Obowiązek naliczenia i odprowadzenia należnego podatku w przypadku sprzedaży w drodze licytacji prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku naliczenia i odprowadzenia należnego podatku w przypadku sprzedaży w drodze licytacji prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 czerwca 2023 r. (wpływ 28 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko Dłużnikowi – (…) Sp. z o.o. (...). Zgodnie z wnioskiem wierzyciela skierowano egzekucję do przysługującego Spółce prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej działki nr 1 o powierzchni (…) zabudowanej budynkami użytkowymi, położonej w (…). Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…).

Z uwagi na złożony przez wierzyciela wniosek o przeprowadzenie licytacji z ww. nieruchomości jako komornik podjął Pan szereg czynności mających na celu ustalenie czy w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji powstanie obowiązek odprowadzenia podatku VAT.

Korespondencja kierowana do Spółki na adres wynikający z rejestru KRS powracała jako nieodebrana. Tym samym, bezskuteczna stała się próba uzyskania od Dłużnika oświadczenia - czy w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (…) zaistnieje obowiązek naliczenia i odprowadzenia podatku VAT.

Analiza dokumentów znajdujących się w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) nie doprowadziła do rozstrzygnięcia w zakresie powstałych wątpliwości. Nie odnaleziono dokumentów wskazujących na sposób rozliczenia podatku VAT pomiędzy stronami umowy.

W wyniku zapytania złożonego za pośrednictwem strony internetowej – (…) ustalono, iż w okresie 5 lat Dłużna Spółka nie figuruje w rejestrze VAT jako podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT, niezarejestrowany oraz wykreślony i przywrócony do rejestru VAT. Podjęte w toku postępowania czynności w sposób jednoznaczny nie pozwalają wskazać czy sprzedaż nieruchomości będzie wiązała się z obowiązkiem naliczenia podatku VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wskazał Pan, iż podjęte w toku postępowania czynności nie doprowadziły do uzyskania informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi na zapytania, tj.:

a)Kiedy i w jaki sposób Dłużnik uzyskał prawo użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu (działka nr 1)? Czy z tytułu nabycia tego prawa Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

b)Czy z tytułu nabycia/wybudowania budynków (znajdujących się na działce nr 1) Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

c)Czy przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeżeli nie, to w jaki sposób była ona wykorzystywana przez Dłużnika?

d)Czy w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą budynków (znajdujących się na działce nr 1) poniesiono nakłady na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeśli tak, prosimy żeby wskazał Pan odrębnie dla każdego budynku:

                        i.      Czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie ww. budynków?

                         ii.     Czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowią co najmniej 30% ich wartości początkowej, budynki te zostały oddane do użytkowania?

e)Czy ww. nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Nadmienił Pan również, że dokumenty znajdujące się w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) nie pozwalają na rozstrzygnięcie powstałych wątpliwości. Nie odnaleziono dokumentów wskazujących na sposób rozliczenia podatku VAT pomiędzy stronami umowy.

Stan znajdujących się na terenie nieruchomości budynków wskazuje na brak podejmowania jakichkolwiek działań mających na celu ich polepszenie.

Pytanie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przypadku sprzedaży w drodze prowadzonej przez Pana, czyli komornika, licytacji prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), powstanie obowiązek naliczenia i odprowadzenia do Urzędu Skarbowego należnego podatku?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie uzyskane w toku postępowania informacje nie pozwalają jednoznacznie ustalić czy w przypadku skutecznej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) nastąpi obowiązek naliczenia oraz odprowadzenia podatku VAT do właściwego Urzędu Skarbowego.

Czynności opisane w pkt 61 niniejszego wniosku nie pozwalają jednoznacznie określić, iż zachodzą okoliczności pozwalające stwierdzić, iż sprzedaż będzie podlegała zwolnieniu od podatku. Podjęte w toku postępowania ustalenia, zdaniem Pana, nie wskazują na zaistnienie przesłanek określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Podsumowując powyższe w Pana ocenie skuteczna sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (…) będzie wiązała się z obowiązkiem naliczenia oraz odprowadzenia do właściwego Urzędu Skarbowego podatku VAT w wysokości 23% od kwoty uzyskanej podczas licytacji, stosownie do treści art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest, prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary (np. nieruchomości) w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnej czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko Dłużnikowi – (…) Sp. z o.o. (...). Z uwagi na złożony przez wierzyciela wniosek podjął Pan, jako komornik, szereg czynności mających na celu ustalenie czy w przypadku sprzedaży nieruchomości położonej w (…), tj. działki nr 1 zabudowanej budynkami użytkowymi, w drodze licytacji powstanie obowiązek odprowadzenia podatku VAT.

Korespondencja kierowana do Spółki na adres wynikający z rejestru KRS powracała jako nieodebrana i próba uzyskania od Dłużnika oświadczenia - czy w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości zaistnieje obowiązek naliczenia i odprowadzenia podatku VAT stała się bezskuteczna.

Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…). Analiza dokumentów znajdujących się w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) nie doprowadziła jednak do rozstrzygnięcia w zakresie powstałych wątpliwości. Nie odnaleziono dokumentów wskazujących na sposób rozliczenia podatku VAT pomiędzy stronami umowy.

W wyniku zapytania złożonego za pośrednictwem strony internetowej – (…) ustalił Pan, że w okresie 5 lat Dłużna Spółka nie figuruje w rejestrze VAT jako podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT, niezarejestrowany oraz wykreślony i przywrócony do rejestru VAT.

Podjęte w toku postępowania czynności w sposób jednoznaczny nie pozwalają wskazać czy sprzedaż nieruchomości będzie wiązała się z obowiązkiem naliczenia podatku VAT.

W tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy w przypadku sprzedaży w drodze prowadzonej przez Pana licytacji prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości powstanie obowiązek naliczenia i odprowadzenia do Urzędu Skarbowego należnego podatku.

W rozpatrywanej sprawie w pierwszej kolejności należy wskazać, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkami użytkowymi, nabytego przez Dłużnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja dotyczy bowiem towaru w rozumieniu ustawy, stanowiącego składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika.

Odnosząc się więc do Pana wątpliwości należy zauważyć, że przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy art. 43 ust. 21 ustawy:

W analizowanej sprawie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy dokonana przez Pana sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkami użytkowymi, będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Wskazał Pan bowiem, że stan znajdujących się na terenie nieruchomości budynków wskazuje na brak podejmowania jakichkolwiek działań mających na celu ich polepszenie, jednak podjęte przez Pana w toku postępowania czynności nie doprowadziły do uzyskania informacji dotyczących m.in.: daty i sposobu uzyskania przez Dłużną Spółkę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, daty i wartości początkowej ewentualnie poniesionych przez Dłużnika nakładów na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) ww. budynków, jak również sposobu wykorzystywana nieruchomości przez Spółkę. Zatem brak jest danych, aby rozstrzygnąć czy sprzedaż nieruchomości mogłaby korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i 2 ustawy.

Zaznaczyć jednak należy, że brak informacji, niezbędnych do oceny możliwości zastosowania wskazanych powyżej zwolnień od podatku VAT, jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań, potwierdzających brak możliwości uzyskania tych informacji od Dłużnika.

Tym samym, dla sprzedaży w drodze licytacji komorniczej ww. budynków użytkowych, zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 21 ustawy.

W konsekwencji, dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. budynki, czyli prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkami użytkowymi, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

Tym samym, na Panu jako komorniku sądowym spoczywał będzie obowiązek naliczenia i odprowadzenia należnego podatku od towarów i usług wg właściwej stawki na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania opisanej sprzedaży.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie była przedmiotem analizy.

Odnośnie wysokości stawki podatku Organ nie może zająć stanowiska, ze względu na to, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla czynności dostawy towarów (w przedmiotowej sprawie dla dostawy w drodze licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1) lub świadczenia usług dokonywanych od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, zgodnie z art. 42a ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).