Informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z dnia 15.07.2004, sygn. SD-K-415/70/04, Pierwszy Urząd Skarbowy w Poznaniu
Temat interpretacji
Podatniczka styczniu 2000r. nabyła nieruchomość lokalową mieszkalną za kwotę 88.000,00zł. Kwotę tę uiściła z przyznanego w lutym 2000r. kredytu mieszkaniowego, w kwocie 16.600 $, co stanowiło równowartość 68.000,00 PLN. W lutym 2003r. przedmiotowa nieruchomość została sprzedana za kwotę 73.500,00zł. Część uzyskanych ze sprzedaży środków, stanowiących kwotę 60.500,00zł, podatniczka przeznaczyła na spłatę zaciągniętego kredytu. Pozostała wartość uzyskanego przychodu w kwocie 13.000,00 zł nie została przez podatniczkę wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podatniczka stoi na stanowisku, że nie podlega obowiązkowi podatkowemu określonemu w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatniczka twierdzi, że "pozorny przychód w wysokości 13.000,00 PLN, który pozostał po uregulowaniu należności kredytowych w rzeczywistości przedstawiał równowartość kosztów, które poniosłam w celu nabycia nieruchomości, jej utrzymania i sprzedaży (akt notarialny, regularnie spłacane raty kapitału i odsetek kredytu, wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami)". Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu informuje, że nie zgadza się z przedstawionym stanowiskiem.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zmianami), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie między innymi nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonania działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 19 powyższej ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Dochód z tego źródła przychodu podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten, w brzmieniu obowiązującym w 2003r. tj. w okresie uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowił, iż podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.
Stosownie do przepisów art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wyżej powołanej ustawy, w brzmieniu obowiązującym w 2003r. tj. w okresie uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) tj. między innymi na nabycie lokalu mieszkalnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem. Z powyższego przepisu wynika, iż zwolnienie od opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości przysługuje jedynie w odniesieniu do tych pożyczek i kredytów, które zaciągnięte zostały nie wcześniej niż 24 miesiące przed dniem uzyskania przychodów ze sprzedaży.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika natomiast, iż kredyt został zaciągnięty w miesiącu lutym 2000r., zaś sprzedaż nieruchomości w lutym 2003r. Przekroczony został zatem termin 24 miesięczny, o którym mowa w wyżej powołanym przepisie. Oznacza to, iż nie został spełniony warunek zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, wskazany przez ustawodawcę w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r.
W związku z powyższym, jeżeli uzyskany przez podatniczkę przychód ze sprzedaży nieruchomości w kwocie 73.500,00zł. nie zostanie wydatkowany w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wyżej powołanej ustawy , w brzmieniu obowiązującym w 2003r., będzie podlegał opodatkowaniu 10 % podatkowi od przychodów, na zasadach wskazanych w art. 28 ust. 2 i 3 ustawy. Dodatkowo informuje się, iż w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia się wydatki na nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w terminie i na zasadach wskazanych powyżej, opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym będzie podlegał przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia nieruchomości tj. między innymi opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową i koszty pośrednika obrotu nieruchomościami, w wysokości faktycznie poniesionej.