Temat interpretacji

Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu w powyższej sytuacji, kwota najmu czy cała kwota po dodaniu kwoty czynszu i zwykłych kosztów eksploatacyjnych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2014 r. (data wpływu 10 listopada 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca posiada spółdzielcze prawo własności lokalu mieszkalnego. Od 6 października 2014 r. wynajmuje lokal. Z najemcami zawarł umowę najmu okazjonalnego przewidującą, że najemcy uiszczać będą przelewem na konto wynajmującego czynsz za najem w wysokości 1.200 zł (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania), oraz że dodatkowo będą ponosili zwykłe koszty utrzymania lokalu.

Wnioskodawca nadmienia, że § 3 zawartej umowy (przytoczony poniżej) w sposób szczegółowy określa ww. płatności.

§ 3 Czynsz najmu i inne obciążenia.

1. Strony zgodnie ustalają wysokość miesięcznego czynszu za wynajem Lokalu na kwotę 1.200 zł (słownie tysiąc dwieście złotych), który Najemcy będą płacili Wynajmującemu miesięcznie, z góry do 10-dnia każdego miesiąca.
2. Niezależnie od czynszu najmu, Najemcy będą pokrywali miesięczne koszty eksploatacyjne (czynsz do SM) w wysokości 360 zł (słownie trzysta sześćdziesiąt złotych), które Najemcy będą płacili Wynajmującemu miesięcznie, z góry do 10-dnia każdego miesiąca. Opłata za czynsz do SM zawiera:


1. opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością,
2. wydatki na nieruchomość wspólną,
3. wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości,
4. fundusz remontowy,
5. ubezpieczenie,
6. podatki od nieruchomości,
7. opłatę za zużycie zimnej wody.


3. Najemcy pokrywali będą również koszty eksploatacyjne Lokalu stosownie do stawek określonych przez dostawców mediów (prąd i gaz) zgodnie ze wskazaniami liczników. Wynajmujący co miesiąc przygotowywać będzie rozliczenie rzeczywistego zużycia mediów na podstawie wskazań liczników
4. Opłaty wymienione w niniejszej Umowie, a w szczególności w § 3 ust. 1 i 2, Najemcy wnosić będą przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego.
5. Opłaty wymienione w niniejszej Umowie, a w szczególności w § 3 ust. 3, Najemcy wnosić będą gotówką na ręce Wynajmującego.
6. Wynajmujący zastrzega sobie prawo do wprowadzenia i późniejszego podnoszenia kwoty opłaty wymienionej w § 3 ust. 2 w przypadku, gdy wzrosną koszty eksploatacyjne ponoszone na rzecz SM.
7. Za datę płatności uznaje się datę uznania rachunku bankowego Wynajmującego.
8. W przypadku zwłoki w płatności Czynszu i innych należności wobec Wynajmującego wynikających z niniejszej Umowy, Najemcy są zobowiązani do zapłaty odsetek za zwłokę w ustawowej wysokości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu w powyższej sytuacji, kwota najmu czy cała kwota po dodaniu kwoty czynszu i zwykłych kosztów eksploatacyjnych ?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie wyłącznie kwota najmu (bez kwoty kosztów zwykłych) przelewana na konto wynajmującego, rozumiana jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychodem będzie wyłącznie czynsz za najem rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, płacony przez najemcę comiesięcznie do rąk wynajmującego. Natomiast co do kwestii uiszczania przez najemcę opłat związanych z tym lokalem (przykładowo: czynsz uiszczany do spółdzielni, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko wyrażone w piśmie nr PB2/MK/RB-033-050-132/04 Podsekretarza Stanu z 18 marca 2004 r. do dyrektorów izb skarbowych i urzędów kontroli skarbowej oraz naczelników urzędów skarbowych (opubl. Biuletyn Skarbowy" nr 2/2004, s. 17-19). Stanowisko to zapadło co prawda na gruncie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na posłużenie się w art. 6 ust 1 a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tymi samymi pojęciami, co w wyżej wymienionym przepisie (otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń"). Zdaniem Wnioskodawcy, należy zatem przyjąć, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń" jak również nie powodują przysporzenia po stronie wynajmującego lokal. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Dodatkowo, zgodnie z interpretacją indywidualną, wydaną w podobnej sprawie sygnatura IPPB1/415-2/10-2/EC określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Z zapisów umowy wskazanej i przytoczonej przez Wnioskodawcę wynika, iż taki jest zamiar stron żeby wszelkie opłaty, związane z eksploatacją lokalu pokrywał najemca (fakt wpłacania kwot na konto lub do rąk własnych wynajmującego, który następnie opłaca te rachunki jest bez znaczenia w sprawie). Dodatkowo, jak słusznie zostało podniesione w ww. interpretacji, opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest m. in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2014 r. z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz do spółdzielni, w którym zawarte są również opłaty związane z zarządzania nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, opłatę za zużycie zimnej wody oraz koszty eksploatacyjne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca posiada spółdzielcze prawo własności lokalu mieszkalnego. Od 6 października 2014 r. wynajmuje lokal. Z najemcami zawarł umowę najmu okazjonalnego przewidującą, że najemcy uiszczać będą przelewem na konto wynajmującego czynsz za najem w wysokości 1.200 zł (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania) oraz że dodatkowo będą ponosili zwykłe koszty utrzymania lokalu (opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz do spółdzielni, w którym zawarte są również opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, opłatę za zużycie zimnej wody oraz koszty eksploatacyjne)

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a administratorem budynku. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy