Temat interpretacji

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 sierpnia 2017 r. (data wpływu 30 sierpnia 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 30 września 2017 r. (data nadania 30 września 2017 r., data wpływu 5 października 2017 r.) na wezwanie z dnia 15 września 2017 r. (data nadania 15 września 2017 r., data doręczenia 25 września 2017 r.) Nr 0114-KDIP3-3.4011.362.2017.1.AK oraz pismem z dnia 30 października 2017 r. (data nadania 30 października 2017 r., data wpływu 2 listopada2017 r. na wezwanie telefoniczne z dnia 30 października 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 15 września 2017 r. Nr 0114-KDIP3-3.4011.362.2017.1.AK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku.

Pismem z dnia 30 września 2017 r. (data nadania 30 września 2017 r., data wpływu 5 października 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W związku z dalszymi wątpliwościami, tut. Organ wezwał telefonicznie Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 30 października 2017 r. (data nadania 30 października 2017 r., data wpływu 2 listopada 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 29 listopada 2011 roku Wnioskodawca dokonał wraz z żoną Renatą H. (Zainteresowana niebędąca Stroną postępowania), pasierbem Łukaszem P. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) i pasierbicą Magdaleną P. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) zakupu 1/2 udziału nieruchomości. Cała nieruchomość składała się z działki wraz z dwulokalowym budynkiem w trakcie budowy (stan surowy z dachem pokrytym dachówką ceramiczną) przedmiotem zakupu przez Zainteresowanych (50% udziału całego budynku) był jeden lokal ww. budynku. Faktycznie budynek dwulokalowy wybudowany został w formie bliźniaka, w związku z czym możliwy był podział nieruchomości i zniesienie współwłasności.

W dniu 8 listopada 2012 roku postanowieniem zniesiono współwłasność nieruchomości poprzez wydzielenie lokalu i działki (odpowiadającej 50% udziałom Zainteresowanych) i nadano mu numer 2A. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez obowiązku spłat i dopłat.

W dniu 9 października 2014 roku wydano pozwolenie na użytkowanie budynku w części dotyczącej lokalu 2A.

W dniu 3 kwietnia 2017 roku Zainteresowani dokonali sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca i Zainteresowani niebędący stronami postępowania nie są osobami prowadzącymi działalność gospodarczą. Sprzedana nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dochód z transakcji sprzedaży opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu PIT czy jest zwolniony z opodatkowania ze względu na upływ 5-letniego okresu karencji?

Zdaniem Zainteresowanych, od zakupu działki z domem do jej sprzedaży wystąpił okres ponad pięcioletni (licząc od końca roku kalendarzowego zakupu), w związku z czym dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PIT.

W orzecznictwie US utrwalony jest pogląd, że data od której liczy się zakup nieruchomości jest związana z zakupem działki (nawet jeśli to jest działka niezabudowana) i od tej daty (nawet jeśli budynek powstanie w terminie późniejszym) liczy się 5-letni okres karencji.

Na stronie internetowej https://ksiegowosc.infor.pl/podatki/podatki-osobiste/pit/268766,Ile-zaplacisz-PIT-przy-sprzedazy-domu-mieszkania-lub-dzialki.html, stwierdzono: Co istotne w przypadku działki, na której wybudowano dom liczy się do tego 5-letniego terminu rok nabycia działki, a nie rok wybudowania domu. Przykład: Podatnik kupił niezabudowaną działkę w 2003 roku, a w 2009 roku wybudował na niej dom. Dom jest traktowany jako część składowa działki i mimo, że po jego wybudowaniu wartość całej nieruchomości znacznie wzrosła, to nadal mamy do czynienia z tą samą nieruchomością. W tej sytuacji obowiązek zapłaty PIT nie wystąpi w ogóle, bo minęło już 5 lat od końca roku 2003 (roku nabycia działki).

Ponadto US przyjmują, że w przypadku zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat, bieg terminu zakupu nieruchomości liczony jest od dnia zakupu udziałów.

Np. https://ksiegowosc.infor.pl/podatki/podatki-osobiste/pit/694565,Zbycie-nieruchomosci-po zniesieniu-wspolwlasnosci-a-PIT.html: W wydanej interpretacji organ podatkowy stwierdził, że sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności jest podstawą do opodatkowania podatkiem dochodowym osób fizycznych, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat od nabycia własności owej nieruchomości. Za moment nabycia należy uznać nabycie pierwotne, o ile zniesienie współwłasności nie powoduje zwiększenia udziału w nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1. odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), oraz
2. zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

O tym, czy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego (gdy sprzedaż nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej), kluczowe znaczenie ma zatem ustalenie daty i sposobu nabycia zbywanej nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia nabycie, nie wskazując, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy. Tym samym, poprzez nabycie należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 listopada 2011 roku Michał H. (Wnioskodawca) dokonał wraz z żoną Renatą H. (Zainteresowana niebędąca Stroną postępowania), pasierbem Łukaszem P. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) i pasierbicą Magdaleną P. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) zakupu 1/2 udziału w nieruchomości. Cała nieruchomość składała się z działki wraz z dwulokalowym budynkiem w trakcie budowy przedmiotem zakupu przez Zainteresowanych (50% udziału całego budynku) był jeden lokal ww. budynku. W dniu 8 listopada 2012 roku postanowieniem sądu zniesiono współwłasność nieruchomości poprzez wydzielenie lokalu i działki i nadano mu numer 2A (odpowiadającej 50% udziałom Zainteresowanych). Zniesienie współwłasności nastąpiło bez obowiązku spłat i dopłat. W dniu 9 października 2014 roku wydano pozwolenie na użytkowanie budynku w części dotyczącej lokalu 2A. W dniu 3 kwietnia 2017 roku Zainteresowani dokonali sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca i Zainteresowani niebędący stronami postępowania nie są osobami prowadzącymi działalność gospodarczą. Sprzedana nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika zatem, że datą pierwotnego nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowanych niebędących stronami postępowania jest data nabycia nieruchomości w drodze kupna, tj. dzień 29 listopada 2011 r. Wątpliwości budzi kwestia zniesienia współwłasności tej nieruchomości.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Z art. 211 Kodeksu cywilnego wynika natomiast, że zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez podział rzeczy wspólnej. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy lub prawa wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w wyniku zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio przysługiwał mu w nieruchomości lub prawie, to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej ten udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. O tym czy udział uległ powiększeniu decydują obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych wartości udziałów przed i po zniesieniu współwłasności, a nie np. powierzchnia działki objęta zniesieniem współwłasności.

Z wniosku wynika, że dokonano zniesienia współwłasności poprzez wydzielenie lokalu i działki, odpowiadającej 50% udziałom Zainteresowanych.

Powyższe oznacza, że w drodze zniesienia współwłasności Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi niebędącymi stronami postępowania, nabyli majątek o wartości nieprzekraczającej wartości posiadanego udziału przed zniesieniem współwłasności. A więc, za datę nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, tj. dzień 29 listopada 2011 r.

Kolejną wątpliwość budzi kwestia nabycia nieruchomości z budynkiem w trakcie budowy, dla którego pozwolenie na użytkowanie wydano przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Tylko w przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest odrębnie odpłatne zbycie prawa do gruntu i odrębnie odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia (wybudowania) budynku.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że grunt wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu wraz z budynkiem w trakcie budowy (w tym przypadku datę 29 listopada 2011 r.), niezależnie od tego, kiedy budynek oddano do użytkowania. Data oddania do użytkowania budynku nie ma zatem znaczenia w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej odrębną własność.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości w dniu 3 kwietnia 2017 r. nabytej w drodze kupna w dniu 29 listopada 2011 r. nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Zainteresowanych jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej