Interpretacja indywidualna z dnia 30.10.2015, sygn. IPTPB2/4511-433/15-4/AKu, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi

Temat interpretacji

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2015 r. (data wpływu 27 lipca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 października 2015 r. (data wpływu 21 października 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 lipca 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 8 października 2015 r., Nr IPTPB2/4511-433/15-2/AKu, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 13 października 2015 r., natomiast w dniu 21 października 2015 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 19 października 2015 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem prawo własności do nieruchomości (działki) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 2002 r. Nieruchomośc jest położona w miejscowości G., przy ulicy () w województwie (), powiat (), gmina (). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię i Jej męża do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

W lipcu 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego wraz z garażami. Do 2006 r. wykonali stan surowy otwarty, natomiast stan surowy zamknięty został zakończony w 2008 r. (Wnioskodawczyni posiada faktury potwierdzające te etapy). Wybudowany przez Wnioskodawczynię i Jej męża dom wraz z garażami jest trwale związany z gruntem (działką), w związku z czym stanowi część składową nieruchomości (działki).

W czasie trwania budowy Wnioskodawczyni wraz z mężem nie korzystali z żadnych ulg w podatku dochodowym oraz ze zwrotu VAT (różnica po wzroście z 7% na 22%). Dom budowany jest systemem gospodarczym i nie został do dnia dzisiejszego wykończony, jego obecny stan nie pozwala jeszcze na zamieszkanie (brak przyłącza kanalizacyjnego, tynków).

Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać całą nieruchomość, a w związku z tym planuje dokonać zmiany sposobu użytkowania garaży na powierzchnie magazynowe. Wnioskodawczyni zamierza dokonać ww. czynności przed sprzedażą, nie ma konkretnie określonej daty zmiany. Zmiana nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, podyktowana jest tym, że nieruchomość z powierzchnią magazynową wzbudza większe zainteresowanie wśród potencjalnych kupców niż nieruchomość z garażami. Duża część osób zainteresowanych zakupem nieruchomości chciałaby, żeby garaże miały zmieniony sposób użytkowania na powierzchnie magazynowe, aby po zakupie nieruchomości, przy domu, w którym będą mieszkać mogli prowadzić działalność gospodarczą.

Odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wraz z garażami nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dom był budowany przez Wnioskodawczynię i Jej męża na Ich prywatne cele mieszkalne i w taki też sposób zostanie sprzedany.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy po ewentualnej sprzedaży nieruchomości w takim stanie (niezakończonej) Wnioskodawczyni wraz z mężem będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego...
2. Czy zmiana przed sprzedażą sposobu użytkowania (powierzchni garaży na powierzchnie magazynowe) wpłynie na sposób opodatkowania...

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej zwanej ustawą), sprzedaż przez Wnioskodawczynię wraz z mężem przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie będzie stanowić zgodnie z powyższym przepisem źródła przychodu.

W art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy za źródło przychodu uważa się odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli zbycie to nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

W dniu () 2002 r. Wnioskodawczyni razem z mężem kupiła nieruchomość (działkę budowlaną) do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Od końca roku kalendarzowego, w którym nabyli działkę upłynęło 5 lat. Tak więc, sprzedaż działki nie może stanowić źródła przychodu.

Na zakupionej przez Wnioskodawczynię i Jej męża działce w lipcu 2004 r., rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego wraz z garażami, który do końca 2008 r. został wybudowany do stanu surowego zamkniętego. Do końca 2008 r. powstały fundamenty, ściany, deka, dach zostały wprawione okna i drzwi. W budynku są wykonane na dzień dzisiejszy również: instalacja elektryczna, instalacja wodna, instalacja kanalizacyjna, która nie została jeszcze podpięta do sieci kanalizacji gminnej.

Dom wraz z garażami jest trwale związany z gruntem w związku z czym zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi część składową nieruchomości.

W związku z tym, że od końca roku kalendarzowego, w którym dom wraz z garażem został wybudowany (tj. od końca 2008 r.), upłynęło 5 lat, jego sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy pojęcia wybudowanie, dlatego należy sięgnąć do potocznego znaczenia tego pojęcia w języku polskim. Słownik języka polskiego słowo wybudowanie tłumaczy jako postawienie, wzniesienie domu.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach wykonywania prowadzonej działalności gospodarczej, co jest kolejną przesłanką pozwalającą uznać, że sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawczyni dokonanie zmiany sposobu użytkowania powierzchni garaży na powierzchnie magazynowe nie spowoduje żadnych konsekwencji podatkowych, w podatku dochodowym od osób fizycznych. Dalej małżeństwo będzie sprzedawać nieruchomość prywatnie, nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Powyższa zmiana ma na celu tylko szybsze znalezienie kupca na przedmiotową nieruchomość, ponieważ takie nieruchomości w okolicy wzbudzają większe zainteresowanie wśród potencjalnych kupców.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawczyni uważa, że sprzedając razem z mężem działkę kupioną przez Nich w dniu () 2002 r. z wybudowanym na niej domem wraz z garażami w stanie surowym, dokona sprzedaży nieruchomości, a nie nieruchomości w postaci działki i prawa majątkowego w postaci nakładów poniesionych na budowę domu z garażami, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedana nieruchomość nie będzie stanowić źródła przychodu, ponieważ działka została nabyta w dniu () 2002 r., a dom wraz z garażami został wybudowany do końca 2008 r. w stanie surowym zamkniętym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej prawo własności do nieruchomości (działki) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu () 2002 r. Następnie w lipcu 2004 r. małżonkowie rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego wraz z garażami. Do 2006 r. wykonano stan surowy otwarty, natomiast stan surowy zamknięty został zakończony w 2008 r. Wybudowany przez Wnioskodawczynię i Jej męża dom wraz z garażami jest trwale związany z gruntem (działką), w związku z czym stanowi część składową nieruchomości (działki).

Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać całą nieruchomość, a w związku z tym zamierza dokonać zmiany sposobu użytkowania garaży na powierzchnie magazynowe. Wnioskodawczyni planuje dokonać zamiany przed sprzedażą, nie ma konkretnie określonej daty zmiany. Zmiana ta nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, podyktowana jest tym, że nieruchomość z powierzchnią magazynową wzbudza większe zainteresowanie wśród potencjalnych kupców niż nieruchomość z garażami.

Wnioskodawczyni wskazała, że odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wraz z garażami nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dom był budowany przez Wnioskodawczynię i Jej męża na Ich prywatne cele mieszkalne i w taki też sposób zostanie sprzedany.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. w szczególności art. 46 i 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121).

Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

W myśl art. 47 ww. Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania (art. 235 Kodeksu cywilnego).

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 583).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania wspólności ustawowej, co ma miejsce m.in. z chwilą ustania małżeństwa, wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że skoro nabycie przez Wnioskodawczynię wraz z mężem niezabudowanej nieruchomości gruntowej nastąpiło w 2002 r. to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające z odpłatnego zbycia wybudowanego na niej budynku mieszkalnego wraz z garażami. Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie wynika, że odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania (rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego) nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on cześć składową gruntu. Podobnie, zmiana sposobu użytkowania garaży na powierzchnię magazynową nie wpłynie na datę nabycia nieruchomości, gdyż w przypadku prawa własności nieruchomości, nie rozpatruje się odrębnie daty nabycia prawa do gruntu i daty poniesienia nakładów na części składowe gruntu. W związku z tym bieg terminu 5-letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu gruntu, na którym został wybudowany budynek mieszkalny wraz z garażami, w przedmiotowej sprawie od 2002 r.

Zatem odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości nabytej wraz z mężem w ramach współwłasności małżeńskiej w 2002 r., z wybudowanym na nieruchomości budynkiem mieszkalnym wraz z garażami, w odniesieniu do których nastąpi zmiana przeznaczenia na powierzchnie magazynowe, nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 letniego okresu posiadania. Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku stanem faktycznym (opisu zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto należy wskazać, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni drugiego współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 429 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi