Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz §4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2008 r. (data wpływu 17 czerwca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca sprzedał byłemu pracownikowi Lasów Państwowych na zasadach preferencyjnych nieruchomość zabudowaną (pustostan). Jej wartość została wyceniona przez rzeczoznawcę metodą porównywania nieruchomości parami na kwotę 85 940 zł. W trakcie przetargu ww. osoba wylicytowała kwotę 189 100 zł, przy czym dzięki przysługującym jej na podstawie art. 40a ustawy o lasach ulgom zapłaciła za wspomnianą nieruchomość cenę w wysokości 98 332 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód nie nastąpił, gdyż cena transakcyjna jest wyższa niż cena rynkowa oszacowana przez biegłego rzeczoznawcę. Cena wylicytowana przez nabywcę nie jest ceną rynkową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego Wnioskodawca zbył byłemu pracownikowi Lasów Państwowych w drodze przetargu własność zabudowanej nieruchomości (pustostan). Wskazany sposób nabycia nieruchomości reguluje art. 38 ust. 4 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r., Nr 45, poz. 435 ze zm.), który stanowi, iż sprzedaż lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych następuje w drodze przetargu publicznego; w przypadku gdy dwukrotnie przeprowadzony przetarg zakończy się wynikiem negatywnym wówczas przedmiot sprzedaży można zbyć w drodze negocjacji cenowej. Nadto, zgodnie z art. 40a ust. 9 ustawy pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w ust. 4. Prawo do obniżenia ceny sprzedaży przysługuje również nabywcy wyłonionemu w drodze przetargu ograniczonego (art. 40a ust. 11 cytowanej ustawy). Zgodnie z ustępem 4 tegoż artykułu cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych (...), nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe; jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.

W każdym z wyżej wymienionych przypadków sprzedaży nieruchomości cena sprzedaży ustalana jest na warunkach preferencyjnych w stosunku do ceny rynkowej, co po stronie nabywcy rodzi przysporzenie majątkowe. Uprawnienie do obniżenia ceny sprzedaży jest bowiem ściśle związane z faktem zatrudnienia w Lasach Państwowych, a więc dotyczy ściśle określonego, zindywidualizowanego kręgu nabywców.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Jednocześnie stosownie do art. 11 ust. 2 ww. ustawy wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż na gruncie przepisów cytowanej ustawy opisane przypadki sprzedaży nieruchomości rodzą różne skutki prawnopodatkowe.

W odniesieniu do podatników będących najemcami sprzedawanych nieruchomości zastosowanie ma zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy, który stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu.

Z kolei w stosunku do byłych pracowników emerytów, niebędących najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, różnica w cenie sprzedaży pustostanów lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie stanowi przychód, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie od uzyskanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dochodów (przychodów) pobiera się zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu świadczeń otrzymanych przez emerytów lub rencistów, w związku z łączącym ich uprzednio z zakładem pracy stosunkiem służbowym, stosunkiem pracy, pracy nakładczej lub spółdzielczym stosunkiem pracy, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 1 pkt 26 i 38 - w wysokości 10% należności. Niemniej jednak, w tym przypadku zastosowanie ma zwolnienie określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 38 ustawy stanowiącym, iż wolne od podatku dochodowego są świadczenia rzeczowe lub ekwiwalenty pieniężne w zamian tych świadczeń otrzymywane przez emerytów i rencistów w związku z łączącym ich poprzednio z zakładami pracy stosunkiem służbowym, stosunkiem pracy lub spółdzielczym stosunkiem pracy oraz od związków zawodowych do wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym kwoty 2.280 zł, a więc opodatkowaniu podlega nadwyżka ponad kwotę zwolnioną.

Nadto w przypadku nabycia wymienionych wyżej nieruchomości przez byłych pracowników Lasów Państwowych, niebędących najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, którzy nie są emerytami, przedmiotowe świadczenie jest przychodem z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z analizy przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wartość zbytej nieruchomości została oszacowana przez biegłego rzeczoznawcę na kwotę 85 940 zł, natomiast w trakcie przetargu wylicytowano cenę w kwocie 189 100 zł, przy czym dzięki przysługującym nabywcy ulgom ostatecznie zapłacono 98 332 zł. Z tej przyczyny, iż cena sprzedaży nieruchomości była wyższa od jej wartości należy uznać brak wystąpienia po stronie nabywcy przysporzenia majątkowego.

Niewątpliwie przedmiotem opodatkowania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest dochód osiągany przez osoby fizyczne, rozumiany jako przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, przy czym jak już ustalono za przychód należy uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika (określane na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania).

Stąd też należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tego typu sytuacjach odrębną definicją wartości rynkowej. Powyższe wynika z tego, iż w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym, w którym wskazano, że oszacowana przez biegłego wartość zbytej nieruchomości odpowiada jej wartości rynkowej. W przypadku, gdyby przytoczony we wniosku stan faktyczny różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego, gdyż tutejszy organ w toku wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ma stosownego umocowania w przepisach prawa, umożliwiającego weryfikację przedstawionego we wniosku stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.