Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego ( Dz . U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2008r. (data wpływu do tut. BKIP 03 czerwca 2008r.) uzupełnionego w dniu 12 sierpnia 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu (dochodu) ze sprzedaży lokali mieszkalnych - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 03 czerwca 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu (dochodu) ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
Wniosek ten nie spełniał warunków formalnych dlatego pismem z dnia 25 lipca 2008r. znak IBPB2/415-1045/08/JT, IBPP2/443-512/08/LŻ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 12 sierpnia 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 09 marca 2005r. wnioskodawca wraz z małżonką na zasadzie ustawowej wspólności małżeńskiej, jako osoby fizyczne, nabyli budynek administracyjno-techniczny z wymiennikownią o pow. użytkowej 625 m2, zlokalizowany na działce o pow. 0,0268 ha z przeznaczeniem na zamieszkanie w tej kamienicy wraz z rodziną.
Po upływie pół roku od nabycia, po dokładnej analizie otoczenia, środowiska, nasilenia ruchu i ocenie kosztu modernizacji wnioskodawca z małżonką zmienili plany i wystąpili do Urzędu Miasta o pozwolenie na przebudowę budynku w celu uzyskania 11 mieszkań i 4 garaży. Dokonano gruntownej modernizacji budynku, przebudowano klatkę schodową, wykonano instalacje. Prace wykonano systemem gospodarczym bez ewidencjonowania kosztów. Wydatki na ulepszenie przekroczyły 60% wartości początkowej. Obecnie planuję sprzedaż nieruchomości kilku nabywcom.
Przedmiotem sprzedaży będą poszczególne lokale mieszkalne jedenaście mieszkań. Powstałe garaże tworzą z budynkiem bryłę architektoniczną i mieszczą się w piwnicach przedmiotowego budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem wnioskodawcy na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu sprzed 01 stycznia 2007r. art. 28 sprzedaż dokonana przed upływem 5 lat od daty zakupu nieruchomości, mimo iż dokonana po 01 stycznia 2007r. wymaga zapłaty 10% podatku od przychodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokali mieszkalnych i garaży).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych po 01 stycznia 2007r. Oznacza to, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

W niniejszej sprawie, wnioskodawca wraz z małżonką zakupili nieruchomość (jako niemieszkalną) w dniu 09 marca 2005r. Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego wydzielenia z tej nieruchomości za pomocą prac modernizacyjno-adaptacyjnych 11 lokali mieszkalnych i 4 garaży oraz sprzedaży ww. lokali - należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Wyodrębnienie faktyczne lokali i garaży bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia.Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu czy założenia księgi wieczystej o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zniesienie współwłasności i nie uległy zmianie udziały współwłaścicieli.
W przedmiotowej sprawie podział ww. nieruchomości na kilka odrębnych nieruchomości (lokali) nie ma wpływu na moment nabycia budynku (niemieszkalnego) wraz z gruntem. Zmiana charakteru budynku, czy lokali w nim położonych również nie ma wpływu na moment nabycia zbywanych lokali. Wobec tego, że w niniejszym przypadku nabycie miało miejsce w 2005r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r.

Z treści wniosku wynika, że budynek został nabyty przez wnioskodawcę wraz z żoną, co oznacza, że oboje byli współwłaścicielami budynku, a obecnie są współwłaścicielami lokali znajdujących się w tym budynku oraz pozostałej części wspólnej budynku (w tym garaży).

Wobec powyższego należy wyjaśnić, że przychody uzyskane ze zbycia lokali i garaży przed upływem 5 lat od końca roku, w którym miało miejsce nabycie (2005r.) podlegają opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. W przypadku wnioskodawcy opodatkowaniu podlegać będzie ½ uzyskanego przychodu ze sprzedaży. Należy bowiem zaznaczyć, że każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podatek od tego przychodu, zgodnie art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.
Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
W myśl art. 28 ust. 2a ustawy zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 32 lit a) i e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a - w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

W świetle art. 21 ust. 2 ww. ustawy przepisy ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
   - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
   
   

Zwolnienie przewidywane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (tzw. ulga odsetkowa).

Stosownie do art. 28 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (druk PIT-23).

Biorąc pod uwagę cytowane powyżej przepisy prawa i przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości (mieszkań i garaży) opodatkowana będzie 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., o ile nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie.Zaznaczyć jednak należy że sprzedaż mieszkań i garaży może być zwolniona od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., o ile w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży środki uzyskane z tej sprzedaży zostaną przeznaczone na powyżej wymienione cele mieszkaniowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.