Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 14 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziałów w działkach. Uzupełniła go Pani pismem z 22 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z matką, jest współwłaścicielką nieruchomości gruntowych położonych w (…), gmina (…), powiat (…), objętych księgą wieczystą (…).

Współwłaścicielki są zgodne co do sposobu dysponowania nieruchomością wspólną. Wobec braku możliwości prowadzenia gospodarstwa rolnego przeznaczyły grunty do sprzedaży. Nieruchomości te to pozostałość po rodzinnym gospodarstwie rolnym prowadzonym przez dziadków Wnioskodawczyni, A.B i B.B. 13 grudnia 1990 r. A.B i B.B. umową przekazania gospodarstwa rolnego przenieśli nieodpłatnie na rzecz swojego następcy C.B własność całego posiadanego gospodarstwa rolnego, postanawiając „iż przedmiot umowy stanowić będzie majątek dorobkowy C.B z żoną D.B.". Wyrokiem sądu z 23 września 2002 r. zniesiona została wspólność majątkowa małżeńska C.B, a 1 sierpnia 2003 r. sąd rozwiązał ich małżeństwo. Ze względu na zły stan zdrowia C.B. współwłaściciele podjęli decyzję o zbyciu części gospodarstwa dla pozyskania środków niezbędnych na leczenie.

Decyzją o warunkach zabudowy Wójta Gminy 30 grudnia 2016 r. dla działki wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego numer 1 o powierzchni 0,9660 ha ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na „Budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną oraz drogą wewnętrzną". 5 kwietnia 2017 r. działka 1 uległa podziałowi na działki gruntu o numerach 2, 3, 4 i 5. 19 kwietnia 2017 r. umową darowizny współwłaściciele C.D i D.B przekazali działkę numer 4 Wnioskodawczyni. Na działce tej Wnioskodawczyni rozpoczęła budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego.

C.B. zmarł 15 czerwca 2018 r., a całość spadku nabyła Wnioskodawczyni, co potwierdzono postanowieniem Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku z 22 sierpnia 2019 r., stając się tym samym współwłaścicielką w częściach po 1/2 wraz z matką D.B gruntów rolnych o powierzchni 2,2620 ha, składających się z działek gruntu o numerach 6, 7, 8, 9 (droga), 10 i 11.

Grunty te są wyłącznie nieodpłatnie koszone przez okolicznych rolników. Wobec braku możliwości sprzedaży całości nieruchomości oraz w celu uzyskania potwierdzenia potencjalnego przeznaczenia gruntów na cele budowlane, Wnioskodawczyni wystąpiła 14 marca 2022 r. z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działki 7, uzyskując 17 maja 2023 r. decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pn. „Budowa pięciu domów jednorodzinnych na działce 7 obręb (…)". Decyzją z 14 czerwca 2024 r. współwłaścicielki uzyskały decyzję Wójta Gminy zatwierdzającą projekt podziału działki 7 na 5 działek budowlanych o numerach 12, 13, 14, 15 i 16 oraz działki 17 stanowiącej drogę dojazdową do nowo utworzonych ww. działek.

Działki od ich nabycia w drodze dziedziczenia nie były gospodarczo wykorzystywane - przede wszystkim nie były objęte jakąkolwiek produkcją rolną, nie są i nie były przedmiotem umowy dzierżawy, ani innej tego typu umowy, prowadzone były wyłącznie podstawowe prace agrotechniczne mające zapobiegać dalszemu zakrzewianiu terenu.

Wnioskodawczyni jest czynna zawodowo pracując w pełnym wymiarze czasu pracy, nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, nie jest i nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W celu poprawy warunków mieszkaniowych Wnioskodawczyni podjęła budowę domu mieszkalnego na działce 4. Przewidywany koszt inwestycji, z uwagi na brak jakiegokolwiek uzbrojenia technicznego działki, przekraczał możliwości finansowe Wnioskodawczyni. Dla pozyskania środków finansowych na dokończenie budowy Wnioskodawczyni podjęła decyzję o podziale działki 7 i sprzedaży działek (udziałów) uzyskanych w drodze dziedziczenia. Podobną decyzję, wobec osiągnięcia wieku emerytalnego i uzyskaniu w czerwcu 2025 r. decyzji o zaliczeniu do II niepełnosprawności, podjęła współwłaścicielka.

Podział działki 7 ograniczył się do czynności prawno-geodezyjnych. Na gruncie nie przeprowadzono żadnych prac budowlanych, drogowych lub melioracyjnych mających na celu podniesienie wartości gruntu. Działki nie zostały ogrodzone.

Podobnie podziałowi w trybie rolnym poddano działkę numer 6, tworząc z niej działki o numerach 18, 19, 20 i 21. Dla działki 20 decyzją z 8 lipca 2024 r. Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla „Budowy trzech domów jednorodzinnych na działce 20, obręb (…)". W listopadzie 2024 r działka 20 została podzielona na trzy działki o numerach 22, 23 i 24. Aktualnie trwają również prace nad podziałem działek o numerach 18 i 21. Tym samym zostanie wydzielonych i przygotowanych do sprzedaży 15 działek - 13 działek budowlanych i 2 działki drogowe, stanowiące zabezpieczenie dojazdu do wydzielonych działek.

Poza działką otrzymaną w darowiźnie w 2017 r. i działkami nabytymi w drodze dziedziczenia w 2018 r. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości. Dotychczas Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży jedynie działki (udziału w działce) numer 10, dla której Wójt Gminy 17 sierpnia 2022 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pn. „Budowa dwóch domów jednorodzinnych”. Sprzedaż miała miejsce 4 listopada 2022 r. w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej z 3 października 2022 r, po otrzymaniu oświadczenia KOWR, iż nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej. Sprzedaż nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni, poza uzyskaniem warunków zabudowy oraz wyłącznie geodezyjnym podziałem nie planuje i nie będzie wykonywała żadnych dalszych czynności związanych z przygotowanie działek do budowy. Nie będzie prowadziła prac mających na celu uzbrojenie techniczne działek, ani nie będzie występowała o wydanie pozwolenia na budowę.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedawać działki samodzielnie poprzez informacje umieszczone bezpośrednio na gruncie oraz ogłoszenia publikowane na internetowych stronach dotyczących ofert sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż może dotyczyć jednocześnie kilku działek lub osobno pojedynczych działek. Powinna być ograniczona do jednego aktu notarialnego przenoszącego własność bez umów przedwstępnych, ale Wnioskodawczyni dopuszcza możliwość zawarcia takich umów, jeśli będą one warunkiem otrzymania kredytu przez kupującego. Umowa przedwstępna ograniczy się wyłącznie do wskazania wielkości zadatku oraz określenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawczyni nie będzie udzielała pełnomocnictw do uzyskania przez nabywcę zgód, pozwoleń opinii, decyzji itp. Po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie upoważniona do dokonywania na działkach inwestycji infrastrukturalnych podnoszących ich wartość, ani nie będzie zobowiązana do ponoszenia jakichkolwiek nakładów finansowych do dnia zawarcia umowy finalnej.

Aktualnie nie są prowadzone prace nad stworzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatem w momencie planowanej sprzedaży działek nieruchomości nie będą objęte palem. Wnioskodawczymi ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Udział w działkach gruntu o numerach 6, 7, 8, 9, 10 i 11 nabyty przez Wnioskodawczynię w drodze spadku po zmarłym ojcu, wchodzi w skład gospodarstwa rolnego nabytego przez rodziców Wnioskodawczyni Umową nieodpłatnego przekazania gospodarstwa rolnego od dziadków Wnioskodawczyni.

Decyzje o warunkach zabudowy dla działki nr 20 zostały wydane z inicjatywy współwłaścicieli przedmiotowej działki tj. Wnioskodawczyni i jej matki. Wyłącznym celem, dla którego wystąpiono o wydanie warunków zabudowy było uzyskanie, wobec braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, informacji o możliwym sposobie wykorzystania działki. Wnioskodawczyni poza uzyskaniem decyzji nie inicjowała jakichkolwiek dalszych działań inwestycyjnych, w tym w szczególności nie podejmowała żadnych działań w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Nie wszystkie pozostałe działki, których sprzedaż jest przedmiotem zapytania uzyskały decyzje o warunkach zabudowy. Dotychczas decyzję o warunkach zabudowy uzyskano dla działek 7 o pow. 0,74 ha, która została podzielona na działki 12, 13, 14, 15, 16 i działkę drogową o numerze 17 oraz dla działki 20, która została podzielona na 3 działki o pow. około 0,1 ha o numerach 22, 23 i 24. Decyzje zostały wydane z inicjatywy współwłaścicieli, tj. Wnioskodawczyni i jej matki.

Wszystkie podziały poszczególnych działek zostały wykonane na wnioski składane przez współwłaścicieli, tj. Wnioskodawczynię i Jej matkę. Działania te zostały wymuszone brakiem zainteresowania zakupem całych działek ze względu na ich znaczną powierzchnię. Działki o powierzchni 0,7 ha i 1,0 ha nie znalazły nabywcy, a wszyscy potencjalnie zainteresowani ofertą rezygnowali z zakupu oświadczając, że poszukują działki o powierzchni około 1000 m². W tym stanie rzeczy wyłącznie podział działek dawał szanse na ich sprzedaż. Ze względu na zabezpieczenie osobistych potrzeb współwłaścicielek sprzedaż gruntów w celu pozyskania kapitału stała się pilna. Mama Wnioskodawczyni, pomimo uzyskania w 2023 r. prawa do emerytury, do marca 2025 r. pozostawała aktywna zawodowo pracując w Sądzie Rejonowym w (…). Pogarszający się stan zdrowia spowodował, że w czerwcu 2025 r. uzyskała decyzję o zaliczeniu do drugiej grupy niepełnosprawności. Już w 2003 r. przeszła poważną operację kręgosłupa lędźwiowego, a aktualnie oczekuje na operację kręgosłupa szyjnego. Sprzedaż gruntów ma zabezpieczyć środki na rehabilitację oraz na przystosowanie mieszkania do potrzeb osoby niepełnosprawnej. Stan jej zdrowia wyklucza jakąkolwiek aktywność zawodową bądź gospodarczą.

Wnioskodawczyni pozostaje nadal czynna zawodowo, pracując w pełnym wymiarze czasu pracy w Sądzie Okręgowym w (…). Od 18 lat, ma na wyłącznym utrzymaniu syna (który nie uzyskał renty rodzinnej po ojcu z uwagi na brak minimalnego, wymaganego ustawą stażu pracy). Zły stan zdrowia Wnioskodawczyni i jej syna wywołany genetycznie dotyczą w szczególności różnych schorzeń kręgosłupa kwalifikując je do leczenia operacyjnego. Wnioskodawczyni oprócz kwalifikacji do operacji kręgosłupa szyjnego cierpi na naczyniaka w kręgosłupie, torbiel w mózgu na szyszynce, torbiel w węzłach chłonnych szyjnych/przyusznych oraz przepuklinę rozworu przełykowego, a u syna stwierdzono jałową martwicę guzowatości piszczeli i osteoporozę. Koszt bieżącego leczenia i rehabilitacji wymaga środków nieporównywalnie większych aniżeli możliwe do odłożenia z jednej pensji uzyskanej w budżetówce.

W celu poprawy warunków mieszkaniowych Wnioskodawczyni podjęła budowę domu na działce 4, którą otrzymała w darowiźnie od rodziców. Niestety ukończenie inwestycji pomimo stale rosnącego zadłużenia kredytowego pozostaje nieosiągalne. Brak jakiegokolwiek uzbrojenia technicznego działki oraz wzrost cen materiałów i usług budowlanych powoduje konieczność spieniężenia majątku uzyskanego w drodze dziedziczenia.

Szeroko przedstawiona sytuacja materialna i zdrowotna oraz chęć zabezpieczenia środków na dalszą edukację syna, który za dwa lata kończy szkołę średnią, wymuszają podjęcie działań mających na celu zbycie gruntów, stanowiących jedyny możliwy do spieniężenia majątek Wnioskodawczyni. Nie bez znaczenia jest również fakt braku możliwości samodzielnego użytkowania gruntów tak z uwagi na zaangażowanie zawodowe, jak i na ogólny stan zdrowia.

Podkreślenia wymaga, że ze strony Wnioskodawczyni przygotowanie działek do sprzedaży ograniczyło się wyłącznie do podziału na mniejsze odpowiadające potrzebom rynkowym i uzyskaniu potwierdzenia możliwości ich zabudowy poprzez uzyskanie warunków zabudowy. Na gruncie przeprowadzono wyłącznie czynności prawno-geodezyjne nie podejmując żadnych działań marketingowych, budowlanych, drogowych czy melioracyjnych mających na celu podniesienie wartości wydzielonych działek. Wniosek o podział i wniosek o warunki zabudowy składane były zawsze przez współwłaścicielki, ale była to jedyna ich aktywność w stosunku do zbywanych nieruchomości.

Pytanie

W związku z przedstawionym stanem faktycznym i planowaną sprzedażą 15 działek, w tym 13 budowlanych i 2 drogowych powstałych po podziale działek nr 7, i 6, Wnioskodawczyni zwraca się z niniejszym wnioskiem celem ustalenia czy sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni transakcja sprzedaży działek uzyskanych w drodze dziedziczenia oraz utworzonych na skutek podziału działki numer 7 w warunkach opisywanych we wniosku, pomimo iż stanowią one działki budowlane, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, albowiem Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Uwzględniając uwarunkowania jakie mają towarzyszyć transakcji sprzedaży działek, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku VAT.

Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:

1)zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają: odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów, import towarów na terytorium kraju, wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terenie kraju, wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów;

2)art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...);

3)czynności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy wykonywane są przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającego w takim charakterze w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust 1 ustawy - podatnikiem są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane są w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Zasady wykładni gramatycznej i funkcjonalnej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy prowadzą do wniosku, że działalnością gospodarczą może być nawet pojedyncza czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar wykonywania w sposób częstotliwy (czyli stały i powtarzalny), przy czym czynność ta winna być wykonywana przez producenta, handlowca, usługodawcę, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika lub wykonującego wolny zawód, czyli podmiot występujący w odniesieniu do takiej czynności w charakterze podatnika.

Sprzedaż działek przez Wnioskodawczynię nie może zostać zakwalifikowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej, albowiem Wnioskodawczyni nie ma zamiaru dokonywania tych czynności (sprzedaży) w sposób ciągły i zarobkowy, a jedynie w celu wyprzedaży części posiadanego majątku prywatnego pozyskanego w drodze dziedziczenia dla pozyskania środków na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb swojej rodziny.

Dominującym w literaturze i orzecznictwie pozostaje pogląd, że o tym czy dokonanie podziału gruntu na kilka działek i ich sukcesywna sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. czy dana osoba będzie występować w roli podatnika VAT decydować będą przede wszystkim zamiary podatnika co do nieruchomości w momencie jej nabycia. Opodatkowaniu podatkiem VAT powinna podlegać sprzedaż jeżeli nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych - tj. w celu dokonania podziału i odsprzedaży wydzielonych działek z zyskiem lub w celu wykorzystania w inny zarobkowy sposób (Dyrektor Izby Skarbowej w (…), 23 lipca 2008 r. IBPP1/443-758/08/LSz). Jeżeli natomiast podatnik posiadał i użytkował nieruchomość przez dłuższy czas to nie można mówić, że dana osoba działa jako handlowiec będący podatnikiem VAT, jedynie dokonywała sprzedaży swojego majątku prywatnego, wykonując tym samym swoje prawo własności (Dyrektor Izby Skarbowej w (…)10 lipca 2008 r. IBPP1/443-567/08/LSZ), Dyrektor Izby Skarbowej w (…) 7 lipca 2008 r. IPPP1/443-83/07-9/SM; Dyrektor Izby Skarbowej w (…) 9 czerwca 2008 r. ILPP1/443-295/08-2/AK.

Tym bardziej nie można mówić o nabyciu w celu podziału i odsprzedaży gdy nabycie jest wynikiem dziedziczenia, a przedmiot dziedziczony ma wyłącznie walor majątkowy, gdyż nie służy prowadzeniu działalności gospodarczej przez spadkobiercę. Przekształcenie odziedziczonych praw majątkowych w środki pieniężne wymusza wykonanie podstawowych czynności i podjęcie kroków mających na celu ustalenie wartości i uzyskanie optymalnej ceny. Jedynie takie działania zostały w przedmiotowej sprawie podejmowane. Wystąpienie o warunki zabudowy dla działek położonych w terenie, dla którego brak szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jedyną formą potwierdzenia wartości gruntów, a podział na mniejsze działki przy braku zainteresowania kupnem większego obszaru jest działaniem wymuszonym, niezbędnym etapem doprowadzenia do sprzedaży.

Dodatkowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 października 2009 r. wskazano kryteria pomocne dla oceny, czy sprzedaż przez osobę fizyczną działek budowlanych jest opodatkowaną działalnością gospodarczą (por. też wyroki NSA z 24 kwietnia 2007 r. sygn. akt I FSK 603/06; z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z 28 marca 2008 r., sygn. akt I FSK 475/07; z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1329/07). W ocenie NSA sprzedaż działek budowlanych przez osobę fizyczną aby mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT winna mieć charakter zawodowy (profesjonalny), a zatem stały (zakładający powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) tj. zorganizowany, a nabycie gruntów musi nastąpić w celach wykonywania tej działalności (czyli w celach handlowych), a nie w jakichkolwiek innych. W omawianym orzeczeniu NSA wskazał także, że nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej sprzedaż jednej lub kilku działek dokonana w celach spożytkowania pozyskanych środków na zaspokojenie celów osobistych sprzedawcy i jego rodziny, gdyż w takim wypadku brak jest podstaw do twierdzenia, że sprzedaż taka przybiera charakter zawodowy.

Podobna ocena została wyrażona także w orzeczeniu z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie oznacza automatycznie uznania, iż jest realizowana w ramach działalności gospodarczej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego typu aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Tym samym w ocenie Wnioskodawczyni planowana sprzedaż będzie wyłącznie czynnością okazjonalną stanowiącą rozporządzenie majątkiem prywatnym, a nie prowadzeniem działalności gospodarczej. Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcia należy wskazać, iż wobec braku po stronie Wnioskodawczyni zamiaru sprzedaży działek już w dacie ich nabycia, które nastąpiło do majątku prywatnego w drodze dziedziczenia, nie zachodzi podejrzenie zamiaru prowadzenia działalności handlowej. W chwili pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości nie było możliwości przewidzenia jakie będzie przeznaczenie gruntu. W dacie nabycia gruntów stanowiły one łąki i pastwiska stałe i taki charakter upraw utrzymany jest do dnia dzisiejszego. Wnioskodawca na etapie składania wniosku o wydanie warunków zabudowy uzyskał wyłącznie oświadczenie wydane przez (...) S.A. o możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Nie wykonano jednak żadnych instalacji celem podłączenia działki. Nie zostały również zabezpieczone dostawa wody i odbiór ścieków. Inwestor winien podjąć decyzję w tej sprawie indywidualnie. Możliwość podłączenia do systemów wodociągowych i kanalizacyjnych lub o ewentualnej budowie studni oraz szczelnych zbiorników na ścieki (szamb) lub oczyszczalni pozostaje w gestii inwestora. Wnioskodawczyni nie planuje jakichkolwiek dalszych działań, a zwłaszcza nie będzie realizować jakichkolwiek prac budowlanych, w tym ogrodzeń czy robót drogowych. Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć w całości uzyskane ze sprzedaży środki na zabezpieczenie własnych potrzeb mieszkaniowych oraz innych potrzeb najbliższej rodziny. Całość przedstawionych okoliczności nie daje podstaw aby uznać Wnioskodawczynię za podatnika VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów, ale i udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w opisanych działkach, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną czynną zawodowo, pracującą w pełnym wymiarze czasu pracy. Nie prowadzi Pani żadnej działalności gospodarczej, w tym rolniczej, ani nie jest i nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2017 r. nabyła Pani na podstawie umowy darowizny działkę nr 4, na której rozpoczęła budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego. Następnie w 2019 r., w drodze dziedziczenia, nabyła Pani w częściach po 1/2 wraz z matką grunty rolne o powierzchni 2,2620 ha, składające się z działek o numerach 6, 7, 8, 9 (droga), 10 i 11.

Wystąpiła Pani wraz ze współwłaścicielką z wnioskami o podział i o warunki zabudowy dla działki nr 20 (powstałej, obok działek nr 18, 19 i 21 w wyniku podziału działki nr 6) oraz działki nr 7. Na podstawie uzyskanych decyzji działka nr 7 została podzielona na działki 12, 13, 14, 15, 16 i działkę o numerze 17 stanowiącą drogę dojazdową di do ww. nowo utworzonych działek, natomiast działka nr 20 została podzielona na 3 działki o numerach 22, 23 i 24. Poza uzyskaniem decyzji nie inicjowała Pani jakichkolwiek dalszych działań inwestycyjnych, w tym w szczególności nie podejmowała żadnych działań w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Podziały działek zostały wymuszone brakiem zainteresowania zakupem całych działek ze względu na ich znaczną powierzchnię, związku z czym wyłącznie podział działek dawał szanse na ich sprzedaż.

Działki będące przedmiotem sprzedaży, od ich nabycia, nie były wykorzystywane gospodarczo, ani nie były objęte jakąkolwiek produkcja rolną. Na ww. działkach prowadzone były wyłącznie podstawowe prace agrotechniczne mające zapobiegać dalszemu zakrzewieniu terenu. Na gruncie nie przeprowadzano żadnych prac budowlanych, drogowych czy melioracyjnych mających na celu podniesienie wartości gruntu. Działki nie zostały ogrodzone. Ponadto działki nie są i nigdy nie były przedmiotem dzierżawy ani innej tego typu umowy.

W omawianej sprawie istotnym jest to, że poza uzyskaniem warunków zabudowy dla działki nr 20 oraz nr 7 oraz wyłącznie ich geodezyjnym podziałem nie wykonywała Pani żadnych innych czynności związanych z przygotowaniem działek do budowy. Nie będzie Pani prowadziła prac mających na celu uzbrojenie techniczne gruntów, ani nie będzie Pani występowała o wydanie pozwolenia na budowę. W związku z planowaną sprzedażą udziałów w przedmiotowych działkach nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych. Zamierza Pani sprzedać udziały w działkach samodzielnie poprzez umieszczenie informacji o sprzedaży bezpośrednio na gruncie oraz opublikowanie ogłoszenia na stronach internetowych. Nie będzie Pani również udzielała pełnomocnictw do uzyskania przez nabywcę zgód, pozwoleń, opinii czy decyzji.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy transakcja sprzedaży udziałów w przedmiotowych działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziałów w opisanych działkach w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Podejmowane przez Panią działania nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nabyła Pani swoje udziały w działkach w drodze spadku, zatem nabycie to nie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie nastąpiło z zamiarem wykorzystywania nieruchomości w związku z działalnością gospodarczą.

Nieruchomość nie była nigdy w żadnym stopniu wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Na gruncie przeprowadzono wyłącznie czynności prawno-geodezyjne (podział działek i uzyskanie warunków zabudowy) nie podejmując żadnych działań marketingowych, budowlanych, drogowych czy melioracyjnych mających na celu podniesienie wartości wydzielonych działek. Zamierza Pani sprzedawać je samodzielnie, poprzez informacje umieszczone bezpośrednio na gruncie oraz ogłoszenia publikowane w Internecie.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w opisanych działkach nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży udziałów w działkach, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. . Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziałów w opisanych działkach będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicielki działek.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.