Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2007 r. (data wpływu 7 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kwalifikacji jako koszty uzyskania przychodu przy opodatkowaniu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części dotyczącej kwoty zwaloryzowanego wkładu budowlanego (27.550 zł) jest nieprawidłowe, natomiast w części dotyczącej dopłaty wniesionej na rzecz spółdzielni (13.775 zł) jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Od dnia 13 października 2003 r. Wnioskodawca posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w K., a należącego do zasobów mieszkaniowych Spółdzielni Mieszkaniowej w I. Następnie w dniu 22 stycznia 2007 r. dokonano, na podstawie zawartej ze spółdzielnią mieszkaniową umowy, przekształcenia ww. prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W ramach wykonania postanowień umowy Wnioskodawca zobowiązany został, oprócz uprzednio uiszczonego wkładu mieszkaniowego w kwocie 27.550 zł, do wniesienia kwoty w wysokości 13.775 zł, jako uzupełnienia wartości rynkowej lokalu mieszkalnego. Powyższe mieszkanie zostało sprzedane przez Wnioskodawcę na wolnym rynku za kwotę 120.000 zł, a uzyskany z tego tytułu dochód został w całości przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych budowę domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy wartość lokalu mieszkalnego wyceniono na kwotę 55.100 zł. Na poczet ceny zaliczono zwaloryzowany wkład mieszkaniowy w kwocie 27.550 zł oraz połowę wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię w kwocie 13.775 zł. Pozostałą kwotę, w wysokości 13.775 zł, Wnioskodawca wpłacił na konto spółdzielni. W myśl art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w celu ustalenia podatku dochodowego od zbycia lokalu mieszkalnego, powstały z tego tytułu przychód należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. W przypadku Wnioskodawcy, na koszty uzyskania przychodu w łącznej kwocie 41.325 zł składać się będzie zwaloryzowany wkład budowlany w kwocie 27.550 zł oraz dopłata dokonana przy przekształceniu ww. prawa w kwocie 13.775 zł. Zatem, w opinii Wnioskodawcy, podatek dochodowy z tytułu zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w wysokości 19% będzie liczony od różnicy przychodu ze zbycia w kwocie 120.000 zł i ww. kosztów uzyskania przychodów w kwocie 41.325 zł, tj. kwoty 78.675 zł, co daje kwotę podatku do zapłaty w wysokości 14.948 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają jednak zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż do dnia 22 stycznia 2007 r. - t.j. dnia ustanowienia na jego rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do ww. mieszkania. Natomiast przedmiotem dokonanej w dniu 18 października 2007 r. umowy sprzedaży jest spółdzielcze prawo własnościowe do ww. lokalu.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wniesienie przez Wnioskodawcę w 2003 r. wkładu mieszkaniowego przed nabyciem lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które następnie stanowiło przedmiot umowy o przekształcenie prawa i po upływie kilku miesięcy zbyte wg nowych zasad nie może być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży własnościowego prawa do ww. mieszkania, ponieważ było ono warunkiem ustanowienia prawa lokatorskiego, a nie kosztem nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Natomiast kwota 13.775 zł uiszczona tytułem uzupełnienia wartości rynkowej wpłacona na konto spółdzielni przed zawarciem umowy o przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z lokatorskiego we własnościowe jako jeden z wymogów ww. przekształcenia, może stanowić koszt nabycia tego prawa.

Reasumując, z uwagi na to, że podatkowe skutki sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z dnia 18 października 2007 r. należy oceniać zgodnie z nowymi zasadami opodatkowania (bowiem nabycie tegoż prawa nastąpiło po 1 stycznia 2007 r.), sprzedaż ta dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód ten stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (t.j. wartością wyrażoną w cenie ww. transakcji pomniejszoną o koszty zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), a udokumentowanymi kosztami nabycia, o których mowa powyżej, powiększonymi o ewentualne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość ww. prawa do lokalu mieszkalnego i były poczynione w czasie jego posiadania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.