Ulga mieszkaniowa - zakup lokalu mieszkalnego.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 30 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz podatku od towarów i usług. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca poza prowadzoną działalnością gospodarczą jako osoba prywatna,  tj. …, zamieszkały ul. ..., zakupił 21 listopada 2019 r. lokal usługowy w …, przy ul. … (parter, 97,80 m²) wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w prawie własności nieruchomości. Zakup został dokonany za pieniądze pochodzące ze środków własnych. Lokal został nabyty od osób fizycznych. Transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca uiścił podatek od czynności cywilnoprawnych.

Lokal znajduje się w nieruchomości zlokalizowanej na terenie zespołu  urbanistyczno-architektonicznego najstarszych dzielnic miasta, wpisanego do rejestru zabytków pod nr …. W momencie zakupu lokal składał się z sali sklepowej, dwóch kantorków, korytarza, pomieszczenia biurowego, pomieszczenia socjalnego, zaplecza i WC. W momencie zakupu lokal był w stanie do kapitalnego remontu. Przed zakupem lokalu przez Wnioskodawcę długo stał on nieużytkowany natomiast wcześniej był wynajmowany.

Nabycia lokalu Wnioskodawca dokonał z zamiarem przekształcenia go na lokal mieszkalny i zamieszkania w nim z rodziną.

W celu przekształcenia lokalu i zamieszkania w nim na wniosek Wnioskodawcy:

1.Miejski Konserwator Zabytków postanowieniem z 11 grudnia 2019 r., nr …, uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy.

2.Prezydent Miasta … 9 stycznia 2020 r. wydał decyzję nr … o warunkach zabudowy, w której dopuszcza się zmianę sposobu użytkowania lokalu użytkowego na lokal mieszkalny usytuowany na 1 kondygnacji nadziemnej budynku mieszkalno-usługowego.

3.Prezydent Miasta … 19 czerwca 2020 r. wydał decyzję nr … zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę obejmującą przebudowę i zmianę sposobu użytkowania lokalu użytkowego nr ... na mieszkalny wraz z budową wewnętrznej instalacji gazowej.

Po uzyskaniu niezbędnych decyzji, pozwoleń Wnioskodawca przystąpił do prac  remontowo-budowlanych. Wnioskodawca w lokalu wykonał prace takie jak: wymiana okien, wymiana instalacji elektrycznej, wymiana instalacji CO na nową, wymiana instalacji  wodno­kanalizacyjnej na nową, wylewki, niewielka zmiana układu pomieszczeń zgodna z PnB, wytynkowanie ścian, wymiana drzwi wejściowych, odtworzenie elewacji zgodnie z projektem oraz wytycznymi konserwatora.

Wnioskodawca nie ujmował żadnych FV zakupowych (związanych z przygotowaniem lokalu do zamieszkania) w działalności gospodarczej, tj. nie dokonywał odliczenia podatku VAT oraz nie ujmował w kosztach uzyskania przychodu. Lokal nie został wpisany do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę firmy. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, gdzie przeważająca działalność to działalność związana z oprogramowaniem (PKD 62.01.Z). Wnioskodawca w ramach działalności gospodarczej nie dokonuje kupna i sprzedaży nieruchomości. Lokal nie został nabyty w ramach ani na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie był i nie miał być do niej wykorzystywany.

Lokal nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w żaden sposób przez cały okres jego posiadania, gdyż był w tym czasie jedynie remontowany, aby możliwe było w nim zamieszkanie przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca poszukiwał nabywcy poprzez ogłoszenie na …, nie korzystał z pośredników, z biura nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Niestety z uwagi na pandemię i znaczny wzrost cen materiałów budowlanych oraz usług budowlanych Wnioskodawca został zmuszony do zmiany swoich pierwotnych planów. Z uwagi na panującą sytuację gospodarczo-ekonomiczną Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży zakupionego lokalu.

W konsekwencji 26 marca 2021 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna,  tj. …, zamieszkały ul. …, sprzedał innej osobie fizycznej zakupiony w 2019 r. lokal wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej. Sprzedaż lokalu była pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości. Lokal w momencie sprzedaży, można powiedzieć, był w tzw. stanie „deweloperskim”. Lokal ten nie był wykończony, tj. nie było podłóg, płytek, armatury, nie było w nim żadnych mebli ani zabudowy meblowej (były wykonane w nim jedynie wskazane wyżej prace). W momencie sprzedaży lokal niemieszkalny był przekształcony na lokal mieszkalny, a w wyniku przebudowy w momencie sprzedaży lokal składał się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i korytarza.

Przychody ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na zakup, na własne cele mieszkaniowe, lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym dwulokalowym z udziałem w gruncie wynoszącym 1/2. Zakup lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym dwulokalowym nastąpił 28 kwietnia 2022 r. Pozostałą część przychodów ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczy na remont zakupionego lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym dwulokalowym.

Pytania

1.Czy sprzedaż lokalu przez Wnioskodawcę na gruncie podatku VAT nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy przychód ze sprzedaży lokalu przez Wnioskodawcę na gruncie podatku dochodowego należy zakwalifikować do źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

3.Czy wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu (dokonanej przed upływem okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) na zakup lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym dwulokalowym na własne cele mieszkaniowe uprawnia Wnioskodawcę do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2, zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodu jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak wskazywano już wcześniej, nieruchomość nie została przez Wnioskodawcę nabyta do celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie oprogramowania, a nabyty lokal nie ma żadnego związku z tym profilem działalności. Wnioskodawca nie wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych ani nie ujmował żadnych wydatków w kosztach uzyskania przychodów z tego tytułu.

Tak jak na gruncie podatku VAT, tak i na gruncie podatku dochodowego należy uznać, że czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie wskazują, że odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji należy uznać, że podejmowane przez podatnika czynności, mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny.

Zatem, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie On zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Co za tym idzie, przychód ze sprzedaży nieruchomości należy zakwalifikować do źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 3, dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. I tak, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu ww. zwolnienia jest fakt wydatkowania w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Przy czym w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Jak wynika z wniosku, przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu Wnioskodawca przeznaczył już w części na zakup, na własne cele mieszkaniowe, lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym dwulokalowym z udziałem w gruncie wynoszącym 1/2. Zakup lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym dwulokalowym nastąpił 28 kwietnia 2022 r. Pozostałą część przychodów ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczy na remont zakupionego lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym dwulokalowym.

Zatem w sytuacji, gdy cały przychód uzyskany w 2021 r. ze zbycia nieruchomości Wnioskodawca wydatkuje do 31 grudnia 2024 r. na nabycie oraz wykończenie nowej nieruchomości, w której będzie realizował własne cele mieszkaniowe, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia dochodu uzyskanego z tej sprzedaży, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te mieszczą się bowiem w ustawowym pojęciu własnych celów mieszkaniowych.

Reasumując, całość przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia dochodu uzyskanego z tej sprzedaży, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie w całości wydatkowany przez Wnioskodawcę na realizację własnych celów mieszkaniowych do 31 grudnia 2024 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: