Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w działkach  jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lutego 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych  i podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w działkach. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi  na wezwanie – pismem z 25 maja 2022 r. (wpływ 26 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z siostrą przyrodnią ..... jest Pani współwłaścicielką w udziałach po 1/2 dla każdej z Was nieruchomości zabudowanej składającej się działek gruntu oznaczonych numerami A i B o łącznej powierzchni 7793 m², położonych przy ul. … w …. Dla nieruchomości tych urządzona jest księga wieczysta nr ….

Nieruchomość tą nabyła Pani z siostrą w udziałach po 1/2 dla każdej z Was w drodze dziedziczenia po matce – ..... zmarłej w dniu 1 kwietnia 2021 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 28 września 2021 r. sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w … przed Notariusz … Rep. A Nr ….

Jest Pani wdową.

Pani matka .... przedmiotową nieruchomość nabyła od osób fizycznych w drodze umowy darowizny. ..... w dacie nabycia była rozwiedziona i nosiła nazwisko …. 23 lipca 1994 r. zawarła związek małżeński i przyjęła nazwisko …, następnie związek małżeński uległ rozwiązaniu przez rozwód.

Udział w przedmiotowej nieruchomości w wysokości 1/2 stanowi majątek osobisty Pani siostry przyrodniej ....., nie zawierała ona bowiem umów majątkowych małżeńskich. Wyżej wskazane nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz 4 budynkami gospodarczymi.

Dwa z budynków gospodarczych posadowionych na przedmiotowych nieruchomościach są przedmiotem umów najmu zawartych poprzednio przez ....., a obecnie umowy te kontynuuje ......

W budynkach nie wyodrębniono żadnych lokali. Budynki nie są wpisane do rejestru zabytków. Zgodnie z wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanym w dniu 15 października 2021 r., znak …, przez Podinspektora w Urzędzie Miasta i Gminy …, działka o numerze ewidencyjnym A położona jest w obszarze urbanistycznym oznaczonym symbolem   KUL - tereny komunikacji - tereny ulic lokalnych, zaś działka B położona jest na terenie oznaczonym symbolem 1M/UA - mieszkalnictwo wielorodzinne z usługami towarzyszącymi oraz 1Z - zieleń urządzona.

Umową przedwstępną sprzedaży warunkową z dnia 22 października 2021 r. sporządzoną w formie aktu notarialnego przez Notariusza w … … (Rep. A nr …) zawartą pomiędzy Panią (…) oraz Pani siostrą przyrodnią ...... a … Sp. z o.o. z siedzibą w … zobowiązałyście się zawrzeć z wyżej wskazaną Spółką umowę sprzedaży, na mocy której sprzedacie za cenę ustaloną w umowie zabudowane działki gruntu oznaczone nr A i nr B najpóźniej do dnia 30 czerwca 2022 r.

Jest Pani osobą fizyczną i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość jest Pani majątkiem prywatnym i jest odsprzedawana w stanie niezmienionym. Nie dokonywała Pani i nie będzie dokonywać czynności związanych z gruntem i budynkami w celu podniesienia ich wartości. Nie podejmowała Pani czynności zmierzających do zaoferowania do sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

Interpretacja indywidualna jest konieczna dla ustalenia ostatecznej ceny sprzedaży oraz wysokości ewentualnego zobowiązania z tytułu podatku VAT i podatku dochodowego od osób fizycznych.

W uzupełnieniu wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wskazała Pani, że

-data nabycia nieruchomości przez Pani mamę ..... to 13 marca 1994 r.,

-nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

-dokonywana sprzedaż działki nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej,

-nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości,

-w posiadanie nieruchomości objętych wnioskiem weszła Pani jako spadkobierczyni ..... na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 28 września 2021 r. (w udziałach po ½wraz z siostrą .....); nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia,

-nie korzysta z nieruchomości objętych wnioskiem,

-umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowych nieruchomości została zawarta w dniu 22 października 2021 r. Powodem sprzedaży jest atrakcyjna cena nieruchomości oraz fakt, iż żadna ze współwłaścicielek nie zamieszkuje na przedmiotowych nieruchomościach, a stan budynków na nieruchomości wymaga remontu, a żadna ze współwłaścicielek nie jest zainteresowana ponoszeniem ich kosztów,

-w skład nieruchomości objętej umową przedwstępną wchodzi nieruchomość stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych A oraz B, o łącznym ich obszarze wynoszącym 7793,00 m², położona przy ul. … w …, powiecie …, województwie …, zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz 4 budynkami gospodarczymi,

-z tytułu sprzedaży nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Pytania:

1.Czy odpłatna dostawa nieruchomości zabudowanych, to jest działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi A i B położonych w … przy ul. …, korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej zwana ustawą o VAT) oraz ewentualnie czy z innych powodów będzie zwolniona z zapłaty podatku VAT?

2.Czy opisana zatem w złożonym wniosku sprzedaż Nieruchomości na rzecz … Spółki z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w … będzie czynnością opodatkowaną podatkiem dochodowym, czy też jest zwolniona z opodatkowania?

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, 5 letni termin określony w art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), który uprawnia do skorzystania ze zwolnienia od podatku od zbycia nieruchomości należy w niniejszej sprawie liczyć od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawczynię, to jest od 30 marca 1994 r.

Dzięki zmianom w prawie (ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), obowiązującym od 2019 r., 5 letni okres liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez spadkodawcę. W związku z tym, iż .....  weszła w posiadanie przedmiotowej nieruchomości w 1994 r.  to zdaniem Pani pięcioletni okres uprawniający do zwolnienia od podatku od zbycia nieruchomości upłynął z końcem 2000 r.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,  opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat. licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku i dziale spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę. Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego w tym wypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 174 ze zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Na podstawie art. 924 i art. 925 przywołanej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, ze Wnioskodawczyni w 2021 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zamierza sprzedać nieruchomość nabytą w 2021 r. drodze dziedziczenia po zmarłej matce. Matka Zainteresowanej nabyła natomiast przedmiotową nieruchomość w drodze darowizny w 1994 r. Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia, od której daty należy liczyć pięcioletni okres, po upływie którego zbycie nieruchomości nie będzie powodowało obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Mając na względzie przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy zauważyć, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w 2021 r., jednak w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, 5-letni termin, po upływie którego odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, należy liczyć od daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę. W przedmiotowej sprawie spadkodawcą była matka Wnioskodawczyni, która nabyła nieruchomość w 1994 r. Zatem sprzedaż dokonana przez Zainteresowaną nie stanowi źródła opodatkowania, bowiem nastąpiła po upływie okresu wskazanego ww. przepisami.

Pani zdaniem, w myśl powyższych zasad opisana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości nie może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wynika to z faktu, iż nie działała Pani przy dokonywaniu sprzedaży w charakterze podatnika. Aby bowiem można było mówić o takiej sytuacji dokonana transakcja sprzedaży musiałaby spełniać przesłanki uznania jej za przejaw samodzielnego wykonywania przez Panią działalności gospodarczej.

Zgodnie bowiem z definicją zawartą w art. 5a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za działalność gospodarczą lub pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Taka sytuacja jednakże nie nastąpiła w opisanym i zaistniałym stanie faktycznym.

Warto dodać, że źródłami przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są:

1)stosunek służbowy, stosunek, pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2)działalność wykonywana osobiście;

3)pozarolnicza działalność gospodarcza;

4)działy specjalne produkcji rolnej;

5)(uchylony);

6)najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7)kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c);

8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2;

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9)inne źródła.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej. Przedmiotową działkę gruntu nabyła na podstawie dziedziczenia. Nieruchomość aż do chwili sprzedaży wykorzystywana była na cele mieszkaniowe spadkodawczyni. Część nieruchomości (2 lokale) były wynajmowane osobom trzecim. Nieruchomość nie była także wykorzystywana w działalności gospodarczej. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była dotychczas przedmiotem ulepszeń, inwestycji czy nakładów.

W przeszłości nie podejmowała Pani żadnych działań mających na celu znalezienie potencjalnego kupującego. Nie zostało zamieszczone żadne ogłoszenie o sprzedaży. To kupujący będąc zainteresowanym zakupem nieruchomości zwrócił się do sprzedających.

Pani zdaniem, powyższe okoliczności świadczą, iż transakcja sprzedaży z dnia 22 października 2021 r. nie może zostać uznana za przejaw wykonywania działalności gospodarczej przez sprzedającego i w związku z powyższym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pani siostry - współwłaścicielki działek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm. dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.