Sprzedaż nieruchomości (działek) nie będzie również stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (działek).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 czerwca 2023 r. (data wpływu 16 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani M.S.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan B.S.

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A.S.

Opis zdarzenia przyszłego

Opis stanu faktycznego dotyczący wszystkich Wnioskodawców

Są Państwo osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Nie są czynnymi podatnikami VAT. Nigdy nie prowadzili Państwo i nie prowadzą działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami ani też żadnej pokrewnej działalności.

W 1985 r. umową darowizny Wnioskodawczyni nr 1 otrzymała wraz z mężem – E.S. - prawo własności gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodziły działki nr 5 i nr 8 położone w (…) (objęte księgą wieczystą), łącznie zwane Nieruchomością.

W 2002 r. małżeństwo Wnioskodawczyni nr 1 z E.S. zostało rozwiązane przez rozwód, a wcześniej - w 2000 r. została zniesiona między małżonkami wspólność majątkowa małżeńska. Każde z byłych małżonków stało się właścicielem udziału ½ w prawie własności Nieruchomości.

W 2006 r. E.S. umową darowizny przekazał Wnioskodawcy nr 2 i Wnioskodawcy nr 3 (swoim synom) przysługujący mu udział ½ w prawie własności Nieruchomości, w ten sposób, że każdy z synów otrzymał ¼ udziału w prawie własności Nieruchomości.

Właścicielami Nieruchomości zostali więc: Wnioskodawczyni nr 1 w ½, Wnioskodawca nr 2 w ¼ i Wnioskodawca nr 3 w ¼.

Działka nr 8 została sprzedana w 2007 r. Wnioskodawcy działali w tym zakresie jako osoby fizyczne, dokonujące rozporządzenia swoim prywatnym majątkiem. Transakcja nie była objęta opodatkowaniem VAT. Wnioskodawczyni nr 1 i Wnioskodawca nr 2 od tamtego czasu nie zawierali żadnych umów sprzedaży nieruchomości.

Działka nr 5/1 (przemianowana z działki nr 5) ma powierzchnię 2,34 ha, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1987 r. przez Wnioskodawczynię nr 1 wraz z mężem E.S. Aktualnie w domu tym mieszka Wnioskodawczyni nr 1 i Wnioskodawca nr 2 wraz z rodziną. Do 2020 r. mieszkał tam również Wnioskodawca nr 3 razem z rodziną. Na działce nr 5/1 znajduje się również niezamieszkały stary dom oraz drewniana stodoła, oba budynki z uwagi na wiek są w złym stanie technicznym.

Część działki nr 5/1 została wydzierżawiona przez wojsko w latach 70-80 przez poprzednich właścicieli działki jako plac zieleni naturalnej, przypuszczalnie na potrzeby szkoleń, budowy studni oraz szamb dla budynków znajdujących się na sąsiedniej działce, jednak nie dysponują Państwo dokumentami umożliwiającymi potwierdzenie takiego przeznaczenia działki. Następnie część dzierżawiona przejęta została przez Gminę (…) na potrzeby studni oraz szamb dla budynków socjalnych usytuowanych na sąsiedniej działce. Przedmiotowa umowa dzierżawy nie mogła być przez Państwa wypowiedziana z uwagi na konieczność stałego odprowadzania ścieków z ww. budynków socjalnych. Dopiero ok. 2010 r., kiedy budynki te zostały przyłączone do miejskiej kanalizacji umowa dzierżawy z Gminą (…) wygasła.

Od 2007 r. ok. 1 m² działki nr 5/1 jest wynajmowany w celu postawienia tablicy reklamowej o wymiarach 3x5 m. Czynsz ustalono początkowo na 1 200 zł/rok, aktualnie wynosi on 2 000 zł/rok do podziału przez wszystkich Państwa. Wszelkie prace dotyczące utrzymania ww. tablicy i zmian treści reklamowych są obowiązkiem najemcy. Jedynie umożliwiają Państwo najemcy wejście na teren działki.

Działka nr 5/1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2003 r., zgodnie z którym ok. 80 arów działki nr 5/1 jest przeznaczone pod działalność usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej (Du), pozostała część to tereny rolne (Rz) oraz leśne (L). Działka nr 5/1 graniczy bezpośrednio z drogą krajową (…). Z uwagi na to położenie i wynikające z niego niedogodności związane z natężonym ruchem samochodowym (hałas, zanieczyszczenie powietrza, sąsiedztwo zabudowy usługowej, hal magazynowych i parkingów), działka ta nie jest atrakcyjna jako miejsce do dalszej zabudowy mieszkaniowej. Ponadto ukształtowanie terenu działki jest niekorzystne z uwagi na duży spadek w kierunku północnym (różnica między najwyższym a najniższym punktem wynosi ok. 15 m).

Korzystają Państwo tylko z części działki nr 5/1, gdzie położony jest budynek mieszkalny. Na nieruchomości nie jest prowadzona produkcja rolna. Większość nieruchomości pozostaje nieużywana, a Państwo nie są zainteresowani jej zagospodarowaniem. W ramach zarządu swoim prywatnym majątkiem planują sprzedać całą nieruchomość.

Planują Państwo podzielić działkę nr 5/1 na 4 działki:

a)3 działki o powierzchni ok. 50-60 arów,

b)1 działkę o powierzchni ok. 30 arów ze znajdującym się na niej aktualnie ww. budynkiem mieszkalnym.

Planują Państwo sprzedać wszystkie 4 działki. Planowany podział nie jest podyktowany chęcią uzyskania większej ceny sprzedaży, lecz bardzo dużą powierzchnią działki i jej niekorzystnym ukształtowaniem. Jest mało prawdopodobne, aby znaleźli Państwo kupca na całą działkę nr 5/1.

Na działce nie była nigdy prowadzona działalność gospodarcza. Oprócz ww. budowy domu w 1987 r. nie dokonywano na niej ulepszeń. Działka nr 5/1 nie była nigdy składnikiem majątku przedsiębiorstwa - ani Państwa, ani osób trzecich. Nie planują Państwo dokonywać żadnych ulepszeń tej nieruchomości przed sprzedażą. Dokonają jedynie geodezyjnego podziału (aktualnie żadne prace geodezyjne nie zostały rozpoczęte). Planują Państwo skorzystać z portali ogłoszeniowych dostępnych dla osób fizycznych, ew. skorzystanie z usług biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Opis stanu faktycznego dotyczący Wnioskodawcy nr 3:

Stan faktyczny opisany wyżej tj. dotyczący wszystkich Państwa, w zakresie Wnioskodawcy nr 3 uzupełniony jest o następujące informacje:

W związku z niekorzystnym dla zabudowy mieszkaniowej położeniem działki nr 5/1, Wnioskodawca nr 3 w 2012 r. kupił działkę nr 2/2 w innej lokalizacji, gdzie rozpoczął budowę domu celem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Z uwagi na problemy rodzinne i wyjazd żony Wnioskodawcy nr 3 za granicę, budowy nie ukończono. Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 2/2 na dwie działki 2/5 oraz 2/6. W 2015 r. część ww. działki ( po podziale nr 2/5) wraz z niedokończonym domem została sprzedana znajomym Wnioskodawcy nr 3 mieszkającym we wsi (...). Wnioskodawca nr 3 nie podejmował żadnych czynności związanych z ogłoszeniem o sprzedaży czy innymi działaniami marketingowymi. Kupujący pierwsi, z własnej inicjatywy przedstawili propozycję zakupu nieruchomości. Działka została sprzedana w takim stanie, w jakim znajdowała się w momencie zaprzestania budowy przez Wnioskodawcę nr 3, przed sprzedażą nie dokonywano na niej żadnych ulepszeń mających na celu zwiększenie ceny sprzedaży. Zbycie tej działki było podyktowane chęcią wycofania się przez Wnioskodawcę nr 3 z budowy, której nie planował kontynuować.

Po naprawie stosunków rodzinnych Wnioskodawca nr 3 wraz z żoną postanowili wybudować dom na pozostałej działce nr 2/6, który ukończono w 2020 r. Od roku 2020 Wnioskodawca nr 3 wraz z żoną oraz dziećmi mieszka w przedmiotowym domu.

Wnioskodawca nr 3 nie dokonywał innych niż ww. transakcji związanych ze zbyciem lub nabyciem nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

a)W stosunku do ww. nieruchomości nie podejmowali Państwo ani nie będą podejmowali jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości gruntu np. wydzielenia dróg, działań zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu, uzbrojenia terenu itp.

b)Nie zawarli Państwo umowy/umów przedwstępnych z nabywcami. Z uwagi na brak na dzień dzisiejszy potencjalnych nabywców ww. nieruchomości nie są Państwo w stanie określić czy będą zawarte umowy przedwstępne.

c)Nie udzielili Państwo pełnomocnictw osobom trzecim do dysponowania nieruchomościami bądź dokonywania czynności związanych z nieruchomościami. Nie planują Państwo udzielać takich pełnomocnictw.

d)Przed sprzedażą nieruchomości nie podejmowali Państwo ani nie podejmują aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama).

e)Państwa zdaniem o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wystąpiła Gmina (…).

f)Wnioskodawca 1 i Wnioskodawca 2 nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

g)Wnioskodawca 1 i Wnioskodawca 2 nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

h)Wnioskodawca 3 z tytułu sprzedaży działki nr 2/5 nie był podatnikiem podatku VAT.

i)Nieruchomość (działka nr 5/1) będąca przedmiotem sprzedaży była i jest zamieszkiwana, a budynek mieszkalny na niej posadowiony był poddawany drobnym remontom, a pozostała część Nieruchomości była i jest regularnie koszona.

j)Nieruchomość (działka nr 5/1) w chwili sprzedaży w świetle definicji określonej w art. 55(3) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny będzie stanowić gospodarstwo rolne. Od Nieruchomości opłacają Państwo podatek rolny.

k)Nie są Państwo w stanie ocenić czy w związku ze sprzedaży Nieruchomość (działka nr 5/1) utraci charakter rolny, gdyż nie znają Państwo nabywcy ani tym bardziej jego zamiaru co do sposobu wykorzystania tej działki (gruntu). Nie podjęli Państwo rozmów z potencjalnymi nabywcami, a zatem udzielenie odpowiedzi na to pytanie nie jest możliwe.

l)Państwa zdaniem sprzedaż Nieruchomości będzie incydentalna i okazjonalna.

Pytania

1.Czy dokonując sprzedaży wydzielonych z działki nr 5/1 mniejszych działek geodezyjnych uzyskają Państwo przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT?

2.Czy dokonując sprzedaży działki nr 5/1 bez jej uprzedniego podziału geodezyjnego uzyskają Państwo przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT?

Stanowisko Zainteresowanych

1.Państwa zdaniem, dokonując sprzedaży wydzielonych z działki nr 5/1 mniejszych działek geodezyjnych uzyskają Państwo przychód niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT.

2.Państwa zdaniem, dokonując sprzedaży działki nr 5/1 bez jej uprzedniego podziału geodezyjnego uzyskają Państwo przychód niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT.

ad. 1

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Zgodnie z art. 10 ust. 2 uPIT przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

• na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
• w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
• składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;
• składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Powołując się na powyższą analizę dotyczącą braku związku Państwa planowanej transakcji z prowadzeniem działalności gospodarczej, nie można uznać, że sprzedaż działki nr 5/1 zostanie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej. Żadne z Państwa nie jest przedsiębiorcą, a planowana transakcja nie jest elementem działalności zarobkowej (m.in. handlowej) prowadzonej przez Państwa we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6 uPIT). Transakcja będzie stanowiła rozporządzenie majątkiem prywatnym i wykonywanie władztwa właściciela - osoby fizycznej. Fakt uprzedniego podziału nieruchomości będzie miał na celu jedynie ułatwienie znalezienia nabywców w relatywnie niedługim czasie. Ilość działek, które mają powstać w wyniku podziału jest niewielka (4) i nie wskazuje na ciągłość Państwa działań. Nie planują Państwo też podjęcia (oraz nie podejmowali dotychczas) zorganizowanych działań marketingowych dotyczących nieruchomości, ani też nie dokonywali (i nie dokonają) nakładów mających zwiększyć jej atrakcyjność.

Działka nr 5/1 nie stanowiła nigdy składnika przedsiębiorstwa.

Powyższe oznacza, że przychód ze sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 5/1 należy zakwalifikować jako odpłatne zbycie nieruchomości nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej. Tym samym nie podlega ono opodatkowaniu, gdyż od momentu nabycia (1985 r. w przypadku Wnioskodawczyni nr 1 oraz 2006 r. w przypadku Wnioskodawcy nr 2 i nr 3) minęło ponad 5 lat.

ad. 2

Mając na uwadze ww. analizę dotyczącą braku zakwalifikowania planowanej transakcji jako następującej w wykonaniu działalności gospodarczej, uznać należy, że zbycie całej działki nr 5/1 tym bardziej nie może generować przychodu z takiego źródła. Skoro nie wykonaliby Państwo względem działki nr 5/1 żadnych dodatkowych czynności poza szukaniem nabywców w standardowym dla osób fizycznych zakresie, to sprzedaż taką należałoby uznać za rozporządzenie majątkiem prywatnym. A w związku z tym dochód z jej odpłatnego zbycia nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ ponad 5 lat od momentu nabycia nieruchomości przez Państwa.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2.Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3.Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków planowanych przez Państwa działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa we wniosku.

Z wniosku oraz uzupełnienia wynika, że w 1985 r. umową darowizny Wnioskodawczyni nr 1 otrzymała wraz z mężem prawo własności gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodziły działki nr 5 i nr 8 położone w (…). W 2002 r. małżeństwo Wnioskodawczyni nr 1 zostało rozwiązane przez rozwód, a wcześniej - w 2000 r. została zniesiona między małżonkami wspólność majątkowa małżeńska. Każde z byłych małżonków stało się właścicielem udziału ½ w prawie własności Nieruchomości. W 2006 r. E.S. umową darowizny przekazał Wnioskodawcy nr 2 i Wnioskodawcy nr 3 (swoim synom) przysługujący mu udział ½ w prawie własności Nieruchomości, w ten sposób, że każdy z synów otrzymał ¼ udziału w prawie własności Nieruchomości. Od 2007 r. ok. 1 m² działki nr 5/1 jest wynajmowany w celu postawienia tablicy reklamowej o wymiarach 3x5 m. Działka nr 5/1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2003 r. Planują Państwo podzielić działkę nr 5/1 na 4 działki. Planują Państwo sprzedać wszystkie 4 działki. Planowany podział nie jest podyktowany chęcią uzyskania większej ceny sprzedaży, lecz bardzo dużą powierzchnią działki i jej niekorzystnym ukształtowaniem. Jest mało prawdopodobne, aby znaleźli Państwo kupca na całą działkę nr 5/1. Na działce nie była nigdy prowadzona działalność gospodarcza. Oprócz ww. budowy domu w 1987 r. nie dokonywano na niej ulepszeń. Działka nr 5/1 nie była nigdy składnikiem majątku przedsiębiorstwa - ani Państwa, ani osób trzecich. Nie planują Państwo dokonywać żadnych ulepszeń tej nieruchomości przed sprzedażą. Dokonają jedynie geodezyjnego podziału (aktualnie żadne prace geodezyjne nie zostały rozpoczęte). Planują Państwo skorzystać z portali ogłoszeniowych dostępnych dla osób fizycznych, ew. skorzystanie z usług biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. W związku z niekorzystnym dla zabudowy mieszkaniowej położeniem działki nr 5/1, Wnioskodawca nr 3 w 2012 r. kupił działkę nr 2/2 w innej lokalizacji, gdzie rozpoczął budowę domu celem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Z uwagi na problemy rodzinne, budowy nie ukończono. Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 2/2 na dwie działki 2/5 oraz 2/6. W 2015 r. część ww. działki (po podziale nr 2/5) wraz z niedokończonym domem została sprzedana znajomym Wnioskodawcy nr 3. Po naprawie stosunków rodzinnych Wnioskodawca nr 3 wraz z żoną postanowili wybudować dom na pozostałej działce nr 2/6, który ukończono w 2020 r. Od roku 2020 Wnioskodawca nr 3 wraz z żoną oraz dziećmi mieszka w przedmiotowym domu. Wnioskodawca nr 3 nie dokonywał innych niż ww. transakcji związanych ze zbyciem lub nabyciem nieruchomości. W stosunku do ww. nieruchomości nie podejmowali Państwo ani nie będą podejmowali jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości gruntu np. wydzielenia dróg, działań zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu, uzbrojenia terenu itp. Nie zawarli Państwo umowy/umów przedwstępnych z nabywcami. Z uwagi na brak na dzień dzisiejszy potencjalnych nabywców ww. nieruchomości nie są Państwo w stanie określić czy będą zawarte umowy przedwstępne. Nie udzielili Państwo pełnomocnictw osobom trzecim do dysponowania nieruchomościami bądź dokonywania czynności związanych z nieruchomościami. Nie planują Państwo udzielać takich pełnomocnictw. Przed sprzedażą nieruchomości nie podejmowali Państwo ani nie podejmują aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama). Państwa zdaniem o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wystąpiła Gmina (…). Wnioskodawca 1 i Wnioskodawca 2 nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Państwa zdaniem sprzedaż Nieruchomości będzie incydentalna i okazjonalna.

Państwa wątpliwości budzi kwestia, czy będą Państwo zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w przypadku sprzedaży nieruchomości (działek).

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży ww. nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym, które są wystarczające do uznania, że planowana przez Państwa sprzedaż nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.):

Stosownie natomiast do art. 888 § 1 kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym, darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Natomiast zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.) wynika, że:

Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Zaprezentowane stanowisko znajduje odzwierciedlenie w podjętej przez Naczelny Sąd Administracyjny uchwale w składzie siedmiu sędziów z 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której Sąd stwierdził, że:

W uzasadnieniu uchwały Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.

Innymi słowy, w przypadku nabycia nieruchomości (praw majątkowych) przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy ‒ Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości (praw majątkowych), o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości (praw majątkowych) w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości (praw majątkowych) w małżeństwie i przyjmuje się, że małżonkowie nabyli nieruchomość (prawo majątkowe) wspólnie w całości, to nie można liczyć terminu nabycia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od daty ustania ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej. Innymi słowy, w przypadku nabycia nieruchomości (praw majątkowych) przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy ‒ Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości (praw majątkowych), o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym za datę nabycia nieruchomości, należy w Państwa sytuacji przyjąć kolejno datę nabycia przez Wnioskodawczynię nr 1 nieruchomości (działek) w drodze umowy darowizny w 1985 roku oraz datę nabycia przez Wnioskodawcę nr 2 i 3 nieruchomości (działek) w drodze umowy darowizny od ojca w 2006 rok. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości (działek) nie będzie również stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (działek).

Tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości (działek) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani M.S. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).