Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

Na dzień dokonania transakcji, której skutki podatkowe stanowią przedmiot zapytania niniejszego wniosku, B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający” lub „Zbywca”) będzie użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), szczegółowo opisanej w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość”).

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”, „Nabywca” lub „Wnioskodawca”), planuje zakupić od Sprzedającego Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający i Kupujący w dalszych częściach niniejszego wniosku nazywani są „Wnioskodawcami” albo „Stronami”.

Dalsze punkty opisu zdarzenia przyszłego zawierają: (i) Opis Nieruchomości, (ii) Charakterystykę działalności Sprzedającego i Kupującego, (iii) Historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz (iv) Przedmiot Transakcji.

i) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo użytkowania wieczystego następującej działki położonej w (…) tj. działki nr (…) w obrębie ewidencyjnym (…) znajdującej się przy ul. (…), dla których Sąd Rejonowy dla (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt”).

Opisany wyżej Grunt zabudowany jest jednym budynkiem biurowym, który stanowi odrębną nieruchomość – w skład budynków wchodzi budynek (…) (pierwotnie: (…)), zlokalizowany przy ul. (…), (…), stanowiący budynek biurowy (dalej: „Budynek”).

Grunt zabudowany jest również odrębnymi od Budynku naniesieniami, stanowiącymi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), które na dzień Transakcji będą stanowiły własność Sprzedającego i w związku z tym będą również przedmiotem planowanej Transakcji (dalej: „Budowle”). Do Budowli posadowionych na Gruncie należą poniższe naniesienia:

- oświetlenie zewnętrzne;

- pylon i szyld reklamowy;

- pawilon palarni;

- sztuczne skarpy, elementy aranżacji zieleni, system nawadniania;

- elementy sieci energetycznej;

- elementy sieci  telekomunikacyjnej;

- elementy sieci wodociągowej;

- elementy systemu przeciwpożarowego.

Na Gruncie znajdują się również części infrastruktury energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego. Stanowią one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji.

Grunty położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) w dniu (…) 2011 roku, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową i usługową administracji.

Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Powierzchnia użytkowa w Budynkach stanowi przedmiot umów najmu zawartych z podmiotami trzecimi na cele biurowe, handlowe i usługowe.

Strony planują zawarcie Transakcji w następujących fazach:

- zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu i własności Budynku i Budowli i Pozostałych składników majątkowych (dalej: „Umowa przedwstępna”) – zgodnie z którą Nabywca oraz Sprzedający zobowiążą się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej; zawarcie Umowy przedwstępnej nastąpi niezwłocznie po złożeniu przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

- zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa przyrzeczona”) – na podstawie której dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku i Budowli oraz Pozostałych składników majątkowych.

(ii) Charakterystyka działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) założoną w 2006 r. Działalność Sprzedającego skupia się przede wszystkim na budowie nowych przestrzeni biurowych i handlowych o wysokim standardzie, które następnie wynajmowane są przez Sprzedającego na cele komercyjne.

Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym („KRS”), przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Pozostały zakres działalności ujawniony w KRS obejmuje:(...)

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszystkie czynności związane z prowadzeniem jego działalności gospodarczej wykonywane są na podstawie umów o świadczenie usług zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi – w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego – odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej samodzielnej jednostki. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotowej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość i jej części składowe stanowią składnik majątkowy Sprzedającego, będący źródłem jego przychodów.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (podatnik VAT czynny) i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji. Sprzedający odlicza podatek VAT od nabywanych towarów i usług, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką celową, wchodzącą w skład Grupy kapitałowej (…)  S. A., która została utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej składającej się z budynków mieszkalnych z mieszkaniami na sprzedaż wraz z lokalami handlowo-usługowymi oraz otaczającą inwestycję infrastrukturą i zielenią, służącymi w przyszłości nabywcom i mieszkańcom na terenie Nieruchomości. Sprzedaż mieszkań, oraz sprzedaż lub wynajem lokalu handlowo-usługowych będzie stanowić dostawę towarów lub sprzedaż usług podlegające opodatkowaniu VAT. Kupujący jest i będzie zarejestrowany (w tym na moment dokonania Transakcji) jako podatnik VAT czynny.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza m.in. wystąpić o uzyskanie stosownych pozwoleń i decyzji administracyjnych umożliwiających realizację powyższego projektu deweloperskiego, dokonać rozbiórki istniejącego Budynku, jak również Budowli (ew. pozostawić część Budowli, wyłącznie w zakresie jaki będzie służył obsłudze procesu budowy lub przyszłej inwestycji) a następnie zrealizować na nim projekt deweloperski. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie powierzchni biurowych w Budynkach tymczasowo, przez okres niezbędny do uzyskania stosownych pozwoleń na dokonanie rozbiórki naniesień znajdujących się na Nieruchomości, w szczególności Budynku – sytuacja ta będzie miała miejsce wyłącznie do momentu uzyskania stosownych pozwoleń i decyzji administracyjnych pozwalających rozpocząć projekt deweloperski. Zgodnie z ustaleniami Stron w związku z planowaną Transakcją, które zostaną odwzorowane w zawartych przez Strony umowach przedwstępnej i przyrzeczonej, uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę będzie wiązało się wypowiedzeniem i rozwiązaniem umów najmu w Budynkach.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi, o których mowa w art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT. Pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

(iii) Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość tj. prawo użytkowania wieczystego działki (…) wraz ze znajdującym się na niej Budynkiem i Budowlami od spółki (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) w drodze transakcji sprzedaży na podstawie następujących umów:

- aktu notarialnego (repertorium A Nr (…)) z dnia (…) 2006 r;

- aktu notarialnego (repertorium A Nr (…)) z dnia (…) 2006 r;

- aktu notarialnego (repertorium A Nr (…)) z dnia (…) 2006 r.

W momencie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego  stanowiła ona osobne działki geodezyjne, które następnie zostały scalone w działkę nr (…) na podstawie wykazu zmian w rejestrze gruntów z 2024 r.

Po nabyciu Nieruchomości w (…) 2006 r. Sprzedający prowadził działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na wynajmie Nieruchomości podmiotom trzecim. Sprzedający kontynuuje tę działalność. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi w związku z prowadzoną działalnością, której przedmiotem był wynajem Nieruchomości. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie poniósł wydatków na przebudowę/modernizację Budynku i Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, których wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku i Budowli.

(iv) Przedmiot Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

- zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli;

- zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego własności aktywów stanowiących ruchomości lub sprzęt niezbędny do eksploatacji Budynku – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

- wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku - z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.), dalej: „Kodeks cywilny”);

- scedowanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw z dokumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców Budynku wynikających z zawartych umów najmu (np. w formie gwarancji bankowych) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

- przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wszystkich majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, o ile i w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

- przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw wynikających z gwarancji i rękojmi budowlanych dotyczących prac budowlanych wykonanych w związku z Budynkami, w tym zabezpieczenia gwarancji i rękojmi, w zakresie w jakim nie wygasły;

- zbycie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności do wszystkich nośników, takich jak materiały, akta i pliki, zawierające dokumentację projektową dotyczącą Nieruchomości.

Wymienione wyżej składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach planowanej Transakcji, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Sprzedający wskazuje także, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

- aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością);

- ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji) - przy czym Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia czynszów oraz opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji na zasadach szczegółowo określonych w umowie dokumentującej Transakcję;

- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

- środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem kompleksu biurowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

- praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością zawartych przez Sprzedającego;

- praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez Sprzedającego;

- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego;

- praw ochronnych znaku towarowego słowno-graficznego (…);

- praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego (z zastrzeżeniem poniżej);

- praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;

- praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy księgowej Sprzedającego.

Po przeprowadzeniu Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością, a także nowe umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów. Nie wykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów serwisowych i umów na dostawę mediów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług i mediów na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów serwisowych i umów na dostawę mediów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, w przypadku gdy z uwagi na istniejące ograniczenia natury prawnej, jak okresy wypowiedzenia i związany z tym brak zgody dostawcy na rozwiązanie umowy w związku z datą Transakcji nie będzie możliwe, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczesnego właściciela kompleksu biurowego). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy pożyczki/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego.

Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję w terminie do końca 2025, zawierając umowę przyrzeczoną dla Nieruchomości, przy czym przed podpisaniem Umowy przyrzeczonej strony zamierzają zawrzeć Umowę przedwstępną (tj. Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta do końca 2025 r.). Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Wnioskodawcy planują złożyć w Umowie przyrzeczonej, dokumentującej Transakcję, wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem VAT.

Pytanie

Czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) Ustawy o PCC, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji z uwagi na to, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC).

Reasumując, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w (…) przy ul. (…). Grunt zabudowany jest jednym budynkiem biurowym, który stanowi odrębną nieruchomość. Grunt zabudowany jest również odrębnymi od Budynku naniesieniami, stanowiącymi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, które na dzień Transakcji będą stanowiły własność Sprzedającego i w związku z tym będą również przedmiotem planowanej Transakcji. Na Gruncie znajdują się również części infrastruktury energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego. Stanowią one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 2 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.523.2025.2.KK wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

 (…) w odniesieniu do Budynku i Budowli będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

(…) W konsekwencji dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki nr (…)), z którą związany jest Budynek oraz Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

(…) jeśli strony opisanej Transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.523.2025.2.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością  (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.