Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
7 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy zamiany.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Posiada Pan polskie obywatelstwo, mieszka, pracuje i rozlicza się Pan wyłącznie w Polsce. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności nie zajmuje się Pan obrotem nieruchomościami.
(…) r. nabył Pan – wspólnie z siostrą (…) i jej mężem (…) – mieszkanie położone w (…) przy ul. (…), o wartości rynkowej wynoszącej w tamtym czasie (…) zł. Ustalona została współwłasność, w której posiada Pan 50% udziału, a drugie 50% należy do siostry i jej męża, pozostających we wspólności majątkowej.
(…) r., wraz z tymi samymi osobami nabył Pan drugie mieszkanie – w (…) przy ul. (…) – o wartości rynkowej (…) zł. Struktura udziałów jest identyczna: 50% udziału posiada Pan, a pozostałe 50% siostra z mężem.
Obecnie planowana jest zamiana udziałów w tych dwóch lokalach. W wyniku tej czynności:
- przeniesie Pan swoje 50% udziałów w pierwszym mieszkaniu (nabytym w (…) r.) na siostrę i jej męża,
- siostra z mężem przeniosą na Pana swoje 50% udziałów w drugim mieszkaniu (nabytym w (…) r.).
Po dokonaniu transakcji:
- stanie się Pan jedynym właścicielem mieszkania z (…) r. (ul. (…)),
- siostra z mężem będą jedynymi właścicielami mieszkania z (…) r. (ul. (…)).
Zamiana będzie całkowicie bezgotówkowa, bez jakichkolwiek spłat, dopłat czy wyrównania wartości. Mieszkania mają zbliżoną wartość rynkową, powierzchnię ((…) m²), standard i położenie (ten sam budynek, porównywalne piętro i układ). Wartości zostały określone na podstawie cen zakupu i analizy rynkowej – nie sporządzono wycen przez rzeczoznawcę majątkowego.
Czynność ma charakter rodzinny i jednorazowy, a jej celem jest uproszczenie struktury własności. Nie planuje Pan nabywania nieruchomości w celu dalszej sprzedaży lub zamiany.
W przeszłości (w dniu (…) r.) dokonał Pan jednej transakcji zamiany nieruchomości – kawalerki na mieszkanie trzypokojowe – za dopłatą, w formie aktu notarialnego. Obecnie nadal posiada Pan to mieszkanie, które służy celom mieszkaniowym. Poza opisanymi udziałami nie posiada Pan innych nieruchomości.
Planowana data zamiany: lipiec 2025 r. lub wkrótce po uzyskaniu interpretacji, nie później niż do końca 2025 r.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy transakcja polegająca na zamianie udziałów we współwłasności dwóch mieszkań będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
W Pana ocenie, planowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych z poniższych powodów.
1.Brak odpłatnego nabycia (art. 1 ust. 1 pkt 1).
Zamiana dotyczy wyłącznie udziałów o równej wartości – każda ze stron wnosi 50% udziału w jednym lokalu i otrzymuje 100% własności drugiego lokalu. Nie występuje żadna dopłata ani wyrównanie pieniężne. W efekcie transakcja nie ma charakteru odpłatnego nabycia.
2.Zniesienie współwłasności (art. 9 ust. 1 pkt 2).
Transakcja stanowi formę zniesienia współwłasności między współwłaścicielami, w wyniku której żadna ze stron nie uzyskuje nadwyżki majątkowej – każda zachowuje dotychczasową wartość udziałów. Celem czynności jest uproszczenie struktury własności i przeniesienie pełnej własności każdemu z uczestników, bez zmian bilansu majątkowego.
3.Charakter rodzinny transakcji.
Stronami zamiany są członkowie rodziny (rodzeństwo), a zamiana służy porządkowaniu relacji majątkowych, nie zaś osiągnięciu zysku lub celu komercyjnego. Nie występuje element spekulacyjny ani zarobkowy.
4.Zastosowanie zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 9 ust. 1 pkt 2).
Transakcja spełnia przesłanki zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność znosząca współwłasność bez spłat i dopłat.
W związku z powyższym, Pana zdaniem, planowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie powstaje obowiązek złożenia deklaracji PCC-3, a notariusz nie powinien pobierać podatku przy sporządzeniu aktu notarialnego.
Na potwierdzenie swojego stanowiska powołał się Pan na interpretację podatkową.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Jak wynika z art. 4 pkt 2 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży – przy umowie zamiany – na stronach czynności.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie zamiany:
a)lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
b)w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 i 3 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a)przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b)przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.
W myśl art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem. Nie zawierają zatem definicji pojęcia „zamiana”. Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1075).
Na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w (…) r., nabył Pan – wspólnie z siostrą i jej mężem – mieszkanie, o wartości rynkowej wynoszącej w tamtym czasie (…) zł. Ustalona została współwłasność, w której posiada Pan 50% udziału, a drugie 50% należy do siostry i jej męża, pozostających we wspólności majątkowej. W (…) r., wraz z tymi samymi osobami nabył Pan drugie mieszkanie, o wartości rynkowej (…) zł. Struktura udziałów jest identyczna: 50% udziału posiada Pan, a pozostałe 50% – siostra z mężem. Obecnie planowana jest zamiana udziałów w tych dwóch lokalach. W wyniku tej czynności przeniesie Pan swoje 50% udziałów w pierwszym mieszkaniu (nabytym w (…) r.) na siostrę i jej męża a siostra z mężem przeniosą na Pana swój 50% udział w drugim mieszkaniu (nabytym w (…) r.). Zamiana będzie całkowicie bezgotówkowa, bez jakichkolwiek spłat, dopłat czy wyrównania wartości. Mieszkania mają zbliżoną wartość rynkową, powierzchnię, standard i położenie (ten sam budynek, porównywalne piętro i układ). Wartości zostały określone na podstawie cen zakupu i analizy rynkowej – nie sporządzono wycen przez rzeczoznawcę majątkowego.
Ma Pan wątpliwości czy zamiana udziałów we współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Pana zdaniem, planowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych bowiem nie występuje żadna dopłata a transakcja jest dokonywana między członkami rodziny i spełnia przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
W sprawie nie może znaleźć zastosowania wskazany przez Pana, jako podstawa Pana stanowiska, art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Taki przepis bowiem w ogóle nie istnieje.
Z opisu sprawy wynika, że ma być zawarta umowa zamiany. Tym samym, taka czynność rodzi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynika to wprost z treści cyt. wyżej art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności. Wbrew temu co Pan twierdzi, obowiązek podatkowy z tytułu zawarcia umowa powstaje bez względu na to czy wiąże się ona z dopłatą czy wyrównaniem pieniężnym. Zatem opisana przez Pana umowa zamiany mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych
Ustawodawca przewidział w art. 9 pkt 5 ww. ustawy do umowy zamiany zwolnienie, jednakże ma ono zastosowanie tylko do konkretnych sytuacji.
Zgodnie z jego treścią:
Zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.
Z treści przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że aby skorzystać z powyższego zwolnienia muszą być łącznie spełnione następujące warunki:
1)musi zostać zawarta umowa zamiany,
2)przedmiotem umowy zamiany musi być:
-budynek mieszkalny lub jego część albo
-lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość albo
-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo
-wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym,
3)stronami umowy zamiany muszą być osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1)do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2)do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3)do grupy III – innych nabywców.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, jak już wyżej wskazano, umowa zamiany – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeśli jest dokonywana w formie aktu notarialnego – płatnikiem podatku jest notariusz. Jako, że przedmiotem umowy zamiany w opisanej sytuacji będą udziały w lokalach mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, to zgodnie z odrębnymi przepisami (Kodeksu cywilnego), umowa zamiany będzie zawarta w formie aktu notarialnego.
W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z umową zamiany, która nie zostanie zawarta wyłącznie pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Mąż siostry, zgodnie z ww. art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zaliczany jest bowiem do II grupy podatkowej.
W związku z powyższym, planowana przez Pana umowa zamiany udziałów w lokalach mieszkalnych, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dla ustalenia podstawy opodatkowania przy umowie zamiany udziałów w ww. lokalach mieszkalnych, zastosowanie znajdzie art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podstawę opodatkowania będzie – w Pana przypadku – stanowiła różnica wartości rynkowych zamienianych udziałów.
Z uwagi na powyższe stwierdzić więc należy, że skoro w treści wniosku wskazano, że planowana umowa zamiany zostanie zawarta pomiędzy Panem a Pana siostrą i jej mężem, a więc nie tylko pomiędzy podmiotami zaliczanymi do I grupy podatkowej, ale również do II grupy – w sprawie wyłączona jest możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podsumowując, umowa zamiany nieruchomości mieszkalnych (lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość) nie będzie zwolniona od podatku od czynności cywilnoprawnych.
Notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobierze należny podatek i wpłaci do właściwego organu podatkowego, dlatego na Panu nie będzie ciążył obowiązek składania deklaracji PCC-3.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Końcowo – w odniesieniu do przywołanej przez Pana na potwierdzenie stanowiska interpretacji podatkowej – wskazać należy, iż została ona wydana w indywidualnej sprawie, w związku z czym nie znajduje zastosowania w tej sprawie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa..