Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zakupem nieruchomości w stanie surowym otwartym. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie -  pismem z 4 lipca 2025 r. (wpływ: 9 lipca 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

        A. B.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

   C.D.

Opis stanu faktycznego (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

16 maja 2025 r. zawarli Państwo umowę kupna nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w stanie surowym otwartym, położonej w gminie X., działka nr Y.

Nieruchomość zakupili Państwo częściowo z własnych środków i z kredytu hipotecznego. Sprzedającym była osoba fizyczna niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dokonali Państwo opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% (6 700 zł) od wartości nieruchomości.

Nieruchomość ta jest pierwszą nieruchomością nabywaną przez każdego z Państwa. Żadne z Państwa nie posiadało wcześniej ani obecnie nie posiada prawa własności lub współwłasności innej nieruchomości. Nieruchomość została zakupiona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. 

Pytania (przeformułowane we wniosku)

Czy w opisanym zdarzeniu byli Państwo zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Czy mogą Państwo ubiegać się o stwierdzenie nadpłaty ww. podatku?

Państwa stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku) 

Państwa zdaniem, w opisanym zdarzeniu nie byli Państwo zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych i mogą ubiegać się o stwierdzenie nadpłaty ww. podatku. 

Nieruchomość ta została zakupiona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakup tej nieruchomości wymagał zaciągnięcia kredytu hipotecznego. 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ,jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

  - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

  - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

  - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu/kupującym przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu/im udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że nabyli Państwo - w drodze umowy sprzedaży - działkę zabudowaną budynkiem jednorodzinnym w stanie surowym otwartym. Nieruchomość ta jest pierwszą nieruchomością nabywaną przez każdego z Państwa. Żadne z Państwa nie posiadało wcześniej ani nie posiada obecnie prawa własności lub współwłasności innej nieruchomości.

Uważają Państwo, że w opisanym zdarzeniu nie byli Państwo zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych i mogą ubiegać się o stwierdzenie nadpłaty ww. podatku

Z takim stanowiskiem nie mogę się zgodzić.

Zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy sprzedaży m.in. prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zatem, aby umowa sprzedaży podlegała zwolnieniu, to jej przedmiotem musi być budynek mieszkalny jednorodzinny. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy Kodeks cywilny, która normuje umowę sprzedaży, nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418):

  Ilekroć w ustawie jest mowa o:

   - budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

   - budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W przedmiotowej sprawie wskazali Państwo, że przedmiotem umowy była nieruchomość z budynkiem w stanie surowym otwartym. Zakupiony budynek nie mógł więc, na moment zakupu, zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku zgodnie z przepisami prawa, nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazanym w przywołanym powyżej art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa sprzedaży, której przedmiotem jest budynek, który jest w stanie surowym otwartym, nie podlega więc zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ww. ustawy. To oznacza, że w przedstawionych okolicznościach, umowa sprzedaży nie korzysta z ww. zwolnienia.

Tym samym podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ww. umowy sprzedaży został pobrany zasadnie. Brak jest tym samym podstaw do stwierdzenia nadpłaty w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ww. umowy sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. B. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.