Temat interpretacji

Czy kupujący postąpili nieprawidłowo, płacąc 2% podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1 300 zł z tytułu nabycia udziału wynoszącego 50/100 części w opisanej we wniosku nieruchomości, liczony od wynikającej z umowy sprzedaży ceny w wysokości 65 000 zł, ustalonej w drodze porozumienia pomiędzy zbywcą a kupującymi?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2009 r. (data wpływu 23 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia w drodze umowy sprzedaży udziału w odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest prawidłowe, o ile ustalona w umowie wartość udziału odpowiadała jego wartości rynkowej.

UZASADNIENIE

W dniu 23 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia w drodze umowy sprzedaży udziału w odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 12 października 2009 r. w drodze umowy sprzedaży nabył Pan wspólnie z osobą trzecią udział wynoszący łącznie 50/100 w odrębnej własności lokalu mieszkalnego, z czego Pana udział nabyty za cenę 45 500 zł wynosił 35/100 części w ww. nieruchomości, zaś ww. osoby 15/100 (cena nabycia 19 500 zł).

Udziały były obciążone hipoteką kaucyjną tytułem zabezpieczenia spłaty uprzednio zaciągniętego przez zbywcę i nabywcę kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami zakupu ww. lokalu.

Na dzień sporządzenia wniosku posiadał Pan udział wynoszący 85/100 części w odrębnej własności lokalu mieszkalnego, zaś ww. osoba 15/100.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kupujący postąpili nieprawidłowo, płacąc 2% podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1 300 zł z tytułu nabycia udziału wynoszącego 50/100 części w opisanej we wniosku nieruchomości, liczony od wynikającej z umowy sprzedaży ceny w wysokości 65 000 zł, ustalonej w drodze porozumienia pomiędzy zbywcą a kupującymi...

Pana zdaniem (co jest w stanie potwierdzić), kwota, za jaką kupił udział biorąc pod uwagę trudności, z jakimi się spotkał, próbując sprzedać swoje udziały przekracza jego rzeczywistą wartość rynkową, stąd uważa również, iż podatek od czynności cywilnoprawnych został opłacony zgodnie z literą prawa podatkowego.

Nadto wskazuje Pan, iż w trakcie składania przez zbywcę oferty sprzedaży został poinformowany, że przy ustalaniu ceny kierowano się analizą cen rynkowych zbywanych udziałów w nieruchomościach. Poza tym jak wynika z zajętego przez Pana stanowiska sprzedaż udziałów odbywa się bardzo sporadycznie, co spowodowane jest m.in. brakiem zainteresowania zakupem ze względu na komplikacje, jakie może wywołać użytkowanie nieruchomości, do której roszczenia mają też inni właściciele. W konsekwencji wpływa to negatywnie na wartość danej nieruchomości i czyni z niej towar mniej atrakcyjny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe, o ile ustalona w umowie wartość udziału odpowiadała jego wartości rynkowej.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży.

Ponieważ przepisy ww. ustawy nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem, to w tej materii należy odwołać się do znaczenia nadanego im w przepisach prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Stosownie zaś do art. 153 wskazanej ustawy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy czym przy umowie sprzedaży ciąży on na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy). Natomiast obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku, a jeżeli ciąży on na kilku podmiotach zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty (art. 5 ust. 1 i 2 ustawy).

Stosownie zaś do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

Jeżeli jednak stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeśli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 ustawy).

W przypadku umowy sprzedaży stawka omawianego podatku określona w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Jak wynika z zaistniałego stanu faktycznego w dniu 12 października 2009 r. nabył Pan wspólnie z inną osobą w drodze umowy sprzedaży udział wynoszący łącznie 50/100 w odrębnej własności lokalu mieszkalnego, z czego Pana udział nabyty za cenę 45 500 zł wynosił 35/100 części w ww. nieruchomości, zaś ww. osoby 15/100 (cena nabycia 19 500 zł). Z tytułu ww. transakcji zapłacił Pan wspólnie z drugim nabywcą 2% podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 1 300 zł, liczony od łącznej wartości nabytych udziałów, tj. 65 000 zł.

Odnosząc się do postawionego we wniosku pytania wyjaśnić należy, iż postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających. Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym sprawy podatkowej wynikającej z przytoczonego we wniosku zdarzenia lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego zdarzenia.

Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może bowiem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu podatkowym prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację.

Natomiast ocena, czy ustalona w określony we wniosku sposób cena nie odbiega od wartości rynkowej udziału w nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie może być we wskazanej we wniosku sytuacji przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Należy przy tym wskazać, iż przepisy art. 6 ust. 2-4 ustawy łącznie tworzą zobiektywizowane kryteria ustalania wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej stanowiącej podstawę wymiaru należnego podatku, w związku z czym sposób ustalenia tej wartości nie może być oderwany od miejsca zawarcia transakcji, gdzie warunki popytu i podaży mają istotny wpływ na taką wartość. Ponadto przy ustalaniu omawianej wartości należy uwzględniać stan techniczny, wyposażenie, standard oraz inne parametry mające wpływ na wartość rynkową, w tym w przypadku zbywania udziału w nieruchomości ograniczenia wynikające ze współwłasności.

W zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy umowie sprzedaży udziału w nieruchomości został wypracowany bowiem przez orzecznictwo pogląd, zgodnie z którym podstawą obliczenia podatku od czynności cywilnoprawnej sprzedaży udziału we współwłasności rzeczy w częściach ułamkowych jest wartość rynkowa udziału (prawa majątkowego), a nie część wartości rzeczy odpowiadającej wielkości udziału.

Z istoty swej uprawnienia współwłaściciela w częściach ułamkowych ulegają przecież ograniczeniom przewidzianym w art. 199-208 Kodeksu cywilnego, w związku z tym nie można porównać wartości udziału w nieruchomości z wartością nieruchomości o podobnych cenach i powierzchni. Nie ulega też wątpliwości, iż udział w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnym, np. w sytuacji gdy w danym lokalu zamieszkują inne osoby, a także z powodu braku możliwości jego podziału, czy też możliwości wydzielenia odrębnego lokalu w ramach zniesienia jego współwłasności - nie jest prawem majątkowym mającym wartość rynkową równą proporcjonalnej części ustalonej wartości rynkowej całego lokalu.

Wobec tego, jak wynika z istoty postępowania w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych oraz wskazanych zasad określania wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, tutejszy organ nie posiada kompetencji w zakresie ustalania, czy cena zbywanej rzeczy czy prawa ustalona przez strony umowy sprzedaży odpowiada jej wartości rynkowej, bowiem to w gestii organów podatkowych mieści się ocena i przeprowadzenie stosownego postępowania w celu stwierdzenia czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 6 ust. 4 ustawy, w tym również uwzględnienia opinii biegłego lub biegłych.

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość udziału w nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży. Jednakże, w przypadku, gdy wartość ta znacznie odbiega od wartości rynkowej jej określenia dokonuje organ podatkowy w razie nieudzielenia odpowiedzi przez stronę umowy lub niedokonania zmiany wartości po uprzednim wezwaniu do zmiany tej wartości. Reasumując, ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny nieruchomości czy też udziału w nieruchomości, jednakże w przypadku ich określenia w sposób znacznie odbiegający od wartości rynkowej dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy