Temat interpretacji
Podatnik (Sp. z o.o.) jest użytkownikiem wieczystym gruntu, który wydzierżawił innemu podmiotowi. Na terenie przedmiotowej nieruchomości dzierżawca wzniósł budynek "o wartości znacznie przenoszącej wartość prawa użytkowania wieczystego". Podatnik wskazuje, że z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego wynika roszczenie, "aby ten kto wzniósł budynek nabył (...) własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem", bowiem "orzecznictwo sądowe wskazuje, iż przepis ten ma odpowiednie zastosowanie w stosunkach pomiędzy posiadaczem a wieczystym użytkownikiem (...)".
Prawna ocena stanu faktycznego
Na wstępie wskazać należy, że stosownie do treści art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86, poz. 956 ze zm.) opodatkowaniu tym podatkiem podlegają tylko te czynności cywilnoprawne (umowy), które zamieszczone zostały w zamkniętym katalogu zawartym w powołanym przepisie. Czynnością cywilnoprawną zawartą we wspomnianym zestawieniu jest m.in. sprzedaż rzeczy i praw majątkowych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit."a"). Zgodnie zaś z treścią art. 535 Kodeksu cywilnego (w dalszej części Kc) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz
odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę, przy czym przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży praw (art. 555 Kc).
W niniejszej sprawie podstawą prawną przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu jest art. 231 § 2 Kc, zgodnie z którym "właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem."
Z art. 237 Kc wynika, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
Analiza powołanych przepisów, wskazując w obu przypadkach na odpłatny charakter przeniesienia własności, może nasuwać pytanie, czy zbycie w trybie art. 231 § 2 Kc przybiera postać sprzedaży, czy też jest trybem szczególnym.
- Dlatego też należy podzielić pogląd podatnika, iż w stanie faktycznym zaprezentowanym w zapytaniu należy odnieść się do treści uchwały składu 7 sędziów NSA z dnia 9 września 1996 r. (sygn. akt FPS 1/96). W powołanej uchwale NSA uznał, iż między przeniesieniem własności w trybie art. 231 §2 Kc a sprzedażą w rozumieniu art. 535 Kc zachodzą następujące różnice:
- "O ile (...) w przypadku sprzedaży chodzi o umowę o charakterze zobowiązującym, o tyle realizacja roszczenia przewidzianego w art. 231§ 2 przybiera postać umowy przenoszącej własność (umowy rzeczowej), będącej wykonaniem wcześniejszego zobowiązania powstałego ex lege", to jest z chwilą wzniesienia budynku (urządzenia). Treścią tego zobowiązania jest roszczenie występujące po stronie właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu i odpowiadający temu roszczeniu obowiązek po stronie podmiotu, który wzniósł budynek (urządzenie).
- Zarówno § 1, jak i § 2 w art.231 K.c. stanowią o "odpowiednim wynagrodzeniu", przepis art. 535 K.c. zaś posługuje się pojęciem "ceny", (...) różnica ta nie ma charakteru przypadkowego. Termin "wynagrodzenie" bowiem świadczy o tym, że świadczenie to ma niejako charakter odszkodowania za utratę przez właściciela prawa własności (...). "
Umowa przenosząca własność na podstawie art. 231§2 Kc nie jest więc umową sprzedaży w rozumieniu art. 535.
Zarówno pod rządami ustawy o opłacie skarbowej (będącej przedmiotem rozważań NSA), jak i obowiązującej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zamknięty katalog czynności cywilnoprawnych nie obejmuje przeniesienia własności w trybie powołanego art. 231 § 2 Kc.
Mając na względzie przytoczone wyżej argumenty stwierdzić zatem należy, że opisana przez podatnika umowa, która - jak powyżej wykazano- nie będąc sprzedażą w rozumieniu art. 535 Kc, nie wywołuje konsekwencji podatkowych na gruncie omawianej ustawy.