W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X sp. z o.o. (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y sp. z o.o. (…).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) jest polską spółką, której przedmiotem działalności jest m.in. leasing oraz kupno/sprzedaż nieruchomości. Nabywca (jako leasingodawca) zawiera z klientami (jako leasingobiorcami) umowy leasingu w rozumieniu art. 17a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, na podstawie których oddaje im, na uzgodniony czas, do odpłatnego używania albo używania i pobierania pożytków środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne podlegające amortyzacji oraz grunty i prawo użytkowania wieczystego gruntów, będące własnością Kupującego.

W wykonaniu umowy leasingu, która ma zostać zawarta z Z sp. z o.o. („Korzystający”) Kupujący zobowiąże się względem Korzystającego do nabycia, a następnie kupi od Y sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej (…) oraz prawo własności znajdujących się na niej budynków, budowli i urządzeń, które stanowią własność Sprzedającego.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są obecnie (i będą w momencie Transakcji - zdefiniowanej poniżej) zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Planowana Transakcja

Strony planują przeprowadzić Transakcję w 2022 roku. Strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), a następnie zostanie zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotem tej Transakcji (określonym na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, dalej też: „Dzień Zamknięcia”) będzie zabudowana Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) obejmująca:

 a) prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej (…), o powierzchni 2 914 m2 (dalej: „Działka 1”),

 b) prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej (…), o powierzchni 2 883 m2 (dalej: „Działka 2”),

 c) prawo użytkowania wieczystego działki o nr (…) położonej (…), o powierzchni 27 251 m2 (dalej: „Działka 3”), dla których Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej łącznie jako: „Działki”), wraz ze wszystkimi znajdującymi się na Działkach budynkami, budowlami lub ich częściami oraz urządzeniami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności (dalej łącznie: „Naniesienia”), które stanowią własność Sprzedającego.

W dalszej części niniejszego wniosku Działki oraz Naniesienia stanowiące własność Sprzedającego będą łącznie określane jako „Nieruchomość”, zaś transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę od Zbywcy będzie określana jako „Transakcja”.

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne składniki majątku Sprzedającego niż Nieruchomość oraz ewentualnie prawa własności intelektualnej do dokumentacji i sama dokumentacja związana z Nieruchomością, taka jak dokumentacja powykonawcza budynków (w tym geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza), instrukcje BHP, czy też książki obiektów budowlanych.

Przedmiot Transakcji

Sprzedający nabył Działki od spółki A S.A. (później B S.A.) w 2009 roku, w ramach transakcji opodatkowanej VAT. W ramach tej samej transakcji Sprzedający nabył Naniesienia, które Stanowiły własność spółki A S.A. (później B S.A.). Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. nabyciem Działek i Naniesień od A S.A.

W okresie co najmniej 2 lat przed planowaną Transakcją Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość w działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie podmiotom trzecim powierzchni Nieruchomości. W szczególności, w 2009 r. Sprzedający oddał większość powierzchni Nieruchomości spółce A S.A., a obecnie Z sp. z o.o. („Korzystający”) do używania w ramach stosunku najmu. Najnowsza umowa najmu w tym zakresie została zawarta w dniu 22 października 2019 roku pomiędzy Sprzedającym a Korzystającym i zmieniona następnie aneksem nr 1 z 4 września 2020 r. Również pozostała, niewielka część Nieruchomości jest obecnie (i była w okresie ostatnich co najmniej 2 lat) wynajmowana czterem innym podmiotom.

Przed Transakcją umowy ze wszystkimi najemcami Nieruchomości zostaną rozwiązane przez Sprzedającego, a co za tym idzie, Nabywca nie przejmie (np. w drodze cesji praw i przejęcia obowiązków) ani nie wstąpi (na zasadzie art. 678 KC) w stosunki najmu w miejsce Zbywcy. Dodatkowo, po Transakcji Nabywca nie zawrze nowych umów najmu z dotychczasowymi najemcami Nieruchomości.

Działki położone są na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej z dnia 12 stycznia 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodniej części zespołu urbanistycznego (…), zgodnie z którym Działki położone są na terenie oznaczonym symbolem (…), którego przeznaczenie zostało określone jako „teren zabudowy usługowo-przemysłowej”. Na wszystkich Działkach posadowione są Naniesienia należące do Sprzedającego i stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, tj.:

        - na Działce 1 – budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020, poz. 1333 ze zm., dalej: „Prawo Budowlane”) w postaci ogrodzenia oraz oświetlenia terenu;

        - na Działce 2 - jeden budynek oddany do używania w 1976 r. (nr (…)) oraz budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego w postaci ogrodzenia oraz oświetlenia terenu;

        - na Działce 3 - trzy budynki oddane do używania w 1976/1977 r., 1992 r. oraz 2000 r. (o nr (…)) oraz budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego w postaci dróg i placów wewnętrznych, parkingu samochodowego (jeden z dwóch znajdujących się na Działce 3) oraz reklamy świetlnej. Częścią budynku (…) jest również dawny schron (już formalnie usunięty z ewidencji budowli ochronnych województwa dolnośląskiego i nieużytkowany w celu ochronnym), stanowiący podziemną część (kondygnację) tego budynku, która jest obecnie zagospodarowana, dostępna i posiada elementy infrastruktury technicznej obsługującej budynek oraz starej infrastruktury schronu. Elementem budynku (…) są również czerpnie powietrza posadowione na terenie zielonym na tyłach tego budynku, przeznaczone do obsługi schronu.

Wszystkie ww. Naniesienia będące własnością Sprzedającego i znajdujące się obecnie na Działkach zostały nabyte w 2009 r. przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela Działek (tj. istniały już w momencie nabycia Działek przez Sprzedającego).

Wszystkie Naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa Budowlanego, które stanowią własność Sprzedającego i w ramach Transakcji będą podlegały sprzedaży na rzecz Nabywcy:

 a) były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedającego (w tym były oddane do używania na podstawie umowy najmu zawartej z Korzystającym) lub na potrzeby własne poprzedniego właściciela tych Naniesień lub

 b) były one oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi wcześniej niż 2 lata przed planowanym Dniem Zamknięcia. Ponadto wszystkie Naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa Budowlanego w okresie 2 ostatnich lat nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Działki oraz Naniesienia nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Właścicielem Naniesień jest Sprzedający, z wyjątkiem tych Naniesień, które stanowią własność innych podmiotów, w tym przedsiębiorstw przesyłowych. W tym zakresie Zainteresowani wyjaśniają, że na Działkach prócz Naniesień należących do Sprzedającego znajdują się również - stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego - instalacja gazowa (na Działce 3) oraz sieci: ciepłownicza i wodno-kanalizacyjna (na wszystkich Działkach). Wszystkie te Naniesienia należą do przedsiębiorstw przesyłowych lub (w przypadku instalacji gazowej) Korzystającego i nie stanowią własności Sprzedającego, a tym samym nie będą przedmiotem Transakcji. Na Działce 3 znajduje się również parking samochodowy (jeden z dwóch istniejących na tej działce) zbudowany w 2012 r. przez Korzystającego (Sprzedający oraz Korzystający nie rozliczyli między sobą nakładów poniesionych przez Korzystającego w związku z budową tego parkingu), który nie stanowi własności Sprzedającego, więc także nie będzie przedmiotem Transakcji.

Planowany sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Naniesień) od Zbywcy (co nastąpi w wykonaniu zobowiązania wynikającego z zawartej wcześniej umowy leasingu pomiędzy Nabywcą a Korzystającym), Nabywca w stosunku do Nieruchomości zamierza prowadzić opodatkowaną VAT działalność gospodarczą, obejmującą leasing całej Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu - Korzystającego. Zatem po Transakcji działalność Nabywcy z wykorzystaniem Nieruchomości będzie, z perspektywy ekonomicznej, polegała na udzieleniu finansowania Korzystającemu poprzez nabycie Nieruchomości od Sprzedającego i zapewnienie Korzystającemu możliwości użytkowania Nieruchomości (za wynagrodzeniem określonym w umowie leasingu) z opcją jej wykupu od Nabywcy po upływie okresu leasingu oraz spełnieniu wskazanych w umowie leasingu warunków.

Tym samym, działalność Nabywcy nie będzie polegała na wynajmie powierzchni Nieruchomości na rzecz innych podmiotów (tak jak ma to miejsce w przypadku Zbywcy). Nabywca bowiem nie prowadzi i nie planuje prowadzić takiej działalności z wykorzystaniem Nieruchomości. Zgodnie z umową leasingu, która ma zostać zawarta z Korzystającym przed Transakcją, Nabywca zezwoli Korzystającemu na ewentualny najem leasingowanej Nieruchomości na rzecz innych podmiotów (w tym zakresie planowane jest, że Korzystający, jako wynajmujący, zawrze umowy najmu z dotychczasowymi najemcami Nieruchomości - vide również pkt 5 poniżej). Ponadto przewidywane jest, że wszelkie obowiązki związane z zarządem Nieruchomością i jej bieżącym utrzymaniem będą spoczywać na Korzystającym na podstawie ww. umowy leasingu zawartej między Nabywcą a Korzystającym po Dniu Zamknięcia.

Nabywca niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy odda całą Nieruchomość w leasing Korzystającemu (obecnie zakładane jest, że ww. umowa leasingu między Nabywcą a Korzystającym zostanie zawarta jeszcze przed Dniem Zamknięcia i wejdzie w życie pod warunkiem dokonania Transakcji, natychmiast po jej przeprowadzeniu), aby uzyskiwać z tego tytułu jasno ustalone w umowie leasingu przychody. Wysokość tych przychodów, zgodnie z modelem biznesowym Nabywcy, nie będzie uzależniona m.in. od osiągnięcia jakiegokolwiek stopnia wykorzystania powierzchni Nieruchomości przez Korzystającego (co będzie sytuacją odmienną, niż w przypadku Zbywcy, którego przychody są zależne od poziomu wynajmu (komercjalizacji) Nieruchomości).

Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie (lub know-how pochodzący od usługodawców).

Z kolei Korzystający będzie wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Inne okoliczności związane z Transakcją

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zaś wszelkie czynności związane z utrzymaniem Nieruchomości, jej obsługą lub obsługą dotychczasowych najmów prowadzone są przez zarząd Sprzedającego oraz podmioty zewnętrzne na podstawie właściwych umów serwisowych zawartych ze Sprzedającym lub korzystającym. Sprzedający zawarł takie umowy w zakresie usług obsługi księgowej i prawnej. Sprzedający nie zawarł odrębnej umowy o zarządzanie Nieruchomością ani zarządzanie aktywami (w ramach istniejącej umowy najmu zawartej z Korzystającym, to Korzystający wykonuje niektóre czynności związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, np. dba o istniejącą zieleń, zarządza odpadami oraz utrzymuje Nieruchomość w porządku i niepogorszonym stanie). Ponadto, Sprzedający jest stroną umów finansowych zawartych z bankiem w odniesieniu do Nieruchomości, w tym umowy kredytu zawartej w celu sfinansowania wydatków remontowych poczynionych na Nieruchomość do 2021 r.

W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnych praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów zawartych przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości. Wszystkie te umowy, w tym umowy z dotychczasowymi najemcami, zostaną bowiem rozwiązane przez Sprzedającego (lub wygasną) w związku z Transakcją i ze skutkiem przed dokonaniem Transakcji. Nabywca nie jest zainteresowany kontynuowaniem tych umów, bo jak wskazano powyżej, zakres jego działalności będzie obejmował oddanie Nieruchomości w leasing Korzystającemu, a nie działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości (jak ma to miejsce w przypadku Sprzedającego), a tym samym cel biznesowy nabycia Nieruchomości przez Nabywcę nie obejmuje podejmowania przez Nabywcę po Dniu Zamknięcia jakichkolwiek działań związanych z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (co będzie znajdowało się w gestii Korzystającego).

Po Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości wejdą w życie nowe umowy, które zapewnią jej prawidłowe funkcjonowanie. Przewidywane jest, że stroną niektórych (lub większości) umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (np. z dostawcami mediów) pozostanie lub stanie się Korzystający (na podstawie dotychczasowych umów zawartych przez Korzystającego lub nowych umów zawartych po Dniu Zamknięcia). Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych umów dotyczących ściśle Nieruchomości mogą potencjalnie zostać zawarte przez Nabywcę - w tym na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy lub Korzystającego - choć nie jest to zakładany, ani preferowany scenariusz, z uwagi na opisywany powyżej zakres i model działalności Nabywcy.

Obecnie planowane jest, że przed Dniem Zamknięcia wszystkie umowy najmu zawarte z obecnymi najemcami Nieruchomości (w tym Korzystającym) zostaną rozwiązane lub wygasną, a Korzystający zawrze warunkowe umowy najmu z dotychczasowymi najemcami innych niż zajęte przez Korzystającego części Nieruchomości. W związku z Transakcją, wejdzie w życie umowa leasingu, na mocy której, między innymi, Korzystający będzie uprawniony do wynajmu części Nieruchomości podmiotom trzecim, a w konsekwencji, wejdą w życie również (wspomniane powyżej, warunkowe) umowy najmu z dotychczasowymi pozostałymi najemcami zawarte przez Korzystającego przed Dniem Zamknięcia. Tym samym, niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego w ramach Transakcji Nieruchomość zostanie oddana w leasing Korzystającemu, który w większości będzie z niej korzystał dla celów własnej działalności gospodarczej, a w niewielkiej części odda ją w najem (działając na podstawie przyznanych mu w umowie leasingu uprawnień) na rzecz dotychczasowych (pomniejszych) najemców Nieruchomości. Oprócz Nieruchomości Sprzedający nie posiada innych istotnych aktywów.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na Dzień Zamknięcia) formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako dział, wydział lub oddział. Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg dla Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane. W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć wyłącznie Nieruchomość oraz ewentualnie prawa własności intelektualnej do dokumentacji i samą dokumentację związaną z Nieruchomością. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą:

        - umowy rachunków bankowych Zbywcy,

        - umowy o świadczenie usług, np. księgowych, których stroną jest Zbywca,

        - umowa najmu dotycząca siedziby Zbywcy,

        - umowy najmu z dotychczasowymi najemcami (tj. Korzystającym oraz innymi podmiotami),

        - umowy dotyczące finansowania, w tym umowa kredytu udzielonego Zbywcy w celu sfinansowania wydatków remontowych poczynionych na Nieruchomość,

        - środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

        - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

        - należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością,

        - wierzytelności i zobowiązania Zbywcy,

        - księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

        - firma Zbywcy.

        - Intencją Sprzedającego i Kupującego nie jest nabycie przez Kupującego przedsiębiorstwa Sprzedającego, lecz nabycie składników majątkowych - tj. Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Naniesień, których właścicielem jest obecnie Sprzedający) i ściśle związanej z nią dokumentacji.

W umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości Strony złożą w stosunku do znajdujących się na Działkach Naniesień oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT („Oświadczenie VAT”), a tym samym zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę. Planowane jest, że płatność ceny sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy zostanie zrealizowana z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności (przy czym nie jest jednocześnie wykluczone, że część ceny netto zostanie przez Nabywcę przekazana bezpośrednio do banku, który udzielił Zbywcy finansowania).

Zgodnie z obowiązującą w tym zakresie praktyką rynkową, przed Dniem Zamknięcia zostaną uzyskane zaświadczenia o niezaleganiu przez Zbywcę z zapłatą należności publicznoprawnych, w tym zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Zbywcy.

Obecnie zakładane jest, że w Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzieli Kupującemu standardowych zapewnień, w szczególności dotyczących umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości, ubezpieczenia, braku niewypłacalności Sprzedającego, braku pracowników, czy też sporów lub postępowań mogących mieć wpływ na prawa Sprzedającego do Nieruchomości lub do funkcjonowania, korzystania i utrzymania Nieruchomości, pozwoleń administracyjnych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence. Ponadto zakładane jest, że Umowa Przedwstępna będzie przewidywała zawarcie umowy przyrzeczonej (sprzedaży Nieruchomości) pod warunkiem, między innymi, rozwiązania wszystkich obecnie istniejących umów najmu zawartych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości. Z kolei w umowie przyrzeczonej (sprzedaży Nieruchomości) Zbywca powtórzy wyżej wymienione zapewnienia z Umowy Przedwstępnej. Jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Jak wskazano w art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC - obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a - stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC - podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości, rzeczy ruchomych i prawa użytkowania wieczystego wynosi 2%.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych - Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na złożenie przez Strony Oświadczenia VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 8 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.521.2022.2.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

 b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że w wykonaniu umowy leasingu, która ma zostać zawarta z Z sp. z o.o. („Korzystający”) X sp. z o.o . (Zainteresowany będący stroną postępowania) zobowiąże się względem Korzystającego do nabycia, a następnie kupi od Y sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawo własności znajdujących się na niej budynków, budowli i urządzeń, które stanowią własność Sprzedającego.

Strony planują przeprowadzić Transakcję w 2022 roku. Strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży, a następnie zostanie zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotem tej Transakcji (określonym na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości) będzie zabudowana Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) obejmująca:

 a) prawo użytkowania wieczystego działki nr (…), o powierzchni 2 914 m2 (Działka 1),

 b) prawo użytkowania wieczystego działki nr (…), o powierzchni 2 883 m2 (Działka 2),

 c) prawo użytkowania wieczystego działki o nr (…), o powierzchni 27 251 m2 (Działka 3), łącznie jako: Działki, wraz ze wszystkimi znajdującymi się na Działkach budynkami, budowlami lub ich częściami oraz urządzeniami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności (dalej łącznie: „Naniesienia”), które stanowią własność Sprzedającego.

W umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości Strony złożą w stosunku do znajdujących się na Działkach Naniesień oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT („Oświadczenie VAT”), a tym samym zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.521.2022.2.IK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że  „(…) Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony Transakcji Oświadczenia VAT. (…)” 

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).