Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

D. mbH & Co. KG. (dalej: „Kupujący”)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp

Zainteresowany będący stroną postępowania – A. Sp. z o.o. jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania – D. mbH & Co. KG jako kupujący (dalej: „Kupujący”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym zlokalizowanej w W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego,  (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji a także (pkt 6) opis działalności, którą Kupujący i Sprzedający będą prowadzili po Transakcji.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego nieruchomość obejmującą prawo własności zabudowanej działki gruntu położonej w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”).

Na Gruncie jest posadowiony budynek biurowo-usługowy „A” z garażem podziemnym, funkcjonujący pod nazwą „C.2”, składający się z kilku kondygnacji nadziemnych oraz kondygnacji podziemnej, stanowiący własność Sprzedającego (jako część składowa Gruntu) („Budynek”). W Budynku na piętrach znajdują się powierzchnie biurowe, a na parterze powierzchnie biurowo-usługowe oraz garaż z miejscami postojowymi. Wszystkie powierzchnie, z zastrzeżeniem opisanych poniżej powierzchni o przeznaczeniu technicznym oraz powierzchni wspólnych, przeznaczone są na wynajem. Budynek, wraz z innym budynkiem biurowo-usługowym z garażem podziemnym, funkcjonującym pod nazwą „C1”, zlokalizowanym na sąsiedniej nieruchomości, wchodzi w skład kompleksu biurowo- usługowego C.

Ponadto, na Gruncie są zlokalizowane również obiekty towarzyszące (budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego) związane z Budynkiem, stanowiące własność Sprzedającego, tj.:

-parkingi,

-droga dojazdowa,

-instalacja energetyczna NN (połączona z trafostacją), która służy do transformacji SN na NN;

-kanalizacja deszczowa tłoczna ze studnią rozprężną/przyłącze deszczowe na granicy Gruntu z nieruchomością gminną;

-totem reklamowy;

-     przegroda – w części zlokalizowanej w ramach Gruntu (dalej zwana : „Przegrodą”), znajdująca się pomiędzy Budynkiem a budynkiem C1.

Wszystkie wskazane powyżej budowle, w dalszej części wniosku będą nazywane łącznie „Budowlami”. Natomiast Grunt, Budynek i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Docelowo, oprócz Gruntu, Budynku i Budowli, w ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić lub znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza lub sieci cieplne lub gazowe) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu zespołu urbanistycznego Centrum w rejonie (…), przyjętego uchwałą Rady Miejskiej z (...) stycznia 2010 r. (dalej „MPZP”). Zgodnie z postanowieniami MPZP Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem „1 U/5” z przeznaczeniem m.in. na usługi, dopuszczającym lokalizowanie biur.

Zgodnie z zamierzeniami Stron, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest na okres przypadający od (...) do końca 2022 r.

Dodatkowo należy wskazać, iż:

-Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Sprzedający jako właściciel Budynku zawarł szereg umów najmu powierzchni zlokalizowanych w Budynku. Od czerwca 2020 r. (tj. po dacie oddania Budynku do użytkowania) kolejne powierzchnie w Budynku były, sukcesywnie, wydawane najemcom w ramach zawartych umów najmu;

-na moment złożenia wniosku większość powierzchni znajdującej się w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego, przy czym w przypadku części umów najmu wynajęte powierzchnie są w trakcie prac przystosowujących je do potrzeb najemców i jeszcze nie zostały wydane najemcom;

-miejsca parkingowe wchodzące w skład Nieruchomości (w garażu podziemnym) będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

-pewne części Budynku (o przeznaczeniu głównie technicznym a także powierzchnie wspólne) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

-pewne powierzchnie Budynku są lub mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług dotyczących Budynku;

-budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym, takie Budowle są jednak niezbędne lub przydatne do właściwego funkcjonowania Budynku i służą one oraz będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

3.Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający powstał w wyniku przekształcenia ze spółki komandytowej A. Sp. z o.o. sp.k., na podstawie uchwały o przekształceniu z (...) sierpnia 2018 r. w obecną formę Sprzedającego  (tj. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością).

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający jest spółką projektową prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą realizację oraz komercjalizację inwestycji prowadzonej na Gruncie (tj. wzniesienie i komercjalizację Budynku i infrastruktury towarzyszącej Budynkowi – Budowli). Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego, będące jego jedynym aktywem nieruchomościowym.

Kupujący jest niemiecką spółką komandytową.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Na moment Transakcji Kupujący będzie posiadał polski numer identyfikacji podatkowej (NIP) i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu  art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający (działający wówczas w formie spółki komandytowej) nabył prawo własności Nieruchomości (wówczas jeszcze niezabudowanej Budynkiem) od powiązanej spółki  A. Sp. z o.o. sp.k., na podstawie umowy sprzedaży z (...) maja 2018 r. Nabycie przedmiotowego Gruntu wraz ze stanowiącymi odrębną własność posadowionymi wówczas na tym Gruncie obiektami oraz urządzeniami podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z kolei poprzednik prawny Sprzedającego, tj. A. Sp. z o.o. sp.k. nabyła prawo własności Nieruchomości (z ówczesną zabudową) od O. Sp. z o.o., na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z (...) maja 2016 r., zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z (...) kwietnia 2016 r. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

O. Sp. z o.o. (działająca wówczas pod firmą Zakłady O. sp. z o.o.) nabyła prawo własności Nieruchomości od Miasta na podstawie umowy sprzedaży z (...) sierpnia 2011 r.

Budynek wraz ze wspomnianym powyżej budynkiem C1 stanowią część jednego kompleksu biurowego o nazwie „C”. Na potrzeby realizacji kompleksu C, Budynek oznaczony został jako budynek „A”, a budynek C1 (wcześniej: C.O.) oznaczony został jako budynek „B”.

Pierwotnym inwestorem obu ww. budynków była spółka A. Sp. z o.o. sp.k., która w 2017 r. uzyskała decyzję Prezydenta Miasta zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Budynku, a także decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku C1 (wcześniej: C.O.). W 2018 r. nastąpiło rozdzielenie realizacji inwestycji dotyczącej obu budynków w taki sposób, że podmiotem odpowiedzialnym za realizację budynku C1 (wcześniej: C.O.) pozostała spółka A. Sp. z o.o. sp.k., natomiast realizacja Budynku w ramach grupy kapitałowej została powierzona Sprzedającemu.

W tym celu, na podstawie umowy sprzedaży z 2018 r. zawartej z A. Sp. z o.o. sp.k., nastąpiło zbycie własności Nieruchomości na rzecz Sprzedającego i zostało przeniesione na jego rzecz pozwolenie na budowę na (na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z ... czerwca 2018 r.).

W 2020 r. na potrzeby realizacji Przegrody oraz zmiany niektórych pobocznych parametrów Budynku, Sprzedający uzyskał decyzję Prezydenta Miasta z (...) marca 2020 r. zmieniającą pierwotne pozwolenie na budowę dotyczące Budynku.

Budynek został oddany do użytkowania w czerwcu 2020 r. W tej dacie faktycznie zostały oddane do użytkowania również wszystkie Budowle, poza Przegrodą. Z kolei prace związane z realizacją Przegrody zakończyły się w marcu 2021 r.

Z uwagi na położenie Nieruchomości na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, uzyskanie powyższych decyzji oraz realizacja prac budowlanych została poprzedzona wydaniem szeregu decyzji konserwatora zabytków zezwalających na prowadzenie prac budowlanych oraz badań archeologicznych.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony, w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz realizacją projektu inwestycyjnego, mającego na celu wzniesienie Budynku oraz Budowli wspierających funkcjonalnie Budynek i Nieruchomość.

W związku z zamiarem docelowej sprzedaży Nieruchomości w księgach Sprzedającego Budynek i Budowle zostały zakwalifikowane jako nieruchomości inwestycyjne („inwestycje długoterminowe – nieruchomości”), a tym samym nie zostały zakwalifikowane jako „środki trwałe” w rozumieniu przepisów prawa bilansowego. Natomiast obiekty te są kwalifikowane przez Sprzedającego jako „środki trwałe” i amortyzowane dla celów podatkowych, na podstawie regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na potrzeby realizacji inwestycji związanej z budową Budynku i Budowli, Sprzedający korzystał m.in. z finansowania zewnętrznego (m.in. w postaci kredytu bankowego).

Budynek i ukończone Budowle posadowione na Nieruchomości, po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania, nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia). Jedyne nakłady, jakie były ponoszone na Budynek przez Sprzedającego po jego oddaniu do użytkowania (i potencjalnie będą miały miejsce również po zbyciu Nieruchomości przez Sprzedającego), obejmowały tzw. prace wykończeniowe i adaptacyjne wynajmowanych powierzchni Budynku, realizowane na potrzeby najemców (fit-out), których wartość nie przekroczyła łącznie 30% wartości początkowej Budynku i których nie można zakwalifikować jako istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania Budynku lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia Budynku (tj. „przebudowy” Budynku). Ponadto do momentu planowanego zbycia Nieruchomości, Sprzedający nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

W związku z prowadzeniem inwestycji w postaci budowy Budynku, Sprzedający poszukiwał kontrahentów zainteresowanych najmem powierzchni w Budynku i zawarł umowy z przyszłymi najemcami. Pozyskanie przyszłych najemców było jednym z warunków finansowania dla inwestycji zrealizowanej przez Sprzedającego (kredytu bankowego).

Pierwsze powierzchnie w Budynku były wydane najemcom z dniem (...) lipca 2020 r. Kolejne powierzchnie były sukcesywnie wydawane najemcom w ramach kolejno zawieranych umów najmu, począwszy od (...) sierpnia 2020 r., w następujących datach :

-(...) sierpnia 2020 r.,

-(...) października 2021 r.,

-(...) grudnia 2021 r.,

-(...) stycznia 2022 r.,

-(...) stycznia 2022 r.

W planowanej dacie zawarcia Transakcji (tj. w okresie od ... do końca 2022 r.) większość powierzchni Budynku będzie już wydana najemcom, ale w Budynku pozostaną również powierzchnie, które będą wydane najemcom również w późniejszym okresie  (tj. powierzchnie, które po wybudowaniu Budynku na dzień Transakcji nie będą jeszcze przekazane najemcom ani nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego dla własnych potrzeb). W tym zakresie, zaplanowano m.in. wydanie części powierzchni najemcom w dniach (...) października 2022 r., (...) grudnia 2022 r. oraz (...) stycznia 2023 r.

Jednocześnie Zainteresowani pragną zaznaczyć, że część powierzchni Budynku, przeznaczonych docelowo pod wynajem, na moment zawarcia Transakcji może nie być jeszcze przedmiotem najmu (jednocześnie nie będąc wykorzystywana przez Sprzedającego dla własnych potrzeb).

Przed sprzedażą Nieruchomości (a możliwe że również po dniu Transakcji), Sprzedający planuje pozyskiwać najemcę lub najemców dla pozostałej dotychczas niewynajętej jeszcze powierzchni w Budynku (obecni i ewentualni przyszli najemcy są nazywani dalej łącznie „Najemcami”). Najem powierzchni w Budynku przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z pracami adaptacyjnymi dla najemców prowadzonych w Budynku.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nigdy nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności niepodlegającej opodatkowaniu lub zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Aktualnym zamiarem Sprzedającego (jako spółki projektowej prowadzącej proces inwestycyjny) jest możliwie szybka sprzedaż Nieruchomości, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. Działania związane z pozyskiwaniem najemców i wynajmie powierzchni Budynku są realizowane przez Sprzedającego wyłącznie w celu przygotowania Budynku do jego komercjalizacji (przygotowania dla potrzeb inwestora zgodnie z rynkowymi standardami dla tego typu nieruchomości).

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem, w treści aktu notarialnego (będącego podstawą sprzedaży Nieruchomości), Strony zamierzają, ze względów ostrożnościowych złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku i Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia posadowionych na niej obiektów (Budynku i Budowli lub ich części) na dzień zamknięcia Transakcji upłynąłby okres co najmniej dwóch lat.

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

1)Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli);

2)prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność

Sprzedającego oraz będą związane z Budynkiem (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

3)prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji), w tym również prawa i obowiązki z umów najmu miejsc postojowych, z których mogą korzystać najemcy;

4)prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

5)prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczających jakość i brak wad Nieruchomości (w tym w szczególności Budynku) – tj. prawa z gwarancji i rękojmi oraz zabezpieczenia w przedmiotowym obszarze dotyczące Nieruchomości udzielone przez wykonawcę, których beneficjentem jest Sprzedający w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji (ewentualnie w ramach Transakcji mogą zostać ustanowione na rzecz Kupującego nowe zabezpieczenia dotyczące powyższego);

6)uprawnienia z tytułu rękojmi w odniesieniu do projektu budowlanego oraz projektów wykonawczych Budynku, a także projektów prac wykończeniowych na rzecz najemców, przysługujące Sprzedającemu wobec architekta, który sporządzał projekty;

7)autorskie prawa majątkowe do: (i) dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego) oraz (ii) wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

8)prawa majątkowe lub licencje dotyczące znaków towarowych dotyczących Nieruchomości lub całego kompleksu C i/lub autorskie prawa majątkowe do logotypów, do których jest uprawniony i w zakresie w jakim jest uprawniony Sprzedający;

9)prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku;

10)dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku, karty dostępu do Budynku, kody do systemu zarządzania Budynkiem, itp.;

11)znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

a)wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

b)dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

c)wzór umowy najmu;

d)kopie materiałów udostępnionych Kupującemu na potrzeby przeprowadzenia badania (due diligence) w związku z Transakcją.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie  (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1)praw i obowiązków z umów o prace budowlane i innych umów zawartych przez Sprzedającego z wykonawcami inwestycji (z zastrzeżeniem praw z gwarancji i rękojmi oraz stosownych zabezpieczeń, w zakresie o którym mowa powyżej);

2)praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów oraz umów serwisowych. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, w tym w niedługim czasie po Transakcji, umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

3)praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego (zlokalizowanej w innym obiekcie niż zbywany Budynek – tj. w budynku C1);

4)praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

5)dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

6)praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

7)praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

8)praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

9)środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

10)praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują co następuje:

·miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Sprzedającego: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Sprzedającego, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego;

·umowa o zarządzanie Nieruchomością: planowane jest, że umowa o zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie z tym samym zarządcą, z którym zawarł umowę Sprzedający lub z innym zarządcą;

·przejściowe korzystanie przez Kupującego z umów zawartych przez Sprzedającego: jak wskazano powyżej, intencją Stron jest rozwiązanie umów o dostawę mediów i umów serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Sprzedającego (dotyczy to umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu wcześniejszego ich rozwiązania);

·brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający nie zatrudnia pracowników;

·prace wykończeniowe: Strony uzgodniły, że w zakresie w jakim prace wykończeniowe/ulepszenia w Budynku dla najemców nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Sprzedający będzie zobowiązany do wykonania odpowiednich prac i podjęcia innych odpowiednich działań koniecznych do zakończenia tych prac po dacie Transakcji – w terminach uzgodnionych w umowach najmu (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami), przy czym wykonanie tych prac i działań może być realizowane przez Sprzedającego przy wykorzystaniu usług wyspecjalizowanych zewnętrznych podmiotów. W tym zakresie prawdopodobnie zostanie zawarta odrębna umowa pomiędzy Sprzedającym a Kupującym.

Opcjonalnie, w stosunku do powierzchni Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte lub nie będą jeszcze wydane na rzecz najemców, Strony mogą zawrzeć odrębną umowę gwarancji czynszowej na podstawie której Sprzedający zobowiąże się do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku przychodów w tym zakresie. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia pozostałej powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania tego typu umów najmu.

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence. Jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Na dzień Transakcji Strony będą zarejestrowane w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

6.Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1)w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

2)zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów serwisowych, umów o dostawę mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu ich wcześniejszego rozwiązania);

3)w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

4)Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

-w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni biurowej, usługowej i handlowej.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający może wykonywać prace wykończeniowe/adaptacyjne w Budynku dla najemców oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Sprzedającego zakłada, że po zrealizowaniu projektu inwestycyjnego spółki projektowe (takie jak Sprzedający):

-mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);

-mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

-mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności

cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Przywołując treść art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazali Państwo, że opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2  pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111, ze zm.),

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) sprzeda Kupującemu (Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania) nieruchomość zabudowaną w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) wynika, że dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329,  ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).