Interpretacja indywidualna z dnia 21.11.2008, sygn. ITPB3/423-517/08/AW, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Temat interpretacji

Czy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nowopowstałego lokalu Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 września 2008 r. (data wpływu 17 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży części wspólnej budynku (strychu) - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży części wspólnej budynku (strychu).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zawarł w dniu 11 sierpnia 2004 r. umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. W umowie tej Wspólnota oświadczyła, że na podstawie podjętej uchwały z dnia 11 sierpnia 2004 r. postanowiła udostępnić inwestorowi strych celem adaptacji na lokal mieszkalny. W zamian za udostępnienie lokalu inwestor ma wykonać na rzecz Wspólnoty:

• remont dachu budynku,

• malowanie klatki schodowej,

• wpłatę na fundusz remontowy Wspólnoty kwoty, która stanowić będzie 1/5 część wartości kosztów sporządzenia dokumentacji oraz wymiany instalacji gazowo-wentylacyjnej w budynku,

• dodatkowe, niezbędne prace remontowo-budowlane na łączna kwotę 5 000 zł.

Wspólnota wyraziła zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu, który powstanie w wyniku przebudowy strychu i zmianę wysokości udziałów w częściach wspólnych budynku oraz na sprzedaż na rzecz inwestora lokalu, który powstanie w wyniku przebudowy strychu, za cenę równą wartości rynkowej lokalu, ale nie wyższą niż łączna wartość poniesionych nakładów na remont dachu i pozostałych prac remontowo-budowlanych oraz wpłaconych kwot na fundusz remontowy.

Prace remontowe w budynku Wspólnoty, tj. remont dachu, malowanie klatki schodowej i dodatkowe prace remontowo-budowlane zostały wykonane w roku 2006. Obecnie zakończono prace adaptacyjne wewnętrzne nowopowstałego lokalu i ma nastąpić jego sprzedaż.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nowopowstałego lokalu Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży nowopowstałego lokalu mieszkalnego, wybudowanego w wyniku adaptacji pomieszczenia strychowego (stanowiącego część wspólną nieruchomości) jest przychodem z gospodarki zasobem mieszkaniowym.

Wspólnota wskazuje, iż zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 7 marca 2008 r. Nr DD6/5213/11/KWW/07/MB7/82 pod pojęciem zasoby mieszkaniowe należy rozumieć także strychy.

Konsekwentnie, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego a przeznaczony na utrzymanie zasobu mieszkaniowego jest zwolniony z podatku dochodowego (w omawianym przypadku dochodem jest wartość nakładów rzeczowych remontowych, wykonanych przez inwestora na rzecz nieruchomości oraz dokonana wpłata na konto Wspólnoty).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zmianami). Norma prawna zawarta w art. 6 tej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 niniejszej ustawy). Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu. W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Jednocześnie, nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmianami), jako podmioty, które zwolnione są od podatku.

Oznacza to, że wspólnoty podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Od dnia 1 stycznia 2007 r. obowiązuje nowy zapis w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Wprowadzony on został art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 217, poz. 1589). Norma zawarta art. 17 ust. 1 pkt 44 stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do tego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: zasobów mieszkaniowych oraz gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie gospodarka w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Zasób zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie mieszkanie jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka. Tak więc przymiotnik mieszkaniowy, mieszkaniowych, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
   
   
   1. dźwigi osobowe i towarowe,
   2. aparaty do wymiany ciepła,
   3. kotłownie i hydrofornie wbudowane,
   4. klatki schodowe,
   5. strychy, piwnice, komórki,
   6. balkony, loggie,
   7. garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
   
   
   1. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
   2. kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
   3. osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:
   
   
   1. zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
   2. rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
   3. sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
   4. budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
   5. budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
   6. inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty w tym wypadku na remont dachu, malowanie klatki schodowej, prace remontowo-budowlane oraz wymianę instalacji gazowo-wentylacyjnej w budynku.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wspólnota zawarła notarialną przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Niniejszą umową Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać strych, po spełnieniu przez kupującego określonych w tej umowie warunków. Obecnie zamiarem Spółdzielni jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż. Faktycznie, sprzedaż (odpłatne zbycie nieruchomości) zostanie dokonana w zamian za wykonany przez nabywcę na remont dachu, malowanie klatki schodowej, prace remontowo-budowlane oraz wpłatę na fundusz remontowy w celu wymiany instalacji gazowo-wentylacyjnej w budynku.

W art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych został zdefiniowany przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (z zastrzeżeniem ust. 4 i 5). Mówiąc o wartości wyrażonej w cenie, przepisy nie przesądzają jednak o dopuszczalnej formie zapłaty tej ceny. Może ona nastąpić w pieniądzu, ale nie tylko. Może mieć również postać świadczenia innego niż pieniężne. Przykładowo, zwolnienia zbywającego z ciążących na nim zobowiązań wobec nabywcy lub przeniesienia na niego prawa własności rzeczy. Każde z wymienionych rozwiązań będzie prowadziło do uiszczenia ceny zbywanej rzeczy lub prawa majątkowego.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym cena została zapłacona przez nabywcę w formie poniesionych przez niego nakładów związanych z remontem dachu, klatki schodowej i innych prac remontowo-budowlanych. Pozostała część wpłata na fundusz remontowy w celu wymiany instalacji gazowo-wentylacyjnej w budynku zostanie przez nabywcę dokonana w formie pieniężnej. Zatem, łączna wartość tych świadczeń stanowi przychód wspólnoty mieszkaniowej z odpłatnego zbycia przedmiotowych lokali mieszkalnych.

Należy jednak zaznaczyć, że przepisy art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawierają zastrzeżenie, dotyczące przypadku, gdy cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, wówczas przychód z ich zbycia określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W celu ustalenia dochodu z przedmiotowej transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych istotne jest również określenie kosztów z nią związanych.

Norma zawarta w art. 15 ust. 1 omawianej ustawy podatkowej stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z przepisu tego wynika zatem, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami. Kosztami uzyskania przychodu są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

W zdarzeniu przyszłym przedstawionym przez Wspólnotę, kosztami uzyskania przychodów będą zatem wydatki, związane bezpośrednio jak i pośrednio z przedmiotową sprzedażą mieszkań wyodrębnionych z części nieruchomości wspólnej (strychu). W szczególności będą to wydatki związane z remontem i adaptacją strychu na cele mieszkalne.

Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. (art. 7 ust. 2).

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a koszty poniesione w związku z tą sprzedażą stanowią koszty tej gospodarki.

W analizowanej sytuacji, w wyniku dokonanej adaptacji strychu i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, który zostanie sprzedany, wspólnota mieszkaniowa uzyska przychód stanowiący cenę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w postaci nakładów remontowych poniesionych przez nabywcę tego lokalu mieszkalnego i wpłaconych na fundusz remontowy środków pieniężnych. Jednakże jak wskazano już na wstępie niniejszej interpretacji zarówno przychody jak i koszty dotyczące transakcji sprzedaży tego mieszkania stanowić będą przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi mające wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, o ile przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - w tym przypadku, w związku ze specyfiką transakcji sprzedaży mieszkania, z góry wydatkowany na remont dachu, klatki schodowej i pozostałe prace remontowo-budowlane, a następnie na wymianę instalacji gazowo-wentylacyjnej w budynku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, ul. Zwycięstwa 16/17, 80 219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy