Temat interpretacji

CIT - w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i mediów

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 20.10.2010r. (data wpływu 25.10.2010r.) uzupełnionym pismem z dnia 21.12.2010r. (data wpływu 27.12.2010r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 07.12.2010r. i uzupełnione pismem z dnia 04.02.2011r. (data wpływu 07.02.2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu:

• zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i mediów jest nieprawidłowe,
• odsetek od środków na lokacie bankowej i premii bankowej jest nieprawidłowe,
• odsetek bankowych na rachunku bieżącym jest prawidłowe,
• najmu elewacji i części dachu jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25.10.2010r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu przeznaczonego na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota na podstawie zawartych umów najmu z właścicielami bądź użytkownikami lokali użytkowych wynajmuje fragmenty elewacji pod reklamę oraz część dachu pod antenę. Z tego otrzymuje przychody (tzn, pożytki). Dodatkowych przychodem Wspólnoty są przychody z lokat bankowych (środki Funduszu Remontowego), premie bankowe (otrzymywane z powodu utrzymania odpowiedniej wysokości obrotów na rachunku bankowym) i odsetki za zwłokę z tytułu nieterminowych płatności. Zgodnie z artykułem 17 ust. 1 pkt 44 dochodami wolnymi od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi Po uwzględnieniu w/w artykułu i Interpretacji ogólnej z dnia 5 marca 2008 Wspólnota do dochodów zwolnionych zaliczyła dochód uzyskany z lokali mieszkalnych. Do obliczenia podatku dochodowego od osób prawnych Wspólnota Mieszkaniowa uwzględnia: - zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali niemieszkalnych(użytkowych) tj. zaliczki na koszty zarządzania, zaliczki na media i odsetki za zwłokę z tytułu nieterminowych płatności.- odsetki bankowe (na rachunku bieżącym, na rachunku lokat) - opłaty z tytułu pożytków (najem elewacji i części dachu) - premie bankowe (premia z rachunku bieżącego od obrotów na koncie).

W związku z powyższym zadano następujące pytania

Z uwagi na powyższe czy Wspólnota Mieszkaniowa postąpiła prawidłowo odprowadzając podatek dochodowy od osób prawnych z tytułu wnoszonych zaliczek od właścicieli lokali użytkowych, odsetek bankowych, premii bankowej, najmu elewacji i części dachu...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zaliczki wnoszone na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej i mediów przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych nie podlegają opodatkowaniu. Tak orzekł Sąd Okręgowy Wydział Cywilny wyrokiem z dnia 23.09.2010 r. W opinii Sądu: Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ogół właścicieli których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że ustawa nie różnicuje w tym zakresie pozycji właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Obydwa rodzaje posiadanych lokali uprawniają do uzyskania statusu członka wspólnoty. Podobnie udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali, przysługuje zarówno właścicielowi lokalu mieszkalnego, jak i innej nieruchomości lokalowej. Wynika to z treści art. 3 ust. 1 tej ustawy. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Obowiązek utrzymywania nieruchomości wspólnej spoczywa na wszystkich właścicieli w tym także właścicielach lokali użytkowych. Zgodnie z art. 15 ustawy na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej wszyscy właściciele wnoszą zaliczki w formie bieżących opłat. Zaliczki te są zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej. Zakres najczęstszych wydatków składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną określony został w art. 14 tej ustawy, wedle którego będą to m.in. wydatki na remonty i konserwację, opłaty za dostawy energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki związane z utrzymaniem czystości, czy wynagrodzenie członków zarządu.

Zdaniem Sądu przychód Wspólnoty z tytułu zaliczek wnoszonych przez właścicieli nieruchomości lokalowych na poczet kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną ma zgoła odmienny charakter, bowiem pochodzi z działalności, dla której wspólnota została utworzona i nie wiąże się w żaden sposób z uzyskiwaniem przez nią dochodów. Reasumując Sąd podzielił stanowisko, iż wpłaty związane z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, uiszczane na rachunek wspólnoty przez właścicieli tych lokali oraz sfinansowane z nich koszty zarządu nieruchomości wspólnej, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, stanowiące jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie - wyrok z dnia 19 lutego 2010 r. I SA/Kr 1807/09). Natomiast wnoszone przez właścicieli zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, utrzymanie lokali w zakresie dostawy mediów do lokali i opłat na fundusz remontowy należy uznać za dochody wspólnoty mieszkaniowej przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Podobne stanowisko wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 15 kwietnia 2009 r. (I SA/Kr 1596108).

Odnośnie dochodów z odsetek na lokatach bankowych i premii bankowej zdaniem Wnioskodawcy, nawiązując do wyroku Sądu Administracyjnego w Wrocławiu (I SA/Wr 497/10) podlegają one zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych. Środki finansowe na rachunku bankowym pochodzące z wpłat za lokale a zatem odsetki uzyskane od środków stanowią dochód zwolniony. Natomiast przychody uzyskane z najmu części nieruchomości wspólnej tj. elewacja i dach stanowią przychód opodatkowany.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm dalej: pdop), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 pdop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnoty mieszkaniowej, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnoty mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Wspólnota otrzymuje dochody z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali, zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i na pokrycie opłat za dostarczone media do poszczególnych lokali, a także z odsetek naliczanych przez bank od środków na bieżącym rachunku bankowym i od środków na lokacie bankowej, z tytułu premii bankowej oraz z najmu elewacji i części dachu.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. W związku z tym, dochody uzyskane od właścicieli tych lokali, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop. Ze zwolnienia nie może bowiem korzystać dochód uzyskany z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wynikających z cytowanego powyżej artykułu. Zatem Wspólnota powinna odprowadzić podatek dochodowy od dochodów z przedmiotowych lokali użytkowych.

Dochód uzyskany z odsetek na rachunku bieżącym stanowi dochód osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który podlega zwolnieniu od podatku dochodowego w części w jakiej przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Natomiast dochody z odsetek z lokaty terminowej i premii bankowych (premia z rachunku bieżącego od obrotów na koncie) - nawet jeśli zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych) - nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 cytowanej ustawy, bowiem nie można uznać, iż osiągnięte zostały z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychody te nie mogą być uznane za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, bo ich źródłem nie są zasoby mieszkaniowe ale kapitał zdeponowany na terminowych lokatach bankowych i rachunku bieżącym. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Dochody uzyskane przez Wspólnotę z najmu elewacji i części dachu nie są dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ponieważ nie jest to dochód z podstawowej działalności Wspólnoty.

Odnosząc się do powoływanych przez Wspólnotę we wniosku orzeczeń sądów administracyjnych organ podatkowy podkreśla, iż zostały one wydane w indywidualnych sprawach w odzwierciedleniu do konkretnego stanu faktycznego i nie mają charakteru wiążącej wykładni prawa podatkowego. W tym miejscu należy zaznaczyć, iż zostały wydane orzeczenia wojewódzkich sądów administracyjnych także przeciwne do stanowiska Wnioskodawcy w zakresie dochodów z odsetek na lokacie bankowej: wyrok WSA z dnia 13.02.2008r. sygn. akt I SA/Op 366/07 (prawomocny), wyrok WSA z dnia 17.06.2009r. sygn. akt I SA/Kr 581/09 (prawomocny). Natomiast, powoływane przez Wnioskodawcę wyroki: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu sygn. akt I SA/Wr 497/10, i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15.04.2009r. sygn. akt I SA/Kr 1596/08 i z dnia 19.02.2010r. sygn. akt I SA/Kr 1807/09 są nieprawomocne.

Odnośnie przytoczonego we wniosku wyroku Sądu Okręgowego Wydział Cywilny z dnia 23.09.2010r. to należy podkreślić, iż organ podatkowy nie ma dostępu do pełnej wersji ww. wyroku (nie jest ona ogólnie dostępna) i nie może się do niego ustosunkować. Poza tym sąd cywilny co do zasady nie rozstrzyga spraw z zakresu prawa podatkowego, czynią to sądy administracyjne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przychodów z odsetek od środków na rachunkach bieżących oraz najmu elewacji i części dachu jest prawidłowe, a w zakresie przychodów z lokali użytkowych, odsetek na lokacie bankowej oraz premii bankowej jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie