Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

• nieprawidłowe z zakresie braku obowiązku opodatkowania kwot tytułem opłat stanowiących koszty z tytułu utrzymania części wspólnych (opłat eksploatacyjnych) oraz
• prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 30 maja 2025 r. (wpływ 5 czerwca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Nie prowadzi Pan obecnie jednoosobowej działalności gospodarczej oraz nie planuje Pan prowadzić jej w przyszłości. Nabył Pan prawo do emerytury rolniczej oraz pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Wraz z żoną jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej „Nieruchomość"), którą nabył Pan w październiku 2024 r. Nieruchomość znajduje się w majątku objętym wspólnością ustawową majątkową małżeńską.

Na Nieruchomości rozpoczął Pan prace budowlane, których celem jest wybudowanie budynku, w którym zlokalizowane będą lokale usługowe. Odbiór budynku planowany jest na styczeń 2026 r.

W trakcie procesu budowlanego rozpoczął Pan poszukiwania najemców, prowadzi Pan z potencjalnymi najemcami negocjacje w zakresie wysokości czynszu najmu oraz zakresu fit-out, tj. dostosowania wynajmowanych powierzchni pod indywidualne potrzeby poszczególnych najemców. Lokale zostaną wynajęte przedsiębiorcom świadczącym m.in. usługi gastronomiczne, sportowe (np. siłownie), spożywcze oraz beauty.

Przekazanie lokali przyszłym najemcom planowane jest na styczeń 2026 r., tj. po planowanym odbiorze budynku. Po Pana stronie nie będzie się to wiązać z koniecznością zatrudnienia pracowników. Skorzysta Pan z usług firm zewnętrznych celem zapewnienia m.in. usług sprzątających, ogrodniczych i konserwujących na terenie obiektu. Koszty te ponosić będą najemcy lokali usługowych, tj. przewidziany jest czynsz na utrzymanie części wspólnych. Z tytułu najmu lokali będzie Pan uzyskiwać przychody w postaci czynszu najmu.

Posiada Pan również inne nieruchomości w postaci użytkowanego prywatnie domu, niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz 2 lokale mieszkalne będące przedmiotem najmu.

Nie posiada Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprecyzował Pan, że przedmiotem Pana wniosku jest pytanie o czynsz płacony od najemców w tym również o rozliczenie kosztów eksploatacyjnych dotyczących części wspólnych. Przy czym opłaty eksploatacyjne stanowią koszty ponoszone z tytułu utrzymania części wspólnych. Takie opłaty będą ponoszone przez najemców według faktycznego zużycia mediów, kosztów utrzymania budynku, konserwacji części wspólnych, utrzymania zieleni w budynku i na zewnątrz budynku, utrzymania czystości, remontów i konserwacji. Najemcy zostaną obciążeni takimi kosztami proporcjonalnie do udziału powierzchni lokalu będącego przedmiotem najmu w całej powierzchni użytkowej budynku. Pan przekazuje otrzymywane od najemców kwoty tytułem opłat eksploatacyjnych na rzecz właściwych podmiotów odpowiedzialnych za utrzymanie części budynku nieruchomości pełniąc przy tym wyłącznie rolę podmiotu pośredniczącego.

Wskazuje Pan, że w ramach usług świadczonych przez firmy zewnętrzne w celu zapewnienia m.in. usług sprzątających, ogrodniczych i konserwujących na terenie obiektu wykonywane będą typowe czynności mające na celu utrzymanie prawidłowej eksploatacji budynku, tj. usługi związane z konserwacją budynku, drobnymi naprawami, zachowaniem czystości, utrzymaniem zieleni w budynku i na zewnątrz.

Wskazuje Pan również, że opisane powyżej usługi będą dotyczyły części wspólnych, tj. części wspólnych budynku [korytarze, ciągi komunikacyjne] oraz gruntu wokół budynku. Nie będą dotyczyły bezpośrednio wynajmowanych lokali.

Pytania

1. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w przyszłości otrzymane przez Pana od najemców kwoty tytułem czynszu najmu mogą zostać zakwalifikowane jako przychody ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, określanego jako najem prywatny, a w konsekwencji będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie?

2. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w przyszłości otrzymane przez Pana od najemców kwoty tytułem opłat stanowiących koszty ponoszone z tytułu utrzymania części wspólnych (opłat eksploatacyjnych) podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Pana zdaniem na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi pozytywnej, tj. otrzymane w przyszłości kwoty tytułem czynszu najmu może Pan zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, określanego jako najem prywatny, a w konsekwencji opodatkować je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie.

UZASADNIENIE

Zasadnicza kwestia w zadanym, w niniejszym wniosku pytaniu sprowadza się do oceny, czy w tak zarysowanym stanie faktycznym, otrzymywane w przyszłości przez Pana przychody z najmu Nieruchomości będzie mógł Pan zakwalifikować jako przychody najmu prywatnego, tj. do źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, czy też będzie musiał zakwalifikować je Pan jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. przychody ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Pana zdaniem, na marginesie należy zauważyć, że nie ma znaczenia dla wysokości opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów uzyskiwanych z najmu Nieruchomości, okoliczność do jakiego źródła przychodów zostaną wskazane przychody zakwalifikowane. Zarówno przy dokonaniu kwalifikacji do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej jak i do przychodów z najmu prywatnego, uzyskiwany przychód podlega opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o Ryczałcie stawką 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. W przypadku najmu dokonywanego w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, do otrzymywanych z tego tytułu przychodów znajdzie zastosowanie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit b) ustawy o Ryczałcie. W przypadku „najmu prywatnego" będzie to art. 12 ust. 1 pkt 4 lit a) ustawy o Ryczałcie.

Nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości. Wybudowany budynek, w którym będą usytuowane lokale stanowiące przedmiot najmu nie będą składnikiem majątkowym, który zostanie wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Pana zdaniem, podjęte przez Pana działania mieszczą się w ramach zwyczajowego gospodarowania własnym majątkiem. Może Pan w ramach sprawowania zarządu własnym majątkiem podejmować czynności, które pozwolą Panu uzyskiwać z niego stałe przychody. Ma Pan przy tym pełną swobodę wyboru sposobu zagospodarowania poszczególnych składników majątku prywatnego w taki sposób, by najlepiej odpowiadały Pana potrzebom. W tym przypadku może Pan podjąć działania w ramach majątku prywatnego, które pozwolą zmaksymalizować osiągane przychody np. poprzez nabycie i remont mieszkania czy zagospodarowanie posiadanego niezabudowanego gruntu (co ma miejsce w tym przypadku).

W interpretacji indywidualnej z dnia 7 maja 2024 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.190.2024.2.ID Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej działania podatnika polegające na wybudowaniu, na posiadanym przez niego gruncie 49 garaży wolnostojących celem ich wynajmu. W konsekwencji w ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej otrzymywany przez podatnika czynsz najmu należało zaliczyć do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pana ocenie wskazany w powyższej interpretacji przypadek nie różni się od tego przedstawionego w niniejszym wniosku. Pan również posiada niezabudowaną nieruchomość, na której dopiero wybuduje przedmiot przyszłych umów najmu.

NSA w składzie 7 sędziów w dniu 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 podjął uchwałę, zgodnie z którą: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."

W interpretacji podatkowej z dnia 12 czerwca 2024 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.270.2024.1.AG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że nie ma przeszkód by podatnik prowadzący działalność gospodarczą w ramach spółki jawnej polegającą na wynajmie nieruchomości, nabył kolejną (poza prowadzoną działalnością) celem wynajmu z jednoczesnym zakwalifikowaniem przychodów z najmu tej nieruchomości jako przychodów z najmu prywatnego.

Z kolei w interpretacji podatkowej z dnia 7 lipca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.190.2024.2.ID uznano za prawidłowe stanowisko podatnika, zgodnie z którym nieruchomości pierwotnie wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, po jej zakończeniu, zostały wycofane do majątku prywatnego, a przychody z ich dalszego najmu zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego.

W Pana ocenie, jeżeli podatnik może wycofać z działalności gospodarczej nieruchomość i wynajmować ją w ramach „najmu prywatnego" oraz może nabyć nieruchomość celem jej wynajmowania w ramach „najmu prywatnego" prowadząc równolegle w ramach spółki działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, to tym bardziej jest uprawniony do zaadaptowania (wedle swojego uznania) posiadanej nieruchomości celem uzyskiwania z niej przychodów z najmu prywatnego. Ponadto, zgodnie ze stanowiskiem NSA zaprezentowanym w ww. uchwale, co do zasady to podatnik dokonuje wyboru do jakiego źródła przychodów zakwalifikować osiągane przychody z tytułu najmu.

Pana działań nie można uznać za prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. W niniejszym przypadku nie występuje element powtarzalności, ponieważ nie zajmuje się Pan nabywaniem nieruchomości i budowaniem na nich obiektów pod wynajem. W tym przypadku są to wyłącznie czynności o charakterze jednorazowym, podejmowane tylko na początku celem wytworzenia przedmiotu najmu. Nie opracowuje Pan struktury ani strategii swoich działań na przyszłość, nie angażuje w tym celu zasobów osobowych (pracowników), a wyłącznie gospodaruje swoim majątkiem (Nieruchomością) w taki sposób, by uzyskiwać z niego przychód. Pan ma w tym przypadku pełną swobodę wyboru sposobu i środków jakie pozwolą, w Pana ocenie, na uzyskanie dodatkowego źródła przychodów celem zaspokojenia potrzeb Pana oraz Pana rodziny.

Ad. 2

Pana zdaniem, otrzymane w przyszłości przez Pana od najemców kwoty tytułem opłat stanowiących koszty ponoszone z tytułu utrzymania części wspólnych (opłat eksploatacyjnych) mogą zostać zakwalifikowane jako przychody ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, określanego jako najem prywatny, przy czym opłaty te jako niestanowiące przychodu w rozumieniu podatkowym nie będą podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o Ryczałcie.

UZASADNIENIE

Pana zdaniem, otrzymane w przyszłości przez Pana od najemców kwoty tytułem opłat związanych z korzystaniem z wynajmowanych lokali, tj. opłat eksploatacyjnych mogą zostać zakwalifikowane jako przychody ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, określanego jako najem prywatny, przy czym opłaty te jako niestanowiące przychodu w rozumieniu podatkowym nie będą podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o Ryczałcie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl przepisów wskazanej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy PIT:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jak już wskazano w opisie stanu faktycznego, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w żadnej formie, a w szczególności w zakresie usług związanych z wynajmem nieruchomości. Wobec tego źródłem osiąganego przez Pana przychodu jest wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT najem.

Jak wynika z art. 9a ust. 6 ustawy PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym jest mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o Ryczałcie.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o Ryczałcie w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r., osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o Ryczałcie, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy PIT.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych oraz przedstawionego stanu faktycznego wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zaistnienia między podatnikiem, a innym podmiotem stosunku prawnego w postaci najmu, uregulowanego najczęściej umową w formie pisemnej. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym powoduje po jego stronie powstanie przychodu w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w przytoczonym wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o Ryczałcie, tj. pieniądze (czynsz) muszą zostać otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez podmiot wynajmujący nie są natomiast ponoszone przez najemców wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, tj. koszty eksploatacyjne ponoszone przez najemców według faktycznego zużycia mediów, kosztów utrzymania budynku, konserwacji części wspólnych, utrzymania zieleni w budynku i na zewnątrz budynku, utrzymania czystości, remontów i konserwacji. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego (Pana).

Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w interpretacjach wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np. w interpretacji z dnia 4 maja 2022 r., znak: 0114- KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW, w której wskazano, że:

"Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawo stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl ort. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Pan jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. Tym samym, przychód dla Pana, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie".

Tożsame stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 29 listopada 2022 r., znak: 0112-KDIL2-2.4011.770.2022.1.WS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jak stanowi art. 12 ust. 13 ww. ustawy:

Skoro najem lokali usługowych nie będzie odbywał się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to będzie Panu przysługiwało prawo do kwalifikowania osiąganych przez Pana przychodów z tego tytułu, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny.

Skutki podatkowe zawierania umów najmu lokali użytkowych

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodem wynajmującego nie będą prawidłowo udokumentowane świadczenia, które są:

• bezpośrednio związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu oraz
• poniesione niezależnie od wynajmującego.

W związku z powyższym, kwoty tytułem czynszu najmu będą stanowiły dla Pana przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ww. ustawy według 8,5%, bądź 12,5% stawki ryczałtu, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Z wniosku wynika, że w ramach umów najmu lokali usługowych najemca będzie zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych stanowiących koszty z tytułu utrzymania części wspólnych. Takie opłaty będą ponoszone przez najemców według faktycznego zużycia mediów, kosztów utrzymania budynku, konserwacji części wspólnych, utrzymania zieleni w budynku i na zewnątrz budynku, utrzymania czystości, remontów i konserwacji. Najemcy zostaną obciążeni takimi kosztami proporcjonalnie do udziału powierzchni lokalu będącego przedmiotem najmu w całej powierzchni użytkowej budynku. W celu zapewnienia m.in. usług sprzątających, ogrodniczych i konserwujących na terenie obiektu wykonywane będą typowe czynności mające na celu utrzymanie prawidłowej eksploatacji budynku, tj. usługi związane z konserwacją budynku, drobnymi naprawami, zachowaniem czystości, utrzymaniem zieleni w budynku i na zewnątrz. Usługi te będą dotyczyły części wspólnych, tj. części wspólnych budynku (korytarze, ciągi komunikacyjne) oraz gruntu wokół budynku. Nie będą dotyczyły bezpośrednio wynajmowanych lokali.

Jak wskazałem powyżej, składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są tylko ponoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu (lokalem), które powstają niezależnie od wynajmującego, a są związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu.

Natomiast skoro opłaty eksploatacyjne, o których mowa powyżej nie będą bezpośrednio związane z użytkowaniem przez najemców lokali, to otrzymanie tych opłat będzie stanowić dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Nie można ich uznać, że są one związane bezpośrednio z aktywnością najemców. Co więcej, obowiązek ich poniesienia spoczywać będzie na Panu jako na właścicielu budynku. Opłaty te dotyczą zabezpieczenia i zachowania Pana źródła przychodu jakim będzie najem. Nie będą stanowić kosztów warunkujących zawarcie umowy najmu lokalu, ani kosztów z nią związanych, lecz będą stanowić koszty tytułu zarządzania przedmiotem własności. W związku z tym, nie można uznać, że mieszczą się one w pojęciu „kosztu związanego z najmem lokalu”. Wydatki te ciążą na Panu jako właścicielu nieruchomości oddającemu ją w wynajem. W rezultacie musiałby Pan je ponieść z własnego majątku.

Nie będzie Pan pełnił wyłącznie funkcji pośrednika pomiędzy najemcą, a podmiotami świadczącymi usługi związane utrzymaniem części wspólnych budynku, tj. z konserwacją budynku, drobnymi naprawami, zachowaniem czystości, utrzymaniem zieleni w budynku i na zewnątrz, za pieniądze otrzymane od najemcy.

Co istotne w Pana sytuacji część należności, które będzie Pan uzyskiwał od najemców służą pokryciu lub zabezpieczeniu takiego rodzaju wydatków, które dla Pana są kosztami związanymi z uzyskiwaniem przychodu z najmu. Jednakże konstrukcja opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przewiduje dla podatników uproszczony system opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest przychód bez możliwości pomniejszenia go o koszty uzyskania przychodu. Gdyby wolą ustawodawcy było odliczanie od przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym kosztów uzyskania przychodów wyartykułowałby to wyraźnie w treści przepisów omawianej ustawy.

Gdyby uznać Pana stanowisko w całości za prawidłowe, to de facto prowadziłoby to do sytuacji analogicznej do uwzględnienia w Pana rozliczeniu podatkowym kosztów uzyskiwania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość tych kosztów (pokrywana przez najemców) pomniejszałaby bowiem Pana podstawę opodatkowania (poprzez wyłączenie ich z przychodu). Sytuacja ta godziłaby w zasady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Pana opłaty eksploatacyjne z tytułu utrzymania części wspólnych budynku, będą stanowić dla Pana przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ww. ustawy według 8,5%, bądź 12,5% stawki ryczałtu, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym, niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla innych osób (np. Pana żony).

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych – stwierdzić należy, że dotyczą one tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Ponadto powołane przez Pana interpretacje dotyczą innych sytuacji, a mianowicie opłaty eksploatacyjne stanowią koszty związane z najmem lokalu m.in. kosztów eksploatacyjnych windy, kosztów zużywania energii elektrycznej, paliwa gazowego, wody, odprowadzanych ścieków, odbioru śmieci jak i kwotę za zużycie energii elektrycznej i media (Internet i TV). Natomiast opłaty eksploatacyjne dotyczące Pana sprawy stanowią koszty z tytułu utrzymania części wspólnych budynku oraz gruntu wokół budynku, zatem nie będą dotyczyły bezpośrednio wynajmowanych lokali.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.