Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego, położonych w Polsce (dalej określanych jako "lokale"), których dotyczy opisany we wniosku stan faktyczny. Wnioskodawca wynajmuje lokale na podstawie umów najmu prywatnego (Uchwała 7 sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, Wyrok NSA z dnia 4 sierpnia 2022 r., sygn. II FSK 29/20, Wyrok NSA z dnia 28 maja 2024 r., sygn. II FSK 1080/21). Żaden z lokali nie został wprowadzony przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Jest zatrudniony na podstawie umowy zlecenia, jak również prowadzi osobistą działalność sprzedaży swojej książki. Wnioskodawca nie inwestuje w zakup nowych nieruchomości. Na tę chwilę nie planuje takich nabyć. Jeden lokal nabył w drodze darowizny w 2016 r. Ostatni lokal nabył w 2017 r.

Lokale zostały nabyte z wykorzystaniem środków własnych oraz częściowo kredytów współfinansowanych przez osobę bliską, które zostały już spłacone. Wnioskodawca nie korzysta z obsługi księgowej. Wnioskodawca nie zapewnia żadnych dodatkowych usług najemcom.

Wnioskodawca nie współpracuje na stałe z osobami trzecimi celem zlecenia czynności związanych z wynajmem. Nie ma podpisanych żadnych umów z agencjami nieruchomości.

Najem lokali jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Umowa najmu lokalu przewiduje, że najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu najmu na rzecz wynajmującego oraz do ponoszenia opłat za media, niezależnych od Wnioskodawcy, oraz kosztów utrzymania lokalu (określonych w umowie najmu łącznie jako „czynsz administracyjny”). Przez czynsz administracyjny umowy najmu rozumieją opłaty za dostarczane do lokalu media (m.in. wodę, centralne ogrzewanie, energię elektryczną za części wspólne), jak również opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości (m.in. fundusz remontowy, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej). Za energię elektryczną lub gaz najemcy płacą we własnym zakresie ich dostawcom. Zatem w ramach swobody w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych, w umowach najmu lokali strony wyodrębniły z czynszu najmu - czynsz administracyjny, do którego zapłaty zobowiązany jest najemca danego lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie, strony w umowie najmu postanowiły, że czynsz administracyjny najemca będzie ponosił za pośrednictwem Wynajmującego, w terminie płatności czynszu najmu.

Pytanie

Czy dla Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania kwoty czynszu administracyjnego?

Pana stanowisko w sprawie

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym określają przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (zwana dalej „UZPD").

Zgodnie z art. 1 pkt 2 UZPD „Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej „PDOF")", tj. czynszu najmu z tzw. najmu prywatnego. Źródłami przychodów są: najem (...), z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 PDOF).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a UZPD „Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych".

Natomiast w świetle art. 6 ust. 1a UZPD „Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym".

Z przytoczonych przepisów wynika, że opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega przychód z tytułu najmu. Przychodem tym są w szczególności otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Zgodnie z powszechnie przyjmowanym stanowiskiem za przychód może być uznane jedynie przysporzenie o charakterze definitywnym. Zgodnie z zawartymi przez Wnioskodawcę umowami najmu lokali, najemca jest zobowiązany do ponoszenia czynszu administracyjnego związanego z wynajmowanym przez niego lokalem. Tym samym obowiązek uiszczenia czynszu administracyjnego spoczywa na najemcach. Najemcy wpłacają czynsz administracyjny na rachunek bankowy Wnioskodawcy, który wpłaca go na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W razie opóźnienia w płatności czynszu administracyjnego Wnioskodawca ma prawo dochodzić jego zapłaty na swoją rzecz, jeśli dokonał jego zapłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej za najemcę.

W związku z powyższym Wnioskodawca jest jedynie pośrednikiem odpowiedzialnym za przekazanie kwoty czynszu administracyjnego od najemcy do wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym kwota czynszu administracyjnego nie stanowi dla Wnioskodawcy definitywnego przysporzenia majątkowego, a więc nie stanowi ona dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych wydanych z analogicznych stanach faktycznych, w szczególności w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 czerwca 2024 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.250.2024.2.AP), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 maja 2024 r. (sygn. 0113- KDIPT2- 1.4011.119.2024.2.HJ), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 grudnia 2023 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.780.2023.1.AG), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 kwietnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1275.2021.2.MAP), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lipca 2021 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.363.2021.1 .MM).

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania kwoty czynszu administracyjnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:

• otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo
• postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego, położonych w Polsce. Wynajmuje Pan lokale na podstawie umów najmu prywatnego. Żaden z lokali nie został wprowadzony przez Pana do ewidencji środków trwałych. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej. W ramach swobody w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych, w umowach najmu lokali strony wyodrębniły z czynszu najmu - czynsz administracyjny, do którego zapłaty zobowiązany jest najemca danego lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie, strony w umowie najmu postanowiły, że czynsz administracyjny najemca będzie ponosił za Pana pośrednictwem, w terminie płatności czynszu najmu.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że należności za czynsz administracyjny, który według umowy najmu lokalu reguluje Pan jako właściciel nieruchomości w imieniu Najemcy, nie stanowi w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodów z najmu. W tym zakresie pełni Pan jedynie rolę pośrednika między Najemcą a Administracją.

Tym samym, przychód, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.