Możliwości opodatkowania ryczałtem przychodów z najmu nieruchomości po wycofaniu jej z prowadzonej działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej możliwości opodatkowania ryczałtem przychodów z najmu nieruchomości po wycofaniu jej z prowadzonej działalności gospodarczej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest wspólnikiem spółki XX spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, powstałej z przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej w trybie art. 551 § 5 oraz 584¹-584¹³ ustawy z dnia 15 września 2000 r. (t.j.Dz.U.2020, poz.1526 z późn.zm.) Kodeks spółek handlowych (dalej: ksh).

W dniu 27 października 2021 r. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie w formie aktu notarialnego o przekształceniu prowadzonej przez siebie działalności w spółkę z o.o., która do Rejestru Przedsiębiorców została wpisana w dniu 5 listopada 2021 r.

Wnioskodawczyni objęła udziały w zamian za cały zgromadzony przez siebie w JDG majątek, który stanowił jej wkład w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. W skład majątku JDG wchodziła nieruchomość – grunt nabyty na potrzeby działalności gospodarczej. W trakcie działalności poniesione zostały przez Wnioskodawczynię nakłady w postaci wydatków budowlanych. Przed przekształceniem nieruchomość została wycofana z majątku JDG i nie weszła do majątku spółki z o.o.

Przeważającym przedmiotem działalności XX Spółka z o.o. jest sprzedaż hurtowa odzieży i obuwia. Spółka nie trudni się najmem nieruchomości, nie jest to profil jej działalności. Spółka XX Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem dodatku od towarów i usług, opodatkowana jest podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Obecnie Wnioskodawczyni planuje kontynuowanie na wycofanej z JDG nieruchomości inwestycji w postaci budowy budynków w ramach zarządu majątkiem prywatnym oraz opodatkowanie w przyszłości przychodu z wynajmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: Ryczałtu)

W celu obsługi najemców Wnioskodawczyni nie zatrudni pracowników. Obsługę najmu zamierza wykonywać samodzielnie. Ewentualnie naprawy i sprzątanie zleci podmiotom zewnętrznym.

Pytanie

Czy po wycofaniu nieruchomości z Ewidencji Środków Trwałych Jednoosobowej Działalności Gospodarczej i przeniesienia jej do majątku prywatnego Wnioskodawczyni będzie mogła uzyskane przychody z najmu nieruchomości zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (określanego jako najem prywatny) oraz opodatkowywać te przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawek 8,5%/12,5%, mimo iż poczyni nakłady na nieruchomość z majątku prywatnego?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że po wycofaniu nieruchomości z Ewidencji Środków Trwałych JDG do majątku prywatnego będzie mogła uzyskiwane przychody z najmu zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (określanego jako najem prywatny) oraz opodatkowywać te przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawek 8,5%/12,5%.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa PIT) wynika, że przychody z najmu na mocy art. 14 ust. 2 pkt 11 mogą zostać potraktowane jako przychody z działalności gospodarczej, bądź jako odrębne źródło przychodu, o czym stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 powołanej ustawy. Oznacza to, że wybór kwalifikacji zależy od osoby, która będzie wynajmować nieruchomość.

Zgodnie z treścią art. 1 pkt 2 RyczałtU, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 1a RyczałtU, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z kolei przepis art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a RyczałtU wskazuje, że wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Przepis art. 5a pkt 6 ustawy PIT stanowi, że działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Powyższe oznacza, że działalność może zostać uznana za działalność gospodarczą, jeżeli prowadzona jest we własnym imieniu i spełnia łącznie następujące warunki:

–celu zarobkowego,

–ciągłości,

–zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Mając na uwadze brzmienie cytowanego powyżej przepisu oraz stan faktyczny uznać należy, że najem jaki zamierza wykonywać Wnioskodawczyni nie będzie spełniał definicji działalności gospodarczej. Nie ma podstaw, aby najem kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Tym samym nie ma przeszkód, aby uzyskane przez Wnioskodawczynię przychody zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Czynności, jakie Wnioskodawczyni zamierza wykonywać mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie osobistych potrzeb Wnioskodawczyni czy też jej rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

–pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

–najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 ww. ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

-zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

-wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

–celu zarobkowego,

–ciągłości,

–zorganizowanego charakteru.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła "najem", a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą", zalicza je do przychodów z działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, skoro planuje Pani wynajmowanie nieruchomości wycofanej wcześniej z prowadzonej działalności gospodarczej to wówczas przedmiotem planowanego najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Stosownie do przepisu art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zatem uzyskiwane przychody z planowanego najmu nieruchomości będą mogły być opodatkowane przez Panią stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określoną w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w wysokości 8,5% do kwoty 100.000 zł. Natomiast po przekroczeniu tego limitu powinna Pani odprowadzić od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).