Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest:

•nieprawidłowe – w części, w jakiej wskazuje Pan, że opodatkowanie przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym wymaga złożenia oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania;

•prawidłowe – w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 30 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu obowiązujących przepisów. Główne źródło dochodów Wnioskodawcy pochodzi z świadczenia pracy na podstawie umowy o pracę.

W 2023 roku Wnioskodawca wraz z partnerką dokonał zakupu lokalu mieszkalnego w A.. Głównym celem zakupu lokalu jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych związanych z wyjazdami rekreacyjnymi nad morze. Mieszkanie będzie użytkowane na własne cele w różnych okresach. Głównym źródłem dochodów partnerki jest prowadzenie gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca zgodnie z zawartym aktem notarialnym jest współwłaścicielem lokalu.

W związku z dużymi kosztami utrzymania lokalu, tj. czynsz, energia, gaz, woda, odprowadzanie ścieków oraz koszty wywozu odpadów, Wnioskodawca rozważa możliwość wynajmowania innym osobom tego mieszkania w ramach najmu krótkoterminowego za zgodą współwłaściciela. Rozważanym wynajmem planuje zająć się osobiście Wnioskodawca. Wnioskodawca nie planuje świadczenia innych usług osobom wynajmującym, nie planuje korzystać z usług firm zajmujących się profesjonalnym wynajmem. Z uwagi na to, że sezon wynajmu w takiej miejscowości jest bardzo krótki, będzie to wynajem okazjonalny.

Wnioskodawca nie posiada innych lokali mieszkalnych, z których czerpałby korzyści finansowe (wynajmował). Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu. Wnioskodawca nie zamierza świadczyć na rzecz osób wynajmujących mieszkanie jakichkolwiek innych usług (np. usługi gastronomiczne, usługi sprzątania, usługi rekreacyjne czy rozrywkowe). Przedmiotem najmu będzie mieszkanie, a opłata będzie pobierana za pobyt. Wnioskodawca nie będzie zatrudniać innych osób do obsługi czynności najmu, nie będzie korzystał z obsługi księgowej oraz zarządczej. Ogłoszenie zostanie wystawione na stronach internetowych, np. (...).

Pytanie

Czy przychody z najmu krótkoterminowego mogą zostać opodatkowane ryczałtem 8,5% do wysokości 100 000 złotych przychodów poza działalnością gospodarczą?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca zgodnie z obowiązującymi przepisami może skorzystać ze stawki 8,5% podatku określonej w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i traktować ww. najem jako najem prywatny bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

•pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

•najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1)wytwórczą, budowlaną, handlową usługową

2)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1)zarobkowym celu działalności,

2)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3)prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych należy stwierdzić, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem Istotnych okoliczności danej sprawy, w tym w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To podatnik, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych, decyduje w jakiej formie, ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób Incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Jak wskazuje art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy: od przychodów o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Wnioskodawca posiada 1 mieszkanie, które zamierza przeznaczyć pod wynajem. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu. Mieszkanie nie stanowi składnika majątkowego związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie zamierza świadczyć na rzecz osób wynajmujących mieszkanie jakichkolwiek innych usług (np. usługi gastronomiczne, usługi sprzątania, usługi rekreacyjne czy rozrywkowe). Przedmiotem najmu będzie mieszkanie, a opłata będzie pobierana za pobyt. Wnioskodawca nie będzie zatrudniać innych osób do obsługi czynności najmu, nie będzie korzystał z obsługi księgowej oraz zarządczej. Ogłoszenie zostanie wystawione na stronach internetowych, np. (...).

W związku z tym, że Wnioskodawca nie wskazał na żadne przesłanki, że najem mieszkania będzie się odbywać w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do kwalifikowania najmu tego mieszkania da odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem i dzierżawa, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Jednocześnie przychody uzyskiwane z tego najmu będą mogły podlegać opodatkowaniu – zgodnie z wolą Wnioskodawcy – na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przy czym warunkiem zastosowania tej formy opodatkowania jest złożenie w ustawowym terminie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowany naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania Wnioskodawcy.

Reasumując – przychody z najmu (wynajem na doby, dni czy tygodnie) mogą zostać opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W ustawie wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

•pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

•najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

•celu zarobkowego,

•ciągłości,

•zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań, ukierunkowanych na osiąganie lub zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: