Podstawa opodatkowania z najmu prywatnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zawarcia umowy najmu w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. Z 2020 r. poz. 1325 z późn. zm., dalej: „Ordynacja podatkowa”), A. W. zamieszkały przy ul. (...), (...), dla którego właściwym Organem podatkowym jest Naczelnik (...) Urzędu Skarbowego w (...) z adresem przy (...) (dalej: „Wnioskodawca”), wnosi o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z pózn. zm., dalej zwana „ustawa o PIT”).

Zgodnie z obowiązkiem, wynikającym z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, poniżej przedstawiony zostanie wyczerpujący opis zdarzenia przyszłego oraz pytania interpretacyjne wraz ze stanowiskiem Pana w sprawie oceny prawnej.

Jest Pan wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego, spełniającego wszelkie wymagania prawne i formalne potrzebne do tego, aby oddać go w najem. Lokal nie jest przedmiotem odrębnej umowy ze stroną trzecią, ani obciążeń, które utrudniałyby wynajem Najemcy.

Pan jako właściciel jest uprawniony do swobodnego i wyłącznego dysponowania prawem do korzystania z Lokalu.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w żadnej formie.

Na mocy Umowy chciałby Pan oddać w Najem, na zasadzie wyłączności Lokal pewnej Spółce (Dalej: Najemca), która korzystałaby z niego dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej. Spółka zajmowałaby się wynajmowaniem lokalu w sposób krótkoterminowy.

Z tytułu wykonania Umowy otrzymywałby Pan comiesięczny czynsz, w wysokości uzależnionej od przychodów z podnajmu Lokalu otrzymywanych przez Najemcę od Podnajemców. Czynsz ma wynieść 70% kwoty netto otrzymanej przez Najemcę od Podnajemców i wpływałby na Pana rachunek bankowy.

Koszty opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej/Spółdzielni poniesie Pan. W przypadku Pana woli, wyrażonej pisemnie lub mailowo, Najemca, poza płatnością czynszu, może zostać zobowiązany do ponoszenia niniejszych opłat w następujący sposób:

50% kwoty czynszu, którą otrzymałby Pan służy pokryciu opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej/Spółdzielni w rzeczywistej ich wartości.

W przypadku, gdy ww. koszty przekroczą kwotę 50% czynszu, nadwyżkę pokryje Pan. Jeśli rzeczywista kwota kosztów o których mowa jest niższa niż 50% czynszu, to wówczas kwota stanowiąca różnicę między kwotą przeznaczoną na pokrycie kosztów, a rzeczywistą ich wysokością zostanie zaliczona na poczet czynszu za dany miesiąc.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Z umowy wynika, że czynsz miesięczny wynosi 70% kwoty netto otrzymanej przez Najemcę od Podnajemców z tytułu krótkoterminowego najmu Lokalu. Strony umowy ustaliły, że 50% kwoty czynszu otrzymanej przez Pana służy pokryciu kosztów z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej/Spółdzielni Mieszkaniowej w rzeczywistej ich wartości. W przypadku, gdy koszty określone wyżej przekraczają kwotę 50% czynszu otrzymanego przez Pana, wówczas nadwyżkę pokrywa Pan samodzielnie.

Tak więc z umowy wynika, że to Pan jest zobowiązany do pokrycia dodatkowych kosztów z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej/Spółdzielni Mieszkaniowej.

Właściciel, tj. Pan będzie pokrywał ww. opłaty w wysokości rzeczywistej na podstawie faktur oraz rachunków, które zgodnie z umową mogą być wysyłane w formie elektronicznej za pomocą poczty elektronicznej lub aplikacji. Dokumenty będą odzwierciedlały faktyczne zużycie.

50% kwoty, która będzie przeznaczona na pokrycie ww. opłat pokrywa Pan. W przypadku, gdy koszty przekroczą tę kwotę, nadwyżkę pokrywa Właściciel. Jeżeli rzeczywista kwota kosztów jest niższa niż 50% kwoty czynszu otrzymanego przez Pana, wówczas kwota stanowiąca różnicę między kwotą przeznaczoną na pokrycie kosztów, a rzeczywistą ich wysokością zaliczona zostanie na poczet czynszu za dany miesiąc.

Pytanie

Czy powinien Pan dodać kwotę która służy pokryciu opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni do podstawy opodatkowania stosownie do treści art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Uważa Pan, że kwota czynszu najmu, służącą pokryciu opłat z tytułu dostaw mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni nie powinna zostać dodana do podstawy opodatkowania stosownie do treści art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 9 ust 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl przepisów wskazanej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust 1 pkt 3 i 6:

• pozarolnicza działalność gospodarcza
• najem podnajem. dzierżawa poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jak już wskazano w opisie sprawy nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w żadnej formie, a w szczególności w zakresie usług związanych z wynajmem nieruchomości. Wobec tego źródłem osiąganego przez Pana przychodu jest wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT najem.

Według art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. „osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.”

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych oraz przedstawionego na wstępie zdarzenia przyszłego sprawy wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zaistnienia między podatnikiem, a innym podmiotem stosunku prawnego w postaci najmu, uregulowanego najczęściej umową w formie pisemnej. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym powoduje po jego stronie powstanie przychodu w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w przytoczonym wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. pieniądze (czynsz) muszą zostać otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.

Podobne stanowisko znajduje się w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej :

• Pismo z dnia 4 maja 2022 roku, o sygnaturze 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW – Zapewnienie wynajmującemu mediów w postać TV i Internetu jest obowiązkiem właściciela mieszkania co wynika z zawartej umowy najmu nieruchomości. Najemca co miesiąc wpłaca przelewem na Pana rachunek bankowy jedną kwotę łącznie. Zatem, przelewana kwota obejmuje zarówno czynsz najmu, jak i koszty korzystania z lokalu mieszkalnego oraz kwotę za zużycie energii elektrycznej i kwotę dla dostawy TV i Internetu. W tytule przelewu Najemca wskazuje, że łączna kwota, jaką uiszcza, dotyczy zarówno czynszu najmu, jak i zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz opłat za zużycie energii elektrycznej i opłatę dla dostawcy TV i Internetu. (...) Zgodnie z ustawą o własności lokali to właściciel mieszkania jest zobowiązany do pokrywania kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością co w pełni tłumaczy konieczność zapłaty należności na rachunek wspólnoty mieszkaniowej bezpośrednio z rachunku bankowego właściciela mieszkania. Oznacza to, iż jest Pan jedynie pośrednikiem w przekazywaniu należność wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz dostawców energii elektrycznej i mediów (TV, Internet). Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego.
• Pismo z dnia 14 kwietnia 2022 roku, o sygnaturze 0112-KDIL2-2.4011.29.2022.2.AG.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych regulacji prawnych stwierdzamy, że przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowić będzie u Pana wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Natomiast otrzymane przez Pana od najemcy należność z tytułu opłat za energię elektryczną, prąd, gaz i Internet nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ponieważ jest Pan jedynie pośrednikiem w zakresie uiszczania ww. opłat. Tym samym przychód, od którego zobowiązany jest Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu.

• Pismo z dnia 29 listopada 2022 roku, o sygnaturze 0112-KDIL2-2.4011.770.2022.1.WS

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych oraz przedstawionego na wstępie stanu faktycznego sprawy wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zaistnienia między podatnikiem, a innym podmiotem stosunku prawnego w postaci najmu, uregulowanego najczęściej umową w formie pisemnej. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym powoduje po jego stronie powstanie przychodu w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w przytoczonym wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. pieniądze (czynsz) muszą zostać otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t .j. Dz. U. 2022 r., poz. 1360):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):