Opodatkowanie przychodów z dzierżawy-czynsz oraz podatek od nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 6 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 maja 2023 r.(wpływ 4 maja 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Razem z mamą i siostrą (żadne z Państwa nie prowadzi działalności gospodarczej) podpisaliście Państwo umowę dzierżawy ziemi pod budowę farmy fotowoltaicznej, umowa jest zawarta na 29 lat. Został sporządzony akt notarialny.

Farma będzie obejmować około 10 ha ziemi, czyli część ziemi, którą Państwo posiadacie i której właścicielami są: Pan, Pana mama i Pana siostra. Pan i siostra jesteście właścicielami po 1/6 części ziemi (otrzymana w postępowaniu spadkowym po zmarłym 30 lat temu ojcu), a mama posiada 4/6 tych wszystkich ziem.

Czynsz dzierżawny będzie płatny raz w roku z góry w całości za każdy zajęty hektar ziemi pod farmę fotowoltaiczną, pierwsza płatność nastąpi w momencie, jak zaczną budować farmę i tak do zakończenia umowy. Zgodnie z zapisami umowy czynsz ma być wypłacany proporcjonalnie po równo na trzy Państwa konta.

Państwo jako właściciele raz w roku musicie zapłacić podatek od nieruchomości do Gminy, w sytuacji jak powstanie farma fotowoltaiczna ten podatek będzie zdecydowanie wyższy niż podatek rolny. Dzierżawca Państwa ziem będzie Państwu przekazywał raz w roku, na Pana konto, pieniądze na pokrycie tego podatku na podstawie otrzymanej od Państwa decyzji podatkowej, którą Państwo otrzymają z Gminy i tak do końca trwania umowy. Państwo jesteście zobligowani od razu po otrzymaniu pieniędzy, opłacić nimi podatek od nieruchomości.

Dodatkowo, jako formę zabezpieczenia Państwa, jako wydzierżawiających, dzierżawca zobowiązany jest jednorazowo przelać na Pana konto trzykrotność kwoty podatku od nieruchomości w pierwszym roku po wybudowaniu farmy. Jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby dzierżawca z jakiś przyczyn nie przekazał Państwu w którymkolwiek roku trwania umowy pieniędzy na opłacenie podatku od nieruchomości. Państwo natomiast jesteście zobowiązani opłacić z tej kwoty podatek od nieruchomości w pierwszym roku, kiedy wystąpi obowiązek podatkowy, a z pozostałej części dopiero macie Państwo opłacić podatek od nieruchomości w 28 i 29 roku trwania umowy. Czyli dwukrotność podatku od nieruchomości będzie na Pana koncie przez minimum 28 lat. Wszystkie te informacje są ujęte w umowie stosownymi zapisami.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

Czy została między Panem, siostrą i mamą zawarta umowa (np. ustna, pisemna; poza umową dzierżawy), w której ustaliliście Państwo równy podział czynszu dzierżawnego?

Między Panem, mamą i siostrą została zawarta umowa ustna.

Czy posiada Pan stosowną zgodę mamy na pobieranie pożytków z tytułu dzierżawy w wysokości wyższej niż przysługujący Panu udział we współwłasności gruntu?

Mama wyraziła zgodę ustną, a potwierdzeniem ustnych ustaleń jest podpisana m.in. przez mamę umowa dzierżawy ziemi w formie aktu notarialnego, z której wynika, że czynsz dzierżawny będzie wypłacany proporcjonalnie w równych częściach mamie, Panu i siostrze, co jednocześnie jest zgodą mamy na pobieranie przez Pana pożytków z tytułu dzierżawy w wysokości wyższej niż przysługujący Panu udział we współwłasności gruntu;

Czy w związku z tym, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, traktuje Pan dzierżawę jako najem prywatny opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Tak, traktuje Pan dzierżawę jako najem prywatny opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Pytania

1.Czy odprowadzenie podatku zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540) od należnej Panu kwoty czynszu wynikającej z umowy dzierżawy, a nie z udziałów własnościowych w ziemi, będzie prawidłową formą rozliczenia, pozwalającą Panu, a tym samym pozostałym właścicielom, na dopełnienie obowiązku odprowadzenia podatku od całej kwoty czynszu wynikającego z umowy?

2.Czy od kwoty, jaką Pan otrzyma, jako zabezpieczenie, na poczet przyszłego podatku od nieruchomości (dwukrotność obecnej stawki podatku od nieruchomości), która wpłynie na Pana konto i zostanie na nim przez 28 lat, musi Pan zapłacić podatek dochodowy?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie – w odniesieniu do pytania nr 1 – pomimo tego, że Pana udział własnościowy w ziemi jest różny niż pozostałych właścicieli, a zgodnie z umową dzierżawy mają Państwo dostawać czynsz dzierżawny proporcjonalnie w równych częściach (zgodnie z umową ustną między właścicielami i zgodą mamy na pobieranie przeze Pana pożytków z tytułu dzierżawy w wysokości wyższej niż przysługujący Panu udział we współwłasności gruntu), to Pana zdaniem odprowadzenie podatku, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540), od należnej Panu kwoty czynszu wynikającej z umowy dzierżawy, a nie z udziałów własnościowych w ziemi, będzie prawidłową formą rozliczenia. Bez względu na podział kwoty czynszu dzierżawnego między właścicielami ziemi należny podatek i tak finalnie zostanie odprowadzony od całości rocznej kwoty czynszu, każdy ze współwłaścicieli odprowadzi podatek od swojej kwoty czynszu wynikającej z umowy dzierżawy.

Pana zdaniem – w odniesieniu do pytania nr 2 – w sytuacji kiedy nie wprowadzi Pan tych pieniędzy w obrót i nie będę czerpał z nich korzyści, poza lokatą bankową, która i tak jest opodatkowana tzw. podatkiem Belki. Pana zdaniem nie powinien Pan zapłacić podatku dochodowego od kwoty zabezpieczenia na poczet przyszłego podatku od nieruchomości, ponieważ nie stanowi ona przychodu ze źródła, jakim jest dzierżawa.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.

Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy dzierżawy w zakresie pokrywania przez dzierżawcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem dzierżawy, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy dzierżawy określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu dzierżawy (czynsz), to otrzymana przez wydzierżawiającego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Razem z mamą i siostrą podpisaliście Państwo umowę dzierżawy ziemi pod budowę farmy fotowoltaicznej, umowa jest zawarta na 29 lat w formie aktu notarialnego. Farma będzie obejmować około 10 ha ziemi, czyli część ziemi, którą Państwo posiadacie i której właścicielami jesteście. Pan i siostra jesteście właścicielami po 1/6 części ziemi (otrzymana w postępowaniu spadkowym po zmarłym 30 lat temu ojcu), a mama posiada 4/6 tych wszystkich ziem. Czynsz dzierżawny będzie płatny raz w roku z góry w całości za każdy zajęty hektar ziemi pod farmę fotowoltaiczną, pierwsza płatność nastąpi w momencie, jak zaczną budować farmę i tak do zakończenia umowy. Zgodnie z zapisami umowy czynsz ma być wypłacany proporcjonalnie po równo na trzy Państwa konta. Do podziału kwoty czynszu inaczej niż udział w ziemi została wyrażona ustna zgoda mamy, potwierdzona zapisami wspomnianego aktu notarialnego. Traktuje Pan dzierżawę jako najem prywatny opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Państwo jako właściciele raz w roku musicie zapłacić podatek od nieruchomości do Gminy, w sytuacji jak powstanie farma fotowoltaiczna ten podatek będzie zdecydowanie wyższy niż podatek rolny. Dzierżawca Państwa ziem będzie Państwu przekazywał raz w roku, na Pana konto, pieniądze na pokrycie tego podatku na podstawie otrzymanej od Państwa decyzji podatkowej, którą Państwo otrzymają z Gminy i tak do końca trwania umowy. Państwo jesteście zobligowani od razu po otrzymaniu pieniędzy, opłacić nimi podatek od nieruchomości. Dodatkowo, jako formę zabezpieczenia Państwa, jako wydzierżawiających, dzierżawca jest zobowiązany jednorazowo przelać na Pana konto trzykrotność kwoty podatku od nieruchomości w pierwszym roku po wybudowaniu farmy. Jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby dzierżawca z jakiś przyczyn nie przekazał Państwu w którymkolwiek roku trwania umowy pieniędzy na opłacenie podatku od nieruchomości. Państwo natomiast jesteście zobowiązani opłacić z tej kwoty podatek od nieruchomości w pierwszym roku, kiedy wystąpi obowiązek podatkowy, a z pozostałej części dopiero macie Państwo opłacić podatek od nieruchomości w 28 i 29 roku trwania umowy. Czyli dwukrotność podatku od nieruchomości będzie na Pana koncie przez minimum 28 lat. Wszystkie te informacje są ujęte w umowie stosownymi zapisami.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wydzierżawiającego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podkreślam, że przychodem podatkowym jest takie przysporzenie, które powiększa Pana aktywa i może Pan nim rozporządzać. Dodatkowo w stosunku do przychodów ze źródła najem prywatny (określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) obowiązuje zasada, że opodatkowaniu podlegają przychody otrzymane (lub postawione do dyspozycji) przez dzierżawcę. Dlatego w opisanej przez Pana sytuacji, choć Pana udział w dzierżawionym przez Państwa gruncie wynosi 1/6, to przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie podlegać wpłacona na Pana rachunek bankowy kwota czynszu określona w wysokości 1/3 całej wartości czynszu.

Natomiast wskazana przez Pana kwota stanowiąca dwukrotność obecnej stawki podatku od nieruchomości jako zabezpieczenie na poczet przyszłego podatku od nieruchomości, która wpłynie na Pana konto i zostanie na nim przez 28 lat, nie będzie stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego.

W zakresie uiszczania podatku od nieruchomości pełni Pan jedynie rolę pośrednika między dzierżawcą a odpowiednim organem (gminą). Nie może Pan tą kwotą rozporządzać jak własną.

Stąd zabezpieczenie na poczet przyszłego podatku od nieruchomości (dwukrotność obecnej stawki podatku od nieruchomości, która wpłynie na Pana konto i zostanie na nim przez 28 lat) nie powoduje w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Reasumując – odprowadzenie podatku, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, od należnej Panu kwoty czynszu wynikającej z umowy dzierżawy, a nie z udziałów własnościowych w ziemi będzie prawidłową formą rozliczenia, pozwalającą Panu na dopełnienie obowiązku odprowadzenia tego podatku od otrzymanej przez Pana kwoty czynszu wynikającego z umowy. Natomiast kwota, jaką Pan otrzyma jako zabezpieczenie na poczet przyszłego podatku od nieruchomości (dwukrotność obecnej stawki podatku od nieruchomości), która wpłynie na Pana konto i zostanie na nim przez 28 lat, nie będzie skutkować powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie informuję, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.):

Oznacza to, że ta interpretacja została wydana wyłącznie w Pana indywidualnej sprawie i dotyczy skutków podatkowych (opisanych zdarzeń przyszłych) powstałych wyłącznie po Pana stronie.

Ta interpretacja nie odnosi więc do Pana mamy i siostry.