Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

·prawidłowe w zakresie określenia stawki ryczałtu w wysokości 5,5% przychodów dla opisanej działalności,

·nieprawidłowe w zakresie kwalifikacji całokształtu prowadzonej przez Pana działalności jako „robót budowlanych″.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie określenia właściwej stawki ryczałtu z tytułu świadczonych usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 września 2025 r. (wpływ 2 października 2025 r.) oraz pismem z 3 października 2025 r. (wpływ 3 października 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca, będący polskim rezydentem podatkowym mającym nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, jest wspólnikiem spółki cywilnej działającej pod firmą: … z siedzibą w … (…) NIP …, Regon … (dalej: „Spółka”).

Głównym przedmiotem działalności Spółki są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (klasyfikowane pod numerem PKD z 2007 r.: 41.20.Z; PKWiU 41.00.11.0, PKWiU 41.00.12.0, PKWiU 41.00.13.0, PKWiU 41.00.14.0. Spółka prowadzi działalność od kwietnia 2024 r. i od kwietna 2024 r. Spółka prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów ewidencjonując zdarzenia gospodarcze za pomocą podatkowej księgi przychodów i rozchodów, a od 2025 r. uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tej działalności opodatkowane są według stawki ryczałtu w wysokości 5,5%, tj. według przepisów art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Spółka jako generalny wykonawca świadczy usługi deweloperskie, polegające na kompleksowej realizacji inwestycji budowlanych, tj. kupuje nieruchomości gruntowe pod zabudowę (z uwagi na brak osobowości prawnej spółki cywilnej, nabywane grunty stanowią współwłasność jej wspólników), zleca opracowanie dokumentacji projektowo-technicznej, uzyskuje pozwolenie na budowę, zleca realizację robót budowlanych podwykonawcom (firmom budowlanym) i finalnie dokonuje sprzedaży wybudowanych obiektów. Przedmiotem prac budowlanych są domy jednorodzinne wolnostojące, budynki mieszkalne wielorodzinne, jak również budynki zbiorowego zamieszkania. W okresie swojej działalności Spółka wybudowała i przygotowała do sprzedaży 4 (cztery) budynki mieszkalne jednorodzinne, wolnostojące. Na ogół potencjalny nabywca domu pojawia się na etapie budowy. Z nabywcą zawierana jest najpierw umowa rezerwacyjna, bądź zobowiązująca, następnie umowa deweloperska w rozumieniu ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695).

Zgodnie z przywołaną ustawą, przez umowę deweloperską rozumie się umowę, na podstawie której deweloper (tj. przedsiębiorca w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny) zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności budynku mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska (zawierana w formie aktu notarialnego) w świetle prawa cywilnego stanowi umowę o roboty budowlane. Po zakończeniu procesu budowy Spółka uzyskuje niezbędną dokumentację, taką jak komplet dokumentacji geodezyjnej, wypisy i wyrysy, zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego stwierdzające, że roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę i obowiązującymi przepisami (oddanie do użytkowania). Po zgromadzeniu powyższych dokumentów, Spółka zawiera z nabywcą ostateczną umowę przeniesienia własności wybudowanego domu mieszkalnego. Co do zasady, domy nie są budowane na indywidualne zamówienie klienta. Klientami są w przeważającym zakresie osoby prywatne.

Wnioskodawca oprócz działalności w formie Spółki, prowadzi również indywidualną działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności gospodarczej pod firmą … z siedzibą w ..., NIP…, Regon … . Głównym przedmiotem działalności gospodarczej jest transport drogowy towarów (PKD 2007: 49.41 .Z).

Na dzień złożenia wniosku przychody z działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkowuje:

• w zakresie działalności transportowej prowadzonej pod firmą … według skali liniowej, tj. według art. 30c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• w zakresie działalności prowadzonej w ramach Spółki w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie przepisów ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).

Wnioskodawca informuje, że zarówno w 2024 r., jak i w 2025 r. jego całkowite przychody z jednoosobowej działalności gospodarczej nie przekroczyły i nie przekroczą kwoty 2 000 000 euro. Suma przychodów wspólników Spółki nie przekroczyła w 2024 r. i nie przekroczy w 2025 r. kwoty 2 000 000 euro.

Drugi ze wspólników Spółki, analogicznie jak Wnioskodawca złożył w 2025 r. oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej prowadzonej w ramach Spółki w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Do wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej nie mają zastosowania wyłączenia zawarte w art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ponieważ:

• Wnioskodawca nie dokonywał zmiany prowadzonej działalności na działalność podejmowaną w formie spółki wspólnie z małżonkiem (małżonek nie uczestniczył i nie uczestniczy w Spółce),
• Wnioskodawca nie świadczył i nie planuje świadczyć usług na rzecz byłego pracodawcy.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu istniejącym, budowa domów jednorodzinnych, budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budynków zbiorowego zamieszkania, a następnie sprzedaż tychże domów oraz lokali mieszkalnych, może być uznana za działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług budowlanych i w związku z tym, czy uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tej działalności mogą być opodatkowane według stawki ryczałtu w wysokości 5,5%, tj. według przepisów art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, osiągane przez Niego przychody ze sprzedaży wybudowanych przez Spółkę budynków mieszkalnych mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a świadczone usługi powinny zostać uznane za roboty budowlane, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a przez to zostać opodatkowane u wspólnika Spółki (tutaj Wnioskodawcy) stawką 5,5%, którą to stawkę zgodnie z tym przepisem stosuje się do przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, użyte w ustawie określenie „działalność usługowa” oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem są czynności zaliczane do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676, ze zm.), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3.

W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Zgodnie z art. 6 ust. 4 pkt 1 tej ustawy, podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a)uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b)uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.

Warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależą od rodzaju działalności podatnika. Zostały one określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5% dla przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

Przepisy ustawy nie definiują pojęcia „usługi budowlane”, czy „roboty budowlane”, zatem zasadne jest odwołanie się w tym zakresie do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy, przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Przez obiekt budowlany w myśl przepisów ww. ustawy należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Roboty budowlane, zgodnie z Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług, ujęte zostały w sekcji F tejże Klasyfikacji, obejmującej:

• budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej oraz wodnej,
• roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Sekcja ta obejmuje następujące działy wg PKWiU:

• Dział 41 – budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,
• Dział 42 – budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budowa obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
• Dział 43 – roboty budowlane specjalistyczne.

Zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, każdą usługą należy zaliczać do odpowiedniego grupowania zgodnie z jej charakterem, niezależnie od symbolu PKD, pod którym został zaklasyfikowany w krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej REGON podmiot gospodarczy wykonujący usługę.

Wykonywane przez Spółkę usługi budowlane zaliczane są do robót budowlanych oznaczonych symbolami PKWiU 41.00.11.0, PKWiU 41.00.12.0, PKWiU 41.00.13.0, PKWiU 41.00.14.0.

Tym samym zgodnie z grupowaniem podanym w rozporządzeniu Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), symbole te oznaczają odpowiednio: budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki o dwóch mieszkaniach, budynki o trzech i więcej mieszkaniach, budynki zbiorowego zamieszkania.

Wznoszenie ww. obiektów budowlanych stanowi podstawowy przedmiot działalności gospodarczej Spółki. Mając na względzie powyższe przepisy oraz opisany stan faktyczny, w ocenie Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że Spółka świadczy usługi klasyfikowane jako roboty budowlane, a przychody osiągane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży wybudowanych przez Spółkę budynków mieszkalnych mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z zastosowaniem stawki 5,5%.

Wnioskodawca wskazał, że podobne zagadnienie do przedstawionego we wniosku było już przedmiotem interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, które jednoznacznie, w sposób pozytywny potwierdzały, że stosowane stawki ryczałtu w wysokości 5,5% jest możliwe.

Przykładowo w następujących interpretacjach indywidualnych:

• z 17 marca 2021 r. Nr 0115-KDIT1.4011.22.2021.1.MR,
• z 17 września 2021 r. Nr 0113-KDIPT2.4011.471.2021.2.MGR,
• z 22 lutego 2022 r. Nr 0115-KDIT1.4011.900.2021.1.MR,
• z 14 kwietnia 2022 r. Nr 0114-KDIP2-1.4011.132.2022.2.JF,
• z 28 kwietnia 2022 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.153.2022.1.AA,
• z 10 września 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.465.2024.2.MZ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Zgodnie art. 4 ust. 1 pkt 12 tej ustawy:

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 tej ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 4 pkt 1 tej ustawy:

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje również wyłączenia z tej formy opodatkowania.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy:

Ponadto w art. 8 ust. 2 ww. ustawy wskazano:

Jednocześnie należy wskazać, że warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostały określone w art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 5 lit. a) oraz art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ww. ustawy:

Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) jest klasyfikacją produktów pochodzenia krajowego oraz z importu, przy czym, pod pojęciem produktów rozumie się wyroby i usługi:

1.wyroby stanowią: surowce, półfabrykaty, wyroby finalne oraz zespoły i części tych wyrobów – o ile występują w obrocie,

2.usługi stanowią:

• wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, tzn. usługi dla celów produkcji nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych,
• wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz a rzecz ludności, przeznaczone dla celów konsumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.

Pojęcie usług według PKWiU nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych, czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiują również pojęcia roboty budowlane. Dlatego należy w tym zakresie odnieść się do art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zgodnie z powołanym przepisem:

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) obiekty budowlane i roboty budowlane sklasyfikowane zostały w sekcji F. Sekcja ta obejmuje następujące działy:

• Dział 41 - budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

• Dział 42 - budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
• Dział 43 - roboty budowlane specjalistyczne.

Sekcja F - obiekty budowlane i roboty budowlane - wskazuje zatem, że obejmuje ona:

• budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej,

• roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Pomocniczo wskazać należy również na klasyfikację umów deweloperskich ze względu na charakter przedsięwzięcia deweloperskiego zawarty w Załączniku do uchwały nr 10/2020 Komitetu Standardów Rachunkowości z dnia 10 listopada 2020 r. – stanowiącym Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (Dz. Urz. Ministra  Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z 2020 roku, poz. 38), w którym w pkt 6.1. wymienia się, że umowy deweloperskie dotyczące przedmiotu danego przedsięwzięcia deweloperskiego, które mogą być zaklasyfikowane jako:

a)umowy o sprzedaż wyrobu gotowego,

b)umowy o usługę budowlaną, do których stosuje się szczególne rozwiązania księgowe.

Umowę deweloperską zalicza się do umów o sprzedaż wyrobu gotowego, jeśli na jej mocy deweloper ma obowiązek budowy oraz zakupu głównych (podstawowych) materiałów budowlanych, w celu dostarczenia nabywcy nieruchomości – budynku lub lokalu wraz z przynależnymi obiektami infrastruktury – oraz nie zachodzą warunki podane w punkcie 6.3.

Natomiast zgodnie z pkt 6.3., umowę deweloperską uznaje się za umowę o usługę budowlaną (por. pkt 3.1. KSR 3 „Niezakończone usługi budowlane”), jeżeli nabywca ponosi główną część ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Przykładowo dotyczy to przypadku, gdy nabywca ma możliwość określenia podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno-architektonicznych w toku budowy (niezależnie od tego, czy nabywca wykorzysta taką możliwość, czy nie) lub też na nabywcy spoczywa obowiązek dostarczenia i zapłaty za główne (podstawowe) materiały budowlane.

Z treści wniosku wynika, że jest Pan wspólnikiem Spółki cywilnej. Głównym przedmiotem działalności Spółki są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych: PKWiU 41.00.11.0, PKWiU 41.00.12.0, PKWiU 41.00.13.0, PKWiU 41.00.14.0. W ramach prowadzonej działalności Spółka jako generalny wykonawca świadczy usługi deweloperskie, polegające na kompleksowej realizacji inwestycji budowlanych, tj. kupuje nieruchomości gruntowe pod zabudowę (z uwagi na brak osobowości prawnej spółki cywilnej, nabywane grunty stanowią współwłasność jej wspólników), zleca opracowanie dokumentacji projektowo-technicznej, uzyskuje pozwolenie na budowę, zleca realizację robót budowlanych podwykonawcom (firmom budowlanym) i finalnie dokonuje sprzedaży wybudowanych obiektów. Przedmiotem prac budowlanych są domy jednorodzinne wolnostojące, budynki mieszkalne wielorodzinne, jak również budynki zbiorowego zamieszkania. W okresie swojej działalności Spółka wybudowała i przygotowała do sprzedaży 4 (cztery) budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące. Na ogół potencjalny nabywca domu pojawia się na etapie budowy. Z nabywcą zawierana jest najpierw umowa rezerwacyjna, bądź zobowiązująca, następnie umowa deweloperska w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wskazał Pan, że umowa deweloperska (zawierana w formie aktu notarialnego) w świetle prawa cywilnego stanowi umowę o roboty budowlane. Po zakończeniu procesu budowy Spółka uzyskuje niezbędną dokumentację, taką jak komplet dokumentacji geodezyjnej, wypisy i wyrysy, zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego stwierdzające, że roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę i obowiązującymi przepisami (oddanie do użytkowania). Po zgromadzeniu powyższych dokumentów Spółka zawiera z nabywcą ostateczną umowę przeniesienia własności wybudowanego domu mieszkalnego. Co do zasady, domy nie są budowane na indywidualne zamówienie klienta. Klientami są w przeważającym zakresie osoby prywatne.

Analizując przedstawiony opis Pana działalności w świetle powołanych przepisów prawa, stwierdzić należy, że z tak przedstawionego opisu sprawy wynika, że w ramach opisanej działalności prowadzi Pan proces wytwórczy – wzniesienie budynków mieszkalnych na własnym gruncie i finalnie ich sprzedaż.

Prowadzona przez Pana działalność gospodarcza, polegająca na kompleksowej realizacji inwestycji budowlanych, tj. kupnie nieruchomości gruntowych pod zabudowę, zlecaniu opracowania dokumentacji projektowo-technicznej, uzyskaniu pozwolenia na budowę, zlecaniu realizacji robót budowlanych podwykonawcom (firmom budowlanym) i finalnie sprzedaży wybudowanych obiektów niewątpliwie wpisuje się w definicję działalności wytwórczej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy nie wynika, aby strona umowy deweloperskiej (nabywca) ponosiła główną część ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, tj. miała możliwość określenia podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno-architektonicznych w toku budowy, bądź spoczywał na niej obowiązek dostarczenia i zapłaty za główne (podstawowe) materiały budowlane. Trudno zatem uznać, że w opisanych okolicznościach uzyskuje Pan przychody z tytułu wykonywania robót budowlanych.

Tym samym, przychody uzyskane ze sprzedaży budynków/lokali mieszkalnych należy zakwalifikować do przychodów z działalności wytwórczej (a nie jak Pan wskazał we własnym stanowisku – do robót budowlanych), podlegającej opodatkowaniu stawką ryczałtu 5,5% przychodów ewidencjonowanych, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ww. ustawy.

Podkreślenia wymaga, że zarówno stawka podatku, jak i podstawa prawna dla przychodów z działalności wytwórczej oraz robót budowlanych są takie same.

Zatem, Pana stanowisko dotyczące określenia stawki ryczałtu w wysokości 5,5% przychodów, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Natomiast Pana stanowisko w zakresie kwalifikacji całokształtu prowadzonej przez Pana działalności jako „robót budowlanych″ uznać należy za nieprawidłowe, ponieważ – w świetle przedstawionych okoliczności – prowadzi Pan działalność wytwórczą, a nie roboty budowlane.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Odnosząc się do powołanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników, dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.