Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania, że Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym, nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT - jest prawidłowe,
• uznania, że Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji - jest nieprawidłowe,
• uznania, że Zbywca będzie zobowiązany do dokonania korekty faktur uprzednio wystawionych na najemców na podstawie art. 106j ust. 1 ustawy o VAT oraz do obniżenia podstawy opodatkowania i VAT należnego zgodnie z art. 29a ust. 13 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim czynsz najmu za ten okres zostanie wykazany i rozliczony przez Wnioskodawcę - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym, nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, że Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, oraz że Zbywca będzie zobowiązany do dokonania korekty faktur uprzednio wystawionych na najemców na podstawie art. 106j ust. 1 ustawy o VAT oraz do obniżenia podstawy opodatkowania i VAT należnego zgodnie z art. 29a ust. 13 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim czynsz najmu za ten okres zostanie wykazany i rozliczony przez Wnioskodawcę.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- B. Sp. z o.o.

Opis stanu faktycznego

A. jest stowarzyszeniem działającym na podstawie przepisów ustawy (…..) oraz ustawy z dnia 7 kwietnia 1989 r. Prawo o stowarzyszeniach (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2261, dalej jako: „Prawo stowarzyszeń”), zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce. A. w ramach prowadzonej działalności statutowej wykonuje m.in. działania mające na celu (…).

A. planuje rozwinąć swoją strukturę oraz działalność na rzecz realizacji celów statutowych. Z powyższego powodu A. nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym (dalej: „Nieruchomość”) od B. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca” lub „Zainteresowany”).

Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce, posiadającym w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Zbywcy jest w szczególności prowadzenie działalności polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, co obejmuje również świadczenie usług opodatkowanych VAT w Polsce.

Nieruchomość obejmuje:

• prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1/1 z obrębu (…) zabudowanej ośmiokondygnacyjnym budynkiem biurowym stanowiącym odrębną własność, objętą księgą wieczystą nr (…) (dalej: „Budynek Biurowy”);
• prawo własności dla lokalu użytkowego (garaż 1), na działce ewidencyjnej nr 1/4, w udziale 104119/2141320, objętego księgą wieczystą nr (…) (dalej: „Parking 1”);
• prawo własności dla lokalu użytkowego (garaż 2), na działce ewidencyjnej nr 1/4, w udziale 100340/2141320, objętego księgą wieczystą nr (…) (dalej: „Parking 2”).

Przed nabyciem Nieruchomości A. wynajmował przestrzeń biurową części Nieruchomości i pod jej adresem jest zarejestrowana jego siedziba. Z uwagi na rozmiar składu osobowego organizacji oraz określone potrzeby lokalowe, A. planuje utrzymać przeznaczenie dotychczas zajmowanej przestrzeni biurowej na potrzeby siedziby A. oraz ewentualnie powiększyć zakres, w jakim Nieruchomość wykorzystywana jest na potrzeby A. W szczególności, w Nieruchomości miałoby powstać tzw. (…).

W zakresie pozostałej części budynku A. przejął i planuje utrzymać większość dotychczas zawartych umów najmu, których stroną był Zbywca, a uzyskane z tego tytułu dochody przeznaczyć na działalność statutową A.

W związku z zakupem Nieruchomości Wnioskodawca i Zbywca zawarli w marcu 2025 r. umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Zbywca przeniósł na Wnioskodawcę prawo własności Nieruchomości, jak również inne prawa i obowiązki w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Wnioskodawcę (dalej: „Transakcja”).

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: „Kodeks cywilnyʺ lub „k.c.ʺ), Wnioskodawca wstąpił w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

W związku z powyższym, w ramach Umowy Sprzedaży zostały także ustalone rozliczenia wszelkich obciążeń i kosztów związanych z Nieruchomością, w tym w szczególności podatków i kosztów świadczenia usług oraz dostawy mediów (dalej: „Koszty Eksploatacji”) za miesiąc dokonania Transakcji pomiędzy Wnioskodawcą i Zbywcą w następujący sposób:

• Koszty Eksploatacji będą pokrywane przez Zbywcę do dnia Transakcji (włącznie), a od dnia Transakcji przez Kupującego, z zastrzeżeniem poniżej opisanych ustaleń.
• W ciągu 4 miesięcy od dnia Transakcji Zbywca prześle Wnioskodawcy szczegółową informację dotyczącą kwoty obciążeń do podziału oraz istotnych dokumentów stanowiących podstawę ich wyliczenia dotyczących okresu od 1 stycznia 2025 r. do dnia Transakcji.
• Jeżeli Zbywca pokryje jakiekolwiek płatności lub koszty dotyczące okresu od Dnia Transakcji, Wnioskodawca dokona ich zwrotu na rzecz Zbywcy na podstawie powyżej opisanej szczegółowej informacji.

Ponadto, w ramach Umowy Sprzedaży Wnioskodawca i Zbywca ustalili, że rozliczenie czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie umów najmu za miesiąc dokonania Transakcji będzie odbywać się w następujący sposób:

• Zbywca ma prawo do fakturowania najemców za czynsz i opłaty eksploatacyjne i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym doszło do Transakcji tj. także za część danego miesiąca przypadającą po dniu Transakcji;
• w konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie wystawiał faktur na najemców za czynsz i opłaty eksploatacyjne za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji i przeleje na Zbywcę wszelkie kwoty otrzymane (omyłkowo lub inaczej) od najemców w tym zakresie;
• w związku z powstrzymaniem się przez Wnioskodawcę od fakturowania czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji, w celu rozliczenia czynszów i opłat eksploatacyjnych zafakturowanych i otrzymanych przez Zbywcę za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji, Zbywca zapłaci Wnioskodawcy kwotę równą czynszom i opłatom eksploatacyjnym za ten okres. Zbywca dokona zapłaty tej kwoty w terminie 5 dni roboczych od otrzymania odpowiedniego dokumentu księgowego wystawionego na rzecz Zbywcy przez Wnioskodawcę (dalej: „Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji”).

Natomiast od miesiąca przypadającego po miesiącu Transakcji Zbywca nie będzie już fakturował i pobierał czynszów i opłat eksploatacyjnych, a wszelkie kwoty otrzymane w tym zakresie od najemców (omyłkowo lub inaczej) przeleje na rzecz Wnioskodawcy.

W związku z powyższym oraz w oparciu o obowiązujące umowy najmu, w odniesieniu do usług najmu wykonanych w marcu 2025 r. Zbywca wystawił na najemców faktury za przedmiotowe usługi przed dniem Transakcji.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym postanowili w Umowie Sprzedaży, że podejmą działania w celu ustalenia, czy rozliczenie czynszów i opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie umów najmu pomiędzy Zbywcą a Wnioskodawcą za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji nie stanowi odpłatnego świadczenia usług podlegającego opodatkowaniu VAT i w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym, nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

2.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji?

3.Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 2 prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Zbywca będzie zobowiązany do dokonania korekty faktur uprzednio wystawionych na najemców na podstawie art. 106j ust. 1 ustawy o VAT oraz do obniżenia podstawy opodatkowania i VAT należnego zgodnie z art. 29a ust. 13 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim czynsz najmu za ten okres zostanie wykazany i rozliczony przez Wnioskodawcę?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Zainteresowanych, Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym, nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

W ocenie Zainteresowanych, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji.

Ad 3.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku gdyby organ interpretacyjny uznał, że to Wnioskodawca był obowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca, w którym nastąpiła Transakcja (tj. do 31 marca 2025 r.), a jednocześnie czynsz najmu za ten okres zostanie wykazany i rozliczony przez Nabywcę, Zbywca będzie zobowiązany do odpowiedniego skorygowania uprzednio wystawionych faktur dokumentujących świadczenie usług najmu za marzec 2025 r. - na podstawie art. 106j ust. 1 ustawy o VAT - oraz do obniżenia podstawy opodatkowania i kwoty podatku należnego zgodnie z art. 29a ust. 13 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast art. 8 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zatem pod pojęciem usługi mieści się zachowanie, na które składać się może zarówno działanie, jak i zaniechanie działania bądź też tolerowanie określonych stanów rzeczy. Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem krajowych sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności stanowi usługę.

Przykładowo w wyroku z 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 TSUE stwierdził, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT. Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy.

Analogicznie w kwestii odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem wypowiadał się TSUE w wyrokach z 8 marca 1988 r. w sprawie 102/86, z 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93.

Krajowe sądy administracyjne przedstawiają także analogiczne stanowisko jak TSUE.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Kielcach z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, świadczenie usług: „podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związekʺ.

Z powyższej analizy orzecznictwa wynika, że by uznać daną czynność za usługę w rozumieniu ustawy o VAT muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:

• istnieje jasno określony bezpośredni beneficjent świadczenia;
• istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowo skutkowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym ze strony beneficjanta (wynagrodzenie);
• świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony.

Zdaniem Zainteresowanych, Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji nie będzie stanowić świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, ponieważ nie są spełnione powyżej wskazane przestanki uznania relacji pomiędzy dwoma podmiotami za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W szczególności, nie istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowo skutkowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym ze strony beneficjanta (wynagrodzenie).

Jak zostało opisane w stanie faktycznym, A. nie będzie fakturował najemców za czynsze i opłaty eksploatacyjne od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji. Kwota otrzymana przez Wnioskodawcę z tego tytułu nie stanowi więc wynagrodzenia za jakąkolwiek usługę świadczoną na rzecz Zbywcy. Brak jest w analizowanej sprawie jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia na rzecz Zbywcy, które mogłoby być traktowane jako świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT. Nie osiąga on bowiem żadnej korzyści z tytułu udzielenia mu uprawnienia do poboru od najemców czynszów i opłat eksploatacyjnych, gdyż kwoty te należne są i będą przekazywane Wnioskodawcy. Czynność ta stanowi jedynie konsekwencję ustaleń pomiędzy Zbywcą i A. w celu uproszczenia rozliczeń czynszów i opłat eksploatacyjnych za miesiąc Transakcji.

Otrzymana przez Wnioskodawcę wartość czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji stanowi zatem wyłącznie sposób rozliczenia się w zakresie czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych w związku z Transakcją. Wnioskodawca otrzyma jedynie kwotę należnych mu czynszów i opłat eksploatacyjnych od najemców w związku z wstąpieniem w istniejący stosunek najmu w miejsce Sprzedającego na podstawie art. 678 k.c. Płatność dokonana przez Zbywcę stanowić będzie w konsekwencji wyłącznie przekazanie należnych A. kwot i stanowić będzie wyrównanie wzajemnych rozliczeń.

Tym samym, w analizowanej sprawie nie można mówić o jakimkolwiek wynagrodzeniu za usługę, gdyż będzie to w istocie jedynie rozdysponowanie przez Zbywcę środków otrzymanych od najemców za miesiąc marzec 2025 r. i podzielenie wynagrodzenia na należne Zbywcy (do dnia Transakcji) oraz należne Wnioskodawcy (od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji), zgodnie z Umową Sprzedaży.

Organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych w podobnych stanach faktycznych prezentują analogiczne stanowisko, zgodnie z którym czynności związane z rozliczeniami czynszów i opłat eksploatacyjnych od dnia sprzedaży nieruchomości do końca miesiąca, w którym nieruchomość została sprzedana, nie stanowią świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i w związku z tym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 31 stycznia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.607.2024.1.JO, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) stwierdził, że „(...) nie można w tej sytuacji uznać, że otrzymane od Sprzedającego kwoty o wartości czynszów najmu i opłat serwisowych, do uiszczania których zobowiązani są najemcy na rzecz Kupującego stanowią dla Kupującego wynagrodzenie (...) za powstrzymanie się od wystawiania faktur i żądania zapłaty czynszu i opłat serwisowych.”

Dodatkowo, w interpretacji indywidualnej z 26 lutego 2025 r. wydanej przez DKIS, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.838.2024.2.WH, podkreślono, że „W konsekwencji, Płatności na Zamknięciu dokonanej przez Sprzedającego na Państwa rzecz z tytułu rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym miała miejsce Transakcja, proporcjonalnie do okresu w którym strony Transakcji były właścicielami nieruchomości nie można uznać za zapłatę za usługę - była to płatność, która miała na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Państwem a Sprzedającym wynikających z wejścia przez Państwa jako Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego.

Zatem dokonanie Płatności na Zamknięciu pomiędzy Sprzedającym i Państwem za ustalony przez Strony Transakcji okres, nie będzie stanowić świadczenia usług rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.”

Analogiczne stanowisko zostało także zaprezentowane przez organy podatkowe (DKIS) w:

• interpretacji indywidualnej z 27 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP
• interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO;
• interpretacji indywidualnej z 28 sierpnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.343.2019.3.MMA.

Biorąc pod uwagę ugruntowane stanowisko organów podatkowych w powyższym zakresie, w ocenie Wnioskodawcy, Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym, nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 2

Wątpliwości Zainteresowanych budzi również, czy Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT, obowiązek podatkowy z tytułu m.in. świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze powstaje z chwilą wystawienia faktury z tego tytułu. Jak zaś stanowi ust. 7 cytowanego przepisu, w przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności.

Tymczasem w przedstawionym stanie faktycznym, pomimo, że to A. jest stroną umów najmu w okresie od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji, na podstawie Umowy Sprzedaży to Zbywca będzie wystawiał faktury i pobierał od najemców czynsz i opłaty eksploatacyjne z tytułu umów najmu za ten okres. W związku zatem z przytoczoną powyżej szczególną zasadą powstawania obowiązku podatkowego dla usług najmu oraz przedstawionymi w opisie stanu faktycznego ustaleniami w zakresie fakturowania, w analizowanej sprawie obowiązek podatkowy w odniesieniu do usług najmu wykonanych w marcu 2025 r. powstał po stronie Zbywcy przed dniem Transakcji.

Ponieważ A. otrzyma wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług najmu w okresie od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji poprzez rozliczenie ze Zbywcą, Wnioskodawca nie będzie wystawiał faktur z tytułu usług najmu. Biorąc pod uwagę, iż przedmiotowe usługi najmu zostaną już udokumentowane fakturami wystawionymi przed dniem Transakcji przez Zbywcę, obowiązek podatkowy nie może powstać po stronie A. również w oparciu o art. 19a ust. 7 ustawy o VAT - nie można w tym kontekście mówić bowiem o braku wystawienia faktury, upływie terminu na jej wystawienie, czy też upływie terminu płatności. Podatek VAT związany ze świadczeniem usług najmu w miesiącu Transakcji został wykazany na fakturach wystawionych w tym zakresie przez Zbywcę i rozliczony przez Zbywcę.

W konsekwencji, po stronie A. nie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu w miesiącu Transakcji, a co za tym idzie również obowiązek rozliczenia VAT należnego z tego tytułu. Podatek VAT z tytułu tych czynności zostanie w całości uregulowany przez Zbywcę, który wystawi fakturę obejmującą całość wynagrodzenia należnego zarówno Zbywcy, jak i A., za miesiąc Transakcji, i odprowadzi podatek VAT z tego tytułu.

Podejście takie znajduje potwierdzenie przykładowo w interpretacji indywidualnej wydanej przez DKIS 23 maja 2024 r. (0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO), w którym to wskazano:

„W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…).

W konsekwencji, płatności jaka będzie dokonana przez Sprzedającego na Państwa rzecz z tytułu rozliczenia Płatności nie będzie można uznać za zapłatę za usługę - będzie to płatność, która będzie miała na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Państwem, Sprzedającym i najemcami wynikających z wejścia przez Państwa jako Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jak wynajmującego w miejsce Sprzedającego”.

W świetle powyższego, w ocenie Zainteresowanych, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 3

Zgodnie z art. 106j ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy po wystawieniu faktury:

1)podstawa opodatkowania lub kwota podatku wskazana w fakturze uległa zmianie,

2)(uchylony),

3)dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,

4)dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,

5)stwierdzono pomyłkę w jakiejkolwiek pozycji faktury,

- podatnik jest zobowiązany do wystawienia faktury korygującej.”

Z kolei art. 29a ust. 13 ustawy o VAT przewiduje, że „W przypadkach, o których mowa w ust. 10 pkt 1-3, obniżenia podstawy opodatkowania, w stosunku do podstawy określonej w wystawionej fakturze z wykazanym podatkiem, dokonuje się za okres rozliczeniowy, w którym podatnik wystawił fakturę korygującą, pod warunkiem że z posiadanej przez tego podatnika dokumentacji wynika, że uzgodnił on z nabywcą towaru lub usługobiorcą warunki obniżenia podstawy opodatkowania dla dostawy towarów lub świadczenia usług określone w fakturze korygującej oraz warunki te zostały spełnione, a faktura ta jest zgodna z posiadaną dokumentacją. W przypadku gdy w okresie rozliczeniowym, w którym została wystawiona faktura korygująca, podatnik nie posiada dokumentacji, o której mowa w zdaniu pierwszym, obniżenia podstawy opodatkowania dokonuje za okres rozliczeniowy, w którym dokumentację tę uzyskał.”

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, faktura jest dokumentem potwierdzającym rzeczywiste zdarzenie gospodarcze, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, tj. rzeczywistą dostawę towarów lub świadczenie usług pomiędzy określonymi podmiotami. W przypadku, gdy po wystawieniu faktury wystąpią zdarzenia mające wpływ na jej treść, podatnik (sprzedawca) jest zobowiązany do wystawienia faktury korygującej zgodnie z art. 106j ust. 1 ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie, jeżeli ostatecznie organ uzna, że to Wnioskodawca jest zobowiązany do rozliczenia VAT z tytułu usług najmu za okres od dnia Transakcji, a czynsz za cały miesiąc został już uprzednio zafakturowany przez Zbywcę i zapłacony przez najemców, może dojść do podwójnego opodatkowania tego samego świadczenia zarówno przez Zbywcę i Wnioskodawcę.

Aby uniknąć takiej sytuacji i zapewnić zgodność rozliczeń z rzeczywistym przebiegiem transakcji, Zbywca będzie zobowiązany do skorygowania wcześniej wystawionej faktury (lub faktur), obejmujących należność za najem za cały miesiąc tj. marzec 2025 r., w części przypadającej na okres po dniu Transakcji.

Tym samym, w razie negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 2, Zbywca będzie miał obowiązek wystawienia faktur korygujących zgodnie z art. 106j ustawy o VAT jak i prawo do obniżenia podstawy opodatkowania i VAT należnego na podstawie art. 29a ust. 13 ustawy o VAT, w celu odzwierciedlenia rzeczywistego zakresu świadczonych usług w danym okresie rozliczeniowym.

Przedstawiając powyższe, Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego w opisanej powyżej sprawie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie:

• uznania, że Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym, nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT - jest prawidłowe
• uznania, że Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji - jest nieprawidłowe,
• uznania, że Zbywca będzie zobowiązany do dokonania korekty faktur uprzednio wystawionych na najemców na podstawie art. 106j ust. 1 ustawy o VAT oraz do obniżenia podstawy opodatkowania i VAT należnego zgodnie z art. 29a ust. 13 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim czynsz najmu za ten okres zostanie wykazany i rozliczony przez Wnioskodawcę - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

W wyroku z 29 października 2009 r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).

Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).

Pogląd, co do braku podstaw opodatkowania podatkiem VAT danego świadczenia w przypadku braku odpowiadającego mu wzajemnego świadczenia, został podzielony również w szeregu orzeczeń m.in. przez: WSA w Warszawie (wyrok z 1 czerwca 2012 r. sygn. akt III SA/Wa 2112/11, wyrok z 4 września 2013 r. III SA/Wa 9/13, wyrok z 4 września 2013 r. sygn. akt III SA/Wa 10/13), WSA we Wrocławiu (wyrok z 4 lipca 2012 r. sygn. akt I SA/Wr 545/12).

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca i Zbywca są czynnymi podatnikami podatku VAT. Wnioskodawca nabył od Zbywcy nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym wraz z częścią garażową - Transakcja - umowa sprzedaży zawarta w marcu 2025 r. Na podstawie tej umowy Zbywca przeniósł na Wnioskodawcę prawo własności Nieruchomości, jak również inne prawa i obowiązki w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Wnioskodawcę.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego Wnioskodawca wstąpił w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

W związku z powyższym, w ramach Umowy Sprzedaży zostały także ustalone rozliczenia wszelkich obciążeń i kosztów związanych z Nieruchomością, w tym w szczególności podatków i kosztów świadczenia usług oraz dostawy mediów („Koszty Eksploatacji”) za miesiąc dokonania Transakcji pomiędzy Wnioskodawcą i Zbywcą w następujący sposób:

• Koszty Eksploatacji będą pokrywane przez Zbywcę do Dnia Transakcji (włącznie), a od dnia Transakcji przez Kupującego, z zastrzeżeniem poniżej opisanych ustaleń.
• W ciągu 4 miesięcy od dnia Transakcji Zbywca prześle Wnioskodawcy szczegółową informację dotyczącą kwoty obciążeń do podziału oraz istotnych dokumentów stanowiących podstawę ich wyliczenia dotyczących okresu od 1 stycznia 2025 r. do Dnia Transakcji.
• Jeżeli Zbywca pokryje jakiekolwiek płatności lub koszty dotyczące okresu od Dnia Transakcji, Wnioskodawca dokona ich zwrotu na rzecz Zbywcy na podstawie powyżej opisanej szczegółowej informacji.

Ponadto, w ramach Umowy Sprzedaży Wnioskodawca i Zbywca ustalili, że rozliczenie czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie umów najmu za miesiąc dokonania Transakcji będzie odbywać się w następujący sposób:

• Zbywca ma prawo do fakturowania najemców za czynsz i opłaty eksploatacyjne i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym doszło do Transakcji tj. także za część danego miesiąca przypadającą po Dniu Transakcji;
• w konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie wystawiał faktur na najemców za czynsz i opłaty eksploatacyjne za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca Transakcji i przeleje na Zbywcę wszelkie kwoty otrzymane (omyłkowo lub inaczej) od najemców w tym zakresie;
• w związku z powstrzymaniem się przez Wnioskodawcę od fakturowania czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, w celu rozliczenia czynszów i opłat eksploatacyjnych zafakturowanych i otrzymanych przez Zbywcę za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, Zbywca zapłaci Wnioskodawcy kwotę równą czynszom i opłatom eksploatacyjnym za ten okres. Zbywca dokona zapłaty tej kwoty w terminie 5 dni roboczych od otrzymania odpowiedniego dokumentu księgowego wystawionego na rzecz Zbywcy przez Wnioskodawcę (dalej: „Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji”).

Natomiast od miesiąca przypadającego po miesiącu Transakcji Zbywca nie będzie już fakturował i pobierał czynszów i opłat eksploatacyjnych, a wszelkie kwoty otrzymane w tym zakresie od najemców (omyłkowo lub inaczej) przeleje na rzecz Wnioskodawcy.

W związku z powyższym oraz w oparciu o obowiązujące umowy najmu, w odniesieniu do usług najmu wykonanych w marcu 2025 r. Zbywca wystawił na najemców faktury za przedmiotowe usługi przed dniem Transakcji.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym, nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, nie stanowi na gruncie ustawy o podatku od towarów świadczenia usług. Pomiędzy Wnioskodawcą a Zbywającym nie wystąpi żaden stosunek zobowiązaniowy. Wnioskodawca nie wykonywał na rzecz Zbywcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.

W analizowanej sprawie nie jest spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Zbywcy kwotę równą czynszom i opłatom eksploatacyjnym za okres do Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, Wnioskodawca nie wykonuje żadnego świadczenia na rzecz Zbywcy, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

W konsekwencji, płatności jaka będzie dokonana przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy z tytułu rozliczenia Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych nie można uznać za zapłatę za usługę - będzie to płatność, która ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcą i Zbywcą i wynikających z wejścia Wnioskodawcy w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Zbywcy.

Zatem dokonanie płatności - Rozliczenie Czynszów Najmu i Opłat Eksploatacyjnych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji nie stanowi wynagrodzenia za czynności opodatkowane podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaje za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji .

W tym miejscu wskazać trzeba, że w myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z kolei zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu następuje z mocy prawa zmiana osoby wynajmującego, nie są wymagane żadne dodatkowe oświadczenia. Nabywca uzyskuje więc prawo wynajmowania rzeczy, a zbywca traci takie prawo. Najem trwa nadal, a do nabywcy odnoszą się od chwili nabycia wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki wynajmującego, w szczególności od momentu zbycia rzeczy to nabywcy jako nowemu wynajmującemu przysługuje czynsz z tytułu najmu. Natomiast czynsz zaległy w chwili zbycia rzeczy (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się zbywcy.

W złożonym wniosku Państwo wskazali, że: „Wnioskodawca wstąpił w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.”

Zarówno treść powołanego art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i opis sprawy w sposób jednoznaczny potwierdza, że od dnia sprzedaży (Transakcji) to Wnioskodawca, jako właściciel Nieruchomości, jest podmiotem, który świadczy na rzecz najemców usługi najmu, które do Dnia Transakcji świadczył na ich rzecz Zbywca. Wnioskodawca, jako wynajmujący z mocy prawa stał się od Dnia Transakcji stroną umów najmu z najemcami, zobowiązanym oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony.

W sprawie, na podstawie zawartej umowy, w celu rozliczenia czynszów i opłat eksploatacyjnych zafakturowanych i otrzymanych przez Zbywcę za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, Zbywca zapłaci Wnioskodawcy kwotę równą czynszom i opłatom eksploatacyjnym za ten okres.

Jak wcześniej wskazałem z tytułu otrzymania od Zbywcy kwoty równej czynszom i opłatom eksploatacyjnym za okres do Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, Wnioskodawca nie wykonuje żadnego świadczenia na rzecz Zbywcy, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

Zauważyć jednak trzeba, że otrzymana od Zbywcy kwota równa czynszom najmu za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji stanowi za ten okres w istocie wynagrodzenie przysługujące Wnioskodawcy jako wynajmującemu za usługę najmu świadczoną na rzecz najemców.

Od dnia Transakcji pomiędzy Wnioskodawcą, który stał się z mocy prawa stroną umów najmu zawartych przed dniem Transakcji a najemcami powstał związek o charakterze zobowiązaniowym - Wnioskodawca - udostępnia najemcom przedmiot najmu, a najemcy płacą Wnioskodawcy umówiony czynsz. To, że najemcy za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji wpłacają kwotę czynszu na konto Zbywcy pozostaje bez wpływu na istotę tego zobowiązania. Przypomnieć należy, że kwoty czynszu najmu za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji, które pobiera Zbywca są następnie przekazywane Wnioskodawcy w formie Rozliczeń Czynszów Najmu.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że świadczona przez Wnioskodawcę od Dnia Transakcji usługa najmu, za którą otrzymuje wynagrodzenie wypełnia dyspozycję art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym stanowi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że podatek należny to wartość podatku wynikająca ze sprzedaży towarów lub usług. Podatek ten „należy się” Skarbowi Państwa. Jego wysokość zależy od kwoty (cenny) netto towaru/usługi i stosowanej stawki podatku VAT. Co do zasady kwota podatku należnego wynika z wystawionej przez podatnika faktury.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do zapisu art. 103 ust. 1 ustawy:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy stwierdzić należy, że Wnioskodawca zobowiązany jest do rozliczenia podatku należnego z tytułu świadczonych od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji usług najmu. Świadczone w tym okresie usługi najmu stanowią odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym stanowią sprzedaż w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy, która, co do zasady, powinna być przez Wnioskodawcę udokumentowana fakturą.

Bez znaczenia dla tego obowiązku jest okoliczność wystawienia faktury przez Zbywcę dokumentującej usługę najmu za cały miesiąc, w którym doszło do Transakcji.

To na podatniku dokonującym sprzedaży (w tym wypadku odpłatnego świadczenia usług najmu) ciąży obowiązek prawidłowego jej udokumentowania i rozliczenia związanego z nią podatku należnego.

Tym samym nie można zgodzić się z Państwem, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozliczenia VAT należnego z tytułu świadczenia usług najmu na podstawie umów najmu za okres od Dnia Transakcji do Końca Miesiąca Transakcji. Bez znaczenia dla prawidłowego rozpoznania stron umów najmu - podmiotu faktycznie świadczącego usługę najmu - Wnioskodawcy - są zapisy zawarte w umowie sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna z 23 maja 2024 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO), powołana, jako argument potwierdzający w tym zakresie Państwa stanowisko nie odnosi się do zagadnienia, które jest przedmiotem Państwa wątpliwości w zakresie sformułowanego we wniosku pytania nr 2.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za nieprawidłowe.

W przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2 za nieprawidłowe, oczekują Państwa rozstrzygnięcia dotyczącego uznania, czy Zbywca będzie zobowiązany do dokonania korekty faktur uprzednio wystawionych na najemców na podstawie art. 106j ust. 1 ustawy o VAT oraz do obniżenia podstawy opodatkowania i VAT należnego zgodnie z art. 29a ust. 13 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 106j ust. 1 ustawy:

Co do zasady, w myśl art. 29a ust. 1 ustawy:

W myśl art. 29a ust. ust. 10 ustawy:

Stosownie do zapisu art. 29a ust. 13 ustawy:

Z okoliczności sprawy wynika, że Zbywca, mimo, że od Dnia Transakcji nie jest już stroną zawartych umów najmu wystawił fakturę dokumentującą usługę najmu za cały miesiąc Transakcji.

Od Dnia Transakcji, jak wcześnie wskazałem, podmiotem świadczącym usługę najmu jest Wnioskodawca.

Jak słusznie Państwo wskazali faktura jest dokumentem potwierdzającym rzeczywiste zdarzenie gospodarcze, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. O jej prawidłowość pod względem materialnoprawnym można mówić wtedy, gdy odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, tj. rzeczywistą dostawę towarów lub świadczenie usług pomiędzy określonymi podmiotami.

Uwzględniając powyższe w kontekście okoliczności sprawy stwierdzić należy, że wystawiona przez Zbywcę faktura za usługę najmu za cały miesiąc, w którym doszło do Transakcji nie odzwierciedla rzeczywistego zdarzenia przyszłego, ponieważ od Dnia Transakcji Zbywca nie występuje już jako podmiot świadczący usługę najmu na rzecz najemcy. Konieczne jest zatem wystawienia przez Zbywcę faktury korygującej, która będzie potwierdzała faktyczne, rzeczywiste zdarzenie gospodarcze, tj. świadczenie przez Zbywcę usługi najmu wyłącznie do Dnia Transakcji.

W konsekwencji, po wystawieniu faktury korygującej, Zbywca ma prawo do obniżenia podstawy opodatkowania z tytułu świadczonych usług najmu na zasadach określonych w art. 29a ust. 13 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do zapisu art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Zaznaczyć należy, że integralną częścią opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest przyporządkowane do niego pytanie/pytania.

Niniejsza interpretacja dotyczy tylko spraw będących przedmiotem wniosku (pytań). Nie odnosi się do innych kwestii przedstawionych w Państwa stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczonych przez Wnioskodawcę usług najmu.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywa się ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.