Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.B. jest właścicielem nieruchomości utworzonej z działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni (…) ha dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…), prowadzi księgę wieczystą nr (…) (Nieruchomość).

A.B. nabył nieruchomość do majątku osobistego jako osoba fizyczna na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r., Rep. A. nr (…). Fundusze przeznaczone na zakup pochodziły z majątku osobistego A.B.

Działka 1 w dacie jej nabycia była niezabudowana. Aktualnie jest działką zabudowaną budynkiem gospodarczym (magazynem).

A.B. nie prowadzi działalności gospodarczej (i nie prowadził w dacie nabycia nieruchomości).

Nieruchomość została w (…) r. oddana w dzierżawę na rzecz spółki A. sp. z o.o. Dzierżawca na swój koszt poniósł nakłady w postaci budowy budynku który znajduje się aktualnie na Nieruchomości. Budynek został postawiony w (…) r. i od (…) r. jest wykorzystywany przez dzierżawcę do prowadzonej przez spółkę działalności gospodarczej.

A.B. nie prowadził na nieruchomości objętej wnioskiem działalności gospodarczej, nabycie nieruchomości nie nastąpiło na potrzeby działalności gospodarczej.

A.B. jest udziałowcem spółki A. sp. z o.o. oraz członkiem zarządu spółki.

A.B. nie składał wniosków o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie występował o wydanie decyzji WZ, dla nieruchomości. Dzierżawca (A. sp. z o.o.) w (…) r. przeprowadził budowę w oparciu o uzyskanie przez niego pozwolenie na budowę, w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedaż dokonana zostanie na rzecz podmiotu trzeciego - nie będzie to A. sp. z o.o. (dotychczasowy dzierżawca).

Mając na uwadze powyższy stan faktyczny pojawia się pytanie czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie objęta podatkiem od towarów i usług.

Pytanie

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie objęta podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy transakcja sprzedaży Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy transakcja nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług z następujących powodów:

1.Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zwanej dalej Ustawą, opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 Ustawy przez dostawę towarów rozumieć należy również sprzedaż nieruchomości, bowiem nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy.

2.Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy, Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej została natomiast określona w art. 15 ust. 2 Ustawy, gdzie wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

3.Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług i dodatkowo wykonywane przez niego czynności polegają na wykorzystaniu, w tym przypadku, towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

4.W ocenie Wnioskodawcy działania w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiące przejaw aktywności wyczerpującej przesłanki określone w art. 15 ust. 1 pkt 1 polegałyby na dokonywaniu czynności bezpośrednio wpływających na wzrost wartości nieruchomości takich jak występowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, występowanie o zmianę mpzp, czy też o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, opracowywanie koncepcji zagospodarowania terenu co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

5.Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy nie jest on podatnikiem podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży Nieruchomości z następujących względów:

a.Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi jego majątek osobisty, który nie był przez niego wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej;

b.Własność nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawcę poprzez umowę kupna - sprzedaży w (…) r., nie zachodzi więc tutaj przypadek zakupu gruntów celem ich odpłatnej sprzedaży, (od zakupu Nieruchomości upłynęło niemal (…) lat);

c.Sprzedaż nieruchomości ma charakter incydentalny i nie pozostaje w żadnym związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą (Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej);

d.Teren będący przedmiotem umowy sprzedaży jest terenem zabudowanym.

6.Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy - zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Budynek gospodarczy został wybudowany na działce Wnioskodawcy w (…) r. i jest od tego czasu wykorzystywany, a więc upłynęło 2 lata od zasiedlenia budynku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości utworzonej z działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni (…) ha. Nieruchomość nabył Pan do majątku osobistego na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. Działka nr 1 w dacie jej nabycia była niezabudowana.

W (…) r. oddał Pan ww. działkę w dzierżawę na rzecz spółki A. sp. z o.o., w której jest Pan udziałowcem oraz członkiem zarządu. Dzierżawca ten na swój koszt poniósł nakłady w postaci budowy budynku gospodarczego (magazynu), który znajduje się aktualnie na nieruchomości. Budynek został wybudowany w (…) r. i od (…) r. jest wykorzystywany przez dzierżawcę do prowadzonej przez spółkę działalności gospodarczej.

Nie składał Pan wniosków o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie występował o wydanie decyzji WZ dla nieruchomości, gdyż to dzierżawca (A. sp. z o.o.) przeprowadził budowę w oparciu o uzyskane przez niego pozwolenie na budowę, w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zamierza Pan sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego (innego niż dotychczasowy dzierżawca).

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr 1 będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy zwrócić uwagę, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 19634 r. Kodeks cywilny (t. j. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika z treści wniosku działka nr 1 od (…) r. była przedmiotem umowy dzierżawy, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w związku z oddaniem w dzierżawę, działka nr 1, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, utraciła charakter majątku prywatnego.

W konsekwencji powyższego w przypadku sprzedaży działki nr 1 nie można mówić, że w całym okresie jej posiadania stanowiła ona dla Pana wyłącznie majątek prywatny, służący Pana celom własnym/osobistym. Zatem dzierżawa ww. działki wskazuje, że w sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym odpowiadając na Pana pytanie należy zatem stwierdzić, że planowana sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

W konsekwencji Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo należy wskazać, że przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie kwestii będących przedmiotem zapytania. Inne kwestie nie objęte pytaniem, nie mogły być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.