Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych z planowaną transakcją sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem, które wpłynęło do Organu 4 września 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą (ani obecnie ani w przeszłości) działalności gospodarczej i nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług.

W 2011 r. w wyniku nagłej śmierci ojca została Pani półsierotą. Wobec braku wsparcia współmałżonka Pani matka nie była w stanie kontynuować działalności rolniczej na dotychczasową skalę, która stanowiła główne źródło utrzymania rodziny. Ze względu na naukę ani Pani, ani Pani siostra nie byłyście w stanie wesprzeć mamy w prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Od tego czasu głównym źródłem utrzymania stały się przychody z najmu prywatnego powierzchni magazynowej (zwolnione z PTU).

W związku z niespodziewaną śmiercią taty, ze względu na brak testamentu, nabyła Pani w drodze dziedziczenia ustawowego udziały w nieruchomościach, które stanowiły własność Pani ojca. W drodze postępowania spadkowego w 2011 r. nabyła Pani:

• 1/3 udziału w nieruchomości o numerze ewidencyjnym 2 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), dla której zgodnie z uchwalonym w 2004 r. Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie terenu to tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej i usług zieleni;
• 1/3 udziału w nieruchomości o numerze ewidencyjnym 3 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), dla której zgodnie z uchwalonym w 2004 r. Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie terenu to tereny zieleni naturalnej;
• 1/6 udziału w nieruchomościach o numerach ewidencyjnych 4/1 i 4/2 w miejscowości (…), gmina (…) objętych księgą wieczystą o numerze (…), które do 2025 r. stanowiły jedną działkę o numerze ewidencyjnym 4. Obecnie procedowany jest dalszy podział nieruchomości o numerze ewidencyjnym 4/2 na 18 działek. Nieruchomości te w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako grunty rolne i nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Działka nr 4/1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi i magazynowymi (przychody z najmu prywatnego powierzchni magazynowej są zwolnione z PTU);
• 1/18 udziału w nieruchomości o numerze ewidencyjnym 5 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest grunty rolne. Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego;
• 1/18 udziału w nieruchomości o numerze ewidencyjnym 6 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako grunty rolne. Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego;
• 1/18 udziału w nieruchomości o numerze ewidencyjnym 7 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako grunty rolne. W uchwalonym w 2002 r. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego nieruchomość jest przeznaczona pod tereny otwarte - zieleń;
• 1/18 udziału w nieruchomościach o numerze ewidencyjnym 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest grunty rolne. W uchwalonym w 2006 r. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie terenu to tereny usług i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;
• 1/18 udziału w nieruchomościach o numerze ewidencyjnym 1/5 i 1/6 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest grunty rolne przeznaczone pod drogi wewnętrzne, jednak współwłaściciele działek nie podjęli i nie planują podejmowania żadnych działań w celu utwardzenia nawierzchni dróg wewnętrznych. Działki nr 1/1, 1/2, 1/5, 1/6, 1/3 oraz 1/4 zostały wydzielone na wniosek właścicieli z działki nr 1 w 2009 r. (w wyniku podziału wydzielono również działkę nr 1/7, która została sprzedana w 2010 r. oraz działkę 1/8, która została wydzielona pod gminną drogę publiczną i przeszła na własność Gminy (…)). Podkreślić należy, że wyodrębnienia ww. działek dokonano wyłącznie w drodze podziału geodezyjnego, działki nie są ogrodzone i brak jest jakiegokolwiek fizycznego rozgraniczenia poszczególnych nieruchomości;
• 1/18 udziału w nieruchomości o numerze ewidencyjnym 8 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako grunty rolne. W uchwalonym w 2006 r. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie terenu to tereny usług i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W maju bieżącego roku podpisana została przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości.

W tym samym postępowaniu spadkowym nabyła Pani 1/18 udziału w działce u numerze ewidencyjnym 9 w miejscowości (…), gmina (…), która w uchwalonym w 2006 r. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczona była jako teren usług, produkcji, składów i magazynów. W 2016 r. działka została sprzedana na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…). Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dopuszcza Pani możliwość sprzedaży każdej z działek w przyszłości, w przypadku pojawienia się potencjalnego nabywcy. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami rozważa Pani sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 pojedynczo bądź łącznie. Ze względu na fakt, że działki te podlegają współwłasności 7 osób nie jest możliwe swobodne korzystanie ze zwykłego wykonywania praw własności. Nie jest również możliwy wtórny podział działek w celu zniesienia współwłasności, gdyż zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego mówią, że minimalna wielkość działki przed skanalizowaniem terenu wynosi 2 000 m², minimalna wielkość działki po skanalizowaniu terenu to 1 000 m², plan dopuszcza obniżenie ustalonych powierzchni działek o 5%. Mając na uwadze, że łączna powierzchnia ww. działek to ok. 10 000 mkw to proporcjonalnie przypada Pani udział około 556 mkw, co jest powierzchnią znacznie poniżej limitów wynikających z wyżej przedstawionych postanowień MPZP. Dla terenów oznaczonych w planie miejscowym jako tereny usług i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej plan zakazuje wtórnego podziału istniejących działek, jeżeli w wyniku takiego podziału wielkości działek będą mniejsze niż określone w planie minimalne wielkości działek budowlanych.

W 2018 r. zakupiła Pani działkę budowlaną o numerze ewidencyjnym 10 w miejscowości (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako grunty rolne. W uchwalonym w 2002 r. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego nieruchomość została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Podkreśla Pani, że żadna z działek nie była przez Panią użytkowana w żadnej działalności, w tym rolniczej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Udział w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 wydzielonych z działki nr 1 od momentu nabycia w drodze dziedziczenia w 2011 r. nie był przez Panią wykorzystywany na żadne cele, w tym na cele prywatne/osobiste. Działki te nie były również oddane w dzierżawę, najem ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

We wniosku z 6 sierpnia 2025 r. wskazała Pani, że dopiero rozważa Pani sprzedaż - na chwilę obecną nie zostały przez Panią podjęte żadne kroki w celu poszukiwania potencjalnych nabywców, natomiast jedyną rozważaną przez Panią możliwą formą jest zwykła forma ogłoszenia - ogłoszenie w Internecie, ogłoszenie w formie baneru i/lub skorzystanie z usług pośrednictwa nieruchomości.

W stosunku do działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 nie poczynione zostały działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości. Tak jak zostało to przedstawione we wniosku z 6 sierpnia 2025 r. Wyodrębnienia ww. działek dokonano wyłącznie w drodze podziału geodezyjnego, działki nie są ogrodzone i brak jest jakiegokolwiek fizycznego rozgraniczenia poszczególnych nieruchomości. Dokonany podział działki nr 1 obligował zgodnie z nadrzędnymi przepisami prawa do wydzielenia również dróg wewnętrznych, jednak współwłaściciele działek nie podjęli i nie planują podejmowania żadnych działań w celu utwardzenia nawierzchni dróg wewnętrznych. Działki nie zostały uzbrojone w urządzenia wodociągowe, kanalizacji sanitarnej ani energetycznej. Dla ww. działek nie występowano o warunki zabudowy, ponieważ teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania uchwalonym w 2006 r.

We wniosku z 6 sierpnia 2025 r. podała Pani informację, że została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 8. Informuje Pani, że 13 sierpnia 2025 r. został podpisany ostateczny akt notarialny finalizujący sprzedaż nieruchomości (Repertorium A nr (…)).

Zarówno z tytułu sprzedaży działki nr 9, jak i 8 nie występowała Pani jako czynny podatnik VAT.

W związku z rozważaną przez Panią sprzedażą działek nie udzieliła Pani ani nie planuje udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa.

Pytania

1)Czy przy sprzedaży nieruchomości nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 (oraz sprzedaży udziału w działkach nr 1/5 oraz 1/6 przeznaczonych na drogi wewnętrzne) transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2)Czy samodzielne wystawienie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 (oraz sprzedaży udziału w działkach nr 1/5 oraz 1/6 przeznaczonych na drogi wewnętrzne) (baner, ogłoszenie na portalach branżowych itp.) lub zaangażowanie profesjonalnej agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wpłynie na obowiązek opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a doprowadzenie mediów i korzystanie z usług profesjonalnych pośredników nie ma wpływu na opodatkowanie VAT.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U.2024.361) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przedstawionym przypadku nabyła Pani nieruchomości w drodze zakupu na własne cele mieszkaniowe lub w drodze dziedziczenia, co stanowi podstawę do wykluczenia Pani z grona podatników podatku od towarów i usług, ponieważ przedmiot potencjalnej transakcji nie został nabyty w celach odsprzedaży ani wykonywania innych działalności w ramach działalności gospodarczej, lecz stanowi Pani majątek osobisty.

Rozważa Pani sprzedaż nieruchomości będącej Pani własnością, co wynika z prawa dysponowania własnym mieniem. Potencjalna sprzedaż nie będzie spełniać przesłanek do zakwalifikowania jej jako działalności gospodarczej zgodnie z Ustawą o swobodzie działalności gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 r. (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 173 poz. 1807).

Poza dokonanym podziałem, działki są w niezmienionym stanie, nie dokonywano na nich żadnych inwestycji, uzbrojenia, a więc nie zaangażowała Pani żadnych środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o PTU.

W Pani przypadku, co do żadnej z nieruchomości nie można mówić o aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami, a jedynie o zarządzaniu i dysponowaniu prywatnym majątkiem.

Tożsame stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku Trybunału (druga izba) z 15 września 2011 r. (wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożony przez Naczelny Sąd Administracyjny - Polska) - Jarosław Słaby (C-180/10) Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) (Sprawy połączone C-180/10 i C-181/10), zgodnie z którym:

„Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

Przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości planuje Pani umieścić ogłoszenie na wyspecjalizowanym portalu internetowym lub skorzystać z agencji zajmującej się obrotem nieruchomościami. Według Pani takiej czynności nie można klasyfikować jako specjalistyczne działania marketingowe stosowane przez podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sam zamiar umieszczenia ogłoszenia jest standardowym działaniem podejmowanym przez osobę, która chce dokonać sprzedaży nieruchomości, a więc nie można takiego działania traktować jako przejaw aktywnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, co również potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem I FSK 1888/17 z 3 lipca 2020 r. We wskazanym orzecznictwie NSA podkreśla również, że:

„przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)określone udziały w nieruchomości;

b)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia udziałów w działkach, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Z wniosku wynika, że w 2011 r. nabyła Pani w drodze dziedziczenia ustawowego udziały w nieruchomościach, m.in.: 1/18 udziału w nieruchomościach o nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 oraz 1/6. Działki nr 1/1, 1/2, 1/5, 1/6, 1/3 i 1/4 zostały wydzielone z działki nr 1 na wniosek właścicieli w 2009 r. Udziały w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 od momentu nabycia nie były przez Panią wykorzystywane na żadne cele, w tym na cele prywatne/osobiste. Działki te nie były również oddane w dzierżawę, najem ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą (ani obecnie ani w przeszłości) działalności gospodarczej i nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług. Żadna z działek nie była przez Panią użytkowana w żadnej działalności, w tym rolniczej. Dokonała Pani sprzedaży udziału w działce nr 9 oraz udziału w działce nr 8, z tytułu tej sprzedaży nie występowała Pani jako czynny podatnik VAT.

Należy podkreślić, że w stosunku do działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 nie poczynione zostały przez Panią działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości. Działki nie są ogrodzone, nie zostały uzbrojone w urządzenia wodociągowe, kanalizacji sanitarnej ani energetycznej. Nie podjęła i nie planuje Pani podejmowania żadnych działań w celu utwardzenia nawierzchni dróg wewnętrznych. Dla ww. działek nie występowano o warunki zabudowy.

Rozważa Pani sprzedaż przedmiotowych działek pojedynczo bądź łącznie. W związku z planowaną sprzedażą działek nie udzieliła Pani ani nie planuje udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa. Na chwilę obecną nie zostały przez Panią podjęte żadne kroki w celu poszukiwania potencjalnych nabywców, natomiast jedyną rozważaną przez Panią możliwą formą jest zwykła forma ogłoszenia - ogłoszenie w Internecie, ogłoszenie w formie baneru i/lub skorzystanie z usług pośrednictwa nieruchomości.

Podejmowane działania takie jak ogłoszenie w Internecie, ogłoszenie w formie baneru i/lub skorzystanie z usług pośrednictwa nieruchomość przy sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działkach nr 1/5 i 1/6 (przeznaczonych na drogi wewnętrzne), które mają na celu znalezienie potencjalnego nabywcę działek - nie wpłynie na obowiązek opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem VAT, gdyż nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądza, iż sprzedaż udziałów w ww. działkach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży udziałów w ww. działkach będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pani zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży udziałów w ww. działkach nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana transakcja sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działkach nr 1/5 i 1/6 (przeznaczonych na drogi wewnętrzne) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytań nr 1 i nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli gruntu.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.