Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 4 sierpnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zaistniałego stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego nr (…) od dnia 27 października 1983 r. wraz z mężem Z.B. właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w miejscowościach (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...) o obszarze (...) ha. Ww. nieruchomość składa się z działek nr:

1) 1 - stanowiącej rolę, sad, pastwisko, teren zabudowy, nieużytki, role

2) 2 - stanowiącej rolę,

3) 3 - stanowiącej rolę oraz pastwisko,

4) 4, 5 - stanowiących L - łąki trwałe.

Sąd Rejonowy w (...) Wydział (…) Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą dla przedmiotowej nieruchomości nr kw. (...). W dziale l-SP przedmiotowej księgi wieczystej wpisana jest odpłatna służebność gruntowa przejazdu i przechodu dla działki nr 5 przez część działki nr 6 oraz budowy przepustu - zabudowy rowu na części działki nr 6 dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi kw. nr (...). Ww. służebność została ustanowiona na podstawie umowy ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej z dnia 6 grudnia 2022 r., Rep. A (...) sporządzoną przez notariusza R.S.. W dziale III kw. znajduje się roszczenie na rzecz „(...)” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), REGON: (...), KRS: (...) o przeniesienie prawa własności części nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) - tj. niezabudowanych działek nr 4 i 5 o łącznej powierzchni (...) ha zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 3 września 2024 r. Rep. A (...) zawartej przed zastępcą notarialnym Y.Z.. Dział IV kw. nie zawiera wpisów. Na marginesie wskazać należy, że Wnioskodawczyni S.B. wraz ze swoim mężem Z.B. nie zawierali umów majątkowych małżeńskich, a w ich małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej. Nadto dnia 26 sierpnia 2008 r., Rep. A (...) przed notariuszem R.S. zostało ustanowione pełnomocnictwo przez właściciela nieruchomości Z.B., który udzielił swojej żonie S.B. pełnomocnictwa m.in. do sprzedaży niezabudowanych działek w tym również do sprzedaży działki oznaczonych geodezyjnie nr 4 i 5 za cenę i na warunkach według uznania pełnomocnika. W chwili obecnej Wnioskodawczyni oraz jej mąż Z.B. nie wykorzystują działki oznaczonej numerem geodezyjnym 4 oraz 5 w żaden sposób, dlatego też chcą ww. działki sprzedać. Niemniej nieruchomość składająca się z działek nr 1 i 2 (obręb (...)) oraz 4 i 5 (obręb (...)) oraz zabudowa gospodarcza w postaci stodoły z oborą była przedmiotem umowy dzierżawy gruntu z dnia 16 grudnia 2019 r. Umowa została zawarta z C.D., prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…), NIP: (…) na okres 10 lat, tj. od dnia 4 stycznia 2020 r. do dnia 4 stycznia 2030 r., w formie aktu notarialnego przed notariuszem R.S.. Dnia 3 września 2024 r. została rozwiązana umowa dzierżawy pomiędzy C.D. oraz Wnioskodawczynią i jej mężem. Tego samego dnia pomiędzy właścicielami działek nr 4 i 5 a „(...)" spółka z o.o. została zawarta umowa dzierżawy na czas określony - do dnia 2 września 2034 r. z możliwością wcześniejszego rozwiązania.

Na marginesie wskazać należy, że w dniu 28 września 2021 r. Zainteresowana wraz z mężem zawarli przed notariuszem R.S. w (...), Rep. A nr (…) umowę przedwstępną z (...) sp. z o.o. S.K.A. na kupno nieruchomości nr 4 i 5 w (...). Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r. Niemniej na podstawie art. 19 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dnia 29 lutego 2024 r. nastąpiło wykreślenie z działu III kw. roszczenia (...) sp. z o.o. S.K.A. o przeniesienie własności nieruchomości.

Kolejno Wnioskodawczyni S.B. dnia 3 września 2024 r., działając również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. zawarła przed zastępcą notarialnym notariusza R.S. - Y.Z., Rep. A (...) z „(...)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), adres: (…) wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego KRS (...) umowę przedwstępną sprzedaży, której przedmiotem są działki 4 i 5 o łącznym obszarze (...) ha położonych w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), woj. (...) objętych księgą wieczystą (...). Zgodnie z § 4 umowy cena sprzedaży została ustalona na kwotę (…) zł ((…)) to jest (…) zł ((…)) za 1 m² (jeden metr kwadratowy) powierzchni sprzedawanej nieruchomości.

Strony zgodnie z § 6 zawartej umowy zobowiązywały się umowę przyrzeczoną pod następującymi warunkami:

1) Uzyskania pozytywnego wyniku analizy prawnej i technicznej działek nr 4 i 5 (w tym badania gruntów, to jest wyników, które nie wykażą okoliczności mogących mieć wpływ na wartość przedmiotowych nieruchomości lub możliwości realizacji zamierzonej przez nabywcę inwestycji,

2) Uzyskania potwierdzenia od właściwych organów i dostawców mediów, że na działkach nr 4 i 5 mogą zostać wybudowane przyłącza mediów zapewniające zaopatrzenie przedmiotowych działek m.in. w wodę, energię elektryczną, gaz i usługi teleinformatyczne - w zakresie oczekiwanym przez nabywcę,

3) Uzyskania przez zbywców lub nabywcę decyzji o warunkach zabudowy zgodnej z zamierzeniem nabywcy,

4) Uzyskania przez zbywców lub nabywcę decyzji o pozwoleniu na budowę zgodnej z zamierzeniem nabywcy.

5) Ustanowienie na działce 6 przysługujących każdoczesnemu właścicielowi działek nr 4 i 5 służebności przejazdu i przechodu pasmem o szerokości 6 m (sześciu metrów) od nieruchomości władnącej do drogi publicznej znajdującej się na działce nr 6 oraz służebności przeprowadzenia mediów do działek nr 4 i 5,

6) Braku uchwalenia Planu Ogólnego lub Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w stosunku do działek nr 4 lub 5 wykluczających zrealizowanie na tych działkach inwestycji zgodnej z założeniami nabywcy.

Niemniej Strony w zawartej umowie postanowiły, że wszystkie zawarte w niniejszej umowie warunki zostały zastrzeżone wyłącznie na korzyść nabywcy, który w celu przeprowadzenia na nabywanej nieruchomości inwestycji zgodnej z założeniami nabywcy jest zainteresowany ziszczeniem się wszystkich warunków łącznie, jednakże również w przypadku nieziszczenia się któregokolwiek z zawartych w niniejszej umowie warunków, nieziszczenia się kilku z nich lub nieziszczenia się żadnego z powyższych warunków może być w dalszym ciągu zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. W związku z czym w umowie strony umówiły się, że nabywcom będzie przysługiwało prawo żądania od zbywców zawarcia umowy przyrzeczonej także w przypadku nieziszczenia się któregokolwiek z zawartych w niniejszej umowie warunków, nieziszczenia się kilku z nich lub nieziszczenia się żadnego z powyższych. Wnioskodawczyni S.B. działająca w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. oświadczyła, że na żądanie nabywcy zobowiązuje się zawrzeć umowę przyrzeczoną również w przypadku nieziszczenia się któregokolwiek z zawartych w niniejszej umowie warunków, nieziszczenia się kilku z nich lub nieziszczenia się żadnego z powyższych warunków.

Zgodnie z § 5 zawartej umowy strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.

Nadto w § 8 umowy Wnioskodawczyni działająca w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik swojego męża oświadczyła, że została poinformowana, że nabywca planuje zabudować działki nr 4 i 5 zespołem jednorodzinnych względnie wielorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i w związku z powyższym Wnioskodawczyni działająca w imieniu i na rzecz swojego męża oświadczyła m.in., że:

1) Nie sprzeciwia się takiemu sposobowi zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości,

2) Nie będzie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oferować działek nr 4 i 5 do nabycia jakimkolwiek innym podmiotom, zamieszczać ogłoszeń lub innych informacji z których wynikać będzie zamiar sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ani dokonywać jakichkolwiek czynności faktycznych i prawnych o takim samym charakterze jak czynności, które będzie dokonywał w stosunku do nieruchomości,

3) Nie będzie dokonywać żadnych czynności mogących skutkować obciążeniem działek nr 4 i 5 w tym ustanowieniem na nich ograniczonych praw rzeczowych.

4) Zobowiązała się do utrzymania działek nr 4 i 5 w stanie niepogorszonym, a także do nieczynienia na takiej nieruchomości żadnych nakładów jak i nieprowadzenia na niej jakichkolwiek robót budowlanych.

5) Wyraziła zgodę na dysponowanie przez nabywcę działkami nr 4 i 5 na cele budowlane i prowadzenie prac budowlanych na przedmiotowej nieruchomości w związku z czym wyraziła zgodę na działanie w imieniu jej oraz męża przez nabywcę oświadczeń przed organami administracji rządowej i samorządowej w sprawach wynikających z przepisów prawa budowlanego.

6) Zobowiązała się współdziałać z nabywcą w przypadku gdyby w procesie inwestycyjnym planowanym przez nabywcę na przedmiotowej nieruchomości ich udział okazał się niezbędny lub korzystny dla nabywcy,

7) Zobowiązała się wystąpić do KIS z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej rozstrzygającej czy planowana przez nich sprzedaż działek nr 4 i 5 stanowiących przedmiot niniejszej umowy powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z § 9 zawartej umowy Wnioskodawczyni S.B. działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. udzieliła pełnomocnictwa oraz działając jako pełnomocnik udzieliła dalszego pełnomocnictwa (pełnomocnictwa substytucyjnego) Spółce „(...)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), do:

1) wglądu w akta księgi wieczystej (...) oraz do uzyskiwania wszelkich zaświadczeń, jakie mogą okazać się konieczne w celu przeprowadzenia badania prawnego lub technicznego nieruchomości,

2) wystąpienia w ich imieniu do dostawców mediów w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia działek nr 4 i 5 do sieci gazowej, energetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, teleinformatycznej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej lub innej niezbędnej infrastruktury technicznej oraz do przeniesienia uzyskanych warunków technicznych na rzecz spółki „(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) względnie inny podmiot wskazany przez tą spółkę,

3) wystąpienia w ich imieniu do właściwego zarządcy drogi na lokalizację zjazdu i/lub przebudowy zjazdu do działek nr 4 i 5 oraz we wszystkich sprawach, które pozostają lub będą pozostawać w związku z przedmiotowym postępowaniem oraz do występowania o wydanie o wydanie oświadczeń, informacji, zapewnień o możliwości przyłączenia przedmiotowych działek do dróg publicznych oraz sieci infrastruktury technicznej,

4) dysponowania działkami nr 4 i 5 na cele budowlane w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, a także w celu podjęcia innych czynności koniecznych do przygotowania zamierzenia budowlanego i uzyskania powyższych decyzji w tym do składania wniosków, dokonywania ustaleń i uzgodnień uzyskiwania opinii i warunków technicznych przyłączy.

Zgodnie z § 2 zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży do aktu notarialnego zostały przedłożone:

1) Zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza (...) z dnia 26.08.2024 r., znak sprawy (...) stwierdzające, że na dzień wydania pisma Burmistrza (...) nie dysponuje planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym działki nr 4 i 5 położone w (...). Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy (...) (Uchwała nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia 17.12.2019 r.) dla powyższych działek przewiduje odpowiednio: działka nr 4 - tereny rolnicze (symbol R), działka nr 5 tereny rolnicze (symbol R) oraz tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - ekstensywnej (MN2); Rada Miejska w (...) nie podjęła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji zgodnie z ustawą o rewitalizacji z dnia 9.10.2015 r.

2) Zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (...) w (...) z dnia 21.08.2024 r. (...) - zaświadczające, że położone w miejscowości (...), gm. (...), działki nr 4 i 5, których współwłaścicielką jest S.B. nie są ujęte w żadnym uproszczonym planie urządzenia lasu sporządzonym dla tej miejscowości, nie była też wydana żadna decyzja Starosty (...) na podstawie przepisów art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej dla nieruchomości położonych na ww. działkach.

3) Kopia ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy nr (…) Burmistrza (...) z dnia 06.06.2012 r. znak sprawy: (…) wydanej na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 3, art. 59. ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z możliwością zlokalizowania garażu w formie zespolonej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr 4 w miejscowości (...), gm. (...) oraz określającą rodzaj zabudowy jako zabudowa mieszkalna jednorodzinna.

4) Kopia ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy nr (...) Burmistrza (...) z dnia 06.06.2012 r. znak sprawy: (...) wydanej na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 3, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z możliwością zlokalizowania garażu w formie zespolonej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr 4 w miejscowości (...), gm. (...) oraz określającą rodzaj zabudowy jako zabudowa mieszkalna jednorodzinna.

5) Uchwała nr 2 zgromadzenia wspólników spółki „(...)” spółka z o.o. z siedzibą w (...) z dnia 13.08.2024 r. w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości mocą, której zgromadzenie wspólników wyraziło zgody na nabycie przez spółkę prawa własności działki nr 4 o obszarze (...) ha i nr 5 o obszarze (...) ha położonych w (...), gm. (...) dla których Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) za łączną cenę (…) zł powiększoną ewentualnie o należny podatek VAT.

6) Wypis aktu notarialnego z dnia 26.08.2008 r., Rep. A nr (...) R.S. notariusza w (...) obejmującego pełnomocnictwo udzielone S.B. przez męża Z.B., między innymi do sprzedaży działek oznaczonych geodezyjnie nr 4 i 5, położonych w (...), gm. (...) - osobom za cenę i na warunkach według uznania pełnomocnika, udzielonego z prawem substytucji.

7) Wypis aktu notarialnego z dnia 28.09.2021 r., Rep. A nr (...) Y.Z. zastępcy notarialnego R.S. notariusza w (...) obejmującego pełnomocnictwo udzielone S.B. przez męża Z.B., między innymi do sprzedaży działek oznaczonych geodezyjnie nr 4 i 5, położonych w (...), gm (...) - osobom za cenę i na warunkach według uznania pełnomocnika, udzielonego z prawem substytucji.

8) Wypis z rejestru gruntów działek nr 4 i 5 (księga wieczysta nr (...)).

PODSUMOWANIE:

1) Według wypisu z rejestru gruntów z dnia 28 sierpnia 2024 r. w skład nieruchomości (...) wchodzą działki nr 4 i 5, id. Dz (…), położenie gruntów (...), opis użytku i symbol klasoużytku: łąki trwałe (ŁVI), łączna powierzchnia działek (...) ha (jeden hektar czterdzieści siedem arów i siedemdziesiąt trzy metry kwadratowe).

2) Działka nr 4 jest niezabudowana i nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej spełniające wymogi realizacji obiektów budowlanych.

3) Działka nr 5 jest niezabudowana i nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej spełniające wymogi realizacji obiektów budowlanych.

4) Działka nr 4 nie jest obciążona żadnymi prawami lub roszczeniami osób trzecich nieujawnionymi w księdze wieczystej, jak również ww. działka nie jest przedmiotem żadnego postępowania administracyjnego, sądowego, sądowo administracyjnego, egzekucyjnego, zabezpieczającego, restrukturyzacyjnego, naprawczego, upadłościowego, układowego. Nieruchomość nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej ani w granicach parku narodowego. Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

5) Działka nr 5 nie jest obciążona żadnymi prawami lub roszczeniami osób trzecich nieujawnionymi w księdze wieczystej, jak również ww. działka nie jest przedmiotem żadnego postępowania administracyjnego, sądowego, sądowo administracyjnego, egzekucyjnego, zabezpieczającego, restrukturyzacyjnego, naprawczego, upadłościowego, układowego. Nieruchomość nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej ani w granicach parku narodowego. Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

6) Działka nr 4 stanowi nieruchomość rolną, wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, nie stanowi wkładu w rolniczej spółdzielni produkcyjnej i nie stanowi gruntu pod śródlądowymi wodami stojącymi.

7) Działka nr 5 stanowi nieruchomość rolną, wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, nie stanowi wkładu w rolniczej spółdzielni produkcyjnej i nie stanowi gruntu pod śródlądowymi wodami stojącymi.

8) Działka nr 4 nie stanowi gruntu oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub gruntu będącego lasem w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2024 r. poz. 530), objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.

9) Działka nr 5 nie stanowi gruntu oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub gruntu będącego lasem w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2024 r. poz. 530), objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.

10) Działki nr 4 i 5 mają dostęp do drogi gminnej, działki nr 6 poprzez stanowiącą własność Gminy (...) działkę nr 7 poprzez służebność ustanowioną na działce nr 6. Dla działki nr 6 Sąd Rejonowy w (...) Wydział (…) Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Z tytułu ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej na rzecz Skarbu Państwa uiszczono jednorazowo kwotę (…) zł powiększoną o podatek VAT w wymiarze 23%.

11) W stosunku do działki nr 4 nie zostały wydane decyzje o ustalenie lokalizacji celu publicznego o których mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

12) W stosunku do działki nr 5 nie zostały wydane decyzje o ustalenie lokalizacji celu publicznego o których mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

13) Działka nr 4 nie jest przedmiotem decyzji wywłaszczeniowej ani postępowania wywłaszczeniowego jak i postępowania zmierzającego do połączenia nieruchomości.

14) Działka nr 5 nie jest przedmiotem decyzji wywłaszczeniowej ani postępowania wywłaszczeniowego jak i postępowania zmierzającego do połączenia nieruchomości.

15) Działka nr 4 nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

16) Działka nr 5 nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

17) Działka nr 4 nigdy nie była, nie jest i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Zainteresowaną oraz jej męża w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

18) Działka nr 5 nigdy nie była, nie jest i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Zainteresowaną oraz jej męża w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

19) Zawarcie umowy sprzedaży nie wymaga zgody jakiejkolwiek osoby trzeciej, jak również żadnym osobom nie przysługuje umowne prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości.

20) Działki nr 4 i 5 objęte są decyzjami o warunkach zabudowy:

a) nr (...), (...) znak: (...) i (...) z dnia 6 czerwca 2012 r. dla inwestycji polegającej na budowie łącznie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z możliwością zlokalizowania garażu w formie zespolonej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Decyzje zostały wydana na wniosek S. i Z.B.,

b) nr (...) z dnia 24 stycznia 2023 r., znak: (...) dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Decyzja została wydana na wniosek (...) sp. z o.o. S.K.A. z dnia 31 marca 2022 r.

c) nr (...), znak: (...) dla inwestycji polegającej na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (w tym stacją transformatorową) oraz budowie drogi wewnętrznej. Decyzja została wydana na wniosek (...) sp. z o.o., (...).

21) Do chwili składania niniejszego wniosku nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 4 i 5. Niemniej w dniu 29 listopada 2023 r. Rada Miejska w (...) podjęła uchwałę nr (…) z dnia 29 listopada 2023 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego gminy (...). Granice obszaru obejmują całą gminę (...) w jej granicach administracyjnych.

22) Do dnia planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. nie będzie korzystała z działki nr 4.

23) Do dnia planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. nie będzie korzystała z działki nr 5.

24) Do dnia planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. nie wykorzystuje działki nr 4 na cele prywatne (osobiste).

25) Do dnia planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. nie wykorzystuje działki nr 5 na cele prywatne (osobiste).

26) Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 3 września 2024 r. ze spółką „(...)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. nie wykorzystuje działki nr nie dokonała na działkach nr 4 i 5 inwestycji infrastrukturalnych, które to zwiększyłyby atrakcyjność działek.

27) Umowa dzierżawy zawarta w dniu 3 września 2024 r. z „(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością została zawarta na okres dziesięciu lat - tj. do dnia 2 września 2034 r. z możliwością wcześniejszego rozwiązania. Niniejsza umowa do chwili składania niniejszej interpretacji nie została rozwiązana.

28) W umowie o przeniesieniu gospodarstwa rolnego nie wskazano czy w dniu podpisania umowy tj. 27 października 1983 r., S.B. lub Z.B. kwalifikowali się jako inwalida I lub II grupy albo inwalida III grupy, całkowicie niezdolny do pracy. Wymagane posiadanie kwalifikacji do prowadzenia gospodarstwa rolnego - Z.B. okazał świadectwo nr (…) ukończenia (…) z dnia 2 czerwca 1977 r.

29) Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. nie jest czynnym podatnikami podatku VAT.

Konkludując w związku z planami związanymi ze sprzedażą nieruchomości, Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża nie podejmowała działań zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Przy planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni nie posługiwała się wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży. Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża podjęła decyzję o sprzedaży działek nr 4 i 5 z uwagi na to, że przedmiotowe działki są im zbędne oraz nie są wykorzystywane. Tym samym ww. działki stanowią swoisty ciężar, albowiem Wnioskodawczyni wraz z mężem musi je utrzymywać.

Planowana sprzedaż nieruchomości ma charakter okazjonalny i nie ma na celu zapewnienie właścicielom trwałego i stałego źródła przychodu.

W uzupełnieniu wskazała Pani, że:

1. W jaki dokładnie sposób działki nr 4 i 5 były wykorzystywane przez Panią od momentu ich nabycia do momentu oddania w dzierżawę w dniu 16 grudnia 2019 r.?

-  Działka nr 4 była wykorzystywana jako łąka od momentu jej nabycia, pełniąc funkcję gruntu rolniczego. Po raz pierwszy została oddana w dzierżawę w dniu 1 lipca 2002 r., do tego czasu była użytkowana samodzielnie przez właścicielkę w celach rolniczych. Umowa dzierżawy z dnia 16 grudnia 2019 r. była kolejną umową dzierżawy zawartą przez Zainteresowaną.

-  Działka nr 5 również była wykorzystywana jako łąka od chwili nabycia, pełniąc funkcję gruntu rolniczego - była koszona i użytkowana jako pastwisko. Pierwsza umowa dzierżawy została zawarta w dniu 22 stycznia 1999 r. Do tego czasu działka była wykorzystywana samodzielnie przez właścicielkę zgodnie z jej przeznaczeniem rolniczym. Umowa dzierżawy z dnia 16 grudnia 2019 r. była kolejną umową dzierżawy zawartą przez Zainteresowaną.

2. Czy działki nr 4 i nr 5 wykorzystywane były w Pani działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działki były wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu był/jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT?

-  Działka nr 4: Działka była wykorzystywana w działalności rolniczej, polegającej na uprawie zbóż oraz zbiorze siana, wyłącznie na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego. Z tego tytułu Wnioskodawczyni nie była czynnym podatnikiem podatku VAT, nie składała deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia VAT-R, gdyż działalność ta nie miała charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

-  Działka nr 5: Działka również była wykorzystywana w działalności rolniczej polegającej na uprawie zbóż oraz zbiorze siana, także wyłącznie na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego. Z tytułu jej użytkowania Wnioskodawczyni nie była czynnym podatnikiem podatku VAT, nie składała deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia VAT-R.

3. Czy jest/była Pani rolnikiem ryczałtowym jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?

Wnioskodawczyni była rolnikiem ryczałtowym od początku przejęcia gospodarstwa (umowa przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 27.10.1983 r.) do momentu przejścia na rentę rolniczą w dniu 1 maja 1996 r.

4. Czy z ww. działek, dokonywała Pani sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowania podatkiem VAT?

-  Z działki nr 4 Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

-  Z działki nr 5 Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

5. Czy występowała Pani z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 4 i nr 5, jeśli tak, to kiedy i w jakim celu?

-  Dla działki nr 4 Wnioskodawczyni wystąpiła w 2003 r., z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w celu dokonania podziału nieruchomości na działki budowlane.

-  Dla działki nr 5 Wnioskodawczyni wystąpiła w 2003 r., z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w celu dokonania podziału nieruchomości na działki budowlane.

6. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pani ze sprzedaży działek nr 4 i 5?

Zarówno środki uzyskane ze sprzedaży działki nr 4 oraz nr 5 zostaną przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego oraz zabezpieczenie finansowe na przyszłość dla Zainteresowanej i jej męża. Zainteresowana, jak i jej mąż otrzymują niskie renty rolnicze, dlatego też zapewnienie im odpowiedniego zabezpieczenia finansowego jest niezbędne. Na moment składania niniejszego pisma Zainteresowana wraz z mężem zamieszkują w domu mieszkalnym. Niestety, ze względu na pogarszający się stan zdrowia, podeszły wiek oraz stwierdzone niepełnosprawności, dalsze zamieszkiwanie w tym domu oraz jego utrzymanie staje się coraz trudniejsze. Dlatego też rozważają zakup mniejszego, jednopoziomowego lokalu mieszkalnego, co znacząco ułatwi codzienne funkcjonowanie i poruszanie się po miejscu zamieszkania. Zainteresowana wskazuje, że z uwagi na zły stan zdrowia jej oraz jej męża potrzebują dodatkowych środków finansowych na leki oraz odpowiednią opiekę medyczną.

7. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak - to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości.

Wcześniej Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości - tj.:

1) W 1999 r., sprzedałam działkę nr 8, kw. nr (…).

2) W 2002 r., sprzedałam działkę nr 9, kw. nr (…).

3) W 2009 r. sprzedałam działkę nr 10, kw. nr (…) oraz działkę nr 11 i działkę 12, kw. nr (…).

W jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

1) Działka nr 8 - została nabyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

2) Działka nr 9 - została nabyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

3) Działki nr 10, 12, 11 - zostały nabyte w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

1) Działka nr 8 - była wykorzystywana do uprawy zbóż i roślin okopowych na potrzeby własnego gospodarstwa.

2) Działka nr 9 - była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej - upraw zbóż i roślin okopowych na potrzeby gospodarstwa.

3) Działki nr 10, 12, 11 - były wykorzystywane do działalności rolniczej - upraw zbóż i roślin okopowych wyłącznie na potrzeby własnego gospodarstwa.

Kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

1) Działka nr 8 - sprzedaż w 1999 r.; przyczyną był brak rentowności gospodarstwa i konieczność uregulowania zobowiązań finansowych.

2) Działka nr 9 - sprzedaż w 2002 r.; przyczyną był brak opłacalności prowadzenia działalności rolniczej i potrzeba spłaty zobowiązań.

3) Działki nr 10, 12, 11 - sprzedaż w 2009 r.; przyczyną była trudna sytuacja finansowa gospodarstwa i konieczność uregulowania zobowiązań.

Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

1) Działka nr 8 - niezabudowana, grunt rolny.

2) Działka nr 9 - niezabudowana, grunt rolny.

3) Działki nr 10, 12,11 - wszystkie działki były niezabudowanymi gruntami rolnymi.

Czy z tytułu ich sprzedaży odprowadziła Pani podatek VAT, składała deklarację VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

1) Działka nr 8 - nie odprowadzono podatku VAT, nie składano VAT-7 ani VAT-R, ponieważ działka stanowiła grunt rolny zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego.

2) Działka nr 9 - nie odprowadzono podatku VAT, nie składano VAT-7 ani VAT-R, ponieważ działka stanowiła grunt rolny zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego.

3) Działki nr 10, 12, 11 - nie odprowadzono podatku VAT, nie składano VAT-7 ani VAT-R, ponieważ działka stanowiła grunt rolny zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego.

Na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

1) Działka nr 8 - środki przeznaczone na uregulowanie zobowiązań finansowych i koszty bieżącego utrzymania.

2) Działka nr 9 - środki przeznaczone na spłatę zobowiązań oraz codzienne potrzeby gospodarstwa domowego.

3) Działki nr 10, 12,11 - środki wykorzystane na spłatę zobowiązań finansowych oraz pokrycie kosztów życia.

8. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Na chwilę składania niniejszego pisma nie zamierzam sprzedawać innych nieruchomości.

9. Na której z działek znajduje się opisana we wniosku zabudowa gospodarcza w postaci stodoły z oborą, na działce nr 4 lub nr 5? Czy na obu działkach?

Opisana zabudowa gospodarcza w postaci stodoły z oborą nie znajduje się ani na działce 4, ani na działce 5, te działki znajdują się w (...), a zabudowania znajdują się na nieruchomości położonej w miejscowości (...) na działce nr 1.

10. Jeżeli zabudowa gospodarcza w postaci stodoły z oborą znajduje się na działce nr 4 lub na działce nr 5 lub na obydwóch sprzedawanych działkach należy wskazać:

a) Czy zabudowa gospodarcza w postaci stodoły z oborą stanowi budynek lub budowlę w myśl art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego [2] i jest trwale z gruntem związana?

Nie dotyczy.

b) Kiedy (należy wskazać dokładną datę) została przez Panią nabyta/wybudowana zabudowa gospodarcza w postaci stodoły z oborą?

Nie dotyczy.

c) Czy przy nabyciu/wybudowaniu zabudowy gospodarczej w postaci stodoły z oborą, przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie dotyczy.

d) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) zabudowy gospodarczej w postaci stodoły z oborą?

Nie dotyczy.

e) Czy od pierwszego zajęcia (używania) zabudowy gospodarczej w postaci stodoły z oborą do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy.

f) Czy zabudowa gospodarcza w postaci stodoły z oborą była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładnie daty najmu?

g) Czy poniosła Pani wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym zabudowy gospodarczej w postaci stodoły z oborą, w stosunku do których miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie dotyczy.

h) Jeżeli poniosła Pani takie wydatki to czy były one wyższej niż 30% wartości zabudowy gospodarczej w postaci stodoły z oborą, kiedy zakończono jej ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

Nie dotyczy.

i) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie zabudowy gospodarczej w postaci stodoły z oborą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. obiektu należy wskazać czy doszło do pierwszego zasiedlenia zabudowy gospodarczej w postaci stodoły z oborą i kiedy?

Nie dotyczy.

j) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia (używania) po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej zabudowy gospodarczej w postaci stodoły z oborą, do dnia jego dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy.

k) Czy zabudowa gospodarcza w postaci stodoły z oborą była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT wykonywała Pani w odniesieniu do ww. obiektu - należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Nie dotyczy.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działek oznaczonych numerami geodezyjnymi 4 i 5 położonych w miejscowości (...), gmina (...), objętych księgą wieczystą (...), przez Wnioskodawczynię działającą również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. na podstawie udzielonego notarialnie pełnomocnictwa powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), mając na uwadze, że sprzedaż nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ocenie Wnioskodawczyni S.B. działającej również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. sprzedaż działek nr 4 i 5 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC.

Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża Z.B. nie prowadzi działalności gospodarczej, a sprzedaż działek nie ma charakteru zawodowego ani zorganizowanego - jest to sprzedaż okazjonalna, dotycząca majątku prywatnego, który nie był nabyty w celu dalszej odsprzedaży, nie był również w żaden sposób wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotowy majątek został nabyty już w 1983 r. Przedmiotowa sprzedaż nie będzie miała charakteru profesjonalnego ani zawodowego, a tylko takie działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Dyrektor KIS w wydanej interpretacji z dnia 4 marca 2019 r., 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO wskazał, że „Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług”.

W niniejszym stanie faktycznym brak jest przesłanek świadczących o aktywności Wnioskodawczyni działającej w imieniu i na rzecz swojego męża w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W związku z tym zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz będzie się mieścić w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W wyroku z dnia 6 lipca 2018 r., sygn. akt: I FSK 1986/16 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż to czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych o tego rodzaju charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Na gruncie przedmiotowej sprawy należy podkreślić, że działki nr 4 i 5 weszły do majątku wspólnego Wnioskodawczyni oraz jej męża ok 42 lata temu - tj. w 1983 r. W konsekwencji czego działka nie została nabyta w celu jej późniejszej odsprzedaży. Jak już zostało wskazane wszelkie czynności zmierzające do uzbrojenia działek nr 4 i 5 w media wiążą się z tym, że przyszły nabywca - podmiot profesjonalny „(...)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ma zamiar zrealizować inwestycję budowlaną zgodnie z uzyskanymi dwoma decyzjami o warunkach zabudowy. W wyroku z dnia 27 października 2021 r., sygn. akt: III FSK 176/21 NSA wskazał, że „brak jest podstaw kwalifikowania do działalności gospodarczej podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie majątkiem własnym tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (tak też w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt: II FSK 1423/14). Co istotne NSA orzekł, że samo wielokrotne sprzedawanie działek nie czyni ze sprzedającego podatnika VAT, o ile dotyczy to majątku prywatnego, który nie został nabyty z celem handlowym. (Wyrok NSA I FPS 3/07 z dnia 29 października 2007 r.).

Podsumowując w niniejszym stanie faktycznym podkreślić należy, że:

1) Działki nr 4 i 5 stanowią majątek osobisty (wspólny majątek małżeński) nabyty w 1983 r. w ramach przekazania gospodarstwa rolnego.

2) Działki nr 4 i 5 zostały nabyte w celach ewentualnego wykorzystywania w produkcji rolnej.

3) Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża nie nabyła nieruchomości w celach inwestycyjnych. Transakcja ma na celu sprzedaż majątku prywatnego.

4) Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża nie podejmowała działań podnoszących wartość przedmiotowych działek.

5) Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża nie prowadziła kampanii marketingowej mającej na celu sprzedaż działki nr 4 i 5. Ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości nie przekraczało form zwykłego ogłoszenia.

6) Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża nie dokonywała czynności mających na celu uzbrojenie nieruchomości w media, a jedynie udzieliła pełnomocnictwa kupującemu „(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do uzyskania warunków uzbrojenia w celu zrealizowania planowanej przez spółkę inwestycji budowlanej.

7) Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża nie dokonała podziału działki nr 4 oraz 5 na mniejsze działki.

8) Wnioskodawczyni działająca również w imieniu i na rzecz swojego męża pomimo uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nr (...), (...) znak: (...) i (...) z dnia 6 czerwca 2012 r. dla inwestycji polegającej na budowie łącznie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z możliwością zlokalizowania garażu w formie zespolonej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną nie zrealizowała ostatecznie przedmiotowej inwestycji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać działki niezabudowane nr 4 i nr 5. Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek niezabudowanych nr 4 i nr 5 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek objętych wnioskiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać działki niezabudowane nr 4 i nr 5. Przedmiotowe działki nabyła Pani na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od dnia 27 października 1983 r. wraz z mężem. Działka nr 4 była wykorzystywana jako łąka od momentu jej nabycia, pełniąc funkcję gruntu rolniczego. Po raz pierwszy została oddana w dzierżawę w dniu 1 lipca 2002 r., do tego czasu była użytkowana samodzielnie przez właścicielkę w celach rolniczych. Działka nr 5 również była wykorzystywana jako łąka od chwili nabycia, pełniąc funkcję gruntu rolniczego - była koszona i użytkowana jako pastwisko. Pierwsza umowa dzierżawy została zawarta w dniu 22 stycznia 1999 r. Do tego czasu działka była wykorzystywana samodzielnie przez właścicielkę zgodnie z jej przeznaczeniem rolniczym. Nieruchomość składająca się z działek 4 i 5 była przedmiotem umowy dzierżawy gruntu z dnia 16 grudnia 2019 r. Umowa została zawarta z C.D., prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…), na okres 10 lat, tj. od dnia 4 stycznia 2020 r. do dnia 4 stycznia 2030 r. Dnia 3 września 2024 r. została rozwiązana umowa dzierżawy pomiędzy C.D. oraz Wnioskodawczynią i jej mężem. Tego samego dnia pomiędzy właścicielami działek nr 4 i 5 a „(...)” spółka z o.o. została zawarta umowa dzierżawy na czas określony - do dnia 2 września 2034 r. z możliwością wcześniejszego rozwiązania. Była Pani rolnikiem ryczałtowym od początku przejęcia gospodarstwa (umowa przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 27 października 1983 r.) do momentu przejścia na rentę rolniczą w dniu 1 maja 1996 r. Działka nr 4 była wykorzystywana w działalności rolniczej, polegającej na uprawie zbóż oraz zbiorze siana, wyłącznie na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego. Z tego tytułu nie była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT, nie składała Pani deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia VAT-R, gdyż działalność ta nie miała charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Działka nr 5 również była wykorzystywana w działalności rolniczej polegającej na uprawie zbóż oraz zbiorze siana, także wyłącznie na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego. Z tytułu jej użytkowania nie była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT, nie składała Pani deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia VAT-R. Dla działki nr 4 i nr 5 wystąpiła Pani w 2003 r., z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w celu dokonania podziału nieruchomości na działki budowlane. Obecnie zamierza Pani sprzedaż działki nr 4 i nr 5.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Przechodząc zatem na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że skoro dzierżawi Pani działkę nr 4 od 2002 r. oraz działkę nr 5 od 1999 r., świadcząc usługi dzierżawy występuje Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, ponieważ dzierżawa przedmiotowej nieruchomości powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych tych działek powoduje, że działki są wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Takie podejście potwierdza powołane wcześniej orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92, w którym Trybunał wskazał, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z opisu sprawy wynika, że działka nr 4 po raz pierwszy została oddana w dzierżawę w dniu 1 lipca 2002 r., kolejna umowa dzierżawy przedmiotowej działki została zawarta w dniu 16 grudnia 2019 r. na 10 lat z osobą prowadzącą działalność gospodarczą, natomiast 3 września 2024 r. została rozwiązana ww. umowa dzierżawy i tego samego dnia została zawarta umowa dzierżawy działki nr 4 ze Spółką z o.o. na czas określony - do dnia 2 września 2034 r. Natomiast pierwsza umowa dzierżawy działki nr 5 została zawarta w dniu 22 stycznia 1999 r., kolejna umowa dzierżawy przedmiotowej działki została zawarta w dnia 16 grudnia 2019 r. na 10 lat z osobą prowadzącą działalność gospodarczą, natomiast 3 września 2024 r. została rozwiązana ww. umowa dzierżawy i tego samego dnia została zawarta umowa dzierżawy działki nr 5 ze Spółką z o.o. na czas określony - do dnia 2 września 2034 r. Zatem nie można przyjąć, że dzierżawione działki nr 4 i nr 5 stanowią Pani majątek prywatny.

A zatem wykorzystywanie przez Panią w działalności gospodarczej, polegającej na dzierżawie, działki nr 4 od 2002 r. oraz działki nr 5 od 1999 r., w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), niewątpliwie stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto w przedmiotowej sprawie wystąpią inne okoliczności, które wskazują, że sprzedaż ww. działek dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika bowiem z okoliczności podjęła Pani działania w celu uatrakcyjnienia działki nr 4 i nr 5 tj. wystąpiła Pani w 2003 r. z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w celu dokonania podziału nieruchomości na działki budowlane.

Zatem należy uznać, że działa Pani w charakterze podatnika, a czynności podjęte przez Panią w stosunku do działek nr 4 i nr 5 będących przedmiotem sprzedaży noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wyżej wskazał tut. Organ dzierżawa działek stanowiących majątek prywatny - odpowiada wskazanemu w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dzierżawa działek stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Dodatkowo podejmując takie działania jak zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w celu dokonania podziału nieruchomości na działki budowlane, również świadczy o tym, że w rozstrzyganej sprawie czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr 4 i nr 5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z opisu sprawy, działki nr 4 i 5 objęte są decyzjami o warunkach zabudowy z dnia 6 czerwca 2012 r. dla inwestycji polegającej na budowie łącznie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z możliwością zlokalizowania garażu w formie zespolonej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, z dnia 24 stycznia 2023 r., dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i nr (...), dla inwestycji polegającej na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (w tym stacją transformatorową) oraz budowie drogi wewnętrznej.

Tym samym dostawa działek niezabudowanych nr 4 i 5 będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego zdefiniowanego w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak Pani wskazała, nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od dnia 27 października 1983 r. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Panią.

Ponadto z treści wniosku nie wynika, aby wykorzystywała Pani przedmiotowe działki wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, gdyż jak Pani wskazała, przedmiotowe działki są przedmiotem dzierżawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 4 i nr 5 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Kwestia dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki podatkowe wyłącznie dla Pani, nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani męża.

Odnosząc się do powołanej przez Panią interpretacji wskazać należy, że zostala ona wydana w odmiennym stanie faktycznym. Ponadto zauważyć nalezy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15). Ponadto zauważyć należy, że Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej przysługuje prawo zmiany z urzędu wydanej interpretacji, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Odnosząc się do powołanych w stanowisku wyroków WSA i NSA należy podkreślić, że nie mają one mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.