Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem zapytania jest przyszła sprzedaż w drodze licytacji publicznej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki 1 i 2 o pow. 2,8444 ha położonej: (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…).

Zgodnie z operatem szacunkowym biegłej działka 1 w kształcie trójkąta, nieużytkowana rolniczo z występującym na znacznej części zadrzewieniem z samosiewu, w części porośnięta roślinnością trawiastą. Przez działkę przechodzi linia energetyczna i sieć teletechniczna. Linie te nie są własnością dłużniczki.

Działka 2 w kształcie trapezu z występującym na części zadrzewieniem z samosiewu. Przez działkę przechodzi sieć teletechniczna, która również nie jest własnością dłużniczki. W drodze wzdłuż nieruchomości przebiegają sieci wodociągowa i kanalizacji sanitarnej oraz energii elektrycznej.

Działki sąsiadują ze sobą. Biegła wyceniła działki na kwotę (…) zł.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), zatwierdzonym Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (...) z dnia 3 sierpnia 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) dla części obrębu (…), opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) działki mają przeznaczenie oznaczone symbolem 53MN,U - przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obejmujące powyżej 50% powierzchni całkowitej budynków na działce budowlanej; przeznaczenia uzupełniające - tereny zabudowy usługowej, obejmujące poniżej 50% powierzchni całkowitej budynków na działce budowlanej; dopuszcza się budowę budynków usługowych jako obiektów wolnostojących lub realizowanie lokali użytkowych wbudowanych w budynki mieszkalno-usługowe.

Dla ww. nieruchomości nie wszczęto postępowania administracyjnego oraz nie wydano decyzji administracyjnych w trybie art. 61 ust. 1 (decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) oraz art. 50 ust. 1 (decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. z 2024 r. t.j. poz. 1130).

Właścicielem działek jest dłużnik Pani A. A.

Dłużniczka nabyła działki 25 lutego 2019 r. na podstawie umowy darowizny (akt notarialny (…)) od męża B. B. W małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Pan B. B. nabył nieruchomość 24 czerwca 2010 r. na podstawie umowy darowizny (akt notarialny (…)) od syna C. C.

Pan C. C. nabył nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia prawa własności (akt notarialny (…)) 2 lipca 2002 r.

Zgodnie z oświadczeniem dłużnika Pani A. A. nabyła ona przedmiotową nieruchomość dla celów prywatnych. Działki nie były przez nią nigdy użytkowane w działalności gospodarczej ani rolnej. Nie wykorzystywała ich w żaden sposób od dnia nabycia. Działki nie były użytkowane od dnia nabycia.

Zgodnie z ewidencją CEIDG Pani A. A. prowadzi działalność gospodarczą od 28 lutego 2019 r., NIP: (…). Obecnie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Miejsce wykonywania działalności woj. (…) miejscowość (…).

Zgłoszona podstawowa działalność gospodarcza 47.71.Z - sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach.

Pozostałe działalności wg PKD:

47.71.Z Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

45.11.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek,

45.19.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

45.40.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna motocykli, ich naprawa i konserwacja oraz sprzedaż hurtowa i detaliczna części i akcesoriów do nich,

46.16.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą wyrobów tekstylnych, odzieży, wyrobów futrzarskich, obuwia i artykułów skórzanych,

46.19.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju,

46.41.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów tekstylnych,

46.42.Z Sprzedaż hurtowa odzieży i obuwia,

46.45.Z Sprzedaż hurtowa perfum i kosmetyków,

46.49.Z Sprzedaż hurtowa pozostałych artykułów użytku domowego,

46.75.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów chemicznych,

46.90.Z Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana,

47.51.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.75.Z Sprzedaż detaliczna kosmetyków i artykułów toaletowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.77.Z Sprzedaż detaliczna zegarków, zegarów i biżuterii prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.78.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.79.Z Sprzedaż detaliczna artykułów używanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet,

63.99.Z Pozostała działalność usługowa w zakresie informacji, gdzie indziej niesklasyfikowana,

64.19.Z Pozostałe pośrednictwo pieniężne,

64.92.Z Pozostałe formy udzielania kredytów,

64.99.Z Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,

66.19.Z Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

68.20.Z Wynajem i zaradzanie nieruchomościami własnymi lub,

68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana,

96.09.Z Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Zgodnie z oświadczeniem dłużniczki nie zajmowała się ona nigdy nabywaniem, sprzedażą czy wydzierżawianiem nieruchomości dla innych podmiotów.

Pani A. A. , Pan C. C. oraz Pan B. B. przedłożyli również komornikowi oświadczenie, iż działki 1 i 2 położone w miejscowości (...) nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonych przez nich działalności gospodarczych, nie były też wydzierżawiane innym firmom lub osobom fizycznym do prowadzenia na nich działalności gospodarczych lub innych działań.

Pytanie

Czy sprzedaż w drodze licytacji publicznej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki 1 i 2, dla której Sąd Rejonowy w (...) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…) będzie sprzedażą z majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą i co za tym idzie sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2024 r., poz. 361), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146aa pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tereny budowlane, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy.

Tak więc, w przypadku gdy teren nie ma ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, dostawa gruntów niezabudowanych jako terenów innych niż tereny budowlane będzie podlegała zwolnieniu, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wynikająca z powyższych przepisów definicja działalności gospodarczej jest szeroka i ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. W pojęciu działalności gospodarczej mieści się również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania i polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. A zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy nieruchomość nabyta została i faktycznie wykorzystana na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Natomiast, zgodnie z art. 18 ustawy o VAT organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 roku o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że dłużniczki A. A. nie można uznać w zakresie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jako podatnika podatku VAT a co za tym idzie zbycie działek 1 i 2 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dłużniczka jest obecnie zarejestrowanym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą której przeważającym przedmiotem jest sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach. Wprawdzie w zakresie działalności w CEiDG istnieje również wpis obejmujący: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, jednak zgodnie ze złożonym oświadczeniem przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta w celu wykorzystywania jej w działalności gospodarczej a dla celów prywatnych i nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób dla celów zarobkowych. Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny na kilka dni przed zarejestrowaniem działalności gospodarczej. Zgodnie z oświadczeniem dłużniczki nie zajmowała się ona nigdy nabywaniem, sprzedażą czy wydzierżawianiem nieruchomości dla innych podmiotów.

Pani A. A. , Pan C. C. oraz Pan B. B. przedłożyli również komornikowi oświadczenie, iż działki 1 i 2 położone w miejscowości (...) nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonych przez nich działalności gospodarczych, nie były też wydzierżawiane innym firmom lub osobom fizycznym do prowadzenia na nich działalności gospodarczych lub innych działań. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawcy nie może być traktowana jak sprzedaż w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Co istotne, dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również udziałów w nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W opisie sprawy wskazał Pan, że przedmiotem zapytania jest przyszła sprzedaż w drodze licytacji publicznej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki 1 i 2.

Zgodnie z operatem szacunkowym biegłej działka 1 (w kształcie trójkąta) jest nieużytkowana rolniczo z występującym na znacznej części zadrzewieniem z samosiewu, w części jest porośnięta roślinnością trawiastą. Przez działkę przechodzi linia energetyczna i sieć teletechniczna. Linie te nie są własnością dłużniczki. Działka 2 (w kształcie trapezu) to grunt z występującym na części zadrzewieniem z samosiewu. Przez działkę przechodzi sieć teletechniczna, która nie jest własnością dłużniczki. W drodze wzdłuż nieruchomości przebiegają sieci wodociągowa i kanalizacji sanitarnej oraz energii elektrycznej. Działki sąsiadują ze sobą.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki mają przeznaczenie oznaczone symbolem 53MN,U - przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obejmujące powyżej 50% powierzchni całkowitej budynków na działce budowlanej; przeznaczenia uzupełniające - tereny zabudowy usługowej, obejmujące poniżej 50% powierzchni całkowitej budynków na działce budowlanej; dopuszcza się budowę budynków usługowych jako obiektów wolnostojących lub realizowanie lokali użytkowych wbudowanych w budynki mieszkalno-usługowe.

Właścicielem działek jest dłużnik Pani A. A. Zgodnie z ewidencją CEIDG Pani A. A. prowadzi działalność gospodarczą od 28 lutego 2019 r. Obecnie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Dłużniczka nabyła działki 25 lutego 2019 r. na podstawie umowy darowizny od męża B. B. W małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Zgodnie z oświadczeniem dłużnika Pani A. A. nabyła ona przedmiotową nieruchomość dla celów prywatnych. Działki nie były przez nią nigdy użytkowane w działalności gospodarczej ani rolnej. Nie wykorzystywała ich w żaden sposób od dnia nabycia. Działki nie były użytkowane od dnia nabycia. Pani A. A. , Pan C. C. oraz Pan B. B. przedłożyli również komornikowi oświadczenie, iż działki 1 i 2 nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonych przez nich działalności gospodarczych, nie były też wydzierżawiane innym firmom lub osobom fizycznym do prowadzenia na nich działalności gospodarczych lub innych działań.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż w drodze licytacji publicznej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr 1 i nr 2 będzie sprzedażą z majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą i w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży opisanej nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dłużniczka występuje w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie takie przesłanki nie występują.

Z opisu sprawy wynika, że dłużniczka nabyła działki nr 1 i nr 2 25 lutego 2019 r. na podstawie umowy darowizny od męża B. B. W małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Dłużnika nabyła przedmiotową nieruchomość dla celów prywatnych. Działka 1 jest nieużytkowana rolniczo z występującym na znacznej części zadrzewieniem z samosiewu, w części jest porośnięta roślinnością trawiastą. Działka 2 to grunt z występującym na części zadrzewieniem z samosiewu. Działki nie były przez dłużniczkę nigdy użytkowane w działalności gospodarczej ani rolnej. Dłużniczka nie wykorzystywała ich w żaden sposób od dnia nabycia. Działki nie były użytkowane od dnia nabycia.

Ponadto, dłużniczka nie zajmowała się nigdy nabywaniem, sprzedażą czy wydzierżawianiem nieruchomości dla innych podmiotów. Działki nr 1 i nr 2 nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej przez dłużniczkę działalności gospodarczej, nie były też wydzierżawiane innym firmom lub osobom fizycznym do prowadzenia na nich działalności gospodarczych lub innych działań.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika więc taka aktywność dłużniczki, w przedmiocie zbycia opisanej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje tu bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej ww. nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Dłużniczka nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedaż wskazanych działek należy zatem uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z tym, zbycie przedmiotowej nieruchomości – działek nr 1 i nr 2 – nie będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach rozporządzania własnym majątkiem i będzie działaniem w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Analiza okoliczności sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży w drodze licytacji komorniczej nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1 i nr 2, dłużniczka nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem dokonywana w toku postępowania egzekucyjnego sprzedaż nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1 i nr 2 nie będzie podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym sprzedaż w drodze licytacji publicznej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr 1 i nr 2 będzie sprzedażą z majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą i w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.