Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości i w konsekwencji uznania sprzedaży nieruchomości za dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - jest prawidłowe,
• opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży gruntu wraz z nakładami na budowę hali magazynowej - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych ze sprzedażą gruntu wraz z nakładami na budowę hali magazynowej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem, które wpłynęło 10 lipca 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym prowadzącym jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej od 1 listopada 2005 r.

Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy zgodnie z CEiDG jest działalność związana z wynajmem podestów ruchomych, sklasyfikowana według Polskiej Klasyfikacji Działalności pod kodem 77.32.Z.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jako formę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych wybrał podatek liniowy.

Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny grunt położony w miejscowości (…) w ramach czynności niepodlegających podatkowi od towarów i usług oraz nie posiadał on prawa do odliczenia podatku naliczonego od tego nabycia.

Na przedmiotowej nieruchomości gruntowej Wnioskodawca rozpoczął inwestycję w postaci budowy hali magazynowej. Wydatki związane z prowadzoną inwestycją nie są uwzględniane w ewidencji jako koszty uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej z uwagi na fakt, iż wydatki te stanowić miały potencjalnie stanowić wartość początkową środka trwałego. Jednocześnie Wnioskodawca odlicza podatek VAT naliczony z faktur nabycia materiałów i usług budowlanych związanych z prowadzoną inwestycją.

Wnioskodawca w czasie trwania inwestycji zmienił pierwotne zamierzenia dotyczące najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zamierza przed zakończeniem inwestycji dokonać zbycia gruntu wraz z poczynionymi nakładami na rzecz podmiotu powiązanego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1)kiedy otrzymał Pan grunt w drodze darowizny i od kogo?

Odp. Wnioskodawca otrzymał część gruntu w darowiźnie od ojca w dniu 13 lutego 2019 r.

Następnie w dniu 7 maja 2021 r. dostał drugą część gruntu od brata w drodze darowizny.

2)jak wykorzystywał Pan nieruchomość od momentu otrzymania w darowiźnie do rozpoczęcia budowy hali:

a)czy nieruchomość była wykorzystywana na własne cele osobiste (w jaki konkretnie sposób)?

Odp. Wnioskodawca do czasu rozpoczęcia budowy hali magazynował nie wykorzystywał gruntu w ogóle. Po wybudowaniu hali miała ona być przedmiotem najmu.

b)czy nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (do wykonywania czynności opodatkowanych czy wyłącznie zwolnionych od podatku VAT)? Jeśli tak, w jakim okresie i w jaki sposób?

Odp. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób. Wnioskodawca planował wykorzystać ją w działalności opodatkowanej.

c)czy oddawał Pan nieruchomość w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

- komu udostępnił Pan nieruchomość?

Odp. Nieruchomość w przyszłości miała być przedmiotem najmu.

- w jakim okresie nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?

Odp. Nieruchomość w przyszłości miała być przedmiotem najmu, ale nie była wcześniej nikomu udostępniana.

- czy była udostępniania odpłatnie, czy nieodpłatnie?

Odp. Nieruchomość w przyszłości miała być przedmiotem najmu odpłatnego.

3)czy przed rozpoczęciem budowy hali, na gruncie prowadził Pan jakiekolwiek działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, uatrakcyjnienie nieruchomości (np. ogrodzenie terenu, drogi dojazdowe, uzbrojenie terenu w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, wystąpienie o warunki zabudowy dla działki/działek itp.)?

Odp. Nie. Wnioskodawca nie prowadził ww. działań.

4)kiedy i w jakim celu rozpoczął Pan budowę hali magazynowej na przedmiotowym gruncie?

Odp. Budowę hali rozpoczęto w czerwcu 2022 r.

5)czy zamierzał Pan wybudowaną halą wprowadzić do ewidencji środków trwałych i wykorzystywać w Pana działalności gospodarczej?

Odp. Nie. Wnioskodawca planował wynajmować nieruchomość w ramach najmu prywatnego.

6)jakie działania Pan podjął, o jakie pozwolenia, decyzje i zgody Pan wystąpił, aby móc rozpocząć budowę hali magazynowej (proszę opisać)?

Odp. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o pozwolenia na budowę, pozwolenie na podłączenie sieci wodnokanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej.

7)czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości udzielił Pan bądź planuje Pan udzielić przyszłemu nabywcy lub innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą gruntu wraz z poczynionymi nakładami - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był/będzie na jego podstawie zobowiązany (proszę wymienić te działania)?

Odp. Nie. Wnioskodawca nie planuje udzielać żadnych pełnomocnictw.

8)czy w ramach sprzedaży zostaną przeniesione na rzecz Kupującego (podmiotu powiązanego) pozwolenia i decyzje związane z prowadzoną inwestycją, które uzyskał/uzyska Pan wcześniej przed sprzedażą? jakie?

Odp. Nie. Wnioskodawca nie planuje żadnych z wymienionych działań.

9)czy cena za nieruchomość będzie uwzględniała nakłady poniesione przez Pana w związku z budową hali magazynowej?

Odp. Tak.

10)na jakim etapie jest budowa hali magazynowej, czy hala magazynowa zostanie wybudowana przed planowaną sprzedażą? Jeśli tak, czy hala będzie wypełniała definicję budynku w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane?

Odp. Nie. Hala nie zostanie ukończona.

11)jeśli sprzedawana nieruchomość na moment sprzedaży będzie gruntem niezabudowanym, to należy wskazać:

I.czy dla tej działki/działek na dzień sprzedaży będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie będzie z niego wynikało dla sprzedawanej działki/działek?

Odp. Dla przedmiotowego gruntu obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym grunt podlega zabudowie użytkowej, a w decyzji o warunkach zabudowy wskazano, że powstanie hala magazynowa z częścią socjalno-biurową.

II.w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy będą dla tej działki/działek wydane decyzje o warunkach zabudowy?

Odp. Dla przedmiotowego gruntu obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.

12)jeśli na sprzedawanej nieruchomości będą naniesienia, to należy odrębnie dla każdej działki wskazać:

a.jakie budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane będą znajdować się na nieruchomości na moment sprzedaży?

Odp. Na mapie projektowej przedmiotowego gruntu będzie znajdował się naniesiony projekt budowy hali. W związku z faktem, iż budowa nie zostanie zakończona to na mapie geodezyjnej nie będzie znajdował się budynek.

b.czy i kiedy budynki/budowle zostały/zostaną oddane do użytkowania i do jakich czynności/jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?

Odp. Wnioskodawca nie planuje wykorzystywać gruntu wraz z częściowo wybudowaną halą do jakiejkolwiek działalności oprócz sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała ustawie podatku od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług?

2)Jeżeli Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług to czy przedmiotowa sprzedaż gruntu niezabudowanego wraz z nakładami na budowę hali magazynowej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm. - dalej jako u.p.t.u.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. za tereny budowlane uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy stwierdzić, że przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będą tereny budowlane, o których mowa w powyższym przepisie, z uwagi na wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Z kolei art. 15 ust. 1 wskazuje, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalnością gospodarczą w rozumieniu podatku od towarów i usług obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, na której prowadzone są prace budowlane należy uznać go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu powyższych przepisów prawa.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowych działek nosi znamiona czynności podlegających opodatkowaniu z uwagi cechy czynności, jakie nosi działanie profesjonalnego podmiotu oraz zaangażowanie aktywów, jakie zaangażowałby przedsiębiorca.

Tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku należnego oraz wykazania przedmiotowych sprzedaży w przekazanych JPK_VAT.

W związku z faktem, że przedmiotem sprzedaży jest grunt niezabudowany oraz nakłady poniesione na przedmiotowym gruncie to sprzedaż taka będzie opodatkowana stawką podstawową VAT 23%.

Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca zwraca się z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

• uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości i w konsekwencji uznania sprzedaży nieruchomości za dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - jest prawidłowe,
• opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży gruntu wraz z nakładami na budowę hali magazynowej - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) - zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że od 1 listopada 2005 r. prowadzi Pan jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą. Głównym przedmiotem Pana działalności zgodnie z CEiDG jest działalność związana z wynajmem podestów ruchomych, sklasyfikowana według Polskiej Klasyfikacji Działalności pod kodem 77.32.Z. Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Grunt otrzymał Pan w drodze darowizny (część gruntu od ojca, drugą część gruntu od brata).

Na przedmiotowej nieruchomości gruntowej w czerwcu 2022 r. rozpoczął Pan inwestycję w postaci budowy hali magazynowej. Planował Pan wybudowaną halę wykorzystać w działalności opodatkowanej. Aby móc rozpocząć budowę hali magazynowej wystąpił Pan z wnioskiem o pozwolenia na budowę, pozwolenie na podłączenie sieci wodnokanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej. Wydatki związane z prowadzoną inwestycją nie są uwzględniane w ewidencji jako koszty uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej z uwagi na fakt, iż wydatki te stanowić miały potencjalnie stanowić wartość początkową środka trwałego. Jednocześnie odlicza Pan podatek VAT naliczony z faktur nabycia materiałów i usług budowlanych związanych z prowadzoną inwestycją.

Do czasu rozpoczęcia budowy hali magazynował nie wykorzystywał Pan gruntu w żaden sposób. Po wybudowaniu hali miała ona być przedmiotem najmu odpłatnego. W czasie trwania inwestycji zmienił Pan pierwotne zamierzenia dotyczące najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zamierza przed zakończeniem inwestycji dokonać zbycia gruntu wraz z poczynionymi nakładami na rzecz podmiotu powiązanego. Cena za nieruchomość będzie uwzględniała nakłady poniesione przez Pana w związku z budową hali magazynowej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan już podjął i podejmie w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości, będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana nieruchomość miała służyć wyłącznie do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych. Prowadzi Pan jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą i jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Fakt, że planował Pan wybudowaną na gruncie halę wykorzystać w ramach najmu odpłatnego w działalności opodatkowanej podatkiem VAT i odlicza Pan podatek naliczony z faktur nabycia materiałów i usług budowlanych związanych z prowadzoną inwestycją, wskazuje, że nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Okoliczność odliczenia przez Pana podatku naliczonego z faktur związanych z prowadzoną inwestycją ewidentnie wskazuje na zamiar wykorzystywania hali magazynowej w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Prawo do odliczenia przysługuje jedynie podatnikom podatku VAT od nabycia towarów i usług wykorzystywanych w działalności gospodarczej opodatkowanej. Osoba fizyczna dokonując zakupów udokumentowanych fakturą VAT z wykazanym na niej podatkiem nie ma prawa do odliczenia podatku VAT z takiej faktury, gdyż dokonuje zakupów do majątku prywatnego. Natomiast Pan jako osoba prowadząca działalność gospodarczą (podatnik VAT) odlicza podatek VAT naliczony z faktur nabycia materiałów i usług budowlanych związanych z prowadzoną inwestycją w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o czym świadczy fakt skorzystania z prawa do odliczenia podatku od tych wydatków.

W tym miejscu ponownie wskazać należy, że jak wynika z cytowanego wyżej orzeczenia TSUE podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnym. Natomiast przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają takich Pana zamiarów.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana gruntu z nakładami na budowę hali magazynowej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ww. ustawy stanowi, że:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przed planowaną sprzedażą hala nie zostanie ukończona i tym samym nie będzie wypełniała definicji budynku w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Dla przedmiotowego gruntu obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym grunt podlega zabudowie użytkowej, a w decyzji o warunkach zabudowy wskazano, że powstanie hala magazynowa z częścią socjalno-biurową.

W tym miejscu wskazać należy, że jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV:

„Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony" (pkt 31).

Ponadto, zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 28 kwietnia 2015 r. sygn. III SA/Wa 3006/14:

„(...) w przypadku trwającej budowy (procesu budowlanego), dopiero wówczas dostawa efektu tego procesu (obiektu) będzie podlegała zwolnieniu, jeżeli efekt ten (obiekt) będzie mógł być uznany za budynek, czyli kiedy będzie już posiadał minimum w postaci fundamentu, ścian i dachu. Dopiero też wtedy, gdy istnieje obiekt budowlany będący tak rozumianym budynkiem, uprawnione jest powoływanie się na dostawę części budynku. Zwolnieniem nie są objęte części potencjalnych budynków. (...) Na działce nr [...], której sprzedaż planuje Skarżąca nie ma ani budynku, ani budowli, a jedynie fundamenty. Dostawa „gruntu wraz z naniesioną na nim rozpoczętą budową budynku mieszkaniowego wielorodzinnego” nie jest tym samym, co dostawa gruntu zabudowanego.”

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów Prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki teren, w części na której znajduje się ten obiekt, należy traktować jako niezabudowany teren budowlany.

Odnosząc się do przedstawionego opisu sprawy na gruncie powołanych przepisów stwierdzić należy, że planowaną sprzedaż nieruchomości z rozpoczętą budową hali magazynowej należy, jak dowiedziono wyżej, traktować jako sprzedaż terenu budowlanego. W odniesieniu do obiektu znajdującego się na gruncie na dzień sprzedaży, przedmiotem dostawy będzie niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów Prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku. Zatem dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej przedmiotem sprzedaży jest grunt niezabudowany.

W konsekwencji w momencie dostawy nieruchomość stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy zauważyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że otrzymał Pan w drodze darowizny nieruchomość w ramach czynności niepodlegających podatkowi od towarów i usług oraz nie posiadał Pan prawa do odliczenia podatku naliczonego od tego nabycia. Nabycie nie nastąpiło więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mógłby Pan odliczyć.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku nieruchomości nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostanie spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana nieruchomości wraz z nakładami na budowę hali magazynowej, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości i w konsekwencji uznania sprzedaży nieruchomości za dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży gruntu wraz z nakładami na budowę hali magazynowej. W zakresie stawki podatku VAT dla ww. sprzedaży zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii wykazania sprzedaży w JPK_VAT.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.