Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku rejestracji przez Pana jako podatnik VAT czynny w sytuacji przekroczenia w 2025 r. łącznego obrotu w wysokości 200.000 zł z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych i opodatkowywania czynności, w odniesieniu do których nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - 25 lipca 2025 r. (data wpływu 30 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Jest Pan osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

Jest Pan współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w …, przy ulicy … numer … zawierającej obszar … ha. Pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości są Pana siostry – „A” i „B”. Każdy ze współwłaścicieli posiada równy udział w nieruchomości, tj. 1/3 części.

W dniu ….03 2008 r. wraz z siostrami zawarł Pan umowę w formie aktu notarialnego nr …, w której dokonaliście Państwo podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Na podstawie tej umowy korzystał i czerpał Pan pożytki, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, z połowy nieruchomości od strony południowej o powierzchni … m². „A” oraz „B” na podstawie przedmiotowej umowy korzystały i czerpały pożytki, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, z pozostałej części nieruchomości w częściach pomiędzy nimi równych. W zakresie nieobjętym niniejszą umową współwłaściciele korzystali z nieruchomości stanowiącej ich współwłasność, stosownie do reguł wynikających z kodeksu cywilnego.

Powyższe zasady korzystania z nieruchomości wspólnej wynikały z faktu, że sprawował i sprawuje Pan nieodpłatnie zarząd przedmiotową nieruchomością.

Następnie, aktem notarialnym nr …, z dnia ….03.2024 r. dokonali Państwo zmiany umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej - zgodnie z którą powierzchnia przypisana do wyłącznego korzystania przez Pana z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli została zmniejszona do … m². Pozostali współwłaściciele korzystają oraz będą korzystać i czerpać pożytki z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli z pozostałej części nieruchomości w częściach pomiędzy nimi równych.

Od momentu zawarcia tej umowy każda ze stron korzysta z przypisanej jej części nieruchomości i czerpie z niej pożytki.

Prowadzi Pan wynajem wyłącznie przypisanej Panu części nieruchomości. Przedmiotem wynajmu są w 80% lokale mieszkalne, a w 20% lokale niemieszkalne - usługowe przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców.

Roczny przychód osiągnięty z wynajmu przedmiotowej nieruchomości, podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przekroczył w 2025 r. kwotę 100.000 zł, przewidywana kwota przychodu w 2025 r przekroczy kwotę 200.000 zł.

W 2026 r. przewidywana kwota przychodu również przekroczy kwotę 200 000 zł.

Nie osiąga Pan przychodów z pozostałej części nieruchomości i nie uczestniczy Pan w ewentualnych przychodach z tytułu użytkowania tej części nieruchomości. Opodatkowaniu podlegają wyłącznie przychody osiągnięte z najmu części nieruchomości, z której korzysta Pan - zgodnie z notarialnie potwierdzonym podziałem.

Obecnie osiąga Pan przychody z tytułu najmu prywatnego, wyłącznie z nieruchomości przypisanej Panu do wyłącznego korzystania, stanowiącej Pana majątek odrębny. W 2026 r. zamierza Pan złożyć oświadczenie o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie, tj. że przychody z najmu będą w całości opodatkowane przez jednego z małżonków, tj. przez Pana. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, złoży Pan właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany zostanie pierwszy przychód z tego tytułu.

Rozważa Pan również możliwość dokonania w sierpniu 2025 r. darowizny 50% posiadanych przez Pana udziałów w nieruchomości żonie, z którą łączy Pana wspólność majątkowa małżeńska.

Nie zamierza Pan dokonywać zmiany umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej zawartej aktem notarialnym nr … z dnia ….03.2024 r.

W odpowiedzi na wezwanie na pytania Organu w części dotyczącej podatku od towarów i usług wskazał Pan:

Ad. I 1) Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne oraz lokale niemieszkalne – usługowe, nie wynajmuje Pan niezabudowanych nieruchomości gruntowych.

Ad. I 2a) Stroną umowy najmu nieruchomości będzie Pan i Pana małżonka.

Ad. I 2b) Faktury z tytułu wynajmu będą wystawiane przez Pana i Pana małżonkę.

Ad. I 2c) Podatek należny z tytułu najmu nieruchomości będzie rozliczany przez Pana w 50% oraz przez Pana małżonkę w 50%.

Ad. I 2d) Wskazana we wniosku wysokość obrotu z tytułu najmu lokali stanowi całość obrotu z tytułu najmu.

Ad. III 1) Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

Ad. III 2) Nie zamierza Pan w trakcie roku podatkowego 2025 rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiotem wynajmu są w 80% lokale mieszkalne, a w 20% lokale niemieszkalne - usługowe przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców. Przewidywany obrót w 2025 r. z tytułu wynajmu tych lokali przekroczy kwotę 200.000 zł, przewidywany łączny obrót w 2026 r. z tytułu wynajmu tych lokali również przekroczy kwotę 200.000 zł.

Ad. III 3) Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

Ad. III 4) Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku wynajmuje Pan na cele mieszkaniowe.

Ad. III 5) Wynajem lokali mieszkalnych jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775).

Pytanie

(oznaczone we wniosku nr 3) Czy w sytuacji przekroczenia w 2025 r. łącznego obrotu w wysokości 200.000 zł z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, będzie Pan zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny i opodatkowywania czynności, w odniesieniu do których nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

(oznaczone we wniosku Ad. 3)

Pana zdaniem, najem prywatny może korzystać ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się z podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Najem prywatny nieruchomości na cele mieszkalne korzysta z powyższego zwolnienia przedmiotowego z VAT. To powoduje, że nawet przekroczenie wartości sprzedaży z tego najmu - 200 000 zł - nie wywoła obowiązku rejestracji do VAT.

Przepis ten dotyczy tylko najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, natomiast podatnik, osiągając przychody z najmu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, może skorzystać jedynie z podmiotowego zwolnienia wartości sprzedaży do rocznego limitu 200 000 zł.

Podatnicy, którzy wynajmują nieruchomości mieszkalne czy też niemieszkalne, mają obowiązek zaliczania wartości sprzedaży uzyskanych z tych wynajmów do przychodów, które porównują do wartości limitu sprzedaży 200 000 zł.

Gdy wartość sprzedaży z najmu prywatnego nieruchomości niemieszkalnej przekroczył roczny limit 200 000 zł, wówczas podatnik będzie miał obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz opodatkować sprzedaż, która spowodowała przekroczenie powyższego limitu.

Jeżeli podatnik wynajmuje nieruchomości mieszkalne (zwolnienie przedmiotowe), także ma obowiązek wliczać wartość uzyskanej sprzedaży do limitu 200 000 zł.

Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do o limitu 200 000 zł należy wliczyć niektóre czynności, które są przedmiotowo zwolnione z VAT.

Jak stanowi ten przepis, do ww. limitu nie wlicza się bowiem odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a. transakcji związanych z nieruchomościami,

b. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c. usług ubezpieczeniowych

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Usługi najmu są transakcjami związanymi z nieruchomościami. Oznacza to, że każdy obrót uzyskany z tytułu czynszu najmu (w tym także z tzw. najmu prywatnego lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, który jest zwolniony z VAT bez względu na uzyskaną kwotę obrotu), należy uwzględniać przy obliczaniu limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że podatnicy, którzy korzystają ze zwolnienia z VAT z uwagi na to, że uzyskiwane przez nich obroty nie przekraczają 200 000 zł, a jednocześnie uzyskują przychody z najmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkalne oraz z najmu nieruchomości niemieszkalnych, do limitu tego muszą zaliczać całość uzyskiwanego obrotu. W sytuacji zaś, gdyby doszło do przekroczenia ww. limitu, konieczne jest złożenie zgłoszenia rejestracyjnego do VAT i opodatkowywanie czynności, w odniesieniu do których nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Zauważenia jednak wymaga, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że  pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na  wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

W myśl art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, a umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Mając na uwadze powyższe stwierdzenia wymaga, że dla uzyskania statusu podatnika podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Podatnikiem będzie podmiot prowadzący działalność gospodarczą bez względu na to, czy przynosi ona zyski.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania wskazania wymaga, że stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W  związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

-świadczenie usługi na własny rachunek,

-charakter mieszkalny nieruchomości,

-mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak  któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i  w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Ustawodawca przewiduje także zwolnienie od podatku VAT dla określonej grupy podatników. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.

Z przepisu art. 113 ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r. – wynika, że:

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

Przepis art. 113 ust. 2 – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r. – mówi, że:

W świetle art. 113 ust. 2 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

W oparciu o art. 113 ust. 5 ustawy:

Jak wynika z art. 113 ust. 9 – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:

Stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

Tym samym podatnik posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy. Według tego przepisu – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Na podstawie art. 288 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.):

Zatem Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Zauważenia wymaga, że Dyrektywa 2006/112/WE najem i dzierżawę nieruchomości traktuje jako transakcje. Wynika to chociażby z treści art. 135 lit. l Dyrektywy, dotyczącego zwolnienia od podatku określonych transakcji, który jako transakcje zwolnione wymienia dzierżawę i najem nieruchomości. Jak stanowi ten przepis:

Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś towarów.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa - http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Przepisy unijnej Dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej omawianej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości i prowadzi Pan wynajem wyłącznie przypisanej Panu części nieruchomości. Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne oraz lokale niemieszkalne – usługowe, nie wynajmuje Pan niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Podatek należny z tytułu najmu nieruchomości będzie rozliczany przez Pana w 50% oraz przez Pana małżonkę w 50%. Stroną umowy najmu nieruchomości będzie Pan i Pana małżonka. Faktury z tytułu wynajmu będą wystawiane przez Pana i Pana małżonkę. Obecnie osiąga Pan przychody z tytułu najmu prywatnego, wyłącznie z nieruchomości przypisanej Panu do wyłącznego korzystania, stanowiącej Pana majątek odrębny. Nie osiąga Pan przychodów z pozostałej części nieruchomości i nie uczestniczy Pan w ewentualnych przychodach z tytułu użytkowania tej części nieruchomości. Opodatkowaniu podlegają wyłącznie przychody osiągnięte z najmu części nieruchomości, z której korzysta Pan - zgodnie z notarialnie potwierdzonym podziałem. Rozważa Pan  również możliwość dokonania w sierpniu 2025 r. darowizny 50% posiadanych przez Pana udziałów w nieruchomości żonie, z którą łączy Pana wspólność majątkowa małżeńska. Roczny przychód osiągnięty z wynajmu przedmiotowej nieruchomości, podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przekroczył w 2025 r. kwotę 100.000 zł, przewidywana kwota przychodu w 2025 r przekroczy kwotę 200.000 zł. W 2026 r. przewidywana kwota przychodu również przekroczy kwotę 200 000 zł. Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku wynajmuje Pan na cele mieszkaniowe. Wynajem lokali mieszkalnych jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazania wymaga, że z art. 96 ust. 1 ustawy wynika:

Z kolei zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

W myśl art. 96 ust. 5 ustawy:

Ponadto wskazania wymaga, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT. Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zauważenia wymaga, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

W okolicznościach niniejszej sprawy na gruncie ww. przepisów należy stwierdzić, że czynność najmu przez Pana przypisanej Panu części nieruchomości - lokali mieszkalnych oraz lokali niemieszkalnych – usługowych na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełniała definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, skoro będzie Pan świadczył usługi najmu lokali mieszkalnych oraz lokali niemieszkalnych – usługowych za wynagrodzeniem, to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem ten stanowi zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z ww. przepisów art. 113 ustawy, obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do korzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Poprzez transakcje pomocnicze należy rozumieć transakcje niepowiązane podstawową działalnością podatnika. Przychody z transakcji pomocniczej nie są głównym i bezpośrednim źródłem podstawowej działalności. W ocenie, czy czynność pomocnicza będzie stanowiła czynność pomocniczą, należałoby przeanalizować, czy jedynie uzupełnia ona podstawową działalność, czy jest stałym elementem względem działalności podstawowej.

Jak Pan wskazał we wniosku, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przedmiotem wynajmu są w 80% lokale mieszkalne, a w 20% lokale niemieszkalne - usługowe przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców. Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku wynajmuje Pan na cele mieszkaniowe, który jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że świadczona przez Pana usługa najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe oraz usługa najmu lokali niemieszkalnych - usługowych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców jest stałym elementem wbudowanym w prowadzoną przez Pana działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości. Zatem powadzonej przez Pana działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych oraz  lokali niemieszkalnych – usługowych, nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy jest zwolnieniem związanym bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika. Zatem na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) sprzedaż z działalności w zakresie wynajmu również powinna być wliczana do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W efekcie stwierdzenia wymaga, że wartość świadczonych przez Pana usług najmu najmu lokali mieszkalnych oraz lokali niemieszkalnych – usługowych, jako transakcji związanych z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, stanowiących odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinna być wliczana do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Przy czym – jak wynika z wniosku - stroną umowy najmu nieruchomości będzie Pan i Pana małżonka. Faktury z tytułu wynajmu będą wystawiane przez Pana i Pana małżonkę.

Zatem, odrębnie od Pana małżonki, dokonuje Pan odpłatnego świadczenia usług, tj. najmu ww. lokali należących do majątku wspólnego Pana i Pana małżonki i z tego tytułu posiada Pan status podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, z tytułu ww. najmu lokali jest Pan zobowiązany do rozliczenia wynagrodzenia wyłącznie w części przypadającej na Pana. Tym samym, do ww. limitu zwolnienia podmiotowego powinien Pan wliczać wartości sprzedaży osiąganej z tytułu najmu ww. lokali w części przypadającej odpowiednio na Pana.

Jak wskazał Pan we wniosku przewidywana kwota przychodu w 2025 r. przekroczy kwotę 200.000 zł. Zatem po przekroczeniu limitu 200.000 zł uprawniającego do zwolnienia od  podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, utraci Pan prawo  do zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Tym samym, w momencie przekroczenia limitu sprzedaży określonego w art. 113 ust. 1 ustawy, tj. 200.000 zł, stosownie do art. 96 ust. 5 ustawy, będzie Pan zobowiązany zarejestrować się jako podatnik VAT czynny oraz opodatkować podatkiem VAT pierwszą czynność, w związku z którą wartość jej sprzedaży przekroczyła kwotę limitu zwolnienia oraz każdą następną czynność na  zasadach określonych dla świadczonych przez Pana usług.

W konsekwencji, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zauważyć należy, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna wywiera zatem skutek prawny wyłącznie dla Pana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.