Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych. Uzupełnił go Pan pismem nadanym 2 lipca 2025 r. (wpływ 9 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem działki o numerze 1 o powierzchni 0,9414 ha. Nieruchomość ta wpisana jest do rejestru gruntów nr (…) opisanej w księdze wieczystej pod numerem nr (…).

16 lipca 2021 r. została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki nr 1 na działki kolejno 2 o powierzchni 0,1111 ha, 3 o powierzchni 0,1101 ha, 4 o powierzchni 0,1101 ha, 5 o powierzchni 0,1100 ha, 6 o powierzchni 0,1100 ha, 7 o powierzchni 0,1161 ha oraz działkę 8 o powierzchni 0,2740 ha stanowiącą drogę wewnętrzną działek.

Wnioskodawca chciałby sprzedać działki o numerach 3 o powierzchni 0,1101 ha, 5 o powierzchni 0,1100 ha, 6 o powierzchni 0,1100 ha, 7 o powierzchni 0,1161 ha wraz z przypadającą na każdą działkę częścią oraz działki 8 o powierzchni 0,2740 ha stanowiącą drogę wewnętrzną działek.

Działki stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest właścicielem także nieruchomości, przedstawione wyżej nieruchomości chciałby zbyć.

Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Po podziale działka nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę, a obecnie Wnioskodawca chciałby działki wydzielone z działki o numerze 1 o powierzchni 0,9414 ha zbyć. Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były, ani nie są wykorzystywane w celach zarobkowych, działki wydzielone są to działki budowlane.

Nie została przez Wnioskodawcę zawarta żadna umowa na przedmiotowych działkach, w tym umowa dzierżawy lub najmu z przyszłymi nabywcami działek.

Jak wyżej wskazano, na moment sprzedaży poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku Wnioskodawca nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnej działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca był płatnikiem VAT od marca 2003 r. do 1 kwietnia 2024 r. Prowadził wówczas działalność (…).

Działkę nr 1 Wnioskodawca nabył jako osoba fizyczna, od tej czynności nie płacił podatku VAT.

Działka była zakupiona do majątku osobistego Wnioskodawcy, w tym czasie była ona działką przeznaczoną na sprzedaż.

Wnioskodawca wystąpił o podział działki w 2021 r. bez konkretnego powodu.

Działka przed podziałem, jak również działki po podziale nie były i nie są wynajmowane, czy też dzierżawione żadnemu podmiotowi.

Wnioskodawca nikogo nie wynajmował ani nie upoważniał do sprzedaży działki czy też działek i nie zamierza tego także robić w przyszłości, jedynym ogłoszeniem jakie zamieścił Wnioskodawca to ogłoszenie w bezpłatnym portalu, nie nawiązywał w przeszłości ani nie zamierza w przyszłości wynajmować pośrednika czy też firmy która by zawodowo pośredniczyła w sprzedaży działek.

Wnioskodawca nie czynił żadnych starań zmierzających do podniesienia wartości działki.

Wnioskodawca nie występował o warunki zabudowy działek, a obowiązuje dla nich jako położonych w miejscowości (…) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej (…) z 29 października 2019 r.

Pytanie

Czy w przedstawionym wyżej opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż wydzielonych, niezabudowanych działek będzie stanowić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361; dalej jako ustawa VAT), czy też nie będzie taka sprzedaż potraktowana jako działalność gospodarcza Wnioskodawcy i nie będzie do tej sprzedaży naliczany podatek VAT.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wydzielonych, niezabudowanych działek należących do jego majątku osobistego nie będzie stanowić działalności gospodarczej polegającej na opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły, dla celów zarobkowych. Powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W opisanym stanie sprawy mamy do czynienia ze zwykłym zarządzaniem osobistym majątkiem. Wnioskodawca nie podjął oraz nie będzie podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, a także nie angażował i nie będzie angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez deweloperów. Zbycie części majątku osobistego, nie można uznać za sprzedaż w warunkach prowadzenia działalności gospodarczej. Podatnikiem podatku VAT nie będzie osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnej lub jednorazowej sprzedaży realizowanej poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Na poparcie swojego stanowiska przytacza orzecznictwo sądów administracyjnych.

Kwestia kwalifikacji sprzedaży działek na gruncie podatku VAT była już niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 4 lipca 2023 r. I FSK 427/23, 24 marca 2023 r. I FSK 2068/22, 17 marca 2023 r. I FSK 2290/18, 8 grudnia 2022 r. I FSK 863/19, 5 listopada 2020 r. I FSK 681/18, 5 czerwca 2019 r. I FSK 983/17.

W orzeczeniach tych wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE stwierdził w powołanym powyżej wyroku, że osoba, która w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Trybunał wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 29 października 2007 r. I FPS 3/07; 22 października 2013 r. I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r. I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r. I FSK 729/14).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r. I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r. I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r. I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r. I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r. I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r. I SA/Gd 816/22).

Wnioskodawca planuje jednorazowo sprzedać wszystkie działki składające się na nieruchomość, w związku z tym należy uznać, że czynność ta nie będzie miała powtarzalnego charakteru.

Wnioskodawca w żaden sposób nie podejmował i nie planuje podejmować czynności marketingowych występujących w profesjonalnej działalności handlowej. Nie zamierza dawać ogłoszeń z ofertą sprzedaży za pomocą podmiotów zajmujących się pośrednictwem handlowym.

Z planowanymi transakcjami nie wiążą się żadne akcje reklamujące.

Samo dążenie Wnioskodawcy do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem - uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

Elementami wyróżniającymi działalność handlową mogłyby być dokonywanie ponadstandardowych ulepszeń sprzedawanej rzeczy, prowadzenie aktywnego marketingu czy angażowanie dodatkowych środków w celu pozyskania kontrahenta. Żadnej z wymienionych aktywności nie można przypisać Wnioskodawcy.

Dalej należy także wskazać, że warunkiem uznania jednorazowej czynności za opodatkowaną podatkiem VAT na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT i art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 jest ustalenie, że jednorazowa czynność podejmowana jest z zamiarem wykonywania czynności w sposób powtarzalny dla celów zarobkowych, czego w odniesieniu do Wnioskodawcy sprzedającego działki stanowiące jego majątek osobisty przyjąć nie można.

Należy jednak dodać, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, sprzedaży jako stanowiącej wyraz działalności gospodarczej, a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r. I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r. I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r. I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r. I FSK 2036/17).

Wnioskodawca planuje sprzedaż działek w sposób umożliwiający osiągnięcie zysku z tychże transakcji lecz w kontekście ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, sama liczba transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego

Osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym podejmuje decyzje o sprzedaży majątku w sposób dla niej najbardziej korzystny ekonomicznie, a samo to nie może uzasadniać stwierdzenia, że wobec tego zachowuje się jak podatnik VAT.

Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (tak NSA w wyroku z 4 lipca 2023 r. I FSK 427/23).

W działaniach Wnioskodawcy nie ma żadnych przesłanek, które wskazywały by na formę profesjonalnego obrotu nieruchomościami tj. zbycia w szczególności ciągłego i zorganizowanego, wykraczającego poza zakres zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca planując sprzedaż działek, nie podjął działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Jak każdemu zbywcy nieruchomości tak i Wnioskodawcy zależy aby uzyskał możliwie najwyższa cenę zbycia. A jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r. II FSK 462/20, zarząd majątkiem swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie będzie nosić cech działalności gospodarczej i nie będzie, zdaniem Wnioskodawcy, podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości (np. grunty), spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki o numerze 1 16 lipca 2021 r. została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki nr 1 na działki kolejno 2 o powierzchni 0,1111 ha, 3 o powierzchni 0,1101 ha, 4 o powierzchni 0,1101 ha, 5 o powierzchni 0,1100 ha, 6 o powierzchni 0,1100 ha, 7 o powierzchni 0,1161 ha oraz działkę 8 o powierzchni 0,2740 ha stanowiącą drogę wewnętrzną działek.

Chciałby Pan sprzedać działki o numerach 3, 5, 6, 7 wraz z przypadającą na każdą działkę częścią oraz działkę 8 stanowiącą drogę wewnętrzną działek. Działki stanowią Pana majątek osobisty.

Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej, nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, nie wykorzystywał Pan przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Po podziale działka nie była przez Pana w żaden sposób wykorzystywana. Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były, ani nie są wykorzystywane w celach zarobkowych, wydzielone działki to działki budowlane. Nie została przez Pana zawarta żadna umowa na przedmiotowych działkach, w tym umowa dzierżawy lub najmu z przyszłymi nabywcami działek.

Na moment sprzedaży poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku nie prowadzi Pan i nie będzie prowadził żadnej działalności gospodarczej.

Działkę nr 1 nabył Pan jako osoba fizyczna, od tej czynności nie płacił podatku VAT. Działka była zakupiona do Pana majątku osobistego, w tym czasie była ona działką przeznaczoną na sprzedaż. Wystąpił Pan o podział działki w 2021 r. bez konkretnego powodu. Działka przed podziałem jak również działki po podziale nie były i nie są wynajmowane, czy też dzierżawione żadnemu podmiotowi.

Nikogo Pan nie wynajmował ani nie upoważniał do sprzedaży działki czy też działek i nie zamierza tego także robić w przyszłości. Jedynym ogłoszeniem jakie Pan zamieścił, było ogłoszenie w bezpłatnym portalu. Nie nawiązywał Pan w przeszłości ani nie zamierza w przyszłości wynajmować pośrednika czy też firmy, która by zawodowo pośredniczyła w sprzedaży działek.

Nie czynił Pan żadnych starań zmierzających do podniesienia wartości działki. Nie występował Pan również o warunki zabudowy działek, obowiązuje dla nich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej (…) z 29 października 2019 r.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż wydzielonych, niezabudowanych działek będzie stanowić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Pana działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Działkę, z której zostały wydzielone działki mające być przedmiotem sprzedaży, nabył Pan jako osoba fizyczna do majątku osobistego i od tej czynności nie płacił Pan podatku VAT. Działka przed podziałem, jak również działki po podziale nie były i nie są wynajmowane, czy też dzierżawione żadnemu podmiotowi. Nikogo Pan nie wynajmował ani nie upoważniał do sprzedaży działki czy też działek i nie zamierza Pan tego także robić w przyszłości, jedynym ogłoszeniem jakie Pan zamieścił, było ogłoszenie w bezpłatnym portalu. Nie nawiązywał Pan w przeszłości ani nie zamierza w przyszłości wynajmować pośrednika czy też firmy, która by zawodowo pośredniczyła w sprzedaży działek. Nie czynił Pan żadnych starań zmierzających do podniesienia wartości działki. Ponadto, nie występował Pan o warunki zabudowy działek.

W związku z tak przedstawionymi okolicznościami, w tej konkretnej sytuacji stwierdzić należy, że planowana przez Pana transakcja sprzedaży opisanych działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zakres wykonanych przez Pana czynności nie wskazuje bowiem na Pana aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podjęte przez Pana czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonywał i nie dokonuje Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Pana opisanych działek będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze podjęte przez Pana działania nie można uznać, że stanowią one ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu sprzedaży opisanych działek za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana, w zakresie sprzedaży działek, za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując sprzedaży niezabudowanych działek, będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Nie będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż niezabudowanych działek nie będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywa/będzie się pokrywało z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej:

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku.

Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej:

W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Na podstawie art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku:

1)wycofania wniosku - w całości;

2)wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego - w odpowiedniej części;

3)uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

Złożony przez Pana wniosek dotyczy 1 zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, zatem opłata od złożonego wniosku wynosi 40 zł.

2 lipca 2025 r. dokonał Pan wpłaty w wysokości 200 zł tytułem opłaty do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 40 zł, kwota 160 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi na rachunek, z którego została wpłacona.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.