Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie uznania, że nie będzie Pan występował jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy w przypadku sprzedaży opisanej we wniosku działki nr 1,
• nieprawidłowe w zakresie uznania, że nie będzie Pan występował jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy w przypadku sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości (działek nr 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6, 5/7 oraz udziału w działkach nr 5/8, 4/8).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy będzie Pan występował jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy w przypadku sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 9 lipca 2025 r. (wpływ 10 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym. Komornik prowadzi egzekucję o nr Km (…) z nieruchomości położonych w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…). Nieruchomości należą do dłużnika A.A. (dalej: Dłużnik).

Wniosek dotyczy następujących nieruchomości:

1)nieruchomość gruntowa stanowiąca 8 działek ewidencyjnych nr: 1, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6 oraz 2/7 z obrębu (…) dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość nr 1).

Dłużnik nabył tę nieruchomość w drodze umowy zamiany z 17 czerwca 2021 r.

2)nieruchomość gruntowa stanowiąca 7 działek ewidencyjnych nr: 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6 oraz 3/7 z obrębu (…) dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość nr 2).

Dłużnik nabył tę nieruchomość w drodze umowy zamiany z 17 czerwca 2021 r.

3)nieruchomość gruntowa stanowiąca 7 działek ewidencyjnych nr: 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6 oraz 4/7 z obrębu (…) dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość nr 3).

Dłużnik nabył tę nieruchomość w drodze dziedziczenia po ojcu 23 listopada 2020 r.

4)nieruchomość gruntowa stanowiąca 7 działek ewidencyjnych nr: 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6 oraz 5/7 z obrębu (…) dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość nr 4).

Dłużnik nabył tę nieruchomość w drodze dziedziczenia po ojcu 23 listopada 2020 r.

5)udział w nieruchomości gruntowej 6 stanowiącej działki ewidencyjne nr: 5/8 oraz 4/8 z obrębu (…) dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość nr 5).

Współwłaścicielem tej nieruchomości jest także spółka A z o.o. Dłużnik nabył tę nieruchomość w drodze dziedziczenia po ojcu, a następnie sprzedał podmiotowi spółce A udział w tej nieruchomości.

Z informacji otrzymanych z Urzędu Gminy (…) wynika, że wszystkie ww. działki wchodzące w skład opisanych wyżej nieruchomości: 1) Nieruchomości nr 1 o nr 1, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6 oraz 2/7, 2) Nieruchomości nr 2 o nr 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6 oraz 3/7, 3) Nieruchomości nr 3 o nr 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6 oraz 4/7, 4) Nieruchomości nr 4 o nr 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6 oraz 5/7 oraz 5) Nieruchomości nr 5 o nr 5/8 oraz 4/8 - znajdują się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla prawie wszystkich wymienionych działek zostały jednak wydane warunki zabudowy. 31 stycznia 2023 r. zostały wydane warunki zabudowy dla działek wchodzących w skład Nieruchomości nr 1, 2, 3, i 4, z wyjątkiem działki 1.

Z pisma Urzędu Gminy (…) wynika ponadto, że 26 listopada 2024 r. dla tych samych działek wchodzących w skład Nieruchomości nr 1-4 wydano kolejną decyzję o warunkach zabudowy, która objęła budowę 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku garażowego wolnostojącego dla samochodów osobowych. Oba wnioski o warunki zabudowy złożył Dłużnik.

Wnioskodawca 11 grudnia 2024 r. wezwał Dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania, które wraz odpowiedziami są przedstawione niżej:

1)Czy zajęte nieruchomości stanowią środek trwały w działalności gospodarczej Dłużnika?

Odp.: Nie.

2)Czy Dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik podatku VAT?

Odp.: Nie.

3)Czy Dłużnik dokonał odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości?

Odp.: Nie.

4)Czy Dłużnik używał nieruchomości do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT (w tym: najem, dzierżawa)?

Odp.: Nie.

5)Czy Dłużnik podejmował działania przygotowujące do sprzedaży nieruchomości takie jak: uzbrojenie nieruchomości w media, podział na mniejsze działki, wytyczenie drogi koniecznej?

Odp.: Dokonano podziału nieruchomości.

6)Czy niezabudowana nieruchomość stanowi grunty budowlane (uzyskane pozwolenia na budowę, przeznaczenie nieruchomości w MPZP)?

Odp.: Nie.

7)Czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków lub budowli, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, a jeżeli ponosił takie wydatki to czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynków lub budowli?

Odp.: Nie.

8)Czy zajęte nieruchomości stanowią wyłącznie majątek prywatny Dłużnika?

Odp.: Tak.

9)Czy Dłużnik pod adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji w niniejszym postępowaniu egzekucyjnym prowadzi działalność gospodarczą oraz czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (siedziba działalności, biura, magazyny itp.) - jeżeli tak wnoszę o wskazanie, jaki charakter ma prowadzona działalność gospodarcza?

Odp.: Nie prowadzi działalności.

10)Czy nabycie nieruchomości było potwierdzone fakturą?

Odp.: Nie.

11)Kiedy i w jaki sposób zostały nabyte przez Dłużnika zajęte nieruchomości?

Odp.: Część otrzymana w spadku, część otrzymana w wyniku zamiany. 

12)Czy zajęte nieruchomości są wynajmowane innym podmiotom?

Odp.: Nie.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że na pytanie o to, czy nieruchomości stanowią grunty budowlane Dłużnik udzielił odpowiedzi przeczącej, jednak z uwagi na to, że dla czterech Nieruchomości wydano decyzje o warunkach zabudowy tę odpowiedź należy uznać za błędną w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca 4 kwietnia 2025 r. wezwał Dłużnika do udzielenia odpowiedzi na kolejne pytania, które wraz odpowiedziami są przedstawione niżej:

1)Które działki (wskazanie numeru) weszły do majątku dłużnika w drodze spadkobrania, a które w drodze zamiany?

Odp.: Działki nabyte w drodze spadkobrania: 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6 oraz 4/7 (Nieruchomość nr 3), 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6 oraz 5/7 (Nieruchomość nr 4) oraz 5/8 oraz 4/8 (Nieruchomość nr 5).

Działki nabyte w drodze zamiany: 1, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6 oraz 2/7 (Nieruchomość nr 1), 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6 oraz 3/7 (Nieruchomość nr 2).

2)Które działki (wskazanie numeru) zostały zamienione/kupione i podzielone, a które odziedziczone i podzielone oraz w jakim celu nastąpił podział wymienionych działek?

Odp.: Działki nabyte w drodze zamiany o nr (...), (...) zostały podzielone. Działka nabyta w drodze zamiany o nr 1 - nie została podzielona. Działki odziedziczone to nr (...) i (...). Podział działek nastąpił w celu przekazania darowizny żonie i dzieciom.

3)Które działki (wskazanie numeru) zostały scalone po zamianie?

Odp.: Nie dokonano scalenia działek.

4)W jakim celu działki zostały nabyte od sąsiadów (cel zarobkowy; lokata kapitału; w celu prowadzenia działalności rolniczej; osobiste potrzeby, jeśli tak to na jakie osobiste potrzeby; lub inne - wymienić jakie?)

Odp.: Osobiste potrzeby służące rekreacji.

5)Czy Dłużnik jest ubezpieczony w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego?

Odp.: Nie jestem ubezpieczony w KRUS.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że na pytanie o cel nabycia nieruchomości Dłużnik wskazał, że była to osobista potrzeba rekreacji. Jednocześnie wskazał, iż dokonał podziału Nieruchomości na mniejsze działki w celu przekazania darowizny żonie i dzieciom.

Z treści aktu notarialnego umowy zamiany dokonanej w 2021 r., w wyniku której Dłużnik nabył Nieruchomość nr 1 (w dacie nabycia były to działki nr 2 i 1) oraz Nieruchomość nr 2 (w dacie nabycia była to działka nr 3) - dla tych działek były już wydane warunki zabudowy z 2008 r. i 2009 r., które zostały wydane na wniosek zmarłego ojca Dłużnika (dla inwestycji polegającej na budowie łącznie 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Wnioskodawca nie uzyskał jednak żadnych informacji, z których mogłoby wynikać, iż podział nieruchomości nabytych w drodze zamiany został dokonany w celu ich sprzedaży przez Dłużnika.

Z rejestru podatników wynika, iż Dłużnik został z niego wykreślony z dniem 4 kwietnia 2025 r. z powodu zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na okres co najmniej 6 kolejnych miesięcy (art. 96 ust. 9a pkt 1 u.p.t.u.).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1)w jaki sposób opisane we wniosku Nieruchomości były wykorzystywane przez Dłużnika? jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie w jaki sposób 31 działek zaspokajało te potrzeby osobiste?

Odp. Wedle oświadczenia dłużnika, wskazane we wniosku nieruchomości są wykorzystywane na osobiste potrzeby, służące rekreacji.

2)czy dwukrotne wystąpienie Dłużnika z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy dla Nieruchomości (30 działek) było konieczne dla decyzji podziałowej działek? jeśli nie, to w jakim celu Dłużnik dwukrotnie wystąpił z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy dla budowy 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku garażowego wolnostojącego dla samochodów osobowych?

Odp. Wedle wiedzy komornika dwukrotne wystąpienie o uzyskanie warunków zabudowy, nie było konieczne dla decyzji podziałowej.

Dłużnik złożył oświadczenie, iż podział nastąpił w celu przekazania darowizny żonie i dzieciom.

Dwie decyzje o warunkach zabudowy dotyczyły, wedle oświadczenie Urzędu Gminy (…), tych samych działek.

Komornik nie ustalił w jakim celu dłużnik dwukrotnie występował o warunki zabudowy, jednakże pierwsza decyzja obejmowała budowę 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, zaś druga decyzja wydana dla tych samych nieruchomości objęła budowę 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku garażowego wolnostojącego dla samochodów osobowych. Wynika z tego, iż zmianie uległa jedynie koncepcja zabudowy tych samych działek.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u. z tytułu zbycia tych gruntów?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku, nie będzie on płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ planowana sprzedaż opisanych we wniosku Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy Dłużnik nie wystąpi w tej transakcji jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Odpowiedź na pytanie o status Wnioskodawcy jako płatnika podatku VAT w planowanej sprzedaży gruntów opisanych we wniosku zależy od ustalenia, czy Dłużnik wystąpi w niej w charakterze podatnika VAT.

Nie każda bowiem czynność, która mieści w pojęciu „dostawy towarów” podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zdefiniowana w ust. 2 obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że dostawa towarów, w tym nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot, działający w danej transakcji w charakterze podatnika VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest więc spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1)po pierwsze - czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2)po drugie - czynność jest wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Ustawodawca zastrzegł, że musi to być działanie charakterystyczne dla producentów, handlowców lub usługodawców.

W orzecznictwie podkreśla się, że do działalności gospodarczej zdefiniowanej na potrzeby podatku VAT można zaliczyć wyłącznie:

1)działania cechujące się fachowością i profesjonalizmem;

2)działania charakteryzujące się stałym, powtarzalnym charakterem (np. stypizowaniem działań, ciągłością współpracy);

3)działania podporządkowane regułom opłacalności i jednocześnie stałym uczestnictwem w obrocie gospodarczym.

W związku z tym, w celu ustalenia, czy podmiot działa „w charakterze podatnika VAT” należy każdorazowo ustalić, czy - w odniesieniu do konkretnej transakcji - podmiot działa w warunkach charakterystycznych dla działalności producentów, handlowców lub usługodawców. Z grona podatników wyklucza się natomiast te osoby, które dokonują sprzedaży rzeczy stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości znajdującej się majątku prywatnym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ sprzedawca nie działa „w charakterze podatnika VAT”.

Dla dokonania oceny, czy osoba fizyczna może zostać uznana w danej transakcji za podatnika VAT, należy wziąć pod uwagę wszystkie działania właściciela związane z nieruchomością, przy czym muszą one być ocenione w sposób kompleksowy - od dnia zakupu do dnia sprzedaży.

Przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. należy przede wszystkim brać pod uwagę kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W tym wyroku Trybunał stwierdził, że sprzedaż nieruchomości, które znajdują się w majątku prywatnym nie podlega podatkowi VAT, oraz że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jednocześnie TSUE wskazał, że jedynie w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, to wówczas takie transakcje podlegają podatkowi VAT. Takie aktywne działania mogą polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych znacznie przekraczających zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży. Działania takie wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, i w takiej sytuacji sprzedaży nieruchomości gruntowej nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wówczas transakcja podlega VAT.

Jednocześnie TSUE orzekł, że okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca, ponieważ sama liczba transakcji nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest więc, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu.

W związku z tezami wyrażonymi przez TSUE w przywołanym wyroku, w orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtowała się linia orzecznicza, w myśl której o statusie podatnika VAT w zakresie obrotu nieruchomościami decyduje aktywność sprzedawcy wykazywana na wszystkich etapach: od zakupu gruntu, poprzez proces przygotowania do sprzedaży, aż po samą sprzedaż. Przy ocenie tej aktywności przede wszystkim należy mieć na uwadze nakłady inwestycyjne wykraczające poza standardowe działania mieszczące się w zarządzie majątkiem prywatnym.

W orzecznictwie zarówno TSUE, jak i sądów administracyjnych w sprawach dotyczących ustalenia granicy między „zwykłym zarządem majątkiem prywatnym”, a działalnością gospodarczą podkreśla się, że podatnik może podjąć decyzję o nadaniu składnikom majątku prywatnego charakteru towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W takiej jednak sytuacji, to sam podatnik decyduje o tym, czy składnik majątku prywatnego zostaje włączony do działalności gospodarczej. Taka decyzja może przybrać postać formalną poprzez wprowadzenie danego składnika majątku do przedsiębiorstwa (jako towar handlowy lub środek trwały). Włączenie do działalności może także dokonać się poprzez aktywność podatnika opisaną w cytowanym wyżej wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Jeżeli jednak właściciel nieruchomości poprzez żadne działanie - ani formalne, ani poprzez aktywność związaną z nakładami inwestycyjnymi - nie włącza nieruchomości do działalności gospodarczej oznacza to, że pozostaje ona w majątku prywatnym tej osoby.

Pojęcie majątku prywatnego nie zostało zdefiniowane przepisami prawa, ale dzięki analizie orzecznictwa można ustalić, co mieści się w zakresie zwykłego wykonywana prawa własności. W tym kontekście można wskazać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE (sprawa C-291/92 - Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. TSUE wskazał w nim, że majątek prywatny to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a osoba ta musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego. W takim przypadku rozróżnienie między częścią przeznaczoną na potrzeby działalności gospodarczej podatnika a częścią używaną do celów prywatnych musi opierać się na sposobie wykorzystywania tego składnika majątku. Jeżeli podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości nigdy nie wykorzystywał jej w jakichkolwiek czynnościach definiujących działalność gospodarczą ani nie miał takiego zamiaru - to taka nieruchomość stanowi jego majątek prywatny.

Podobne stanowisko zajmuje Dyrektor KIS. W interpretacji z 2 czerwca 2023 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.258.2023.4.MGO przywołano wyroki TSUE, w którym Trybunał wskazywał, jaka przesłanka definiuje majątek prywatny. Wskazano w niej, że: „Zasadne jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych.

Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku.

Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej”.

Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z 17 marca 2023 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.20.2023.3.MN.

W opisanej we wniosku sytuacji Dłużnik część gruntów odziedziczył, część nabył w drodze zamiany. Poza nabyciem tych gruntów i dokonaniem ich podziału na podstawie decyzji o warunkach zabudowy uzyskanych przez Jego Ojca, Dłużnik pozostawał bierny i nie wykazał się żadną udokumentowaną aktywnością w odniesieniu do tych gruntów. Dłużnik zbył jedynie udział w nieruchomości nr 5 na rzecz A sp. z o.o. (jest to tzw. działka drogowa).

Przede wszystkim nie ponosił żadnych nakładów na nieruchomości, nie podejmował także żadnych wstępnych działań mających na celu rozpoczęcie jakiejkolwiek inwestycji na gruncie.

Z oświadczenia Dłużnika wynika, iż Nieruchomości nie były nigdy wykorzystywane w celach zarobkowych, nie służyły żadnej działalności gospodarczej Dłużnika, nie były także przez nikogo w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości objęte wnioskiem nie są, nie były i nie będą nikomu udostępniane przed sprzedażą; nie stanowią także składnika majątkowego działalności gospodarczej Dłużnika.

W konsekwencji - w ocenie Wnioskodawcy - sprzedaż Nieruchomości opisana we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ jej przedmiotem będzie prywatny majątek Dłużnika. Jedyne działanie Dłużnika w stosunku do tych Nieruchomości polegało na ich podziale na mniejsze działki oraz zbyciu udziału w jednej z nich na rzecz spółki kapitałowej.

Jak jednak zauważono wyżej, TSUE uznał wyraźnie, że dokonanie podziału nieruchomości na działki nie czyni z właściciela gruntu podatnika VAT, nie jest to bowiem działanie wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem. Stanowisko to potwierdza także jednolita linia orzecznicza dotycząca sprzedaży nieruchomości gruntowych przez osoby fizyczne. Podkreśla się w niej, że dokonanie jedynie podziału nieruchomości, nawet jeśli jest on dokonywany wyłącznie w celu sprzedaży nie jest elementem decydującym o zorganizowanej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Brak bowiem takich celowych działań, jak uzbrojenie działek, czy wystąpienie o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów, które są charakterystyczne dla producentów i handlowców, co powoduje, że sprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi VAT.

Przykładowo, w wyroku z 27 kwietnia 2022 r. (sygn. I FSK 1589/18) NSA uznał, że przy ocenie, czy osobę fizyczną, która dokonuje sprzedaży gruntu, należy uznać za podatnika VAT, należy wziąć pod uwagę wskazówki zawarte w cyt. wyżej wyroku TSUE z 15 września 2011 r. (C-180/10, C-181/10). NSA wskazał, że Trybunał przyjął, że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Podobnie w wyroku NSA z 6 kwietnia 2022 r., I FSK 7/22 zauważono, że podział nieruchomości, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami czy wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. Inaczej jest jedynie w sytuacji, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania, które świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W wyroku z 6 października 2022 r., I FSK 1635/18, NSA wskazał, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, ale tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług (podobnie uznano w wyroku NSA z 11 stycznia 2022 r., I FSK 645/21).

Podobnie w wyroku z 5 listopada 2020 r., I FSK 681/18 NSA uznał, że: „Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań handlowca, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Podobna konkluzja została wyrażona w wyroku NSA z 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17.

Podobnie uznał WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2019 r. (VIII SA/Wa 761/18; utrzymanym przez NSA wyrokiem z 23 stycznia 2023 r., I FSK 789/19) w sprawie sprzedaży działek po uprzednio dokonanym podziale gruntu. WSA powołując się na przywołany wyżej wyrok TSUE oraz na ukształtowaną linię orzeczniczą stwierdził, że: „Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (tak samo wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18 i przywołane tam orzecznictwo)”.

Identyczne stanowisko zajął NSA w wyroku z 30 kwietnia 2021 r. (I FSK 1269/18) dotyczącym sprzedaży działek podzielonych przez sprzedawcę. NSA podzielił pogląd, w myśl którego dokonanie podziału nieruchomości w celu ich sprzedaży nie może być elementem decydującym o zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Taka aktywność nie wykracza poza zwykły, racjonalny zarząd majątkiem prywatnym i nie nosi cech aktywności wykonywanej zawodowo, w sposób profesjonalny.”

NSA wielokrotnie wskazywał, że o statusie podatnika VAT przy sprzedaży gruntów decyduje podjęcie szeregu powiązanych ze sobą działań takich, jak nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności. Natomiast zbycie, nawet kilkunastu działek, powstałych z podziału gruntu, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

W interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego wyrażany jest pogląd zbieżny z przywołanym wyżej orzecznictwem. Przykładowo, w interpretacji z 11 lutego 2020 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.781.2019.2.KS dotyczącej sprzedaży gruntów podzielonych przed sprzedażą, DKIS uznał, że: „Planowana sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planowaną sprzedaż ww. działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Podobnie uznał DKIS w interpretacji z 8 grudnia 2020 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.685.2020.2.AMO dotyczącej sprzedaży działek powstałych wskutek dokonanego wcześniej podziału, wskazując, że: „Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Zainteresowanego w przedmiocie zbycia opisanych działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowani, sprzedając przedmiotowe działki, będą korzystać zatem z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym transakcja zbycia działek, nie będzie podlegała przepisom ustawy, ponieważ przedmiotem transakcji będzie majątek osobisty”.

Reasumując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości należących do Dłużnika nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ czynność podziału na mniejsze działki mieści się w pojęciu zarządu majątkiem prywatnym.

Według oświadczenia Dłużnika, Nieruchomości nie były nigdy wykorzystywane w celach zarobkowych, nie służyły działalności gospodarczej Dłużnika, nie były także ponoszone żadne nakłady na te nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, działki objęte zakresem wniosku nie stanowią składnika majątkowego działalności gospodarczej Dłużnika i w związku z tym ich sprzedaż nie podlega podatkowi VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

• prawidłowe w zakresie uznania, że nie będzie Pan występował jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy w przypadku sprzedaży opisanej we wniosku działki nr 1,
• nieprawidłowe w zakresie uznania, że nie będzie Pan występował jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy w przypadku sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości (działek nr 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6, 5/7 oraz udziału w działkach nr 5/8, 4/8).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości, czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję o nr Km (…) z nieruchomości należących do Dłużnika A.A., tj.:

1)nieruchomości gruntowej stanowiącej 8 działek ewidencyjnych nr: 1, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6 oraz 2/7 (Nieruchomość nr 1).

2)nieruchomości gruntowej stanowiącej 7 działek ewidencyjnych nr: 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6 oraz 3/7 (Nieruchomość nr 2).

3)nieruchomości gruntowej stanowiącej 7 działek ewidencyjnych nr: 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6 oraz 4/7 (Nieruchomość nr 3).

4)nieruchomości gruntowej stanowiącej 7 działek ewidencyjnych nr: 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6 oraz 5/7 (Nieruchomość nr 4).

5)udziału w nieruchomości gruntowej 6 stanowiącej działki ewidencyjne nr: 5/8 oraz 4/8 (Nieruchomość nr 5). Dłużnik nabył tę nieruchomość w drodze dziedziczenia po ojcu, a następnie sprzedał podmiotowi spółce A spółka z o.o. udział w tej nieruchomości.

Część Nieruchomości Dłużnik otrzymał w spadku (działki nr 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7 (Nieruchomość nr 3), działki nr 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6, 5/7 (Nieruchomość nr 4) oraz działki 5/8, 4/8 (Nieruchomość nr 5), część w wyniku zamiany (działki nr 1, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 (Nieruchomość nr 1), działki nr 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6, 3/7 (Nieruchomość nr 2). Działki zostały nabyte od sąsiadów na osobiste potrzeby służące rekreacji. Wszystkie ww. działki wchodzące w skład opisanych wyżej nieruchomości znajdują się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 31 stycznia 2023 r. zostały wydane warunki zabudowy dla działek wchodzących w skład Nieruchomości nr 1, 2, 3, i 4, z wyjątkiem działki 1. 26 listopada 2024 r. dla tych samych działek wchodzących w skład Nieruchomości nr 1-4 wydano kolejną decyzję o warunkach zabudowy. Oba wnioski o warunki zabudowy złożył Dłużnik. Komornik nie ustalił, w jakim celu dłużnik dwukrotnie występował o warunki zabudowy, jednakże pierwsza decyzja obejmowała budowę 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, zaś druga decyzja wydana dla tych samych nieruchomości objęła budowę 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku garażowego wolnostojącego dla samochodów osobowych (zmianie uległa jedynie koncepcja zabudowy tych samych działek).

Z wniosku wynika, że Dłużnik został z dniem 4 kwietnia 2025 r. wykreślony z rejestru podatników VAT  z powodu zawieszenia działalności gospodarczej na okres co najmniej 6 miesięcy. Zajęte nieruchomości nie stanowią środka trwałego w działalności gospodarczej Dłużnika. Dłużnik nie dokonał odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości. Dłużnik w ramach działań przygotowujących do sprzedaży nieruchomości, dokonał jedynie podziału nieruchomości. Dłużnik złożył oświadczenie, iż podział nastąpił w celu przekazania darowizny żonie i dzieciom. Dłużnik zajęte nieruchomości nie wynajmował innym podmiotom. Wedle oświadczenia dłużnika, wskazane we wniosku nieruchomości przez Dłużnika są wykorzystywane na osobiste potrzeby, służące rekreacji.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży egzekucyjnej opisanych we wniosku Nieruchomości Dłużnik będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w związku ze sprzedażą działki nr 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 1, Dłużnik nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W niniejszej sprawie, brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Dłużnika w przedmiocie zbycia opisanej we wniosku działki nr 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Z opisu sprawy nie wynika taka aktywność Dłużnika, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.  

Jak wskazano we wniosku, działka nr 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka nr 1 nabyta w drodze zamiany nie została podzielona przez Dłużnika. Dla działki nr 1 Dłużnik nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku garażowego wolnostojącego dla samochodów osobowych, tak jak dla pozostałych działek. Zatem w odniesieniu do działki nr 1 Dłużnik nie podejmował żadnych działań wskazujących na wykorzystywanie jej do celów innych niż osobiste.

W związku z powyższym, zbycie działki nr 1 nie będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach rozporządzania majątku prywatnego, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Skoro zatem Dłużnik z tytułu omawianej transakcji sprzedaży działki nr 1 nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, również sprzedaż przedmiotowej działki przez Pana - komornika sądowego - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem w przypadku sprzedaży w drodze postępowania egzekucyjnego opisanej we wniosku działki 1 - nie będzie Pan działał jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy - zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od tej dostawy.

Pana stanowisko w tej części uznaję więc za prawidłowe.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży pozostałych działek wskazanych we wniosku (działek nr 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6, 5/7 oraz udziału w działkach nr 5/8, 4/8), Dłużnik będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, 31 stycznia 2023 r. zostały wydane warunki zabudowy dla działek wchodzących w skład Nieruchomości nr 1, 2, 3, i 4. 26 listopada 2024 r. dla tych samych działek wchodzących w skład Nieruchomości nr 1-4 wydano kolejną decyzję o warunkach zabudowy, która objęła budowę 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku garażowego wolnostojącego dla samochodów osobowych. Oba wnioski o warunki zabudowy złożył Dłużnik. Wedle Pan wiedzy dwukrotne wystąpienie o uzyskanie warunków zabudowy, nie było konieczne dla decyzji podziałowej. Dłużnik sprzedał udział w Nieruchomości nr 5 na rzecz podmiotu - A sp. z o.o. 

Zatem z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane ww. działki miały służyć wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Dłużnika. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która objęła budowę 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku garażowego wolnostojącego dla samochodów osobowych, wskazuje, że działki gruntu utraciły walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Powyższe świadczy, że nie cele osobiste, a cele gospodarcze leżą u podstaw działania Dłużnika. Dłużnik dokonywał świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności posiadanych nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Dłużnik planował rozpocząć realizację przedsięwzięcia deweloperskiego, co sugeruje dwukrotne wystąpienie o warunki zabudowy dla działek i ich podział. Ponadto Dłużnik sprzedał udział w Nieruchomości stanowiącej działki nr 5/8 i 4/8 podmiotowi prowadzącemu działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości. Powyższe działania są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności Dłużnika, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).

Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wpływu na powyższa ocenę nie może mieć wskazanie przez Pana, że podział działek (zarówno odziedziczonych, jak i nabytych w drodze zamiany) nastąpił w celu przekazania darowizny żonie i dzieciom oraz, że nabycie działek od sąsiadów nastąpiło potrzeby służące rekreacji, bowiem trudnym do wyobrażenia byłaby sytuacja, że 30 działek z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy na budowę 26 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej miałoby realizować cele osobiste Dłużnika czy też jego żony i dzieci.

W tym miejscu ponownie wskazać należy, że jak wynika z cytowanego wyżej orzeczenia TSUE podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnym. Natomiast przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają takich zamiarów Dłużnika. Stąd nie można się zgodzić z Pana stanowiskiem, że Dłużnik dokonywał czynności mieszczących się wyłącznie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Rodzaj podjętych działań bez wątpienia oznacza, że Dłużnik wykazał aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż w trybie licytacji komorniczej opisanych we wniosku działek (za wyjątkiem działki nr 1) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia przez Dłużnika działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Dłużnik będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Dłużnika, a sprzedaż przedmiotowych działek stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Dłużnika za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana – komornika sądowego – opisanych we wniosku Nieruchomości, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pan jako komornik sądowy wykonujący czynności egzekucyjne będzie płatnikiem, o którym mowa w art. 18 ustawy VAT z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości (działek nr 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6, 5/7 oraz udziału w działkach nr 5/8, 4/8).

Tym samym, Pana stanowisko w tej części uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.