Transakcja sprzedaży niezabudowanej działki stanowić będzie działania w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zarządzanie majątkiem osobistym nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów. Czynność sprzedaży nie ma charakteru zorganizowanego, ani ciągłego i nie cechuje się profesjonalizmem.

Posiada Pani tylko jedną działkę, którą otrzymała Pani od taty, gdy po niespełna 20 latach własności podzielił ziemię rolną na mniejsze działki, każda z udziałem w powstałej drodze wewnętrznej.

Wobec powyższego, Pani zdaniem, przedmiotowa transakcja sprzedaży działki będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, nawet w sytuacji, gdy wartość transakcji sprzedaży przekroczy 200.000,00 zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że:

•w dniu 10.02.2023 r. umową darowizny od ojca otrzymała Pani niezabudowaną działkę gruntu nr 1 o powierzchni 842 m², dla której prowadzona jest księga wieczysta i do której przynależy udział w drodze wewnętrznej,

•Pani tata, żeby mógł podzielić ziemie rolną na mniejsze działki musiał wytyczyć drogę wewnętrzną – dojazdową i gdy to uczynił darował Pani jedną z wyodrębnionych działek wraz z udziałem w drodze wewnętrznej,

•działka stanowi Pani majątek prywatny, osobisty. Początkowo nie była Pani zdecydowana, czy wybuduje Pani na tej działce swój dom, czy jednak ją Pani sprzeda. Dlatego dla działki z Pani inicjatywy:

• jako warunek A do wykonania przyłącza, wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu na realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinne,

• podłączone zostało przyłącze energetyczne - jednak zaznacza Pani, że na działce została na tą chwilę postawiona jedynie skrzynka, nie ma w niej liczników – podłączy je nowy właściciel. Przyłącze energetyczne zostało wykonane z uwagi na bardzo długi czas oczekiwania od zgłoszenia chęci wykonania przyłącza energetycznego do jego realizacji, tj. ok 2 lata. Dlatego postanowiła Pani wykonać je. Z uwagi na brak decyzji (2 lata temu) o budowie własnego domu na działce nr 1 lub o jej sprzedaży, żeby w razie potrzeby nie czekać 2 lata, jeśli postanowi Pani tam jednak zamieszkać,

•nie jest i nigdy nie była Pani podatnikiem podatku od towarów i usług. Działka nigdy nie była wykorzystywania w żadnej działalności gospodarczej,

•nie wykorzystywała/nie wykorzystuje/nie będzie wykorzystywała Pani w żadnym celu działki nr 1 od momentu nabycia do czasu sprzedaży,

•nie były i nie będą podejmowane działania marketingowe w celu sprzedaży działki nr 1, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, ani przez Panią, ani nikogo innego,

•w celu sprzedaży zamierza Pani napisać samodzielnie ogłoszenie o sprzedaży do lokalnych serwisów ogłoszeniowych,

•przed sprzedażą działki nr 1 nie poczyniła i nie zamierza Pani poczynić jakiekolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości,

•przed sprzedażą działki nie zostało/nie zostanie wydane pozwolenie na budowę oraz nie zostały/nie zostaną wydane żadne inne pozwolenia, decyzje,

•nie zawarła Pani umowy przedwstępnej. Nie wie Pani, czy zawrze umowę przedwstępną, więc nie wie Pani jakie będą jej ewentualne zapisy, zależy to tez od potencjalnego kupującego, którego na dzień dzisiejszy nie ma, zatem nie może Pani jednoznacznie określić treści ewentualnej umowy przedwstępnej,

•w związku ze sprzedażą działki nr 1 nie udzieliła i nie zamierza Pani udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących działki,

•działka nr 1 nie jest i nie była udostępniana osobom trzecim,

•nie dokonywała Pani nigdy sprzedaży nieruchomości,

•nie posiada Pani żadnej innej działki, którą mogłaby Pani zbyć.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia tej nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jedynymi podjętymi przez Panią działaniami przy sprzedaży ww. działki, było wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu na realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jako warunek A do wykonania przyłącza oraz podłączone zostało przyłącze energetyczne. Jednak zaznacza Pani, że na działce została na tą chwilę postawiona jedynie skrzynka, nie ma w niej liczników – podłączy je nowy właściciel.

Okoliczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz podłączenie przyłącza energetycznego (pusta skrzynka - nie ma w niej liczników – podłączy je nowy właściciel) nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży ww. działki jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działki jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.

Należy podkreślić, że działka stanowi Pani majątek prywatny, osobisty, na której planowała Pani wybudować dom. W związku ze sprzedażą działki nie były i nie będą podejmowane działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, ani przez Panią, ani nikogo innego, poza samodzielnym napisaniem prze Panią ogłoszenie o sprzedaży działki do lokalnych serwisów ogłoszeniowych. Ponadto, nie zawarła Pani umowy przedwstępnej, nie udzieliła i nie zamierza Pani udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących działki oraz nie udostępniała i nie udostępnia Pani działki osobom trzecim.

Działania podejmowane przez Panią w związku z planowaną sprzedażą działki nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Panią działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będzie Pani podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Panią czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. działki będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pani zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działki, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Stwierdzam, że w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej nie będzie działała Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż ww. działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, nawet w sytuacji, kiedy wartość transakcji przekroczy 200 000 zł.