Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej dotychczas sprzedaży czterech działek oraz planowanej sprzedaży kolejnych (dziewięciu) działek spośród Działek o nr ew. 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 wraz z udziałami w Działce drogowej o nr ew. 17. Uzupełnił go Pan pismem z 10 lipca 2025 r. (data wpływu 17 lipca 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

a)Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, nieprowadzącym działalności gospodarczej i niezarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

b)Wnioskodawca otrzymał 10 kwietnia 2018 r. nieruchomości gruntowe niezabudowane o nr ew. 18 (pow. (…) ha) i o nr ew. 19 (pow. (…) ha), z obrębu (…), zlokalizowane na terenie Gminy (…) (dalej: Nieruchomość darowana), w drodze darowizny, od swoich rodziców do majątku odrębnego (nieobjętego małżeńską wspólnością majątkową).

c)Nieruchomość darowana od 1 kwietnia 2004 r. objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała (…)) z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawca, jak również jego rodzice, nie podejmowali czynności prawnych i faktycznych mających wpływ na uchwałę rady gminy. Nieruchomość w ostatnich latach stanowiła faktyczny nieużytek.

d)10 grudnia 2019 r. decyzją nr (…) Wójta Gminy (…) zatwierdzono podział działki o nr ew. 18 na działki o nr ew. 20 (pow. (…) ha), o nr ew. 21 (pow. (…) ha), o nr ew. 22 (o pow. (…) ha na poszerzenie drogi gminnej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - mpzp).

e)Wnioskodawca podjął następnie decyzję o sprzedaży Nieruchomości darowanej, tj. majątku prywatnego niewykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym celu podjął kroki prawne w celu podziału przedmiotowej nieruchomości na działki odpowiednie do wykorzystania na cele zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie, 29 lutego 2024 r. decyzją (…) Wójta Gminy (…) zatwierdzono podział działek o nr ew. 21 i o nr ew. 19 oraz scalenie z działką o nr ew. 20. W wyniku podziału i scalenia powstały działki o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 oraz 17 jako droga wewnętrzna (Działki). Dodatkowo została wydzielona działka o nr ew. 23 na poszerzenie drogi gminnej zgodnie z mpzp.

f)Następnie Wnioskodawca podjął czynności zmierzające do zbycia Działek. W związku z brakiem wystarczającego zainteresowania oraz brakiem czasu na prezentacje Działek zainteresowanym, Wnioskodawca 25 listopada 2024 r. podpisał umowę z pośrednikiem nieruchomości w sprawie sprzedaży działek o nr ew. 1, 2, 3, 14, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 wraz z udziałami w działce drogowej o nr ew. 17. Umowa dotyczy wyłącznie znalezienia nabywców i nie obejmuje przekazania pośrednikowi pełnomocnictwa do sprzedaży. Pośrednik zamieścił ogłoszenia zbycia Działek na stronie internetowej agencji oraz na otwartych stronach internetowych z ofertami. Wnioskodawca nie podejmował innych kroków w celu sprzedaży działek. W szczególności nie dokonywał ogrodzenia działek ani kroków mających na celu ich uzbrojenie. Działki pozostają nieuzbrojone.

g)Pierwsza działka została sprzedana w lutym 2025 r., kolejne dwie w marcu 2025 r. i kolejna w kwietniu 2025 r. Z tytułu sprzedaży tych Działek nabywcy zapłacili podatek od czynności cywilnoprawnych i przyjęto, że sprzedaże nie podlegają VAT. Na moment składania tego wniosku, pozostałe Działki pozostają własnością Wnioskodawcy.

h)Środki ze sprzedaży pierwszych czterech Działek zostały w przeważającej części darowane synowi Wnioskodawcy na cel budowy domu dla niego i jego rodziny. Z tego tytułu było składane zgłoszenie do urzędu skarbowego w celu skorzystania ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

i)Wnioskodawca nie planuje sprzedawać osobom trzecim działek o nr ew. 4, 15, 16, które są planowane do przekazania w darowiźnie najbliższej rodzinie (zwłaszcza zstępnym).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Przedmiotowe niezabudowane działki nigdy nie były i nie są (w tym zwłaszcza w czasie, gdy Wnioskodawca jest ich właścicielem) przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Nie były też udostępniane osobom trzecim.

Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości, w tym zwłaszcza z majątku prywatnego - nie licząc tych działek, które zostały opisane we wniosku o wydanie interpretacji (sprzedaż z 2025 r.).

Wnioskodawca nigdy nie był podatnikiem VAT czynnym, gdyż nie prowadził ani nie prowadzi żadnej formy działalności gospodarczej (w tym zwłaszcza polegającej na zbywaniu nieruchomości). Podstawowym i regularnym źródłem dochodów Wnioskodawcy jest umowa o pracę.

Pytania

1)Czy Wnioskodawca prawidłowo przyjął, że dotychczas sprzedane Działki nie podlegają opodatkowaniu VAT?

2)Czy planowane zbycie kolejnych Działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

Pana stanowisko w sprawie

1)Wnioskodawca stoi na stanowisku, że prawidłowo przyjął, że dotychczas sprzedane Działki nie powinny były podlegać opodatkowaniu VAT.

2)Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zbycie kolejnych Działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie:

a)Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b)W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

c)Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

d)W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

e)Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem ta, aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

f)Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na rezultat takiej działalności.

g)Z powyższego wynika, że dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, który to zarazem w odniesieniu do danej transakcji działa w takim charakterze (tj. podatnika). Innymi słowy, fakt, czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie, w kontekście danej czynności, determinował następczo fakt jej opodatkowania VAT lub też braku takiego opodatkowania. Zarazem, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - zastosowanie będą miały do niego ewentualne prawa oraz obowiązki przewidziane przez ustawę o VAT z uwagi na posiadany status.

h)Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Wnioskodawca, jako osoba fizyczna będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

i)Jak wskazał Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

j)W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na orzecznictwo TSUE, w zakresie w jakim odwołuje się ono do pojęcia „majątku prywatnego” i dokonywanych w jego ramach czynności, w kontekście oceny podlegania takich czynności VAT. W pierwszej kolejności należy w tym miejscu przywołać wyrok TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie Dieter Armbrecht przeciwko Finanzamt Uelzen (C-291/92), w którym analizowano kwestię opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. We wskazanym orzeczeniu TSUE rozgraniczył czynności jakie skarżący wykonywał jako podatnik podatku od wartości dodanej, a jakie dokonywał działając jako prywatna osoba fizyczna zarządzając majątkiem prywatnym. W ramach oceny w jakim charakterze dany podmiot dokonuje czynności TSUE wskazał, iż podatnik m.in. powinien co do zasady przez cały okres posiadania nieruchomości wykazać zamiar zachowania jej dla celów prywatnych, czego definitywnym przykładem może być np. wybudowanie na nieruchomości gruntowej domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (analogicznie TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie H. E. przeciwko Finanzamt Bergisch Gladbach (C-25/03).

k)Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

l)Tym samym, uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) i nie stanowi zarazem czynności, która odnosi się do majątku prywatnego i jest wyrazem dysponowania przysługującym prawem własności co do tego majątku. W odniesieniu do obrotu nieruchomościami co do zasady przejawem takiej zawodowej formy będzie taka aktywność, która - mając zorganizowaną formę i charakter dokonywanych czynności - może uwidaczniać się przez takie czynności jak:

1. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
2. działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
3. uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
4. wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
5. prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

m)W konsekwencji ostateczna ocena co do tego, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowego badania w kontekście danej czynności oraz towarzyszącym jej okolicznościom.

n)Przedmiotowe Działki stanowią nieruchomość ściśle prywatną. Jest to majątek rodzinny, nabyty przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od rodziców. Nabycie nie było zatem podyktowane chęcią prowadzenia działalności gospodarczej. Również zbywanie Działek jest ukierunkowane na dalszą dystrybucję majątku w ramach rodziny. Środki pieniężne ze zbycia są przeznaczone bowiem m.in. na darowizny na rzecz zstępnych. Kilka Działek zostanie przekazanych bezpośrednio członkom rodziny. Zbycie Działek (zarówno już dokonane, jak i planowane) jest formą normalnego rozdysponowania majątkiem prywatnym.

o)O braku profesjonalnego charakteru, a co za tym idzie cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, świadczy również fakt, że Działkom nadano budowlany charakter w drodze decyzji organów samorządowych (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), a Wnioskodawca nie podejmował w tym względzie żadnych działań (tym bardziej, że budowlany charakter został ustalony w 2004 r., a więc w dość odległym czasie, gdy władającymi nieruchomością byli jeszcze rodzice Wnioskodawcy). Ponadto, Działki pozostają nieuzbrojone - Wnioskodawca nie podejmował kroków w celu nadania Działkom wyższego stopnia funkcjonalności, co potencjalnie mogłoby by być odczytywane jako działalność gospodarcza.

p)Wnioskodawca, jako osoba nie posiadająca doświadczenia w zbywaniu nieruchomości, zdecydował się na skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości w celu znalezienia nabywców. Było to również podyktowane brakiem czasu na ewentualne prezentacje Działek. Pośrednik ograniczył się do zamieszczenia ofert zbycia Działek na stronach internetowych. Korzystanie z usług pośrednika jest standardową praktyką rynkową, w tym również w odniesieniu do działalności nieprofesjonalnej, tj. np. sprzedaży majątku prywatnego. Nie może to być postrzegane jako okoliczność wskazująca na działalność gospodarczą zbywcy w zakresie obrotu nieruchomościami, tym bardziej, że pośrednik nie został wyposażony w dalej idące uprawnienia. W szczególności pośrednik nie stał się pełnomocnikiem Wnioskodawcy w zakresie aktów sprzedaży nieruchomości. Zadaniem pośrednika było i jest wyłącznie znalezienie nabywcy.

q)Ilość zbywanych Działek nie ma znaczenia dla oceny, czy zbycie nieruchomości stanowi działalność gospodarczą. Wynika to z już wskazanego orzecznictwa Trybunału w Luksemburgu. Wnioskodawca ma zamiar sprzedać tylko Działki, które są efektem podziału Nieruchomości darowanej z uwzględnieniem rynkowych powierzchni działek przeznaczonych na cele budownictwa jednorodzinnego.

r)Mając powyższe na uwadze, dotychczasowe i planowane sprzedaże nie mogą być uznane za aktywność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że sprzedaż Działek nastąpiła i nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT), tzn. w przedmiotowej sprawie występują przesłanki uprawniające do uznania, że Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

s)W rezultacie prawidłowo przyjęto, że dotychczasowe sprzedaże Działek powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i podatnikiem z tego tytułu są kupujący. Takie same założenia Wnioskodawca powinien przyjąć wobec planowanych sprzedaży Działek.

t)Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi podlegają bowiem czynności cywilnoprawne w postaci umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Na podstawie art. 2 pkt 4 tej ustawy, nie podlegają podatkowi m.in. czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT. Z kolei na podstawie art. 4 pkt 1 tej ustawy obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również (…)

W oparciu zatem o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że:

• nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej;
• 10 kwietnia 2018 r. otrzymał Pan w drodze darowizny nieruchomości gruntowe niezabudowane o nr ew. 18 (pow. (…) ha) i o nr ew. 19 (pow. (…) ha), zlokalizowane na terenie Gminy (…), od swoich rodziców do majątku odrębnego (nieobjętego małżeńską wspólnością majątkową);
• 10 grudnia 2019 r. zatwierdzono podział działki o nr ew. 18 na działki o nr ew. 20 (pow. (…) ha), o nr ew. 21 (pow. (…) ha), o nr ew. 22 (o pow. (…) ha na poszerzenie drogi gminnej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - mpzp);
• następnie podjął Pan decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości darowanej i w tym celu podjął Pan kroki prawne w celu podziału ww. nieruchomości na działki odpowiednie do wykorzystania na cele zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• 29 lutego 2024 r. zatwierdzono podział działek o nr ew. 21 i o nr ew. 19 oraz scalenie z działką o nr ew. 20; w wyniku podziału i scalenia powstały działki o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6,7, 8, 9, 10, 11, 12,13, 14, 15, 16 oraz 17 jako droga wewnętrzna (Działki). Dodatkowo została wydzielona działka o nr ew. 23 na poszerzenie drogi gminnej zgodnie z mpzp;
• następnie podjął Pan czynności zmierzające do zbycia Działek;
• 25 listopada 2024 r. podpisał Pan umowę z pośrednikiem nieruchomości w sprawie sprzedaży Działek o nr ew. 1, 2, 3, 14, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 wraz z udziałami w Działce drogowej o nr ew. 17; pierwsza działka została sprzedana w lutym 2025 r., kolejne dwie w marcu 2025 r. i kolejna w kwietniu 2025 r.;
• nie planuje Pan sprzedawać osobom trzecim działek o nr ew. 4, 15, 16, które są planowane do przekazania w darowiźnie najbliższej rodzinie (zwłaszcza zstępnym).

Pana wątpliwości w zakresie opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego dotyczą kwestii braku podlegania opodatkowaniu dokonanej sprzedaży czterech działek i planowanej sprzedaży dziewięciu działek spośród Działek o nr ew. 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 wraz z udziałami w Działce drogowej o nr ew. 17.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących dokonanych i planowanych czynności sprzedaży Działek o nr ew. 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 wraz z udziałami w Działce drogowej o nr ew. 17, należy ustalić czy w odniesieniu do tych odpłatnych dostaw towarów, spełnił Pan i/lub będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W przypadku podlegania opodatkowaniu sprzedaży Działek, istotne jest, czy w celu dokonania tych dostaw podjął albo podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Nie był Pan nigdy podatnikiem VAT czynnym, gdyż nie prowadził Pan ani nie prowadzi Pan żadnej formy działalności gospodarczej (w tym zwłaszcza polegającej na zbywaniu nieruchomości). Podstawowym i regularnym źródłem Pana dochodów jest umowa o pracę.

Nie podejmował Pan czynności prawnych i faktycznych mających wpływ na uchwałę rady gminy dotyczącą objęcia ww. nieruchomości od 1 kwietnia 2004 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nieruchomość ta w ostatnich latach stanowiła faktyczny nieużytek. Ww. niezabudowane Działki nigdy nie były i nie są (w tym zwłaszcza w czasie, gdy jest Pan ich właścicielem) przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Nie były też udostępniane osobom trzecim.

Umowa z pośrednikiem nieruchomości, którą zawarł Pan w związku z brakiem wystarczającego zainteresowania oraz brakiem czasu na prezentacje Działek zainteresowanym, dotyczy wyłącznie znalezienia nabywców i nie obejmuje przekazania pośrednikowi pełnomocnictwa do sprzedaży. Pośrednik zamieścił ogłoszenia zbycia Działek na stronie internetowej agencji oraz na otwartych stronach internetowych z ofertami.

Nie podejmował Pan innych kroków w celu sprzedaży Działek. W szczególności nie dokonywał Pan ogrodzenia Działek ani kroków mających na celu ich uzbrojenie. Działki pozostają nieuzbrojone.

Ponadto, nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych niż wymienione powyżej nieruchomości, w tym zwłaszcza z majątku prywatnego.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do przygotowania ww. nieruchomości do sprzedaży, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży Działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10. Nie wystąpił i nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Pojedyncza czynność, tj. geodezyjny podział czy scalenie Działek, nie może przesądzać, że przy sprzedaży Działek zachował lub zachowa się Pan jak handlowiec. Co równie istotne, zawarta przez Pana współpraca z pośrednikiem nieruchomości, nie dawała i nie daje prawa do dysponowania Działkami na cele budowlane ani do dokonywania czynności zwiększających atrakcyjność Działek.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjął i nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana działania należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, sprzedając Działki o nr ew. 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 wraz z udziałami w Działce drogowej o nr ew. 17, korzystał i będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Działek, a opisane dostawy (dokonane i planowane) pozbawia cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, ww. sprzedaż nie podlegała i nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

Pana stanowisko w zakresie pytań nr 1 i nr 2 wniosku uznaję więc za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem oraz własnym stanowiskiem tj. kwestia braku podlegania opodatkowaniu planowanych darowizn działek o nr ew. 4, 15, 16 - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.