Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. Uzupełnił go Pan pismem z 23 czerwca 2025 r. (wpływ 23 czerwca 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, oraz czynnym podatnikiem VAT. Od maja 2022 r. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, wpisaną do CEIDG, m.in. w zakresie sprzedaży hurtowej żywności (PKD 46.38.Z).

Wnioskodawca planuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który od maja 2026 r. będzie wykorzystywany także do prowadzenia działalności gospodarczej. Budynek stanowi współwłasność Wnioskodawcy i jego małżonki. Między małżonkami istnieje ustrój rozdzielności majątkowej. Część kosztów budowy finansowana będzie kredytem hipotecznym, udzielonym Wnioskodawcy i jego małżonce w maju 2025 r. jako osobom prywatnym na realizację celu mieszkaniowego. Spłata kredytu rozpocznie się w lipcu 2025 r.

Budynek został zaprojektowany jako przeznaczony zarówno do celów mieszkaniowych (dla 5-6 osób), jak i do prowadzenia działalności gospodarczej przez właściciela. W projekcie budowlanym wydzielono pomieszczenia przeznaczone wyłącznie do celów działalności gospodarczej: dwa pomieszczenia usługowe (w projekcie oznaczone jako magazynowe), łazienkę oraz pomieszczenie socjalne. Łączna powierzchnia użytkowa tych pomieszczeń stanowi 25,5% całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Adres budynku zostanie wskazany jako miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w CEIDG.

1)Raty kredytu hipotecznego będą spłacane ze wspólnego rachunku bankowego Wnioskodawcy i jego małżonki.

2)Koszty budowy niezwiązane bezpośrednio z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność gospodarczą (np. ogrodzenie, instalacje wspólne) będą finansowane ze środków wspólnych Wnioskodawcy i małżonki i dokumentowane fakturami imiennymi.

3)Koszty budowy bezpośrednio związane z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność gospodarczą (np. malowanie ścian, kafelkowanie) będą finansowane ze środków Wnioskodawcy i dokumentowane fakturami wystawionymi na firmę Wnioskodawcy.

4)Koszty eksploatacyjne budynku, po jego wybudowaniu (media, Internet, ogrzewanie itp.) będą dokumentowane fakturami VAT imiennymi oraz opłacane ze wspólnego rachunku bankowego Wnioskodawcy i jego małżonki.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Towary i usługi nabywane w związku z budową i eksploatacją budynku mieszkalnego, w części wykorzystywanej przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, będą wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, (m.in. sprzedaż hurtowa suplementów diety, inne działania w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej). Wnioskodawca jest czynnym płatnikiem VAT i nie prowadzi działalności zwolnionej ani nieopodatkowanej.

Wymienione koszty eksploatacyjne mają charakter wspólny. Są one związane zarówno z częścią mieszkalną, jak i częścią wykorzystywaną do działalności gospodarczej.

Faktury dokumentujące te wydatki są wystawiane częściowo na Wnioskodawcę jako osobę fizyczną, a częściowo na małżonkę. Umowy są zawarte odpowiednio z każdym: Wnioskodawcą i jego małżonką.

Z uwagi na wspólne wykorzystanie, Wnioskodawca zamierza stosować proporcję odliczenia 25,5%, wynikającą z udziału powierzchni przeznaczonej wyłącznie do działalności gospodarczej w całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Faktury za koszty budowy oraz koszty eksploatacyjne będą wystawiane na Wnioskodawcę jako osobę fizyczną lub na jego żonę. W przyszłości, w miarę możliwości technicznych, Wnioskodawca planuje zawierać umowy dotyczące dostaw mediów związanych z działalnością gospodarczą (np. internet, energia elektryczna) na dane prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku wydatków, które dotyczą wyłącznie pomieszczeń wykorzystywanych w działalności gospodarczej (koszty wykończeniowe o charakterze remontowo-konserwacyjnym), faktury będą wystawiane na dane działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wykorzystuje metrażowy udział powierzchni wykorzystywanej na działalność gospodarczą w powierzchni całkowitej budynku - w przypadku Wnioskodawcy wynosi on 25,5%. Tę proporcję Wnioskodawca zastosuje do kosztów ogólnych.

W przypadku wydatków dotyczących wyłącznie działalności (np. wykończenie pomieszczenia biurowego), Wnioskodawca odlicza VAT w całości. Kryterium przyporządkowania poniesionych kosztów będzie stanowił przedmiot prac - odliczenie VAT w całości Wnioskodawca zastosuje tylko do kosztów, które w sposób jednoznaczny dotyczyły tylko pomieszczeń wykorzystywanych do działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie planuje wpisywać budynku do ewidencji środków trwałych prowadzonej dla działalności gospodarczej.

Wydatki związane z inwestycją Wnioskodawca dzieli na następujące kategorie:

a)Koszty budowy - wydatki poniesione przed uzyskaniem zgody na użytkowanie budynku:

Katalog zamknięty instalacji (kategoria: koszty budowy):

• instalacja elektryczna (okablowanie, rozdzielnice, gniazda),
• instalacja wodno-kanalizacyjna (rury, piony, podejścia),
• instalacja centralnego ogrzewania (grzejniki, rury, kotłownia, rozdzielacze, automatyka),
• instalacja wentylacji/mechaniczna (kanały, urządzenia nawiewno-wywiewne),
• przyłącza zewnętrzne (energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne),
• instalacja telekomunikacyjna (przewody, gniazda),
• system alarmowy i antywłamaniowy.

Koszty ogólne budowy - wydatki te zostaną poniesione przed momentem odbioru budynku:

• roboty ziemne i fundamentowe - wykopy, ławy fundamentowe, izolacje przeciwwilgociowe,
• konstrukcja i przegrody - ściany nośne i działowe, stropy, schody, dach z pokryciem i orynnowaniem,
• stolarka i obudowa budynku - okna, drzwi zewnętrzne, ocieplenie i tynk elewacyjny,
• wylewki i tynki wewnętrzne - wylewki cementowe, tynki wewnętrzne,
• roboty zewnętrzne i przyłącza - utwardzenie dojazdów, przyłącza mediów, podbudowy pod ogrodzenie i drogi,
• dokumentacja projektowa,
• instalacje określone w ww. Katalogu zamkniętym instalacji (kategoria: koszty budowy)
• ogrodzenie.

b)Koszty wykończeniowe o charakterze remontowo-konserwacyjnym - wydatki ponoszone po uzyskaniu zgody na użytkowanie budynku:

Katalog zamknięty kosztów bezpośrednio związanych z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność gospodarczą, wydatki te zostaną poniesione po momencie odbioru budynku:

• układanie posadzek (panele, wykładziny),
• montaż ścianek działowych,
• montaż stolarki drzwiowej wewnętrznej,
• malowanie i tynkowanie,
• układanie kafelek na podłogach i ścianach,
• montaż klimatyzacji/wentylacji mechanicznej,
• montaż osłon okiennych (rolety, żaluzje),
• wyposażenie sanitarne (umywalka, WC).

c)Koszty eksploatacyjne - obejmują wydatki ponoszone zarówno przed, jak i po oddaniu.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT, także przed ukończeniem budowy i rozpoczęciem użytkowania budynku, w zakresie w jakim:

a)wydatki są dokumentowane fakturami imiennymi i dotyczą ogólnych kosztów budowy i eksploatacji budynku - w proporcji 25,5%,

b)wydatki są dokumentowane fakturami wystawionymi na firmę Wnioskodawcy i dotyczą pomieszczeń wykorzystywanych wyłącznie do działalności gospodarczej - w 100%?

Pana stanowisko w sprawie (w zakresie pytania nr 2)

Odliczenie podatku VAT: Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy przysługuje prawo do:

• częściowego odliczenia VAT z faktur imiennych dokumentujących wydatki związane z budową lub eksploatacją budynku, w części odpowiadającej powierzchni wykorzystywanej do działalności (25,5%),
• pełnego odliczenia VAT z faktur wystawionych na firmę Wnioskodawcy, o ile dotyczą wydatków bezpośrednio związanych z pomieszczeniami wykorzystywanymi wyłącznie w działalności gospodarczej.

Prawo do odliczenia VAT będzie przysługiwać Wnioskodawcy już na etapie inwestycji, tj. przed rozpoczęciem użytkowania budynku, pod warunkiem, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT w przyszłości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Na zakres prawa do odliczenia w sposób bezpośredni wpływa pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady, status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możliwość wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

W niniejszej sprawie przywołać należy zatem art. 86 ust. 7b ustawy, zgodnie z którym:

Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 14a ustawy:

Przywołany wyżej przepis art. 86 ust. 7b ustawy wprowadza szczególny tryb odliczeń podatku naliczonego w przypadku nieruchomości, nakładając na podatnika obowiązek określenia wysokości udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystana do celów prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej i ma on prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków inwestycyjnych dotyczących tej nieruchomości, zgodnie z tym udziałem. Unormowanie to ma charakter doprecyzowujący ogólną zasadę w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT wyrażoną w cyt. art. 86 ust. 1 ustawy.

Regulacja ta dotyczy sposobu obliczania podatku naliczonego od nabycia bądź wytworzenia nieruchomości w sytuacji, w której dana nieruchomość ma być używana zarówno na cele działalności gospodarczej, jak i na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością oraz ma zastosowanie wówczas, gdy nieruchomość (której dotyczy podatek naliczony) nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Obejmuje ona sytuacje, w których nieruchomość ma przeznaczenie mieszane, to znaczy jest wykorzystywana zarówno na cele związane z tą działalnością, jak i na inne cele, czyli cele pozostające poza zakresem VAT. Przepis ten zobowiązuje zatem podatników do wyodrębnienia części podatku naliczonego związanego z czynnościami niepodlegającymi ustawie o podatku od towarów i usług (cele osobiste), który w świetle art. 86 ust. 1 ustawy nie podlega odliczeniu.

W świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy ponownie podkreślić, że z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony jedynie w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Aby zatem podatnik miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z wystawionych faktur, zakupy dokumentowane tymi fakturami muszą być związane (w sposób bezsporny) z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni (wydatek na nabycie towaru, który następnie zostanie przez podatnika sprzedany), bądź pośredni. Niezależnie od tego, czy dokonany zakup stanowi kompletny i zdatny do użytkowania towar czy środek trwały, czy też dokonywane są dopiero nakłady (inwestycja w toku) - podatnikowi, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku, jeśli zakup dokonywany jest w związku z obecnie prowadzoną lub planowaną działalnością opodatkowaną, generującą podatek należny.

O bezpośrednim związku dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży - towary handlowe lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług, będących przedmiotem dostawy; bezpośrednio więc wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o związku pośrednim można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa. Mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganymi przez podatnika przychodami. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez dany podmiot obrotów.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. Istotna jest intencja nabycia - jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynikało, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT - spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

W przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych do działalności gospodarczej oraz do celów prywatnych, w odniesieniu do których już w chwili zakupu wiadomo o „mieszanym” przeznaczeniu odliczenie podatku jest możliwe wyłącznie w takiej części, w jakiej nabycie to jest związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Jeśli natomiast w chwili zakupu podatnik nie może odpowiednio określić, w jakim zakresie towar lub usługa będzie wykorzystywana do celów działalności, a w jakim do celów prywatnych, możliwe jest pełne odliczenie podatku naliczonego, z uwzględnieniem art. 7 ust. 2 ustawy oraz art. 8 ust. 2 ustawy.

Z uwagi na różnorodność i bogactwo życia gospodarczego wybór sposobu, według którego dokonuje się wyliczenia proporcjonalnego przypisania, należy do podatnika. Wybrany sposób musi jednak gwarantować jak najbardziej zbliżone do rzeczywistego obliczenie podatku naliczonego związanego wyłącznie z działalnością gospodarczą.

W świetle powyższego, w przypadku ponoszenia przez podatnika wydatków na nabycie oraz wytworzenie nieruchomości, która została włączona do majątku jego przedsiębiorstwa oraz jest wykorzystywana zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i celów osobistych (prywatnych) a przypisanie tych wydatków w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym, podlegającym obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, oraz czynnym podatnikiem VAT. Od maja 2022 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, wpisaną do CEIDG, m.in. w zakresie sprzedaży hurtowej żywności.

Planuje Pan budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który od maja 2026 r. będzie wykorzystywany także do prowadzenia działalności gospodarczej. Budynek stanowi współwłasność Pana i Pana małżonki. Między małżonkami istnieje ustrój rozdzielności majątkowej. Część kosztów budowy finansowana będzie kredytem hipotecznym, udzielonym Panu i Pana małżonce w maju 2025 r. jako osobom prywatnym na realizację celu mieszkaniowego.

Budynek został zaprojektowany jako przeznaczony zarówno do celów mieszkaniowych, jak i do prowadzenia działalności gospodarczej przez właściciela. W projekcie budowlanym wydzielono pomieszczenia przeznaczone wyłącznie do celów działalności gospodarczej: dwa pomieszczenia usługowe (w projekcie oznaczone jako magazynowe), łazienkę oraz pomieszczenie socjalne. Łączna powierzchnia użytkowa tych pomieszczeń stanowi 25,5% całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Adres budynku zostanie wskazany jako miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w CEIDG.

Wskazał Pan, że koszty budowy niezwiązane bezpośrednio z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność gospodarczą (np. ogrodzenie, instalacje wspólne) będą finansowane ze środków wspólnych Pana i Pana małżonki i dokumentowane fakturami imiennymi. Koszty budowy bezpośrednio związane z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność gospodarczą (np. malowanie ścian, kafelkowanie) będą finansowane z Pana środków i dokumentowane fakturami wystawionymi na Pana firmę. Koszty eksploatacyjne budynku, po jego wybudowaniu (media, Internet, ogrzewanie itp.) będą dokumentowane fakturami VAT imiennymi oraz opłacane ze wspólnego rachunku bankowego Pana i Pana małżonki.

Towary i usługi nabywane w związku z budową i eksploatacją budynku mieszkalnego, w części wykorzystywanej przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej, będą wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, (m.in. sprzedaż hurtowa suplementów diety, inne działania w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej). Nie prowadzi Pan działalności zwolnionej od podatku ani nieopodatkowanej VAT.

Wymienione koszty eksploatacyjne mają charakter wspólny. Są one związane zarówno z częścią mieszkalną, jak i częścią wykorzystywaną do działalności gospodarczej. Faktury dokumentujące te wydatki są wystawiane częściowo na Pana jako osobę fizyczną, a częściowo na małżonkę. Umowy są zawarte odpowiednio z Panem i Pana małżonką.

Faktury za koszty budowy oraz koszty eksploatacyjne będą wystawiane na Pana jako osobę fizyczną lub na Pana żonę. W przyszłości, w miarę możliwości technicznych, planuje Pan zawierać umowy dotyczące dostaw mediów związanych z działalnością gospodarczą (np. internet, energia elektryczna) na dane prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku wydatków, które dotyczą wyłącznie pomieszczeń wykorzystywanych w działalności gospodarczej (koszty wykończeniowe o charakterze remontowo-konserwacyjnym), faktury będą wystawiane na dane Pana działalności gospodarczej.

Wykorzystuje Pan metrażowy udział powierzchni wykorzystywanej na działalność gospodarczą w powierzchni całkowitej budynku - w Pana przypadku wynosi on 25,5%. Tę proporcję zastosuje Pan do kosztów ogólnych.

W przypadku wydatków dotyczących wyłącznie działalności (np. wykończenie pomieszczenia biurowego), odlicza Pan VAT w całości. Kryterium przyporządkowania poniesionych kosztów będzie stanowił przedmiot prac - odliczenie VAT w całości zastosuje Pan tylko do kosztów, które w sposób jednoznaczny dotyczyły tylko pomieszczeń wykorzystywanych do działalności gospodarczej.

Nie planuje Pan wpisywać budynku do ewidencji środków trwałych prowadzonej dla działalności gospodarczej.

Wydatki związane z inwestycją dzieli Pan na następujące kategorie:

a)Koszty budowy - wydatki poniesione przed uzyskaniem zgody na użytkowanie budynku:

Katalog zamknięty instalacji (kategoria: koszty budowy):

• instalacja elektryczna (okablowanie, rozdzielnice, gniazda),
• instalacja wodno-kanalizacyjna (rury, piony, podejścia),
• instalacja centralnego ogrzewania (grzejniki, rury, kotłownia, rozdzielacze, automatyka),
• instalacja wentylacji/mechaniczna (kanały, urządzenia nawiewno-wywiewne),
• przyłącza zewnętrzne (energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne),
• instalacja telekomunikacyjna (przewody, gniazda),
• system alarmowy i antywłamaniowy.

Koszty ogólne budowy - wydatki te zostaną poniesione przed momentem odbioru budynku:

• roboty ziemne i fundamentowe - wykopy, ławy fundamentowe, izolacje przeciwwilgociowe,
• konstrukcja i przegrody - ściany nośne i działowe, stropy, schody, dach z pokryciem i orynnowaniem,
• stolarka i obudowa budynku - okna, drzwi zewnętrzne, ocieplenie i tynk elewacyjny,
• wylewki i tynki wewnętrzne - wylewki cementowe, tynki wewnętrzne,
• roboty zewnętrzne i przyłącza - utwardzenie dojazdów, przyłącza mediów, podbudowy pod ogrodzenie i drogi,
• dokumentacja projektowa,
• instalacje określone w ww. Katalogu zamkniętym instalacji (kategoria: koszty budowy)
• ogrodzenie.

b)Koszty wykończeniowe o charakterze remontowo-konserwacyjnym - wydatki ponoszone po uzyskaniu zgody na użytkowanie budynku:

Katalog zamknięty kosztów bezpośrednio związanych z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność gospodarczą, wydatki te zostaną poniesione po momencie odbioru budynku:

• układanie posadzek (panele, wykładziny),
• montaż ścianek działowych,
• montaż stolarki drzwiowej wewnętrznej,
• malowanie i tynkowanie,
• układanie kafelek na podłogach i ścianach,
• montaż klimatyzacji/wentylacji mechanicznej,
• montaż osłon okiennych (rolety, żaluzje),
• wyposażenie sanitarne (umywalka, WC).

c) Koszty eksploatacyjne - obejmują wydatki ponoszone zarówno przed, jak i po oddaniu.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii prawa do odliczenia podatku VAT, także przed ukończeniem budowy i rozpoczęciem użytkowania budynku w zakresie w jakim:

• wydatki są dokumentowane fakturami imiennymi i dotyczą ogólnych kosztów budowy i eksploatacji budynku - w proporcji 25,5%,
• wydatki są dokumentowane fakturami wystawionymi na Pana firmę i dotyczą pomieszczeń wykorzystywanych wyłącznie do działalności gospodarczej - w 100%.

W odniesieniu do Pana wątpliwości należy wskazać, że aby podatnik mógł dokonać chociażby częściowego odliczenia podatku VAT powinien posiadać fakturę zakupu, z której jasno będzie wynikało, że to właśnie on jest nabywcą towaru lub usługi. W przypadku, gdy podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą na fakturze powinno znaleźć się jego imię i nazwisko, adres oraz numer NIP. Ponadto, dokument powinien zawierać wszystkie niezbędne dane wymagane ustawą.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z ww. uregulowania wynika, że podatnik dokonujący sprzedaży na rzecz innego podatnika lub też otrzymujący od innego podatnika zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży - ma obowiązek wystawienia faktury dokumentującej tę sprzedaż.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Zatem, co do zasady, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza więc zaistniałe zdarzenia gospodarcze.

Zgodnie z treścią art. 178 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Zatem, na gruncie podatku od towarów i usług istotne jest posiadanie faktur dokumentujących nabycie towarów i usług. Faktury te są bowiem dokumentami źródłowymi potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze, na podstawie których podatnik podatku VAT odlicza podatek naliczony.

Jednocześnie trzeba mieć na względzie, że obowiązujące przepisy prawa nie dopuszczają możliwości zastąpienia faktury innym dokumentem. Krajowe przepisy ustawy o VAT nie wskazują bowiem na inny dokument, który mógłby pełnić rolę faktury.

Trzeba również mieć na uwadze, że faktura dokumentująca dokonanie dostawy towarów/ świadczenia usług pełni funkcję kontrolną (umożliwia bowiem administracji podatkowej realizację czynności kontrolnych i weryfikację poprawności zadeklarowanej przez podatnika sprzedaży), ale z perspektywy podatnika najistotniejszą funkcją faktury jest zapewnienie neutralności opodatkowania poprzez umożliwienie odliczenia podatku naliczonego na poprzednim etapie obrotu od podatku należnego. Faktura jest niejako „nośnikiem” podatku naliczonego, w związku z czym zasadniczo realizacja prawa do odliczenia podatku naliczonego nie może obyć się bez faktury. Wynika to wprost z treści cyt. wyżej art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy.

W konsekwencji podatnik może dokonać odliczenia podatku naliczonego w oparciu o posiadane faktury. Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związane jest z otrzymaniem przez podatnika faktury, w której określana jest kwota podatku naliczonego. Podatnik jest zobowiązany posiadać fakturę jako warunek niezbędny do realizacji przysługującego prawa do odliczenia podatku naliczonego. O ile bowiem prawo to powstaje w związku z dokonaniem określonych czynności wywołujących skutek w zakresie podatku od towarów i usług, to realizacja tego prawa następuje tylko w wyniku dysponowania przez podatnika fakturą potwierdzającą zakup przez niego towarów lub usług.

Zatem podstawę do dokonania odliczenia podatku naliczonego może stanowić wyłącznie faktura odzwierciedlająca faktyczne zdarzenie gospodarcze w aspekcie podmiotowym, przedmiotowym oraz ilościowym. Tym samym, faktura musi potwierdzać, że w rzeczywistości doszło do dostawy towarów lub świadczenia usług pomiędzy konkretnymi podmiotami, w zakresie ściśle określonego towaru lub usługi oraz w zakresie ilości danego towaru lub usługi. Niezgodność któregokolwiek z tych aspektów eliminuje możliwość odliczenia podatku naliczonego, zawartego w fakturze, która nie odzwierciedla rzeczywistego zdarzenia gospodarczego.

Jak już zostało wcześniej wskazane, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy jest uwarunkowane tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W przypadku prawa do odliczenia podatku naliczonego obowiązkiem podatnika w pierwszej kolejności jest przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Podatnik ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, to na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności niepodlegających temu podatkowi oraz zwolnionych od podatku. Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony, są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (lub usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że w przypadku wydatków ponoszonych na wybudowanie budynku, których nie da się jednoznacznie przypisać do konkretnych części nieruchomości (tj. części wykorzystywanej do działalności gospodarczej, bądź części niewykorzystywanej do działalności gospodarczej - mieszkaniowej), będzie Pan uprawniony do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie budynku, których nie da się jednoznacznie przypisać do konkretnych części budynku, zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 7b ustawy. Będzie Pan zatem uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wykazanego w fakturach dokumentujących nabycie towarów i usług zakupionych w związku z jego budową, przy czym podatek naliczony do odliczenia należy obliczyć według udziału procentowego, w jakim budynek będzie wykorzystywany do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem ma Pan prawo odliczyć podatek naliczony przy budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, lecz wyłącznie w stopniu, w jakim wybudowany budynek będzie służył czynnościom opodatkowanym.

Należy podkreślić, że prawo do odliczenia podatku VAT dotyczyć będzie wyłącznie opisanego budynku mieszkalnego w części, w jakiej będzie miał związek z czynnościami opodatkowanymi. W omawianym przypadku chodzi o wykorzystanie powierzchni wybudowanego budynku jednorodzinnego do wykonywania działalności gospodarczej. Jednocześnie budynek mieszkalny służyć będzie również celom mieszkalnym. Z uwagi na to, że wybudowany budynek stanowić będzie dla Pana budynek mieszkalny wykorzystywany na cele mieszkalne (prywatne) i jego charakteru nie zmienia przeznaczenie na cele związane z działalnością gospodarczą, w ramach której będzie Pan wykonywał czynności opodatkowane - prawo do odliczenia nie będzie obejmowało podatku naliczonego dotyczącego wydatków poniesionych w związku z budową pomieszczeń wykorzystywanych do celów prywatnych.

Zaznaczenia wymaga, że prawidłowe określenie udziału procentowego, o którym mowa w art. 86 ust. 7b ustawy, a w konsekwencji części podatku naliczonego związanej ze sprzedażą opodatkowaną, należy do podatnika. Natomiast ocena prawidłowości przyjętych rozwiązań może nastąpić jedynie w drodze przeprowadzonego postępowania podatkowego bądź kontroli podatkowej lub celno-skarbowej.

Zauważyć trzeba także, że istnieje grupa zakupów, które nie mogą być uznane za związane z działalnością gospodarczą, gdyż ponoszą je osoby fizyczne niezależnie od tego, czy prowadzą działalność gospodarczą, czy też takiej działalności nie prowadzą. Są to typowe zakupy osobiste, konsumpcyjne np. dotyczące zapewnienia sobie, na własne potrzeby, odpowiednich warunków mieszkaniowych. Zakupy o charakterze osobistym w szczególności mogą dotyczyć funkcjonowania, eksploatacji i utrzymania mieszkania bądź wydzielonych w nim pomieszczeń na cele prywatne. Prywatnego charakteru tego rodzaju zakupów przeznaczonych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych nie zmienia również korzystanie z budynku i jego części wykorzystywanych również do działalności gospodarczej.

Jedynie w przypadku, gdy wybudowany przez Pana budynek jednorodzinny jako całość lub wyodrębnione w tym domu pomieszczenia (części) będą służyły tylko i wyłącznie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, implikującej obrót opodatkowany i jednocześnie nie będą służyły celom osobistym, nie będzie przeszkód do odliczenia części podatku naliczonego od zakupów związanych z budową.

Rozpatrując prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, należy mieć na uwadze, że system odliczenia ma na celu całkowite uwolnienie przedsiębiorcy od ciężaru VAT zapłaconego lub podlegającego zapłacie w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Natomiast nie daje uprawnienia do odliczenia w przypadku czynności będących poza zakresem działalności gospodarczej. Oznacza to, że podatnik nie może domagać się prawa do odliczenia podatku naliczonego, nie płacąc podatku należnego.

Z uwagi na brzmienie art. 86 ust. 1 oraz art. 86 ust. 7b ustawy należy zauważyć, że Pana obowiązkiem jest określenie udziału procentowego w jakim przedmiotowy budynek wykorzystywany będzie do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że będzie Panu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych na Pana jako osobę fizyczną potwierdzających nabycie tych towarów i usług związanych z wybudowaniem części budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. pomieszczeń przeznaczonych wyłącznie do celów działalności gospodarczej (dwa pomieszczenia usługowe, łazienka i pomieszczenie socjalne), które - jak Pan wskazał - będą wykorzystywane wyłącznie do działalności gospodarczej, do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 7b ustawy. Przy czym prawo to będzie przysługiwało, o ile nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że będzie Panu przysługiwać również prawo do odliczenia części podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki eksploatacyjne. Prawo to będzie Panu przysługiwać, ponieważ jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, wydatki będą dotyczyć pomieszczeń przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, a Pan będzie w posiadaniu faktur wystawionych na Pana jako osobę fizyczną potwierdzających nabycie tych świadczeń. Zatem będzie Panu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup ww. świadczeń (media, internet, ogrzewanie) wyłącznie w tej części, w jakiej świadczenia te będą wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto prawo to będzie przysługiwać pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy. Natomiast w tej części w jakiej będzie Pan wykorzystywać ww. świadczenia do celów prywatnych - prawo do odliczenia podatku naliczonego nie będzie przysługiwać.

Natomiast w zakresie wydatków dokumentowanych fakturami wystawionymi na Pana firmę, dotyczących pomieszczeń budynku wykorzystywanych wyłącznie do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, będzie Panu przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Ponadto, prawo to będzie przysługiwało również przed ukończeniem budowy i rozpoczęciem użytkowania budynku, ponieważ Pana zamiarem już na etapie inwestycji jest wykorzystywanie zakupionych towarów i usług w części bądź w całości do pomieszczeń budynku, które będą przeznaczone na prowadzenie przez Pana działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. W sytuacji bowiem, gdy podatnik dokonuje nabycia towarów i usług, które zmierzają do przyszłego wykorzystania ich do czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej bez względu na to jakie faktycznie będą efekty tej działalności, należy uznać w momencie ich nabycia za związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych (w analizowanej sytuacji - związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą).

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Końcowo należy podkreślić, że to Wnioskodawca zobowiązany jest do wyodrębnienia takiej części podatku naliczonego, którą można przypisać realizowanym w ramach działalności gospodarczej czynnościom opodatkowanym. W związku z tym, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału podatku naliczonego można przyjąć różne kryteria. Warto nadmienić, że zastosowane przez Wnioskodawcę metody czy też sposoby, na podstawie których dokona on wydzielenia odpowiedniej kwoty podatku naliczonego, muszą odpowiadać wartościom faktycznym i rzeczywistym. Ciężar rzetelnego rozdziału wydatków dotyczących wykorzystania nabytych towarów i usług dla potrzeb działalności gospodarczej i części wykorzystanej do celów prywatnych (mieszkalnych) spoczywa zawsze na podatniku.

Ocena prawidłowości Pana postępowania w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, opiera się jedynie na przedstawionym we wniosku opisie, a nie na zebranym w sprawie materiale dowodowym. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ma kompetencji do wskazania odpowiedniego klucza alokacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.