Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii:

-Uznania, że transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, tj. będzie opodatkowana VAT;

-prawa do odliczenia VAT z faktury dokumentującej wykup Nieruchomości od Finansującego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest działalność (...).

W dniu (...) 2017 r. Spółka zawarła z jedną z polskich spółek kapitałowych zajmujących się (...), zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny (dalej: Finansujący) umowę leasingu nieruchomości, składającej się z nieruchomości gruntowej zabudowanej (...), położonej w (...), w wykonaniu której Finansujący nabył od Spółki ww. nieruchomość, a następnie przekazał ją Spółce do korzystania i pobierania pożytków (dalej: Umowa leasingu).

W wykonaniu Umowy leasingu Spółka zbyła na rzecz Finansującego:

·działkę gruntu położoną w (...), o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: Grunt);

·budynek (...) zlokalizowany na Gruncie (dalej: Budynek);

·zlokalizowane na Gruncie budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm., dalej: Prawo budowlane), (dalej: Budowle), tj.:

-chodniki i parking (powierzchnie utwardzone),

-sieci przesyłowe.

Budynek, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Finansującego jest leasing finansowy. Spółka i Finansujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.).

Sprzedaż Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Finansującego była opodatkowana przy zastosowaniu 23% stawki VAT.

Finansujący, po nabyciu Nieruchomości, oddał ją Spółce w całości do korzystania i pobierania pożytków - zgodnie z Umową leasingu. Umowa leasingu przewidywała, że odpisów amortyzacyjnych od wartości Budynku będzie dokonywał Finansujący. W zakresie Gruntu rozliczenie umowy stanowiło tzw. leasing finansowy, w ramach którego podatek VAT od całej wartości Gruntu został naliczony jednorazowo - w ramach pierwszej raty leasingowej. Natomiast w zakresie wartości Budynku/Budowli umowa stanowiła tzw. leasing operacyjny, wobec czego podatek VAT był proporcjonalnie doliczany do każdej z rat leasingowych.

Jednocześnie, zgodnie z postanowieniami Umowy leasingu, po zakończeniu okresu leasingu Spółka ma prawo odkupu od Finansującego Nieruchomości.

W związku z powyższym, Spółka zamierza dokonać wykupu Nieruchomości od Finansującego, na ustalonych warunkach finansowych.

Przedmiotem wykupu będzie sama Nieruchomość, tj. wraz z Nieruchomością nie zostaną przeniesione na Spółkę żadne dodatkowe składniki materialne lub niematerialne, takie jak umowy najmu, umowy zarządzania Nieruchomością, czy też rachunki bankowe. Wykup Nieruchomości od Finansującego będzie zatem stanowił dostawę towarów zgodnie ustawą o VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: KC) ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Budynek i Budowle zostały oddane do użytkowania (...) lata przed datą planowanego wykupu Nieruchomości od Finansującego oraz na Budynek i Budowle w ciągu (...) lat przed planowanym wykupem nie były (i nie będą) ponoszone wydatki modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku, czy też danej Budowli.

Budynek oraz Budowle nigdy nie były i do momentu planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego nie będą wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT.

Spółka i Finansujący będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Spółka i Finansujący przed dniem planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla kupującego (Spółki) lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło Budynku i wszystkich budowli objętych transakcją wykupu Nieruchomości od Finansującego.

Transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez sprzedającego (Finansującego) i przekazaną kupującemu (Spółce).

Spółka nabędzie Nieruchomość na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, tj. działalności (...) (działalność ta nie podlega zwolnieniu z VAT). Niemniej jednak, zgodnie z zamiarem Spółki, Nieruchomość po dokonaniu jej wykupu od Finansującego zostanie przez Spółkę ponownie sprzedana - podmiotowi trzeciemu (dalej: Inwestor). Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Inwestora będzie opodatkowana VAT (strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT) i na moment tej sprzedaży zarówno Spółka jak i inwestor będą podmiotami zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni.

Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Inwestora nie jest przedmiotem niniejszego wniosku, ale będzie przedmiotem odrębnego wniosku wspólnego, który Spółka złoży wraz z Inwestorem.

Po nabyciu Nieruchomości Inwestor będzie ją wynajmował Spółce, a Spółka będzie z wykorzystaniem Nieruchomości w dalszym ciągu prowadziła działalność gospodarczą (usługi (...)) na podstawie osobnej umowy najmu.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, tj. będzie opodatkowana VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2.Czy po dokonaniu planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT z tytułu tej transakcji? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Ad pytanie 1

W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, tj. będzie opodatkowana VAT.

Ad pytanie 2 (oznaczone we wniosku nr 3)

W ocenie Wnioskodawcy po dokonaniu planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT z tytułu tej transakcji.

Uwagi ogólne do pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

Zwolnienie z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ad pytanie 1

Transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego przez Spółkę będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy wykup Nieruchomości od Finansującego przez Spółkę w ramach planowanej transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Finansującego na cele działalności zwolnionej. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego przez Spółkę nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT.

Grunt, wskazany w opisie zdarzenia przyszłego jest zabudowany Budynkiem oraz Budowlami. W konsekwencji dostawa Nieruchomości w ramach transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego przez Spółkę nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek i Budowle zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed datą planowanego wykupu Nieruchomości od Finansującego oraz na Budynek i Budowle w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowanym wykupem nie były (i nie będą) ponoszone wydatki modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku, czy też danej Budowli.

Tym samym do tzw. pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli doszło ponad 2 lata przed planowaną datą transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego.

Z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji:

(i)pierwsze zasiedlenie Budynku i Budowli miało miejsce ponad 2 lata przed planowaną datą transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego oraz

(ii) po dokonaniu pierwszego zasiedlenia wymienionego w (i), nie zostały (i nie zostaną) poniesione nakłady kwalifikowane jako ulepszenie, których łączna wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku lub Budowli (co wiązałoby się z tzw. ponownym pierwszym zasiedleniem)

- w ocenie Wnioskodawcy dostawa Budynku i Budowli powinna podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT wynikającej z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Warunkiem skorzystania z opcji opodatkowania VAT będzie: (i) złożenie przez Spółkę i Finansującego, przed dniem planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego, właściwemu dla kupującego (Spółki) naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną transakcją, zgodnego oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości oraz (ii) posiadanie statusu czynnego zarejestrowanego podatnika VAT przez Spółkę i Finansującego. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Spółka i Finansujący złożą takie oświadczenie i będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, a zatem oba z powyższych warunków zostaną spełnione.

W ocenie Wnioskodawcy do planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego przez Spółkę nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak stanowi bowiem ww. przepis, przedmiotowe zwolnienie odnosi się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast w ocenie Wnioskodawcy, w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z przywołanego wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy VAT wynika, że dostawa gruntu dokonywana wraz z dostawą budynku (budowli lub ich części) dzieli los prawnopodatkowy tych obiektów, a wartość gruntu wchodzi do podstawy opodatkowania obiektów.

Zatem, powyższe ustalenia dot. opodatkowania transakcji w całości odnosić się będą równocześnie do dostawy Gruntu, na którym znajduje się Budynek i Budowle. W przypadku bowiem skorzystania przez Finansującego oraz Spółkę z opcji opodatkowania VAT Budynków/Budowli znajdujących się na Gruncie wchodzącym w skład Nieruchomości, dostawa tego Gruntu również powinna w tym zakresie zostać opodatkowana VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż na rzecz Spółki Gruntu zabudowanego Budowlami i Budynkiem (sprzedaż Nieruchomości) będzie opodatkowana podatkiem VAT (z zastosowaniem właściwej stawki VAT), tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ad pytanie 2 (oznaczone we wniosku nr 3)

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że wykup Nieruchomości od Finansującego przez Spółkę będzie podlegał opodatkowaniu VAT według właściwej stawki i nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT, to w ocenie Wnioskodawcy w przypadku naliczenia przez Finansującego VAT na sprzedaży Nieruchomości, Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.

W myśl bowiem zaprezentowanych regulacji należy stwierdzić, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje:

1)podatnikowi VAT, tj. podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą,

2)jeśli nabywane towary/usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

Skoro zatem:

-       nabyta w ramach wykupu od Finansującego przez Spółkę Nieruchomość będzie wykorzystywana w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Spółkę (jak wskazano w zdarzeniu przyszłym),

-       Spółka na moment transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy VAT i będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

-      Finansujący na moment transakcji wykupu Nieruchomości przez Spółkę będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny

-zdaniem Wnioskodawcy, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego przez Spółkę będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki i nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT, Spółce będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie prawidłowo wystawionej przez Finansującego faktury.

Oczywiście wskazane prawo do odliczenia będzie przysługiwało – jak już zostało zasygnalizowane powyżej – jeśli Finansujący prawidłowo wystawi fakturę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Nie ulega wątpliwości, że w okolicznościach niniejszej sprawy, Państwo – będący Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością – dokonując zbycia opisanej nieruchomości – działają w charakterze podatnika, a czynność ta dokonywana będzie przez Państwa w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu wskazać należy, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast w przypadku gdy nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy nieruchomości, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W świetle art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu (...) 2017 r. zawarli Państwo umowę leasingu nieruchomości, składającej się z nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (...), w wykonaniu której Finansujący nabył od Państwa ww. nieruchomość, a następnie przekazał ją Państwu do korzystania i pobierania pożytków (dalej: Umowa leasingu). W wykonaniu Umowy leasingu zbyli Państwo na rzecz Finansującego:

-  działkę gruntu położoną w (...), o numerze ewidencyjnym (...) (dalej: Grunt);

-  budynek (...) zlokalizowany na Gruncie (dalej: Budynek);

-  zlokalizowane na Gruncie budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, (dalej: Budowle), tj.:

-chodniki i parking (powierzchnie utwardzone),

-sieci przesyłowe.

Budynek, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Jednocześnie, zgodnie z postanowieniami Umowy leasingu, po zakończeniu okresu leasingu mają Państwo prawo odkupu od Finansującego Nieruchomości. W związku z powyższym, zamierzają Państwo dokonać wykupu Nieruchomości od Finansującego, na ustalonych warunkach finansowych. Przedmiotem wykupu będzie sama Nieruchomość, tj. wraz z Nieruchomością nie zostaną przeniesione na Spółkę żadne dodatkowe składniki materialne lub niematerialne, takie jak umowy najmu, umowy zarządzania Nieruchomością, czy też rachunki bankowe. Wykup Nieruchomości od Finansującego będzie zatem stanowił dostawę towarów zgodnie ustawą o VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, tj. będzie opodatkowana VAT.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanych transakcji zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. Budynku oraz Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia.

Wskazali Państwo, że Budynek i Budowle zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed datą planowanego wykupu Nieruchomości od Finansującego oraz na Budynek i Budowle w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowanym wykupem nie były (i nie będą) ponoszone wydatki modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku, czy też danej Budowli.

W konsekwencji, spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem sprzedaż Budynku oraz Budowli znajdujących się na działce nr a, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. Budynek i Budowle, tj. działki nr a, również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z zastosowaniem do dostawy ww. Budynku i Budowli posadowionych na działce nr a zwolnienia od podatku od towarów i usług wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości zastosowania dla tej dostawy zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym, należy zwrócić uwagę, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Państwo i Finansujący będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Państwo i Finansujący przed dniem planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla kupującego (Spółki) lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło Budynku i wszystkich budowli objętych transakcją wykupu Nieruchomości od Finansującego.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo oraz Finansujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji dostawa gruntu (działki nr a), na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii prawa do odliczenia VAT z faktury dokumentującej wykup Nieruchomości od Finansującego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca umożliwił podatnikowi odliczenie podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z opisu sprawy, są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabędą Państwo Nieruchomość na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, tj. działalności (...) (działalność ta nie podlega zwolnieniu z VAT). Niemniej jednak, zgodnie z Państwa zamiarem, Nieruchomość po dokonaniu jej wykupu od Finansującego zostanie przez Państwa ponownie sprzedana - podmiotowi trzeciemu (dalej: Inwestor). Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Inwestora będzie opodatkowana VAT (strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT) i na moment tej sprzedaży zarówno Państwo jak i Inwestor będą podmiotami zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni.

Ponadto – jak rozstrzygnięto wyżej, jeśli Strony opisanej transakcji (Państwo oraz Finansujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Należy zatem stwierdzić, że po dokonaniu planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tej transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo to będzie Państwu przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy i własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestię opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykupu Nieruchomości dla Państwa, nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych dla innych Stron transakcji – Finansującego.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.