Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

  - nieuznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów o VAT i w konsekwencji opodatkowaniu podatkiem VAT Transakcji (pytanie nr 1);

  - uznania dostawy Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z rezygnacją ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT dostawy Budynków oraz Budowli (pytanie nr 2);

  - prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (pytanie nr 3);

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 4 czerwca 2025 r. (wpływ 4 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

  L.;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

  B.;

Opis zdarzenia przyszłego

B. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest spółką, której działalność koncentruje się wokół produkcji pokrowców bagażowych i siatek zabezpieczających. Sprzedający prowadzi działalność na terenie (…) Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Zakład produkcyjny znajduje się na nieruchomości położonej w (…), będącej przedmiotem przyszłej transakcji.

L. (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest spółką prawa francuskiego, która po transakcji będzie prowadzić działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (Sprzedający oraz Kupujący określani są łącznie w dalszej części Wniosku jako „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”).

1.1. Przedmiot i zakres Transakcji

Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”):

  - prawo własności następujących działek gruntu:

  - działka o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni (...) ha, położona (…) (dalej: „Działka 1”), objęta księgą wieczystą o nr (…)

  - działka o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni (...) ha, położona (…) (dalej: „Działka 2”), objęta księgą wieczystą o nr (…);

  - o działka o numerze ewidencyjnym 3 o powierzchni (...) ha, położona (…) (dalej:  „Działka 3”), objęta księgą wieczystą o nr (…);

  - o działka o numerze ewidencyjnym 4 o powierzchni (...) ha, położona (…) (dalej:  „Działka 4”), objęta księgą wieczystą o nr (…);

  - działka o numerze ewidencyjnym 5 o powierzchni (...) ha, położona (…) (dalej: „Działka 5”), objęta księgą wieczystą o nr (…);

  - o działka o numerze ewidencyjnym 6 o powierzchni (...) ha, położona (…) (dalej:  „Działka 6”), objęta księgą wieczystą o nr (…);

  - działka o numerze ewidencyjnym 7 o powierzchni (...) ha, położona (…) (dalej:  „Działka 7”), objęta księgą wieczystą o nr (…);

  - o działka o numerze ewidencyjnym 8 o powierzchni (...) ha, położona (…) (dalej:  „Działka 8”), objęta księgą wieczystą o nr (…);

(dalej łącznie: „Grunt” lub „Działki”);

  - następujące budynki i budowle, która znajdują się na Gruncie:

  - budynek przemysłowy znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) (dalej: „Budynek 1”);

  - budynek biurowy znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) (dalej: „Budynek 2”);

  - budynek biurowy 2 znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) (dalej: „Budynek 3”);

  - budynek przemysłowy 2 znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) (dalej: „Budynek 4”);

  - zbiornik na ciecz (silos przeciwpożarowy) znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) stanowiący budowlę zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725 t.j. z dnia 14 maja 2024 r.);

  - wiata 1 znajdująca się na Działce 1 przy ulicy (…) stanowiąca budowlę zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725 t.j. z dnia 14 maja 2024 r.);

  - wiata 2 znajdująca się na Działce 1 przy ulicy (…) stanowiąca budowlę zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725 t.j. z dnia 14 maja 2024 r.);

  - portiernia znajdująca się na Działkach 4,8 przy ulicy (…) o powierzchni równej 26,80 m² (dalej: „Budynek 5”);

(dalej Budynki 1-5 łącznie nazywane: „Budynki”);

  - naniesienia stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725 t.j. z dnia 14 maja 2024 r.), na które składają się: drogi i place, ogrodzenia i parkany, parking zakładowy (dalej wraz z wcześniej wskazanymi wiatą 1, wiatą 2 oraz zbiornikiem na ciecz (silos przeciwpożarowy) nazywane: „Budowle”). Budowle posadowione są na Działkach 1-8, tak, że na każdej z Działek znajduje się co najmniej jedna z Budowli.

Grunt, Budynki i Budowle określone dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061, t.j. z dnia 17 lipca 2024 r.) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W efekcie takie instalacje i przyłącza nie będą przedmiotem Transakcji.

Ponadto, na terenie Nieruchomości znajduje się instalacja fotowoltaiczna, która stanowi własność Sprzedającego. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa własności tejże instalacji fotowoltaicznej, tj. nie będzie ona przedmiotem Transakcji.

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

   - dostępne prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

   - własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone;

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

   - uprawnienia z gwarancji budowlanych bez zabezpieczeń takich jak gwarancje bankowe czy retencje,

   - dostępną dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym dostępne kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

   - dostępną dokumentację powykonawczą Budynków, w tym dokumenty dotyczące zabezpieczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,

   - podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentację utrzymaniową (m.in. protokoły przeglądów),

   - dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych,

   - materiały udostępnione Kupującemu w ramach prowadzonego przez niego due dilligence, przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia przez niego działalności gospodarczej. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

   - maszyny i linie produkcyjne będące niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej Sprzedającego;

   - pracownicy;

   - należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego;

   - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

   - know-how Sprzedającego;

   - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

   - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

- należności handlowe (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

- firma stanowiąca własność Sprzedającego;

- wskazana powyżej instalacja fotowoltaiczna.

Umowy o świadczenie usług dotyczących Nieruchomości, w tym umowy na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający nie będą Przedmiotem Transakcji. Ponieważ po Transakcji Sprzedający zamierza najmować Nieruchomość od Kupującego, intencją Sprzedającego jest kontynuacja umów na dostawę mediów. Jednakże ze względu na zmianę tytułu prawnego do Nieruchomości, tj. w wyniku Transakcji Sprzedający nie będzie właścicielem Nieruchomości a najemcą, możliwa jest sytuacja, w które umowy będą musiały zostać przez Sprzedającego aneksowane lub zawierane na nowo.

Sprzedający zatrudnia ok. 500 pracowników, którzy pozostaną zatrudnieniu przez Sprzedającego. W wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U. 2025 poz. 277 t.j. z dnia 6 marca 2025, dalej: „Kodeks pracy”) ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Wnioskodawcy planują zawarcie przedwstępnej ramowej umowy sprzedaży Nieruchomości a następnie:

        i. warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości w zakresie nieruchomości, co do których przysługuje prawo pierwokupu zarządzającemu (…) Specjalną Strefą Ekonomiczną tj. (…);

       ii. przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości w zakresie nieruchomości, co do których nie przysługuje prawo pierwokupu zarządzającemu (…) Specjalną Strefą Ekonomiczną tj. (…);

      iii. umowy przenoszącej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości w zakresie nieruchomości, co do których przysługuje prawo pierwokupu zarządzającemu (…) Specjalną Strefą Ekonomiczną tj. (…);

      iv. przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości w zakresie nieruchomości, co do których nie przysługuje prawo pierwokupu zarządzającemu (…) Specjalną Strefą Ekonomiczną tj. (…);

(dalej łącznie: „Umowa Sprzedaży”) - na podstawie których dojdzie do przeniesienia Przedmiotu Transakcji. Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”).

1.2. Historia i status Nieruchomości

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę (w tym jej poprzedników prawnych) w następujący sposób:

   - Działka 1 została nabyta w grudniu 1997 r. od Gminy (…) jako grunt niezabudowany, transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT - nabycie nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

   - Działki 2-3 zostały nabyte przez Sprzedającego we wrześniu 2015 r. od osób fizycznych jako grunty niezabudowane; nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT;

   - Działka 4 została nabyta w grudniu 1998 r. od osoby fizycznej jako grunt niezabudowany, transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT - pierwotnie transakcja została zawarta przez (…), której majątek został przejęty przez Sprzedającego w wyniku historycznych reorganizacji; nabycie nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

   - Działka 5 i Działka 8 zostały nabyte w grudniu 1998 r. od osób fizycznych jako grunty niezabudowane, transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT - pierwotnie transakcja została zawarta przez (…), której majątek został przejęty przez Sprzedającego w wyniku historycznych reorganizacji; nabycie nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

   - Działka nr 6 została nabyta w lutym 1998 r. od osoby fizycznej jako grunt niezabudowany, transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT - nabycie nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

   - Działka nr 7 została nabyta w sierpniu 2004 r. od gminy (…) jako grunt niezabudowany, transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT - pierwotnie transakcja została zawarta przez spółkę (…), która została następnie przejęta przez Sprzedającego w wyniku połączenia).

Wszystkie działki Gruntu są obecnie działkami zabudowanymi Budynkami i Budowlami. Budowa Budynków i Budowli została zakończona przed 2016 r. (ostatnia rozbudowa miała miejsce w 2016 r.) - z wyjątkiem Budynku 5, którego budowa została zakończona w 2017 r.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się w obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Działki zaklasyfikowane są jako inne tereny zabudowane (oznaczenie Bi) lub tereny przemysłowe (Ba).

Działki nie stanowią gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji.

Budynki są zaklasyfikowane jest w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB”) w dziale 12 - budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Natomiast Budowle - zgodnie z PKOB - należy zaklasyfikować sekcją 2 - Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z budową Budynków i Budowli. Zabudowania były wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby własne, w działalności produkcyjnej.

Sprzedający nie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji oraz nie będzie dokonywał do planowanej daty Transakcji, inwestycji w Budynki i Budowle, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynku lub danej Budowli. Wszelkie inwestycje dokonywane w tym okresie (m.in. bieżące ulepszenia, prace aranżacyjne) stanowiły prace, których wartość wynosiła poniżej 30% tych wartości.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. produkcji części i akcesoriów do pojazdów silnikowych.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

Nieruchomość stanowi element przedsiębiorstwa Sprzedającego i prowadzonej działalności produkcyjnej. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, możliwe jest alokowanie do Nieruchomości w ramach całej spółki przychodów/ kosztów według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie wydzielił także organizacyjnie Nieruchomości ani w sposób faktyczny ani prawny np. poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych takich jak statut czy regulamin.

1.3. Inne okoliczności związane z Transakcją

Zgodnie z założeniami Transakcji, Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę najmu przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży oraz umowy przenoszącej (nastąpi to najpóźniej w momencie zawarcia umowy przenoszącej). Opisana operacja będzie stanowić transakcję typu sale and lease/rent back a jej celem będzie pozyskanie środków finansowych na rozwój działalności Sprzedającego. Umowa najmu będzie posiadać warunek zawieszający mówiący o jej wejściu w życie po zawarciu wyżej wymienionych umów. Umowa najmu nie będzie przewidywać odkupienia Nieruchomości przez Sprzedającego w przyszłości.

Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość dla celów wynajmu komercyjnego. Usługi wynajmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane podstawową stawką VAT.

Nieruchomość nie była dotychczas przedmiotem wynajmu. Zbywca wykorzystywał ją w działalności gospodarczej (produkcja), podczas gdy Kupujący będzie wykorzystywał ją do prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie.

Dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie podjęcie przez Nabywcę zaangażowanie własnych zasobów i podjęcie działań związanych z zarządzaniem wynajmem Nieruchomości. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów komercyjnych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie.

Zainteresowani są i będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT oraz ustawy o CIT.

Zainteresowani zamierzają zawrzeć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zbywca występował w przeszłości z wnioskiem o interpretacją indywidualną dot. sprzedaży Nieruchomości i jej najmu zwrotnego. W interpretacji indywidualnej z 14 kwietnia 2023, sygn. 0111‑KDIB3-2.4012.97.2023.1.SR Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że

1) sprzedaż Nieruchomości związanej z zakładem produkcyjnym na rzecz kontrahenta (nieskonkretyzowanego na moment wniosku o omawianą interpretację) oraz następujące po tym jej wynajęcie będą stanowić dwie odrębne czynności podlegające regulacjom ustawy o VAT, tj. odpowiednio dostawę Nieruchomości oraz świadczenie usług na rzecz Sprzedającego przez nabywcę Nieruchomości; obie operacje nie powinny być tym samym traktowane jako jedna usługa finansowa;

2) Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do pomniejszenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących najem Nieruchomości od kontrahenta (nabywcy Nieruchomości).

Przedmiot zapytania we wskazanej interpretacji indywidualnej różnił się więc od zakresu i pytań w niniejszym Wniosku.

W uzupełnieniu wniosku na zadane pytania odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie Organu: „Czy Budynki 1-5 określane we wniosku łącznie jako Budynki stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?”

Odpowiedzieli Państwo: „We wniosku szczegółowo przedstawiono planowaną Transakcję polegającą na nabyciu określonych składników majątku od Wnioskodawcy (dalej: Transakcja), wskazując przy tym, że w jej ramach Wnioskodawca planuje nabyć m.in.:

- „budynek przemysłowy znajdujący się na Działce 1 przy (…) (dalej: „Budynek 1”);

- budynek biurowy znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) (dalej: „Budynek 2”);

- budynek biurowy 2 znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) (dalej: „Budynek 3”);

- budynek przemysłowy 2 znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) (dalej: „Budynek 4”);

- portiernia znajdująca się na Działkach 4,8 przy ulicy (…) (dalej: „Budynek 5”)”

W powyższym zakresie, Wnioskodawca pragnie doprecyzować, iż budynki przemysłowe oznaczone we wniosku jako Budynek 1 oraz Budynek 4 zostały przedstawione jako odrębne budynki za wypisem z kartoteki budynków. Prawidłowe jest jednak ich traktowanie ich jako jednego budynku (i środka trwałego), ponieważ Budynek 4 jest efektem rozbudowy Budynku 1 i tym samym funkcjonalnie Budynek 1 oraz Budynek 4 stanowią całość. W związku z tym, w dalszej części odpowiedzi na Wezwanie, oba budynki - Budynek 1 wraz z rozbudowaną częścią tj. Budynkiem 4 będą łącznie określane jako budynek rozbudowany (dalej: Budynek rozbudowany).

Ponadto, częścią Budynku rozbudowanego jest powierzchnia magazynowa powstała w wyniku rozbudowy Budynku 1, określanego w dokumentacji planowanej Transakcji jako „wiata magazynowa”. Nie stanowi ona jednak odrębnej budowli w rozumieniu ustawy Prawa budowlanego, lecz jest integralną częścią całego Budynku rozbudowanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, posiada fundamenty i dach, a jego przestrzeń została wydzielona za pomocą przegród budowlanych. Natomiast art. 3 pkt 1 tej samej ustawy definiuje obiekt budowlany jako budynek wraz z instalacjami, które umożliwiają jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zdaniem Wnioskodawcy, Budynki wskazane we wniosku, tj. Budynki 2,3,5 oraz Budynek rozbudowany spełniają powyższe warunki i tym samym należy je zakwalifikować jako budynki w rozumieniu Prawa budowlanego.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że niezależnie od traktowania Budynków 1 i 4 - jako odrębnych budynków bądź jako jednego budynku - skutki podatkowe wskazane we wniosku pozostają według Wnioskodawcy niezmienne, tj. pomiędzy pierwszym zasiedleniem wszystkich Budynków lub ich części a jego sprzedażą upłynie okres co najmniej 2 lat.”

Na pytanie Organu: „Czy, a jeśli tak to kiedy, doszło do pierwszego zasiedlenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne Budynków i Budowli lub ich części po ich wybudowaniu? Informację proszę podać odrębnie dla każdego budynku i budowli.”

Odpowiedzieli Państwo: „W ramach uzasadnienia swojego stanowiska Wnioskodawca informuje, że do pierwszego zasiedlenia:

  - Budynku 1 (przed jego rozbudową i powstaniem Budynku rozbudowanego),

  - Budynku 2,

  - wiaty nr 1

doszło 8 marca 1999 r. - wraz z wydaniem pozwolenia na użytkowanie i tym samym rozpoczęcia użytkowania powyższych budynków/budowli na potrzeby własne.

Z kolei za moment pierwszego zasiedlenia:

  - Budynku 3,

  - Budynku rozbudowanego (w tym dla części stanowiącej rozbudowę określoną w pierwotnym opisie zdarzenia przyszłego jako „Budynek 4” - ponowne pierwsze zasiedlenie, wzrost wartości początkowej o ponad 30%),

  - dróg i placów,

  - ogrodzeń i parkanów,

  - parkingu zakładowego,

  - zbiornika na ciecz (silos przeciwpożarowy),

  - wiata nr 2,

  - oraz Budowli wskazanych przez Wnioskodawcę w pkt III jako doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

należy uznać 9 listopada 2016 r., tj. datę wydania pozwolenia na użytkowanie i tym samym rozpoczęcia użytkowania powyższych budynków/ budowli/rozbudowanej części na potrzeby własne.

Natomiast w odniesieniu do Budynku 5 za moment pierwszego zasiedlenia należy uznać 31.03.2018 r., kiedy to nastąpiło rozpoczęcie użytkowania tego budynku na potrzeby własne.”

Na pytanie Organu: „Czy na dzień Transakcji minie okres co najmniej 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli lub ich części? Informację proszę podać odrębnie dla każdego budynku i budowli.”

Odpowiedzieli Państwo: „Wnioskodawca wskazuje, iż na dzień planowanej Transakcji, zgodnie z informacjami wskazanymi w pkt II ppkt 2), upłyną co najmniej 2 lata od dnia pierwszego zasiedlenia wszystkich Budynków i Budowli oraz ich części, tj. dla:

  - Budynku rozbudowanego (w tym dla części stanowiącej rozbudowę określoną w pierwotnym opisie zdarzenia przyszłego jako „Budynek 4”),

  - Budynku 2,

  - Budynku 3,

  - Budynku 5,

  - wiaty nr 1

  - wiaty nr 2,

  - dróg i placów,

  - ogrodzeń i parkanów,

  - parkingu zakładowego,

  - zbiornika na ciecz (silos przeciwpożarowy),

  - oraz Budowli wskazanych przez Wnioskodawcę w pkt III jako doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.”

Na pytanie Organu: „Czy były ponoszone/będą ponoszone do momentu Transakcji wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego Budynku i Budowli odrębnie? Jeśli tak należy wskazać odrębnie do każdego ulepszonego Budynku i Budowli:

a) Kiedy takie wydatki były ponoszone?”

Odpowiedzieli Państwo: „W 2016 r. Wnioskodawca poniósł wydatki kwalifikowane jako nakłady inwestycyjne na ulepszenie Budynku rozbudowanego, które przekroczyły 30% jego pierwotnej wartości początkowej (tj. Budynku 1), zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych.

W odniesieniu do pozostałych Budynków i Budowli nie poniesiono wydatków na ich ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej każdego z Budynków/ Budowli odrębnie.”

b) „Czy w stosunku do wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, będących przedmiotem sprzedaży, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”

Odpowiedzieli Państwo: „Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wydatkami na ulepszenie Budynku rozbudowanego.”

c) „Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie Budynków i Budowli lub ich części?”

Odpowiedzieli Państwo: „Po dokonaniu rozbudowy Budynku rozbudowanego mającej miejsce w 2016 r., zostało wydane pozwolenie na użytkowanie i jednoczesne rozpoczęcie użytkowania Budynku rozbudowanego na potrzeby własne, co, zgodnie z art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.; „Ustawa o VAT”) należy utożsamiać z momentem pierwszego zasiedlenia.”

d) „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli lub ich części po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres co najmniej 2 lat?”

Odpowiedzieli Państwo: „Tak, pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli lub ich części po ulepszeniu (w niniejszej sprawie Budynku rozbudowanego, bo tylko on uległ ulepszeniu) a ich sprzedażą upłynie okres co najmniej 2 lat.”

Na pytanie Organu: „Czy Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług?”

Odpowiedzieli Państwo: „Kupujący będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, tj. dla celów wynajmu komercyjnego. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane stawką standardową VAT.”

Ponadto Wnioskodawca poniżej przedstawia doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego, uwzględniające odpowiedzi na pytania z Wezwania oraz doprecyzowanie Wnioskodawcy.

Jak Wnioskodawca wskazał we wniosku, w ramach Transakcji zamierza nabyć Nieruchomość, na którą składają się m.in. „naniesienia stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725 t.j. z dnia 14 maja 2024 r.), na które składają się: drogi i place, ogrodzenia i parkany, parking zakładowy (dalej wraz z wcześniej wskazanymi wiatą 1, wiatą 2 oraz zbiornikiem na ciecz (silos przeciwpożarowy) nazywane: „Budowle”). Budowle posadowione są na Działkach 1-8, tak, że na każdej z Działek znajduje się co najmniej jedna z Budowli.”

Wnioskodawca uzupełnia opis Budowli poprzez wskazanie, że w obrębie działek znajdują się również następujące naniesienia będące budowlami w rozumieniu prawa budowlanego: maszty flagowe i palarnia.

Na Nieruchomości znajdują się również stojaki na rowery oraz szlabany, niebędące budynkami ani budowlami w rozumieniu prawa budowlanego.

„Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061, t.j. z dnia 17 lipca 2024 r.) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W efekcie takie instalacje i przyłącza nie będą przedmiotem Transakcji.”

Dla zachowania precyzji opisu, Wnioskodawca, pragnie wskazać, że przez Grunt przechodzą lub znajdują się w nim następujące instalacje, które w całości lub w części stanowią własność Spółki:

  - instalacja wodociągowa - woda bytowa;

  - instalacja wodociągowa - woda hydrantowa;

  - kanalizacja sanitarna;

  - kanalizacja deszczowa;

  - instalacja oświetleniowa z lampami;

  - zasilanie pompowni przeciwpożarowej;

  - rury osłonowe.

Każda z powyższych Budowli została oddana do użytkowania przed 2017 r. (doszło do ich pierwszego zasiedlenia). Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych na ulepszenie stanowiących co najmniej 30% pierwotnej wartości początkowej każdej z powyższych Budowli odrębnie.

W związku z powyższym, w odniesieniu do powyższych Budowli, traktowanie ich jest tożsame z traktowaniem podatkowym Budowli wskazanych we wniosku - skutki podatkowe wskazane we wniosku pozostają według Wnioskodawcy niezmienne, tj. pomiędzy pierwszym zasiedleniem wszystkich budowli (zarówno wskazanych we wniosku, jak i w niniejszej odpowiedzi na wezwanie) a ich sprzedażą upłynie okres co najmniej 2 lat.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Zainteresowani w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

3. Czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców:

1. Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Zainteresowani w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

3. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotyczącą interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

1.1.Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na podstawie powyższych przepisów, wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania jest możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”). Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT tj. „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwa” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

1.2.Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  - koncesje, licencje i zezwolenia;

  - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  - tajemnice przedsiębiorstwa;

  - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów Objaśnieniach:

„Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55[1] Kc wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.”

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. Ponadto, przekazywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. W skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą natomiast pozostałe istotne składniki majątku Sprzedającego, o których mowa w przytoczonej wcześniej definicji przedsiębiorstwa, a które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. w szczególności:

  - linie produkcyjne i urządzenia wykorzystywane w działalności produkcyjnej;

  - pracownicy;

  - należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego;

  - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

  - know-how Sprzedającego;

  - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

  - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

  - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

  - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

  - należności handlowe (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

  - firma stanowiąca własność Sprzedającego.

Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe.

Przykładowo:

  - interpretacja indywidualna DKIS z 29 października 2020 r., 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB;

  - interpretacja indywidualna DKIS z 22 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP1- 3.4012.405.2020.3.PRM.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie można jednak uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów. Tym samym, Przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego.

Co istotne, Sprzedający i Kupujący prowadzą odmienne rodzaje działalności. Zbywca wykorzystywał Nieruchomość w działalności gospodarczej (produkcja), podczas gdy Sprzedający będzie wykorzystywał ją do prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie. Nieruchomość nie była dotychczas przedmiotem wynajmu, brak też było u Sprzedającego działalności (przedsiębiorstwa) związanego w komercyjnym wynajmem nieruchomości.

Nabywca nie będzie zatem w żadnym wypadku kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Przedmiotu Transakcji z uwagi na odmienną specyfikę działalności i cel do jakiego będzie wykorzystany Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa.

Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek do uznania go za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

1.3.Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie ZCP i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Definicja ZCP

Definicja ZCP zawarta jest w przepisie art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W oparciu o ww. definicję ustawową, w literaturze zwraca się uwagę na: „trzy zasadnicze elementy, które muszą łącznie występować w zespole składników materialnych i niematerialnych, aby uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

  - wyodrębnienie organizacyjne i finansowe,

  - przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych [wyodrębnienie funkcjonalne],

  - możliwość funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.” (A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. 9, Warszawa 2015, str. 70.)

Ponadto zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

 - istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

 - zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

 - składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

 - zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów, biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną transakcję.

Zdaniem Zainteresowanych, taka analiza przeprowadzona w stosunku do składników majątkowych, które mają być Przedmiotem Transakcji, pokazuje, że nie mogą być one uznane za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W doktrynie podkreśla się również, iż „elementem kluczowym definicji jest zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), które w istocie rzeczy decydują o istnieniu lub braku zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w pewnym sensie mikroprzedsiębiorstwem funkcjonującym w strukturach przedsiębiorstwa” (Zob. T. Michalik, VAT. Komentarz, wyd. 11, Warszawa 2015, str. 69.). Tym samym, definicja ZCP zawarta w przepisach Ustawy o VAT kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku składników majątku, które zostaną nabyte przez Kupującego od Sprzedającego w ramach przedmiotowej Transakcji, wspomniane wyżej więzi nie występują, o czym świadczy poniższe uzasadnienie.

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Przepisy Ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”.

Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in. „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość” (http://sjp.pwn.pl/zespol;2545568.html, stan na dzień 9 listopada 2020 r.). Zatem już sam wstępny fragment definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, traktujący o tym, że stanowi on określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników majątkowych, podkreśla konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników od reszty masy majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, w skład takiego zespołu - aby można było mówić o ZCP - muszą wchodzić zarówno składniki materialne jak i niematerialne oraz zobowiązania.

Przy czym w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT mowa jest o zobowiązaniach w rozumieniu cywilnoprawnym, a zatem wskazanym w art. 353 § 1 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane zobowiązania danego podmiotu wobec osób trzecich, które muszą być funkcjonalnie powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone, hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego faktu posiadania pewnych składników majątkowych).

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nie przejmie zobowiązań Sprzedającego. Transakcja będzie dotyczyła Nieruchomości i związanych z nią elementów takich jak dokumentacja prawna i projektowa. Kupujący nie przejmie żadnych umów o charakterze zobowiązaniowym takich jak np. umowy o dostawę mediów (te zostaną u Sprzedającego), umów o finansowanie czy umów o zarządzanie.

Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, aby można było określić pewien zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) mianem ZCP, zespół tych składników musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Co do zasady, wyodrębnienie ZCP powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych np. interpretacja indywidualna z 6 października 2020 r. (sygn. 0113-KDIPT1- 3.4012.567.2020.2.MK).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie wydzielił także organizacyjnie Nieruchomości ani w sposób faktyczny, ani poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych takich jak statut czy regulamin. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11, czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11).

W przedmiotowej sprawie jeden z głównych elementów majątku Sprzedającego stanowi Nieruchomość i możliwe jest przypisanie jej części ponoszonych przez Sprzedającego kosztów i przychodów, niemniej w ocenie Zainteresowanych wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Z uwagi na wykorzystanie charakter i wykorzystanie Nieruchomości w działalności produkcyjnej, Zbywca nie uzyskuje z przychodów z Nieruchomości. Z kolei możliwość alokacji kosztów związanych z Nieruchomością i korzystanie z niej w ramach procesów zarządczych nie powoduje, iż odpowiednie obiekty są wyodrębnione finansowo.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

   - Nabywca nie przejmie linii produkcyjnych ani pracowników Sprzedającego,

   - Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,

   - Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,

   - Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych Sprzedającego, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych,

   - Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedającego.

W opisanym zdarzeniu przyszłym brak jest wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako zespołu składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 23 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nabędzie jedynie określony składnik majątku Sprzedającego. Nie nabędzie on innych składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę w takim samym lub zbliżonym zakresie jak Sprzedający (działalność produkcyjna) za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji. Przedmiot Transakcji będzie przez Nabywcę wykorzystywany w zupełnie inny sposób (wynajem).

Co więcej, ze względu na brak przeniesienia pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

   - funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

   - przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

   - składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedmiotu planowanej Transakcji, powyższe warunki nie są spełnione i o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego nie może być mowy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zdolność przedmiotu Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze

Przy ocenie, czy zespół składników majątkowych stanowi ZCP lub przedsiębiorstwo pozostające poza zakresem opodatkowania VAT pod uwagę należy brać dwie podstawowe przesłanki. Po pierwsze, zamiar nabywcy odnośnie kontynuowania działalności sprzedającego; po drugie - fakt, czy nabywane aktywa pozwalają na kontynuowanie tej działalności bez podejmowania dodatkowych czynności faktycznych i prawnych. Co przy tym kluczowe, przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Innymi słowy, niespełnienie którejkolwiek z nich stanowi o tym, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W tym kontekście należy również zbadać, czy zbywany w ramach Transakcji zespół aktywów oraz powiązanych z nim praw i obowiązków Sprzedającego pozwoli Nabywcy na prowadzenie tego rodzaju działalności bez podejmowania istotnych dodatkowych działań, czy też zbyte zostaną jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych. Przedstawione zdarzenie przyszłe jednoznacznie wskazuje na to, że wskutek Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione jedynie te standardowe elementy, tj. Działki, Budynki i Budowle, których przeniesienie, zgodnie z orzecznictwem oraz treścią Objaśnień nie jest istotnym czynnikiem wpływającym na ocenę transakcji.

Podsumowując, w opinii Wnioskodawców, Transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP. W szczególności, Nabywca nie będzie zatem w żadnym wypadku kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Przedmiotu Transakcji z uwagi na odmienną specyfikę działalności i cel do jakiego będzie wykorzystany Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień, które co prawda dotyczą nieruchomości komercyjnych, ale które mogą również dawać pewne wskazówki w analizowanej Transakcji. Mianowicie, zgodnie z Objaśnieniami, za brakiem ZCP przemawia brak przeniesienia umów o zarządzanie czy finansowanie. Brak przeniesienia tych umów w ramach Przedmiotu Transakcji przemawia za uznaniem, że mamy do czynienia ze sprzedażą aktywów.

Przedstawiona powyżej argumentacja w sposób wyraźny wskazuje, że przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani ZCP podlegające wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

2.Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w skład przedmiotu Transakcji wejdzie przede wszystkim Nieruchomość, na którą składają się własność Działek, na których posadowione są Budynki oraz Budowle.

Planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła zatem dostawę budynku/budowli lub ich części wraz z Gruntem, na którym Budynki i Budowle się znajdują (planowana dostawa nie będzie dostawą gruntu niezabudowanego).

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a Ustawy o VAT.

2.1.Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT (była wykorzystywana na potrzeby własne, do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT).

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

2.2.Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Działki wskazane w opisie zdarzenia przyszłego są zabudowane Budynkami i/lub Budowlami, nie stanowią zatem terenów niezabudowanych, w związku z czym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 nie znajdzie do nich zastosowania.

2.3.Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych, co znajduje odzwierciedlenie w treści przepisu.

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli doszło najwcześniej w momencie oddania Budynków i Budowli do użytkowania należy bowiem uznać, że od tego momentu mogła ona być wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. poszukiwaniu najemców i udostępniania Nieruchomości na wynajem oraz poszukiwaniu nabywcy na zrealizowaną inwestycję).

Budynki i Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania lub przebudowane w istotny sposób najpóźniej w 2016 r. - z wyjątkiem Budynku 5, którego budowa została zakończona w 2017 r.

Oznacza to, iż od dnia, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli, do dnia planowanej Transakcji upłynęły dwa lata.

Należy uznać, że Budowle wykorzystywane są do działalności całej Nieruchomości, w związku z czym zasadne jest uznanie, że doszło do ich pierwszego zasiedlenia w dniu oddania do użytkowania.

Zbywca nie poniósł w ciągu dwóch lat poprzedzających Transakcję wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, które przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów. Konsekwentnie, nie doszło z tego tytułu do tzw. „ponownego pierwszego zasiedlenia”.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do Nieruchomości, Transakcja stanowi dostawę Nieruchomości dokonywaną po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia. Mając na uwadze tę okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, przeprowadzona Transakcja podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym przenoszącym własności w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 Ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Podsumowując, w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dostawy Nieruchomości.

2.4.Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż ma ono zastosowanie jedynie w przypadku, gdyby Nieruchomość nie podlegała pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a zwolnienie ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie jak wskazane zostało powyżej.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

2.5.Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT

Mając na uwadze powyższą argumentację, do planowanej dostawy Budynków i Budowli nie znajdzie zastosowanie żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10a Ustawy o VAT. Dostawa Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości mogłaby być częściowo objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli, to ich dostawa będzie w całości opodatkowana VAT i wskazane zwolnienie nie znajdzie zastosowania.

W konsekwencji, przedmiotowa dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na tym Gruncie.

W efekcie planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (wynajem komercyjny). Po Transakcji, Kupujący będzie wynajmował na rzecz Sprzedającego Nieruchomość. Wynajem będzie stanowił czynność opodatkowaną VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do działalności będącej poza zakresem VAT lub działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji może znaleźć zastosowanie jedynie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli, to ich dostawa będzie w całości opodatkowana VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku. Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe w odniesieniu do zdarzeń podobnych do przedmiotowego zdarzenia przyszłego:

- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3‑1.4012.421.2018.2.KO,

- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1‑2.4012.194.2019.2.RM,

- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112- KDIL4.4012.85.2019.3.JK,

- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1‑2.4012.133.2019.2.WH.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający) jest spółką, której działalność koncentruje się wokół produkcji pokrowców bagażowych i siatek zabezpieczających. L. (Kupujący) zamierza nabyć od Sprzedającego określone poniżej składniki majątku:

1. prawo własności działek o numerach:

- 1 (Działka 1);

- 2 (Działka 2);

- 3 (Działka 3);

- 4 (Działka 4);

- 5 (Działka 5);

- 6 (Działka 6);

- 7 (Działka 7);

- 8 (Działka 8).

(łącznie: „Grunt” lub „Działki”)

2. budynki i budowle znajdujące się na Gruncie:

- budynek przemysłowy znajdujący się na Działce 1 (Budynek 1);

- budynek biurowy znajdujący się na Działce 1 (Budynek 2);

- budynek biurowy 2 znajdujący się na Działce 1 (Budynek 3);

- budynek przemysłowy 2 znajdujący się na Działce 1 (Budynek 4);

- zbiornik na ciecz (silos przeciwpożarowy) znajdujący się na Działce 1 stanowiący budowlę zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane;

- wiata 1 znajdująca się na Działce 1 stanowiąca budowlę zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane;

- wiata 2 znajdująca się na Działce 1 stanowiąca budowlę zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane;

- portiernia znajdująca się na Działkach 4,8 o powierzchni równej 26,80 m² (Budynek 5);

(Budynki 1-5 łącznie nazywane „Budynki”).

3. naniesienia stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2024 poz. 725 t. j. z dnia 14 maja 2024 r.), na które składają się: drogi i place, ogrodzenia i parkany, parking zakładowy, maszty flagowe i palarnia (dalej wraz z wcześniej wskazanymi wiatą 1, wiatą 2 oraz zbiornikiem na ciecz (silos przeciwpożarowy) nazywane: „Budowle”). Budowle posadowione są na Działkach 1-8, tak, że na każdej z Działek znajduje się co najmniej jedna z Budowli.

Grunt, Budynki i Budowle określone łącznie jako „Nieruchomość”.

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji wejdą:

   - dostępne prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie, w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

   - własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone;

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

   - uprawnienia z gwarancji budowlanych bez zabezpieczeń takich jak gwarancje bankowe czy retencje,

   - dostępną dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym dostępne kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

   - dostępną dokumentację powykonawczą Budynków, w tym dokumenty dotyczące zabezpieczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,

   - podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów),

   - dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych,

   - materiały udostępnione Kupującemu w ramach prowadzonego przez niego due dilligence, przeprowadzonego w związku z Transakcją.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Kupującego innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia przez niego działalności gospodarczej. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

   - maszyny i linie produkcyjne będące niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej Sprzedającego;

   - pracownicy;

   - należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego;

   - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

   - know-how Sprzedającego;

   - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

   - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

   - należności handlowe (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

   - firma stanowiąca własność Sprzedającego;

   - wskazana powyżej instalacja fotowoltaiczna.

Umowy o świadczenie usług dotyczących Nieruchomości, w tym umowy na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający nie będą Przedmiotem Transakcji. Ponieważ po Transakcji Sprzedający zamierza najmować Nieruchomość od Kupującego, intencją Sprzedającego jest kontynuacja umów na dostawę mediów. Jednakże ze względu na zmianę tytułu prawnego do Nieruchomości, tj. w wyniku Transakcji Sprzedający nie będzie właścicielem Nieruchomości a najemcą, możliwa jest sytuacja, w które umowy będą musiały zostać przez Sprzedającego aneksowane lub zawierane na nowo.

W wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. 2025 poz. 277 t. j. z dnia 6 marca 2025) ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, możliwe jest alokowanie do Nieruchomości w ramach całej spółki przychodów/kosztów według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie wydzielił także organizacyjnie Nieruchomości ani w sposób faktyczny ani prawny np. poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych takich jak statut czy regulamin.

Ponadto wskazali Państwo, że w ramach transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia przez niego działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była dotychczas przedmiotem wynajmu. Zbywca wykorzystywał ją w działalności gospodarczej (produkcja), podczas gdy Kupujący będzie wykorzystywał ją do prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie.

Dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie podjęcie przez Nabywcę zaangażowanie własnych zasobów i podjęcie działań związanych z zarządzaniem wynajmem Nieruchomości. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów komercyjnych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego czy w związku ze złożeniem wspólnego dla stron oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania, dostawa Nieruchomości  w ramach planowanej Transakcji podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomość składają się zabudowane budynkami i budowlami w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane działki o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budynki te i budowle zostały już zasiedlone.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, w stosunku do wszystkich budynków i budowli posadowionych na ww. działkach, na dzień zawarcia planowanej Transakcji upłynie co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Z uwagi na to, że planowana Transakcja dostawy posadowionych na działkach ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Sprzedający oraz Kupujący zamierzają zawrzeć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa gruntu (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8), na którym posadowione są ww. budynki i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący na dzień Transakcji będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, tj. dla celów wynajmu komercyjnego. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane stawką standardową VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa działek zabudowanych będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

L. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. --- Ordynacja podatkowa.