Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 31 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych nabycia i sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem nadanym 16 maja 2025 r. (wpływ 22 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik zamierza nabyć nieruchomość na licytacji prowadzonej na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości zawartych w Kodeksie Postępowania Cywilnego. W chwili składania wniosku w ramach postępowania egzekucyjnego przeprowadzona została licytacja, w ramach której podatnik złożył najwyższą ofertę. Sąd udzielił podatnikowi przybicia. Podatnik uiścił cenę nabycia i złożył wniosek o przysądzenie własności. Nabycie następuje w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

Nabywana nieruchomość była przez egzekwowanego dłużnika wykorzystywana w działalności gospodarczej. Dłużnik miał w nieruchomości adres prowadzonej działalności gospodarczej, a także dokonywał licznych nakładów na nieruchomość, które były rozliczane w prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej. Lokal na parterze kamienicy był w ramach działalności gospodarczej wynajmowany przez dłużnika innemu przedsiębiorcy w celu prowadzenia działalności handlowej. Dłużnik posiadał i wciąż posiada status podatnika czynnego VAT.

Nieruchomość stanowi kamienicę, która znajduje się w trakcie kompleksowej modernizacji. Dla przebudowy została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Przebudowa nieruchomości nie została dokończona i w chwili obecnej nieruchomość nie nadaje się do zasiedlenia - m.in. z uwagi na brak stropów, częściowo - schodów czy instalacji elektrycznej. W ramach modernizacji nieruchomości dłużnik dobudował do nieruchomości część „tylną” tzw. oficynę oraz garaż - wszystkie połączone konstrukcyjnie w jeden budynek i położone w obrębie jednej działki. W oficynie przewidziano pomieszczenia mieszkalne, które nie były do tej pory użytkowane i po ukończeniu modernizacji miały zostać zasiedlone po raz pierwszy.

Dokładna wartość nakładów na nieruchomość dokonanych przez dłużnika nie jest znana, przy czym ze względu na charakter nakładów (dobudowanie części budynku) należy przyjąć, że wartość tych nakładów znacząco przekracza 30% wartości początkowej nieruchomości. W wyniku poniesienia nakładów przez dłużnika powstała nowa część budynku, która nie była nigdy wcześniej użytkowana lub zasiedlona.

W momencie sprzedaży, nieruchomość jest w trakcie przebudowy - nie posiada wydzielonych lokali i nie nadaje się do wykorzystania na cele mieszkaniowe. Budynek znajdujący się na nieruchomości nie jest ujawniony w księdze wieczystej. Powierzchnia budynku według danych znajdujących się w aktach postępowania egzekucyjnego to 550 m².

W toku postępowania egzekucyjnego dłużnik zbył nieruchomość na rzecz spółki. Obecnie postępowanie egzekucyjne toczy się z udziałem dłużnika pierwotnego oraz dłużnika rzeczowego (nabywcy nieruchomości).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - nabywca nieruchomości jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Według wiedzy Wnioskodawcy - nakłady ponoszone przez dłużnika stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i obejmowały przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację i modernizację budynku.

Według danych zebranych przez Wnioskodawcę - dłużnik nakładów na nieruchomość dokonywał na przestrzeni wielu lat od roku 2006, kiedy to uzyskał pierwsze pozwolenie na budowę obejmujące rozbudowę budynku o oficynę boczną. Nakłady były ponoszone prawdopodobnie nie później niż do roku 2021 kiedy rozpoczęły się czynności postępowania egzekucyjnego.

Według wiedzy Wnioskodawcy - dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Dłużnik od 31 stycznia 2001 r. do 1 lutego 2025 r. był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT (…).

Wnioskodawca nie posiada wiedzy o dokładnej dacie wybudowania budynku. Budynek to zabytkowa kamienica położona w obrębie układu urbanistycznego rynku miasta (…). Według dostępnych informacji początki zabudowy sięgają XVIII wieku.

Według danych zawartych w księdze wieczystej - dłużnik nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży w roku 1994. Według danych zawartych na tzw. białej liście podatników - nie był wówczas zarejestrowany jako podatnik VAT.

W momencie przejęcia zarządu nad nieruchomością przez nabywcę w pomieszczeniach piwnicy znajdował się magazyn - archiwum, zawierający według wskazań dłużnika dokumentację związaną z działalnością gospodarczą. Wydzielony lokal na parterze był wynajmowany dla celów prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę trzecią - prowadzono tam sklep odzieżowy. Pozostała część kamienicy była w trakcie remontu/modernizacji i nie nadawała się w tym momencie do wykorzystania. Zgodnie z danymi zawartymi w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej - dłużnik prowadził w nieruchomości działalność gospodarczą (miał wskazany adres nieruchomości jako adres swojej działalności) prowadzonej pod firmą - B. Przedmiot działalności obejmował klasę PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Wnioskodawca posiada jedynie informację, że dłużnik był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, ze wskazanym adresem prowadzenia działalności - jak adres przedmiotowej nieruchomości. Dłużnik już po zbyciu nieruchomości na rzecz spółki został wyrejestrowany jako podatnik VAT, co nastąpiło 1 lutego 2025 r.

Dłużnik w toku postępowania egzekucyjnego zbył nieruchomość na rzecz spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, (…).

Spółka nabyła nieruchomość na podstawie umowy zawartej 19 sierpnia 2022 r. Z treści umowy wynika, że umowa nie została opodatkowana podatkiem VAT ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z treści umowy wynika, że umowa została skonstruowana jako umowa przeniesienia własności jako świadczenie wzajemne - z art. 453 Kodeksu Cywilnego. W ocenie Wnioskodawcy transakcja stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Spółka A. nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że zarząd nieruchomością w toku postępowania egzekucyjnego został odebrany dłużnikowi i powierzony Wnioskodawcy - spółka, na którą w toku egzekucji dłużnik przeniósł własność nigdy nie objęła nieruchomości w posiadanie i nie rozpoczęła korzystania z nieruchomości.

Spółka nie rozpoczęła korzystania z nieruchomości w związku z tym, że nieruchomość zgodnie z postanowieniem sądu jest zarządzana przez osobę trzecią - Wnioskodawcę, który wykonuje obowiązki zarządcy i oczekuje na przysądzenie własności jako licytant, któremu udzielono prawomocnego przybicia.

Spółka w związku z tym nie dokonała ulepszeń nieruchomości.

W stanie faktycznym przyszłym będącym przedmiotem wniosku nastąpi przysądzenie własności na rzecz Wnioskodawcy i to Wnioskodawca stanie się właścicielem nieruchomości i dokończy przebudowę nieruchomości.

Dla porządku Wnioskodawca pragnie wyjaśnić, że dłużnik zbył nieruchomość na rzecz spółki w trakcie postępowania egzekucyjnego, co pozostaje bez wpływu na czynności postępowania egzekucyjnego. Zakończenie postępowania egzekucyjnego poprzez przysądzenie własności nieruchomości na rzecz licytanta będzie skuteczne względem spółki i licytant uzyska prawo własności bez względu na dokonane w toku postępowania, po zajęciu, rozporządzenia nieruchomością.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1. Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż egzekucyjna nieruchomości będzie dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT uprawniającą nabywcę do obniżenia podatku VAT należnego od zapłaconej ceny nieruchomości?

2. Jaka data będzie początkiem okresu, w jakim podatnik będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług stosownie do art. 86 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT?

3. Czy od zapłaconej ceny sprzedaży nieruchomości w ramach sprzedaży egzekucyjnej podatnik będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o naliczony podatek od towarów i usług w stawce 23%?

4. Czy po łącznym spełnieniu następujących warunków:

(i)  dokończenie przebudowy nieruchomości przez nabywcę i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, gdzie suma nakładów dokonanych przez zbywcę (dłużnika) i nabywcę (wnioskodawcę) przewyższa 30% wartości nieruchomości przed rozpoczęciem przebudowy,

(ii)  rozpoczęcie korzystania z nieruchomości przez nabywcę na własne potrzeby,

(iii) upływ okresu dwóch lat licząc od rozpoczęcia korzystania z nieruchomości na potrzeby własne

- późniejsze zbycie nieruchomości będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie podatnika, w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż egzekucyjna nieruchomości będzie dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT uprawniającą nabywcę do obniżenia podatku VAT należnego od zapłaconej ceny nieruchomości.

Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, w tym nieruchomości. Ewentualnego zwolnienia w podatku od towarów i usług można by się dopatrywać w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolnieniu podlega:

10) dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawa budynków , budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie podatnika w przedstawionym stanie faktycznym brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia w podatku od towarów i usług dla dokonywanej dostawy nieruchomości. Zdaniem podatnika, w sytuacji, gdy nieruchomość znajduje się w trakcie kompleksowej modernizacji, która wyklucza aktualnie jej użytkowanie, a sprzedaż obejmuje również część nieruchomości w budowie (oficynę), która nie była nigdy zamieszkała, oraz nie została dokończona i oddana do użytkowania - dostawa odbywać się będzie w ramach jej pierwszego zasiedlenia (zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

W ocenie podatnika - w sytuacji, gdy budynek znajduje się w trakcie rozbudowy i kompleksowej modernizacji budowlanej - sprzedaż budynku przed zakończeniem robót budowlanych i oddaniem budynku do użytkowania nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług albowiem stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a - dostawa odbywa się w takim wypadku przed pierwszym zasiedleniem. Jednocześnie - dłużnik prowadził na nieruchomości działalność jako podatnik czynny podatku od towarów i usług, co oznacza, że sprzedaż egzekucyjna powinna być objęta podatkiem od towarów i usług, który nabywca będący podatnikiem czynnym w podatku od towarów i usług będzie mógł odliczyć.

Ad 2.

W ocenie podatnika, w przedstawionym stanie faktycznym okres, w jakim podatnik będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług stosownie do art. 86 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT rozpocznie się z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu otrzymania faktury.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Zaś ust. 11 stanowi, że jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10 może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych. Stosownie do art. 106c Ustawy o VAT, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika: (...) 2) komornicy sądowi (...).

Pytanie Wnioskodawcy dotyczy tego, w którym momencie powstanie możliwość odliczenia podatku VAT stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Art. 86. ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi, że odliczenie dotyczy kwoty podatku z „faktur otrzymanych przez podatnika”.

Zgodnie z przepisami procedury cywilnej - kwoty wpłacane przez nabywcę w toku postępowania egzekucyjnego wpłacane są na rachunek depozytowy ministra finansów. W przypadku opisanym w niniejszym wniosku - Wnioskodawca wpłacił całość ceny (wykonał warunki licytacyjne) po udzieleniu przybicia i oczekuje na przysądzenie własności, zatem faktyczna zapłata już nastąpiła. Zdaniem Wnioskodawcy prawomocne przysądzenie własności stanowić będzie moment, w którym powstaje możliwość wystawienia faktury, z tym też bowiem momentem komornik uzyskuje możliwość sporządzenia planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. W ocenie podatnika możliwość odliczenia podatku w rozliczeniu, powstanie dopiero w momencie otrzymania faktury przez podatnika (ze względu na treść art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT), nawet w przypadku gdy faktyczna zapłata nastąpiła wcześniej. Przebieg postępowania egzekucyjnego wymaga bowiem dokonania zapłaty wcześniej (w tym wniesienia rękojmi oraz wykonania warunków licytacyjnych), a dopiero w postanowieniu po prawomocnym przysądzeniu własności sprzedaż staje się definitywna. W przypadku otrzymania faktury później niż momencie dokonania zapłaty - prawo do odliczenia powstaje w rozliczeniu za okres w jakim podatnik otrzyma fakturę.

Ad 3.

W ocenie podatnika, w przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług według stawki 23%.

Stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT - stawka podatku wynosi co do zasady 23%. Ustawa o VAT w stosunku do dostawy budynków lub ich części dopuszcza stosowanie obniżonej stawki określonej w art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 w stosunku do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o VAT). Zdaniem Wnioskodawcy, dostawy dokonywanej w ramach sprzedaży egzekucyjnej dokonywanej w stanie faktycznym opisanym we wniosku nie można uznać za dostawę opisaną w art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o VAT i w związku z tym stosować należy ogólną stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

Obniżona stawka podatku VAT określona w art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o VAT może być stosowana w odniesieniu do dostawy obiektów budowlanych objętych społecznym programem mieszkaniowym. Stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Stosownie do art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1)  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2)  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W ocenie Wnioskodawcy - w sytuacji, gdy budynek w momencie sprzedaży nie nadaje się do zamieszkania przez ludzi i wykorzystania na cele mieszkaniowe - nie może być zaliczony do kategorii obiektów budowlanych objętych społecznym programem mieszkaniowym. Budynek jako nieposiadający wydzielonych lokali, niedoprowadzone media i znajdujący się w trakcie przebudowy nie stanowi lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego sprzedaż powinna być opodatkowana podatkiem według stawki 23% i w takiej stawce podatnik może dokonać odliczenia podatku naliczonego.

Ad 4.

Zdaniem podatnika - spełnienie warunków opisanych w pytaniu - późniejsze zbycie nieruchomości będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dokończenie przebudowy nieruchomości przez nabywcę i rozpoczęcie korzystania z niej na własne potrzeby będzie stanowiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, przyjmując, że suma nakładów dokonanych przez zbywcę i nabywcę przewyższa 30% wartości nieruchomości przed rozpoczęciem przebudowy.

Zgodnie z zapisami ustawy o VAT - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem podatnika - w sytuacji, gdy podatnik nabywa budynek w trakcie procesu budowlanego (przebudowy), która nie została zakończona - po jej dokończeniu i rozpoczęciu użytkowania obiektu budowlanego na własne potrzeby dojdzie do pierwszego zasiedlenia nieruchomości, uwzględniając, że nakłady poniesione na przebudowę obiektu wyniosą co najmniej 30% wartości początkowej. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nabywca nieruchomości będącej w trakcie przebudowy w momencie sprzedaży może uwzględnić również nakłady poniesione przez poprzedniego właściciela w sytuacji, gdy w wyniku ich poniesienia nie doszło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości (nie dokończono procesu budowlanego). W ślad za wyrokiem NSA z 19 stycznia 2023 r. I FSK 1819/18, LEX nr 3581110, uznać należy, że przepisy nie wymagają by nakłady na obiekt budowlany były ponoszone wyłącznie przez właściciela. Mogą zostać zatem uwzględnione również nakłady poczynione przez poprzedniego właściciela.

Do zasiedlenia dochodzi zaś stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT dopiero w momencie oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części. W sytuacji zatem, gdy w momencie sprzedaży budynek jest w trakcie przebudowy i nie uzyskano pozwolenia na jego użytkowanie i nie jest on wykorzystywany na potrzeby własne - do pierwszego zasiedlenia po poniesieniu nakładów dojdzie dopiero w momencie, gdy budynek otrzyma pozwolenie na użytkowanie lub rozpocznie się korzystanie z niego na potrzeby własne.

Konkludując - Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nabycie nieruchomości będącej w trakcie przebudowy i późniejsze uzyskanie przez nabywcę pozwolenia na użytkowanie będzie prowadziło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości w sytuacji, gdy nakłady poniesione przez zbywcę i nabywcę przekroczą 30% wartości początkowej nieruchomości.

Po upływie okresu dwóch lat, licząc od rozpoczęcia korzystania z nieruchomości na własne potrzeby - późniejsza sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia w podatku od towarów i usług stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy, nieruchomość (zarówno zabudowana jak i niezabudowana) będąc rzeczą spełnia zawartą w tym przepisie definicję towaru, a jej zbycie jest traktowane jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika tego podatku.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 powołanej powyżej ustawy:

Zatem, odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza więc czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług – oraz czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan nabyć nieruchomość na licytacji prowadzonej na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości zawartych w Kodeksie Postępowania Cywilnego. W chwili składania wniosku w ramach postępowania egzekucyjnego przeprowadzona została licytacja, w ramach której złożył Pan najwyższą ofertę. Sąd udzielił Panu przybicia. Uiścił Pan cenę nabycia i złożył wniosek o przysądzenie własności. Nabycie następuje w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Nabywana nieruchomość była przez egzekwowanego dłużnika wykorzystywana w działalności gospodarczej. Dłużnik miał w nieruchomości adres prowadzonej działalności gospodarczej, a także dokonywał licznych nakładów na nieruchomość, które były rozliczane w prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej. Lokal na parterze kamienicy był w ramach działalności gospodarczej wynajmowany przez dłużnika innemu przedsiębiorcy w celu prowadzenia działalności handlowej. Dłużnik posiadał i wciąż posiada status podatnika czynnego VAT.

Nieruchomość stanowi kamienicę, która znajduje się w trakcie kompleksowej modernizacji. Dla przebudowy została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Przebudowa nieruchomości nie została dokończona i w chwili obecnej nieruchomość nie nadaje się do zasiedlenia - m.in. z uwagi na brak stropów , częściowo - schodów czy instalacji elektrycznej. W ramach modernizacji nieruchomości dłużnik dobudował do nieruchomości część „tylną”, tzw. oficynę oraz garaż - wszystkie połączone konstrukcyjnie w jeden budynek i położone w obrębie jednej działki. W oficynie przewidziano pomieszczenia mieszkalne, które nie były do tej pory użytkowane i po ukończeniu modernizacji miały zostać zasiedlone po raz pierwszy.

Dokładna wartość nakładów na nieruchomość dokonanych przez dłużnika nie jest znana, przy czym ze względu na charakter nakładów (dobudowanie części budynku) należy przyjąć, że wartość tych nakładów znacząco przekracza 30% wartości początkowej nieruchomości. W wyniku poniesienia nakładów przez dłużnika powstała nowa część budynku, która nie była nigdy wcześniej użytkowana lub zasiedlona.

W momencie sprzedaży, nieruchomość jest w trakcie przebudowy - nie posiada wydzielonych lokali i nie nadaje się do wykorzystania na cele mieszkaniowe. Budynek znajdujący się na nieruchomości nie jest ujawniony w księdze wieczystej. Powierzchnia budynku według danych znajdujących się w aktach postępowania egzekucyjnego to 550 m².

W toku postępowania egzekucyjnego dłużnik zbył nieruchomość na rzecz spółki. Obecnie postępowanie egzekucyjne toczy się z udziałem dłużnika pierwotnego oraz dłużnika rzeczowego (nabywcy nieruchomości).

Jest Pan - nabywca nieruchomości - czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zamierza Pan wykorzystywać nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Według Pana wiedzy - nakłady ponoszone przez dłużnika stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i obejmowały przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację i modernizację budynku.

Według zebranych przez Pana danych - dłużnik nakładów na nieruchomość dokonywał na przestrzeni wielu lat od roku 2006, kiedy to uzyskał pierwsze pozwolenie na budowę obejmujące rozbudowę budynku o oficynę boczną. Nakłady były ponoszone prawdopodobnie nie później niż do roku 2021, kiedy rozpoczęły się czynności postępowania egzekucyjnego.

Według Pana wiedzy - dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Dłużnik od 31 stycznia 2001 r. do 1 lutego 2025 r. był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Nie posiada Pan wiedzy o dokładnej dacie wybudowania budynku. Budynek to zabytkowa kamienica położona w obrębie układu urbanistycznego rynku miasta (…). Według dostępnych informacji początki zabudowy sięgają XVIII wieku.

Według danych zawartych w księdze wieczystej - dłużnik nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży w roku 1994. Według danych zawartych na tzw. białej liście podatników - nie był wówczas zarejestrowany jako podatnik VAT.

W momencie przejęcia przez Pana zarządu nad nieruchomością w pomieszczeniach piwnicy znajdował się magazyn - archiwum, zawierający według wskazań dłużnika dokumentację związaną z działalnością gospodarczą. Wydzielony lokal na parterze był wynajmowany dla celów prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę trzecią - prowadzono tam sklep odzieżowy. Pozostała część kamienicy była w trakcie remontu/modernizacji i nie nadawała się w tym momencie do wykorzystania. Zgodnie z danymi zawartymi w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej - dłużnik prowadził w nieruchomości działalność gospodarczą (miał wskazany adres nieruchomości jako adres swojej działalności) prowadzonej pod firmą - B. Przedmiot działalności obejmował klasę PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

Posiada Pan jedynie informację, że dłużnik był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, ze wskazanym adresem prowadzenia działalności - jak adres przedmiotowej nieruchomości. Dłużnik już po zbyciu nieruchomości na rzecz spółki został wyrejestrowany jako podatnik VAT, co nastąpiło 1 lutego 2025 r.

Dłużnik w toku postępowania egzekucyjnego zbył nieruchomość na rzecz spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka nabyła nieruchomość na podstawie umowy zawartej 19 sierpnia 2022 r. Z treści umowy wynika, że umowa nie została opodatkowana podatkiem VAT ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z treści umowy wynika, że umowa została skonstruowana jako umowa przeniesienia własności jako świadczenie wzajemne - z art. 453 Kodeksu Cywilnego. W Pana ocenie transakcja stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Spółka A. nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że zarząd nieruchomością w toku postępowania egzekucyjnego został odebrany dłużnikowi i powierzony Panu - spółka, na którą w toku egzekucji dłużnik przeniósł własność nigdy nie objęła nieruchomości w posiadanie i nie rozpoczęła korzystania z nieruchomości. Spółka nie rozpoczęła korzystania z nieruchomości w związku z tym, że nieruchomość zgodnie z postanowieniem sądu jest zarządzana przez osobę trzecią - Pana, który wykonuje obowiązki zarządcy i oczekuje na przysądzenie własności jako licytant, któremu udzielono prawomocnego przybicia. Spółka w związku z tym nie dokonała ulepszeń nieruchomości.

W stanie faktycznym przyszłym będącym przedmiotem wniosku nastąpi przysądzenie własności na Pana rzecz i to Pan stanie się właścicielem nieruchomości i dokończy przebudowę nieruchomości.

Dla porządku pragnie Pan wyjaśnić, że dłużnik zbył nieruchomość na rzecz spółki w trakcie postępowania egzekucyjnego, co pozostaje bez wpływu na czynności postępowania egzekucyjnego. Zakończenie postępowania egzekucyjnego poprzez przysądzenie własności nieruchomości na rzecz licytanta będzie skuteczne względem spółki i licytant uzyska prawo własności bez względu na dokonane w toku postępowania, po zajęciu, rozporządzenia nieruchomością.

Pana wątpliwości zawarte w pytaniach oznaczonych we wniosku jako nr 1 i 3 dotyczą tego, czy sprzedaż egzekucyjna nieruchomości na Pana rzecz będzie dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT uprawniającą Pana do obniżenia podatku VAT należnego od zapłaconej ceny nieruchomości w stawce 23%.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan nabyć nieruchomość na licytacji prowadzonej na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości zawartych w Kodeksie Postępowania Cywilnego. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i zamierza Pan wykorzystywać nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z wcześniej wskazanymi przepisami nieruchomość (zarówno zabudowana jak i niezabudowana) będąc rzeczą, spełnia zawartą w tym przepisie definicję towaru, a jej zbycie jest traktowane jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy nieruchomości zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży działek zabudowanych wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości zabudowanych zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

W opisanej sytuacji budynek to zabytkowa kamienica położona w obrębie układu urbanistycznego rynku miasta (…). Według dostępnych informacji początki zabudowy sięgają XVIII wieku. Dłużnik nabył nieruchomość w 1994 r.

Nieruchomość jest obecnie w trakcie przebudowy - nie posiada wydzielonych lokali i nie nadaje się do wykorzystania na cele mieszkaniowe. Kamienica znajduje się w trakcie kompleksowej modernizacji. Dla przebudowy została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Przebudowa nieruchomości nie została dokończona i w chwili obecnej nieruchomość nie nadaje się do zasiedlenia - m.in. z uwagi na brak stropów, częściowo - schodów czy instalacji elektrycznej. W ramach modernizacji nieruchomości dłużnik dobudował do nieruchomości część „tylną”, tzw. oficynę oraz garaż - wszystkie połączone konstrukcyjnie w jeden budynek i położone w obrębie jednej działki. W oficynie przewidziano pomieszczenia mieszkalne, które nie były do tej pory użytkowane i po ukończeniu modernizacji miały zostać zasiedlone po raz pierwszy.

Dokładna wartość nakładów na nieruchomość dokonanych przez dłużnika nie jest znana, przy czym ze względu na charakter nakładów (dobudowanie części budynku) należy przyjąć, że wartość tych nakładów znacząco przekracza 30% wartości początkowej nieruchomości. W wyniku poniesienia nakładów przez dłużnika powstała nowa część budynku, która nie była nigdy wcześniej użytkowana lub zasiedlona. Dłużnik dokonywał nakładów na nieruchomość na przestrzeni wielu lat od roku 2006, kiedy to uzyskał pierwsze pozwolenie na budowę obejmujące rozbudowę budynku o oficynę boczną. Nakłady były ponoszone prawdopodobnie nie później niż do roku 2021, kiedy rozpoczęły się czynności postępowania egzekucyjnego.

Mając na uwadze cyt. przepis dot. pierwszego zasiedlenia, tj. art. 2 pkt 14 lit. b ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy stwierdzić, że w przedmiotowym przypadku sprzedaż budynku na Pana rzecz odbędzie się przed pierwszym jego zasiedleniem. Fakt ten wyklucza z kolei zastosowanie w stosunku do dostawy opisanej kamienicy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ w stosunku do sprzedaży zabudowanej nieruchomości nie można zastosować zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że sprzedający nabył Nieruchomość w 1994 r. Nie był wtedy podatnikiem podatku VAT. Nabycie nieruchomości przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu VAT, zatem dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości.

Dłużnik dokonywał nakładów na nieruchomość na przestrzeni wielu lat od roku 2006, kiedy to uzyskał pierwsze pozwolenie na budowę obejmujące rozbudowę budynku o oficynę boczną. Nakłady były ponoszone prawdopodobnie nie później niż do roku 2021 kiedy rozpoczęły się czynności postępowania egzekucyjnego. Według Pana wiedzy - dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nakładów na modernizację nieruchomości.

Zatem, ponieważ dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego i nakłady te znacząco przekraczały 30% wartości początkowej kamienicy, to należy stwierdzić, że dostawa kamienicy nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponieważ w stosunku do sprzedaży zabudowanej Nieruchomości nie można zastosować zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że dłużnik nabył nieruchomość w 1994 r. Z uwagi na to, że dłużnik nabył tę nieruchomość, kiedy nie obowiązywała ustawa o podatku od towarów i usług, to transakcja nabycia przez niego tej nieruchomości nastąpiła w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie można mówić, że dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu opisanej nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Dłużnik ponosił również nakłady na ulepszenie powyższej nieruchomości. Zauważyć przy tym trzeba, że zgodnie z art. 2 pkt 14a ustawy:

Według Pana wiedzy, nakłady ponoszone przez dłużnika stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i obejmowały przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację i modernizację budynku. Dłużnik nakładów na nieruchomość dokonywał na przestrzeni wielu lat od roku 2006, prawdopodobnie nie później niż do roku 2021 kiedy rozpoczęły się czynności postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo, dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie został spełniony już jeden z warunków zawartych w tym przepisie.

Zatem sprzedaż opisanej nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, sprzedaż zabudowanej nieruchomości nie może korzystać ze zwolnień od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, podlegać będzie zatem opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku.

W kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego w tytułu dostawy opisanej nieruchomości na Pana rzecz należy wskazać, że zgodnie art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Zasada ta wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z opisu sprawy wynika, że nabędzie Pan zabudowaną nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Wskazana we wniosku egzekucyjna sprzedaż nieruchomości na Pana rzecz będzie dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku, a więc uprawniającą Pana jako podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w cenie nieruchomości.

Pana stanowisko w zakresie objętym pytaniami nr 1 i 3 jest prawidłowe.

Pana wątpliwości zawarte w pytaniu oznaczonym we wniosku jako nr 2 dotyczą tego, jaka data będzie początkiem okresu w jakim będzie Pan uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług stosownie do art. 86 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10-11 ustawy.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy:

Z przepisów tych wynika, że prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży. Dodatkowo prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Zgodnie z art. 106c ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że dłużnik zbył nieruchomość na rzecz spółki w trakcie postępowania egzekucyjnego, co pozostaje bez wpływu na czynności postępowania egzekucyjnego. Zakończenie postępowania egzekucyjnego poprzez przysądzenie własności nieruchomości na Pana rzecz będzie skuteczne względem spółki i Pan uzyska prawo własności bez względu na dokonane w toku postępowania, po zajęciu, rozporządzenia nieruchomością.

Zarząd nieruchomością w toku postępowania egzekucyjnego został odebrany dłużnikowi i powierzony Panu - spółka, na którą w toku egzekucji dłużnik przeniósł własność nigdy nie objęła nieruchomości w posiadanie i nie rozpoczęła korzystania z nieruchomości, nie ponosiła też nakładów na Nieruchomość. Obecnie postępowanie egzekucyjne toczy się z udziałem dłużnika pierwotnego oraz dłużnika rzeczowego (nabywcy nieruchomości).

W przypadku sprzedaży egzekucyjnej to organy egzekucyjne lub komornik sądowy wystawiają faktury dokumentujące dostawę towarów, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy i wystawiają z tego tytułu fakturę.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego powstanie zatem w momencie, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki: powstanie obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości i otrzyma Pan fakturę wystawioną z tytułu tej dostawy. Przy czym prawo to powstanie nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma Pan fakturę dokumentującą sprzedaż.

Tym samym należy zgodzić się z Pana stanowiskiem, że okres w jakim będzie Pan uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług stosownie do art. 86 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT rozpocznie się z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu otrzymania faktury.

Pana stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 2 jest prawidłowe.

Pana wątpliwości zawarte w pytaniu oznaczonym we wniosku jako nr 4 dotyczą tego, czy po łącznym spełnieniu następujących warunków:

(i) dokończenie przebudowy nieruchomości przez Pana i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, gdzie suma nakładów dokonanych przez zbywcę (dłużnika) i nabywcę (Pana) przewyższa 30% wartości nieruchomości przed rozpoczęciem przebudowy,

(ii) rozpoczęcie korzystania z nieruchomości przez nabywcę na własne potrzeby,

(iii) upływ okresu dwóch lat licząc od rozpoczęcia korzystania z nieruchomości na potrzeby własne

- późniejsze zbycie nieruchomości będzie zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że przepisy nie wymagają by nakłady na obiekt budowlany były ponoszone wyłącznie przez właściciela. Mogą zostać zatem uwzględnione również nakłady poczynione przez poprzedniego właściciela (powyższe potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 stycznia 2023 r. I FSK 1819/18).

Z opisu sprawy wynika, że nabędzie Pan nieruchomość zabudowaną, która będzie w trakcie kompleksowej modernizacji. Dla przebudowy została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Przebudowa nieruchomości nie została dokończona i w chwili obecnej nieruchomość nie nadaje się do zasiedlenia - m.in. z uwagi na brak stropów, częściowo - schodów czy instalacji elektrycznej. W ramach modernizacji nieruchomości dłużnik dobudował do nieruchomości część „tylną” tzw. oficynę oraz garaż - wszystkie połączone konstrukcyjnie w jeden budynek i położone w obrębie jednej działki. W oficynie przewidziano pomieszczenia mieszkalne, które nie były do tej pory użytkowane i po ukończeniu modernizacji miały zostać zasiedlone po raz pierwszy.

Po nabyciu wskazanej nieruchomości zabudowanej, będzie Pan kontynuował proces modernizacji tej Nieruchomości. Ze względu na charakter nakładów (dobudowanie części budynku) przyjmuje Pan, że wartość tych nakładów dokonywanych przez dłużnika i kontynuowanych przez Pana, znacząco przekroczy 30% wartości początkowej nieruchomości przed rozpoczęciem przebudowy.

Po zakończeniu przebudowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, nastąpi rozpoczęcie korzystania z nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Po upływie okresu dwóch lat licząc od rozpoczęcia korzystania z tej nieruchomości, zamierza Pan dokonać zbycia posiadanej zabudowanej Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w takim przypadku spełnione będą wszystkie warunki umożliwiające zastosowanie do planowanej transakcji, zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Transakcja zostanie bowiem przeprowadzona po zakończeniu przebudowy kamienicy, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia związanego z tą przebudową i wykorzystaniem kamienicy na Pana potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Tym samym spełnione zostaną warunki dla zwolnienia od podatku VAT opisanej transakcji zbycia przez Pana nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (z uwzględnieniem opcji jej opodatkowania przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT).

Pana stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:

Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Stosownie do art. 42a ustawy o VAT:

Zatem niniejsza interpretacja indywidualna nie rozstrzyga Pana wątpliwości w kwestii stawki podatku mającej zastosowanie do transakcji nabycia przez Pana nieruchomości.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywa/będzie się pokrywało z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.