Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia do sprzedaży działki.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 maja 2025 r. (wpływ 14 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni, Pani A. B., jest czynnym podatnikiem VAT (prowadzi działalność gospodarczą od 1 lutego 2015 r.).

W dniu 24 listopada 1994 r. otrzymała od ojca w darowiźnie nieruchomość gruntową – działkę o łącznej powierzchni X ha ( X m²). Na działce tej wydzielono część o powierzchni Y m², na której w latach 2000–2014 mąż Wnioskodawczyni, Pan C. D., prowadził działalność gospodarczą (była tam zlokalizowana niewielka budowla użytkowana w ramach tej działalności).

Od 1 lutego 2015 r. działalność gospodarczą na tym samym wydzielonym fragmencie (Y m²) prowadzi Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna – czynny podatnik VAT.

Na wydzielonej części o pow. Y m² znajdował się budynek/budowla o wartości ok. (…) tys. zł, wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

Pozostała część działki (powierzchnia ok. Z m²) nie była wykorzystywana gospodarczo ani zabudowana – stanowiła majątek prywatny Wnioskodawczyni i pozostawała nieużytkowana (brak jakichkolwiek budynków, czy budowli na tym obszarze).

Podatek od nieruchomości był naliczany od powierzchni Y m² według stawki przewidzianej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, zaś od pozostałej części – jak dla gruntu niezwiązanego z działalnością.

Wnioskodawczyni planuje obecnie sprzedaż całej opisanej działki (zarówno części zabudowanej Y m², jak i reszty Z m²) w ramach jednej transakcji sprzedaży na rzecz nabywcy. Sprzedaż ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towaru (nieruchomości gruntowej wraz z budowlą) w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dokonaną przez podatnika VAT.

Data planowanej sprzedaży nie została jeszcze ściśle określona, ale będzie to po 1 lutego 2025 r. (a więc ponad 10 lat od rozpoczęcia użytkowania budowli przez Wnioskodawczynię i ponad 2 lata od jej pierwszego zasiedlenia przez Wnioskodawczynię, przy czym sam obiekt był używany już wcześniej w latach 2000 - 2014 przez męża).

Nabywca działki nie jest jeszcze znany, założeniem Wnioskodawczyni jest sprzedaż całości nieruchomości jedną umową sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Na działce, która ma być przedmiotem sprzedaży znajduje się obecnie podest betonowy o wymiarach A. m x B m = Y m².

Na nim były posadowione: 2 zbiorniki o pojemności (…) litrów do (…), (…) i (…). Te urządzenie służyły do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży (…).

Ta działalność została zakończona 31 grudnia 2019 r. Urządzenia służące do sprzedaży (…) zostały zdemontowane w grudniu 2020 roku.

Obiekt, który obecnie znajduje się na działce (podest betonowy A x B m = Y m²) jest budowlą w rozumieniu prawa budowlanego.

Działalność prowadzona na tym obiekcie (sprzedaż (…) ) była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (podatek VAT).

Obiekt został zbudowany w 2000 r. przez poprzedniego użytkownika, czyli męża Wnioskodawczyni C.D. W trakcie budowy nie był odliczany podatek VAT.

C. D. działalność rozpoczął po wybudowaniu (...) w grudniu 2000 r.

Obiekt posadowiony na nieruchomości nie był ulepszany i nie ponosiła Pani żadnych kosztów z tym związanych.

Obiekt posadowiony na nieruchomości jest budowlą.

Na chwilę obecną nie ma MPZP. Dla działki, o której mowa została wydana decyzja o warunkach zabudowy tzw. WZ z (…) lutego 2008 roku.

Decyzja została wydana na wniosek poprzedniego użytkownika Pani męża C. D.

Decyzja nr (…) dotyczyła budowy (...). Budowa z powodów finansowych nigdy nie powstała.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż (dostawa) całej opisanej działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w następujący sposób:

• w całości opodatkowana VAT (tj. od całej wartości działki należy naliczyć 23% VAT),
• w całości zwolniona z VAT (dostawa całej działki korzystać będzie ze zwolnienia od VAT),
• czy też częściowo opodatkowana (tj. opodatkowaniu VAT będzie podlegała jedynie część działki o pow. Y m² wykorzystywana w działalności gospodarczej, zaś pozostała część działki będzie objęta zwolnieniem z VAT jako majątek prywatny/niewykorzystywany w działalności)?

Prośba o rozstrzygnięcie, która z powyższych opcji jest prawidłowa w świetle obowiązujących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż całej opisanej działki będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT w całości. Oznacza to, że transakcja dostawy tej nieruchomości gruntowej (wraz z posadowioną na niej budowlą o pow. Y m²) nie będzie opodatkowana VAT (stawką 23%) w żadnej części, lecz w całości objęta będzie zwolnieniem od VAT na podstawie właściwych przepisów ustawy o VAT.

Wnioskodawczyni podkreśla, że choć jest czynnym podatnikiem VAT, a część sprzedawanej działki była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej (co oznacza, iż dokonuje sprzedaży jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, to jednak w okolicznościach niniejszej sprawy spełnione są przesłanki ustawowe do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług dla dostawy tej nieruchomości.

Poniżej Wnioskodawczyni przedstawia uzasadnienie prawne swojego stanowiska, odnosząc się zarówno do przepisów ustawy o VAT, jak i do ich interpretacji prezentowanych w orzecznictwie organów podatkowych i sądów administracyjnych.

Po pierwsze, w odniesieniu do części zabudowanej działki (Y m²), na której znajduje się budowla użytkowana w działalności, zastosowanie znajduje zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

 Zgodnie z tym przepisem zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że nie jest to dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz że od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Innymi słowy, sprzedaż budynku/budowli, która nie jest nowa ani nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, korzysta co do zasady ze zwolnienia z VAT.

W realiach przedstawionego zdarzenia przyszłego budowla posadowiona na działce została zasiedlona (oddana do użytkowania) po raz pierwszy najpóźniej w roku 2015 (gdy Wnioskodawczyni rozpoczęła tam działalność gospodarczą), a faktycznie była używana już od lat 2000 - 2014 przez jej męża.

Upłynęło zatem znacznie więcej niż wymagane 2 lata od pierwszego zasiedlenia tej budowli.

Dostawa (sprzedaż) przedmiotowej budowli nie będzie więc dokonywana ani w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim – spełniony jest zatem warunek upływu ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji dostawa budowli posadowionej na działce będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że powyższe zwolnienie dotyczy również części budynków/budowli.

Jak wskazuje literatura, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ma zastosowanie do dostawy całości lub części budynków/budowli, o ile nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i minął wymagany okres 2 lat.

W niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży będzie co prawda niewielka budowla (o pow. Y m²) stanowiąca tylko fragment całej nieruchomości, niemniej spełnienie warunków tego przepisu w odniesieniu do tej budowli jest bezdyskusyjne (obiekt używany od wielu lat, nie nowy).

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma zatem zastosowanie do dostawy tej części nieruchomości (tj. budowli wraz z gruntem niezbędnym do jej użytkowania).

Po drugie, w zakresie pozostałej części działki (ok. Z m²), która jest niezabudowana i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, również występują podstawy do zwolnienia tej dostawy z VAT.

Mianowicie, zastosowanie ma tutaj art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Innymi słowy, sprzedaż gruntu niezabudowanego korzysta ze zwolnienia z VAT pod warunkiem, że grunt ten nie jest terenem budowlanym w rozumieniu przepisów o VAT.

Definicję terenu budowlanego zawiera art. 2 pkt 33 ustawy – są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W opisanym stanie faktycznym brak jest informacji, aby dla sprzedawanej działki istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy wydana została decyzja o (…) obejmująca całą nieruchomość. Wręcz przeciwnie, działka była wykorzystywana rolniczo/prywatnie (darowizna od ojca, brak działań inwestycyjnych na większości obszaru).

W szczególności na niezabudowanej części (Z m²) brak jest jakichkolwiek naniesień budowlanych i nic nie wskazuje, by teren ten miał status budowlany.

W ocenie Wnioskodawczyni, w świetle powyższych okoliczności pozostała część działki stanowi teren niezabudowany inny niż teren budowlany, a zatem jej dostawa również spełnia przesłanki zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy podkreślić, że zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną dostawa nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej dokonana jedną transakcją może korzystać ze zwolnienia w całości, jeżeli zarówno część zabudowana, jak i niezabudowana spełniają warunki odpowiednich zwolnień.

W przedmiotowej sprawie oba obszary działki (część zabudowana budowlą oraz część niezabudowana) kwalifikują się do zwolnienia od VAT – pierwszy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 (budowla użytkowana od wielu lat), a drugi na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 (grunt niezabudowany niebędący terenem budowlanym). W efekcie cała dostawa działki będzie zwolniona z VAT, niezależnie od tego, że tylko część działki była formalnie związana z działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni.

Co więcej, nawet abstrahując od zwolnienia dla gruntów niezabudowanych, przepisy ustawy o VAT przewidują, że w przypadku dostawy nieruchomości zabudowanej, zwolnienie obejmuje także grunt związany z budynkiem/budowlą.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest budynek lub budowla trwale z gruntem związane, wówczas grunt ten dzieli los podatkowy budynku/budowli – wartość gruntu wlicza się do podstawy opodatkowania budynku/budowli. Oznacza to, że dostawa gruntu razem z posadowioną na nim budowlą powinna być opodatkowana według tych samych zasad, co dostawa budowli. W rezultacie, jeżeli dostawa budowli korzysta ze zwolnienia z VAT (jak ustalono powyżej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10), to zwolnienie to rozciąga się również na grunt, na którym ta budowla jest posadowiona. Stanowisko to jest potwierdzane w interpretacjach organów podatkowych – przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 13 września 2023 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.419.2023.1.MMA) wyraźnie stwierdził, że w przypadku sprzedaży działki zabudowanej zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT objęta jest także dostawa gruntu na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Mając na uwadze powyższe unormowania, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że cała planowana transakcja sprzedaży działki będzie zwolniona z VAT.

Nie zajdzie konieczność dzielenia podstawy opodatkowania ani rozróżniania części opodatkowanej i zwolnionej – dostawa ma charakter jednolitej czynności sprzedaży jednej nieruchomości gruntowej, na której znajduje się używana budowla.

Zgodnie z cytowanym art. 29a ust. 8 ustawy, nie można (a nawet nie należy) sztucznie wyodrębniać wartości części gruntu podlegającej opodatkowaniu, gdyż grunt ten dzieli los budowli.

Tym samym ewentualna koncepcja, aby opodatkować tylko Y m² działki (część związana z działalnością) a resztę zwolnić – choć pozornie logiczna z punktu widzenia dotychczasowego wykorzystania – nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o VAT.

W świetle art. 29a ust. 8 transakcja dotyczy jednego towaru (nieruchomości zabudowanej), więc nie można traktować jednego fragmentu działki oddzielnie od reszty przy ustalaniu VAT.

Nawet jednak gdyby hipotetycznie rozdzielić dostawę na dwie części, to – jak wykazano wyżej – obie części spełniają warunki zwolnienia (budowla – zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10; grunt niezabudowany niebudowlany – zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9).

Zatem w żadnym wariancie sprzedaż tej działki nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT w jakiejkolwiek części.

Dla pełności wywodu Wnioskodawczyni pragnie zaznaczyć, że jej działanie nie nosi znamion profesjonalnego obrotu nieruchomościami wykraczającego poza ramy zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny prawie 30 lat temu, nie była przedmiotem handlu ani intensywnych działań deweloperskich (poza postawieniem i użytkowaniem niewielkiej budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej). Sprzedaż ma charakter jednorazowy, podyktowany względami prywatnymi (np. potrzebą uwolnienia kapitału zamrożonego w nieruchomości).

Zgodnie z orzecznictwem TSUE oraz polskich sądów, jednorazowa sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, o ile sprzedający nie podejmował aktywnych działań typowych dla handlowców nieruchomości.

W przedmiotowej sytuacji większość czynności Wnioskodawczyni względem działki (poza bieżącym użytkowaniem części na własną firmę) mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Co prawda Wnioskodawczyni przyznaje, że sprzedając działkę działa jako podatnik VAT (ze względu na wykorzystanie części nieruchomości w działalności), jednak nawet przy takiej kwalifikacji – jak wykazano – transakcja pozostaje zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż całej opisanej działki będzie w całości zwolniona z podatku VAT. Transakcja ta spełnia warunki zwolnienia zarówno w zakresie znajdującej się na działce używanej budowli (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), jak i w zakresie części gruntowej (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ewentualnie w związku z art. 29a ust. 8 ustawy).

W konsekwencji Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do naliczenia 23% VAT od żadnej części ceny sprzedaży tej nieruchomości.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawczyni powołuje m.in. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 13 września 2023 r., w której organ podatkowy potwierdził, że sprzedaż działki zabudowanej budynkiem użytkowanym dłużej niż 2 lata korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a zwolnienie to obejmuje również grunt związany z tym budynkiem (art. 29a ust. 8).

Również w interpretacji z 19 sierpnia 2021 r. (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.508.2021.1.PRP) organ zgodził się, że dostawa niezabudowanej nieruchomości (grunt bez planu i decyzji WZ) korzysta ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Powyższe rozstrzygnięcia znajdują bezpośrednie zastosowanie w sytuacji Wnioskodawczyni. Konkluzja: Sprzedaż całej opisanej działki (X ha) będzie zwolniona z podatku VAT w całości.

Nie wystąpi konieczność opodatkowania części Y m² oddzielnie – cała dostawa jest zwolniona na mocy powołanych przepisów ustawy o VAT. Wnioskodawczyni wnosi o potwierdzenie prawidłowości tak przedstawionego stanowiska.

Źródła przepisów i orzecznictwa: Art. 2 pkt 33, art. 15 ust. 1 i 2, art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 1570 ze zm.); wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C‑181/10 (Słaby, Kuć) dot. zakresu pojęcia działalności gospodarczej; interpretacje indywidualne DKIS: z 13 września 2023 r. sygn. 0114‑KDIP4-2.4012.419.2023.1.MMA; z 19 sierpnia 2021 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.508.2021.1.PRP).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Wskazała Pani, że jest czynnym podatnikiem VAT (prowadzi działalność gospodarczą od 1 lutego 2015 r.).

W dniu 24 listopada 1994 r. otrzymała Pani od ojca w darowiźnie nieruchomość gruntową – działkę o łącznej powierzchni X ha (X m²). Na działce tej wydzielono część o powierzchni Y m², na której w latach 2000 – 2014 Pani mąż, prowadził działalność gospodarczą (była tam zlokalizowana niewielka budowla użytkowana w ramach tej działalności).

Od 1 lutego 2015 r. prowadzi Pani jako osoba fizyczna (czynny podatnik VAT) działalność gospodarczą, na tym samym wydzielonym fragmencie (Y m²).

Pozostała część działki (powierzchnia ok. Z m²) nie była wykorzystywana gospodarczo ani zabudowana – stanowiła Pani majątek prywatny i pozostawała nieużytkowana (brak jakichkolwiek budynków, czy budowli na tym obszarze).

Planuje Pani obecnie sprzedaż całej opisanej działki (zarówno części zabudowanej Y m², jak i reszty Z m²) w ramach jednej transakcji sprzedaży na rzecz nabywcy. Sprzedaż ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towaru (nieruchomości gruntowej wraz z budowlą) w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dokonaną przez podatnika VAT.

Data planowanej sprzedaży nie została jeszcze ściśle określona, ale nastąpi po 1 lutego 2025 r. (a więc ponad 10 lat od rozpoczęcia użytkowania budowli przez Panią i ponad 2 lata od jej pierwszego zasiedlenia, przy czym sam obiekt był używany już wcześniej w latach 2000 - 2014 przez męża).

Nabywca działki nie jest jeszcze znany, zakłada Pani sprzedaż całości nieruchomości w ramach jednej umowy sprzedaży.

Obiekt, który obecnie znajduje się na działce (podest betonowy A x B m = Y m²) jest budowlą w rozumieniu prawa budowlanego.

Działalność prowadzona na tym obiekcie (sprzedaż (…) ) była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (podatek VAT).

Obiekt został zbudowany w 2000 r. przez poprzedniego użytkownika, tj. Pani męża. W trakcie budowy nie był odliczany podatek VAT. Obiekt posadowiony na nieruchomości nie był ulepszany i nie ponosiła Pani żadnych kosztów z tym związanych. Na chwilę obecną nie ma MPZP. Dla działki, o której mowa została wydana decyzja o warunkach zabudowy tzw. WZ z (...) 2008 r. Decyzja została wydana na wniosek poprzedniego użytkownika - Pani męża. Decyzja dotyczyła budowy (...). Budowa z powodów finansowych nigdy nie powstała.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii zastosowania zwolnienia do sprzedaży działki.

W rozpatrywanej sprawie istotne jest, że działka, którą zamierza Pani sprzedać – w części - była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

W kontekście omawianej sprawy warto wskazać ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania.

W analizowanej sprawie część działki była wykorzystywana w działalności gospodarczej, zatem mieści się w zakresie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Działka była zatem wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym utraciła ona charakter majątku prywatnego (osobistego).

Warto także w tym miejscu przytoczyć wyrok TSUE w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën), w którym TSUE uznał, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

Skoro działka przeznaczona do sprzedaży była wykorzystywana przez Panią w sposób ciągły do celów zarobkowych, to Pani jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i wykorzystujący grunt do celów zarobkowych jest uznawana dla tej czynności za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto dla działki wydana została decyzja dotycząca budowy (...). Budowa z powodów finansowych nie powstała.

Tym samym dostawa całej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem sprzedaży ww. nieruchomości wraz z posadowioną na niej budowlą dokona Pani jako podatnik podatku od towarów i usług zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku. Warunki stosowania zwolnień zawarte zostały zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Art. 2 pkt 14 ustawy:

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku/budowli sprzedano ją lub oddano ją w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własne – ponieważ w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Na działce, która ma być przedmiotem sprzedaży znajduje się obecnie podest betonowy o wymiarach Y m². Obiekt, który obecnie znajduje się na działce jest budowlą w rozumieniu prawa budowlanego.

Obiekt został zbudowany w 2000 r., od 1 lutego 2015 r. działalność gospodarczą z wykorzystaniem budowli prowadzi Pani jako osoba fizyczna – czynny podatnik VAT.

Obiekt posadowiony na nieruchomości nie był ulepszany i nie ponosiła Pani żadnych kosztów z tym związanych.

Zatem odnośnie budowli znajdującej się na działce i przeznaczonej do sprzedaży doszło już do pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, ponieważ budowla posadowiona na działce była wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Zgodnie z Pani wskazaniem od momentu oddania do użytkowania budowli posadowionej na działce, do momentu sprzedaży upłynie okres przekraczający dwa lata.

Zatem dostawa budowli w ramach planowanej dostawy będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od momentu pierwszego zasiedlenia minie do dnia sprzedaży okres dłuższy niż dwa lata (planowana sprzedaż nastąpi po 1 lutego 2025 r.).

Planowana przez Panią sprzedaż obejmie grunt wraz z budowlą, na którym jest ona posadowiona.

W tym zakresie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem dostawa działki, na której posadowiona jest budowla, będzie opodatkowana na takich samych zasadach jak posadowiona na niej budowla.

W konsekwencji dostawa całej działki, na której posadowiona jest budowla w ramach planowanej transakcji sprzedaży, będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe w zakresie zastosowania do sprzedaży działki wraz z posadowioną na niej budowlą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W sprawie będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie znajdzie natomiast zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W toku postępowania w sprawie o wydanie interpretacji indywidualnej nie analizuję dokumentów załączonych do wniosku.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.