Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr A/3 i podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 16 czerwca 2025 r. (wpływ 16 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Opis stanu faktycznego. Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni ha oznaczonej jako działka A/3 obręb, objętej księgą wieczystą numer. Nieruchomość tę Wnioskodawca nabył w dniu 17.03.2017 r. na podstawie umowy darowizny zawartej ze swoim ojcem. Działka A/3 zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miejskiej) położona jest na obszarze oznaczonym 14MN przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działka A/3 w ewidencji gruntów określona jest jako grunt orny. Aktualnie działka wykorzystywana jest rolniczo. Nie została w stosunku do niej wydana decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej w trybie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82). W okresie od 27.09.2018 r. do 31.07.2023 r. działka A/3 była oddana w dzierżawę spółce, która to spółka planowała budowę na działce A/3 stacji bazowej telefonii. Dzierżawca uzyskał decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, niemniej ostatecznie do realizacji inwestycji nie doszło z przyczyn leżących po stronie inwestora. Zdarzenie przyszłe. Wnioskodawca zamierza sprzedać przysługujące mu prawo własności dz. A/3. Działka A/3 sprzedana zostanie w całości jednemu nabywcy bez jej uprzedniego podziału na mniejsze działki. Wnioskodawca nie planuje podejmowania jakichkolwiek czynności przygotowawczych związanych z uzbrojeniem działki czy też uczynieniem jej atrakcyjniejszą w jakikolwiek sposób dla potencjalnego nabywcy.

Na pytania:

A)„W zakresie podatku od towarów i usług i podatku dochodowego od osób fizycznych:

a)Czy działka nabyta przez Pana w darowiźnie jest zabudowana czy niezabudowana? Jeśli działka jest zabudowana, to proszę wskazać rodzaje zabudowań znajdujących się na ww. nieruchomości?

b)Czy działka w dniu sprzedaży będzie zabudowana? Jeśli tak, to proszę wskazać:

-jakie budynki i budowle znajdują się na tej działce?

-jeśli na ww. działce znajdują się budynki, to proszę wskazać czy budynki są trwale związane z gruntem?

-jeśli na działce znajdują się budowle, to proszę wskazać czy budowle są trwale związane z gruntem? 

c)Czy z tytułu zawartej umowy dzierżawy odprowadzał Pan podatki? Jeśli tak, jakie to były podatki?

d)W jaki sposób będzie poszukiwał Pan nabywcy ww. działki? Czy będzie podejmował Pan działania zmierzające do przygotowania przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży, np. działania marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży (ogłoszenia w Internecie, mediach; inne działania w celu reklamy ‒ jakie?)?

e)Jeśli będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży działki nr A/3, to jakie czynności będzie wykonywał pośrednik przy sprzedaży tej działki?

f)Czy z zawarł/zawrze Pan z nabywcą działki przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie warunki zawiera/będzie zawierać taka umowa przedwstępna, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji).

g)Czy przed sprzedażą działki, którą zamierza Pan sprzedać udzieli Pan nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej działki?

-Jeśli tak, to proszę podać:

·przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictwa/zgody,

·jakie konkretnie czynności nabywca będzie mógł wykonać w ramach udzielonego pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia).

-Jeśli nie to proszę podać na jakiej podstawie dzierżawca Pana działki miał prawo do otrzymania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego - budowie stacji bazowej telefonii komórkowej na Pana działce?

h)Na co zostaną wydatkowane środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży ww. działki?

i)Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości oprócz wymienionej we wniosku? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył i do jakich celów są wykorzystywane? Czy będą w przyszłości przeznaczone do sprzedaży?

j)Czy dokonywał Pan już wcześniej zbycia nieruchomości (oprócz działki, o której mowa we wniosku), jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej zbywanej nieruchomości:

-jakie to nieruchomości?

-kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

-w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

-w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

-kiedy dokonał Pan ich zbycia i co było przyczyną ich zbycia?

-ile działek zostało zbytych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

-czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT?

-na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

B)W zakresie podatku od towarów i usług:

a)Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy oraz jakie dostawy towarów i świadczenia usług realizuje Pan jako czynny podatnik podatku VAT.

b)Czy wykorzystuje Pan działkę na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą o podatku od towarów i usług”? Jeśli tak, to proszę wskazać:

-czy prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

-czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

c)Czy sprzedawał Pan płody rolne z działki? Jeśli tak, to proszę wskazać czy ww. sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie sprzedawał Pan płodów rolnych, to proszę wskazać czy produkty rolne z ww. gruntu wykorzystywał Pan wyłącznie na własne potrzeby?

d)Do jakich czynności wykorzystywał Pan działkę (przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy):

-opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

-zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

e)Czy po zakończeniu dzierżawy przekazał Pan działkę na Pana cele osobiste?

f)Jeśli działka, którą zamierza Pan sprzedać jest zabudowana to proszę wskazać:

-czy budynki/budowle, które znajdują się na działce zostały nabyte, czy wybudowane przez Pana? Proszę wskazać datę nabycia lub wybudowania.

-czy z tytułu nabycia lub wybudowania wskazanych budynków/budowli przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

-czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać:

·dokładną datę pierwszego zasiedlenia,

·jeśli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynków/budowli, to proszę wskazać w jakiej części?

·w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części?

·czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

-czy ww. budynki/budowle były/są/będą udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (dzierżawy, najmu, użyczenia)? Jeśli tak, to czy były/są/będą to umowy odpłatne czy nieodpłatne oraz kiedy i na jaki okres były zawierane?

-czy wskazane budynki/budowle były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

-czy ww. budynki/budowle były/są/będą wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są/będą te budynki/budowle, Pan wykonywał/wykonuje? (proszę podać podstawę prawną zwolnienia).

-czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeśli tak, to proszę wskazać:

·kiedy takie wydatki były ponoszone?

·czy ulepszenie budynku/budowli prowadziło do jego/jej przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego/jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego/jej zasiedlenia?

·czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego?

·czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

-czy budynki/budowle znajdujące się na gruncie zostały wybudowane przez Pana czy dzierżawcę?

-jeśli budynki/budowle zostały wybudowane przez dzierżawcę, to czy przed ich sprzedażą dojdzie do rozliczenia z dzierżawcą nakładów poniesionych na te budynki/budowle?”,

odpowiedział Pan:

A. a. Działka otrzymana przez (Wnioskodawcę) w darowiźnie jest niezabudowana. b. Działka w dniu sprzedaży nie będzie zabudowana. c. Z tytułu zawartej umowy dzierżawy Wnioskodawca nie odprowadzał podatków, ponieważ w trakcie trwanie umowy nie doszło do wydania przedmiotu dzierżawy, więc Wnioskodawca nie otrzymał żadnego wynagrodzenia. Następnie umowa dzierżawy została rozwiązana. d. Wnioskodawca nie poszukuje aktywnie nabywcy działki. Wnioskodawca zawarł umowę pośrednictwa w sprzedaży z biurem nieruchomości, umowa została podpisana na wyłączność. Wszystkie czynności związane ze sprzedażą wykonuje biuro nieruchomości w ramach swoich decyzji. e. Pośrednictwo przy sprzedaży działki nr A/3 obejmuje następujące czynności: - udzielanie informacji o nieruchomości zainteresowanym klientom, w tym wskazanie adresu ww. nieruchomości, - kontaktowanie z Wnioskodawcą lub wskazaną osobą zainteresowanych klientów, - przekazanie danych przedmiotu transakcji wg karty opisowej nieruchomości, - udostępnianie informacji o zgłoszonym przedmiocie wg wyboru Pośrednika - bądź poprzez indywidualną promocję ww. przedmiotu, przez ogólne wskazanie, że takie przedmioty lub podobne znajdują się w bazie danych Pośrednika lub poprzez ogólną promocję usług Pośrednika. - Na życzenie Wnioskodawcy pośrednik może wykonać czynności bezpośrednio zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży, tj. kompleksowe załatwienie spraw organizacyjno-prawnych poprzedzających transakcję przygotowanie obsługi notarialnej transakcji itp. f. Wnioskodawca na ten moment nie zawarł umowy przedwstępnej sprzedaży. Jeżeli strona zainteresowana kupnem nieruchomości będzie chciała zawrzeć umowę przedwstępną zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej to taka umowa zostanie zawarta. Wnioskodawca nie planuje zawierać umowy przedwstępnej z której będą wynikać obowiązki w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji po uzyskaniu których dojdzie do umowy przyrzeczonej. g. Przed sprzedażą działki Wnioskodawca nie zamierza udzielić nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących przedmiotowej działki. Dzierżawca działki miał prawo do otrzymania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego - budowie stacji bazowej telefonii na podstawie umowy dzierżawy zawartej 2018-09-27. g) Środki ze sprzedaży nieruchomości zamierza przeznaczyć na zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. h. Wnioskodawca posiada mieszkanie, adres to, nieruchomość została zakupiona 2017-03-30, Wnioskodawca w niej zamieszkuje. Wnioskodawca posiada też nieruchomość zabudowaną rolniczą (dawne gospodarstwo rolne - nabyte w drodze darowizny od ojca), tą nieruchomość aktualnie zamieszkuje ojciec Wnioskodawcy (darczyńca). Wnioskodawca w tym momencie nie wie czy będzie sprzedawał posiadane nieruchomości w przyszłości, aktualnie są wykorzystywane na cele mieszkalne Wnioskodawcy i jego najbliższej rodziny. i. Wnioskodawca do tej pory nie dokonywał zbycia żadnej nieruchomości. B Odpowiedzi w zakresie podatku od towarów i usług a) Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług b) Wnioskodawca nie wykorzystuje działki na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług c) Wnioskodawca nie sprzedawał płodów rolnych. Pole zostało użyczone w ramach umowy nieodpłatnej dzierżawy sąsiadowi. d) Wnioskodawca nie użytkował działki wcale. Po nieudanej próbie dzierżawy Wnioskodawca zdecydował się wystawić działkę na sprzedaż i zawarł umowę pośrednictwa opisaną w PKT A. e) Działka cały czas była w majątku osobistym, umowa dzierżawy była zawarta w ramach zwykłego zarządu nieruchomością. f) Działka nie jest zabudowana.

Pytanie

1)Czy sprzedaż działki A/3 przez Wnioskodawcę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1) Zdaniem Wnioskodawcy czynność odpłatnego zbycia przez niego prawa własności dz. A/3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem sądów administracyjnych do polskiego systemu nie implementowano art. 12 ust. 1 i 3 Dyrektywy nr 2006/112/WE (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 z późn. zm.). Brak jest bowiem w ustawie o VAT unormowań, które w sposób jasny i precyzyjny wskazywałby na fakt transpozycji do tej ustawy możliwości (opcji) określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 tej Dyrektywy, co do uznania za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w zakresie pojedynczej dostawy terenu budowlanego (por. wyrok NSA z 27.01.2012 r., I FSK 1814/11, LEX nr 1126216). Zgodnie utrwalonym sposobem wykładni art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.) nie będzie uznane za prowadzenie działalności gospodarczej sprzedaż majątku osobistego (działek budowlanych), który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży. Nie można uznać osoby fizycznej za podatnika podatku VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Uprzednie wobec sprzedaży oddanie takiej nieruchomości do używania innej osobie na podstawie umowy dzierżawy lub umowy podobnego rodzaju nie determinuje stwierdzenia, że czynność taka następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 29.10.2024 r., I SA/Bd 602/24, LEX nr 3810897). Zbywając nieruchomość, którą wnioskodawca otrzymał od ojca w drodze darowizny i co do której nie podejmował czynności mogących świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, Wnioskodawca nie działa jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług. Mimo zatem tego, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w rozumieniu przepisów tej ustawy, czynność taka nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w części dotyczącej podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 ww. Dyrektywy:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr A/3. 

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach rozpatrywanej sprawy będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmie Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Co prawda wskazał Pan, że w okresie od 27.09.2018 r. do 31.07.2023 r. działka A/3 była oddana w dzierżawę spółce, ale w trakcie trwanie umowy nie doszło do wydania przedmiotu dzierżawy, więc Wnioskodawca nie otrzymał żadnego wynagrodzenia. Następnie umowa dzierżawy została rozwiązana. Wskazał Pan również, że nie sprzedawał Pan płodów rolnych. Pole zostało użyczone sąsiadowi w ramach umowy nieodpłatnej.

Należy zatem stwierdzić, że nieodpłatne użyczenie, nieskutkujące korzyścią nie zostało dokonane dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym, ww. udostępnienie działki przez Pana nie stanowiło działalności gospodarczej. 

W opisie sprawy wskazał Pan, że działka jest niezabudowana. Działka w dniu sprzedaży nie będzie zabudowana. Nie poszukuje Pan aktywnie nabywcy działki. Zawarł Pan umowę pośrednictwa w sprzedaży z biurem nieruchomości, umowa została podpisana na wyłączność. Wszystkie czynności związane ze sprzedażą wykonuje biuro nieruchomości w ramach swoich decyzji. Pośrednictwo przy sprzedaży działki nr A/3 obejmuje następujące czynności: - udzielanie informacji o nieruchomości zainteresowanym klientom, w tym wskazanie adresu ww. nieruchomości, - kontaktowanie z Panem lub wskazaną osobą zainteresowanych klientów, - przekazanie danych przedmiotu transakcji wg karty opisowej nieruchomości, - udostępnianie informacji o zgłoszonym przedmiocie wg wyboru Pośrednika - bądź poprzez indywidualną promocję ww. przedmiotu, przez ogólne wskazanie, że takie przedmioty lub podobne znajdują się w bazie danych Pośrednika lub poprzez ogólną promocję usług Pośrednika. Na Pana życzenie pośrednik może wykonać czynności bezpośrednio zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży, tj. kompleksowe załatwienie spraw organizacyjno-prawnych poprzedzających transakcję przygotowanie obsługi notarialnej transakcji itp. Nie zawarł Pan umowy przedwstępnej sprzedaży. Jeżeli strona zainteresowana kupnem nieruchomości będzie chciała zawrzeć umowę przedwstępną zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej to taka umowa zostanie zawarta. Nie planuje Pan zawierać umowy przedwstępnej z której będą wynikać obowiązki w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji po uzyskaniu których dojdzie do umowy przyrzeczonej. Przed sprzedażą działki nie zamierza Pan udzielić nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej działki. Nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie wykorzystuje Pan działki na cele działalności rolniczej. Nie użytkował Pan działki wcale. Po nieudanej próbie dzierżawy zdecydował się Pan wystawić działkę na sprzedaż i zawarł umowę pośrednictwa.  

Całokształt przedstawionych przez Pana we wniosku okoliczności w stosunku do sprzedaży działki nr A/3 wskazuje, że nie podjął i nie podejmie Pan działań świadczących o zamiarze wykonywania przez Pana działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przez Pana działki nr A/3 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy w mojej ocenie w związku ze sprzedażą działki nr A/3 nie będzie przejawiał Pan aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie planowana sprzedaż działki nr A/3 będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy tej działki będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tej transakcji. Skutkiem powyższego transakcja sprzedaży działki nr A/3  nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tą interpretacją został załatwiony wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnie.

Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.