Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy sprzedaż niezbudowanej działki nr 1 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 22 lutego 2017 r. jako rolnik będący czynnym płatnikiem podatku VAT wraz z żoną nabył Pan do majątku osobistego nieruchomość. Działka o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni (…) ha położona jest w miejscowości (…), dla której to działki Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW nr (…). Prawo własności nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży z 22 lutego 2017 r. zawartej przed notariuszem - akt notarialny nr (…). Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej z zamiarem budowy na tej nieruchomości domu jednorodzinnego. Dnia 7 sierpnia 2020 r. Sąd Okręgowy (…) wyrokiem orzekającym rozwód rozwiązał małżeństwo. Zaistniała sytuacja sprawiła, że plany związane z budowa domu jednorodzinnego nie zostały zrealizowane. Dnia 28 września 2021 r. umową o Podział Majątku Wspólnego sporządzoną przez notariusza (…), umowa nr (…) stał się Pan jedynym prawowitym właścicielem ww. nieruchomości. Działka 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, jest niezabudowana oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z rejestru gruntów Starosty (…) wynika, że działka nr 1 ma powierzchnię (…) ha i stanowi użytki oznaczone symbolem PsV- pastwiska trwałe, RV,RVI- grunty orne, W-RV- grunty pod rowami. Działka nr 1 została zakupiona w celu wybudowania na niej domu jednorodzinnego. Od momentu zakupu nie była i nie jest wykorzystywana rolniczo, nie były pobierane dotacje z tytułu płatności bezpośrednich. Nie były wykonywane żadne inwestycje i inne prace mające na celu jej ulepszenie. Opisana powyżej działka nr 1 nie jest przedmiotem najmu, umowy użyczenia, umowy dzierżawy. Nieruchomość została zakupiona jako działka rolna. Zgodnie z Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 25 września 2019 r. roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…), działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1 położona (…) przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Opisana powyżej działka o numerze ewidencyjnym 1 nie jest ujęta w uproszczonym planie urządzania lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2024r. poz. 530 ze zm.). 25 marca 2025 r. dostał Pan propozycję, aby sprzedać działkę nr 1 w całości, wchodzącą w skład Pana majątku osobistego. zainteresowany kupnem jest osoba fizyczna, która chce wybudować na tej działce dom jednorodzinny.

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni (…) ha opisanej w stanie faktycznym jest opodatkowana i musi być udokumentowana fakturą?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o powierzchni (…) ha opisanej w stanie faktycznym nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Działka wchodzi w skład Pan majątku osobistego i nigdy nie była na niej prowadzona produkcja rolnicza oraz nie były pobierane dotacje z tytułu płatności bezpośrednich. Korzystając z nadarzającej się okazji chce ją Pan sprzedać.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Co do zasady, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z okoliczności sprawy wynika, że w 2017 r., jako rolnik będący czynnym podatnikiem podatku VAT, nabył Pan wraz z żoną do majątku osobistego działkę rolną nr 1 w celu wybudowania domu jednorodzinnego. Na mocy uchwały Rady Gminy (…) z 2019 r. działka nr 1 została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, w którym przeznaczona została pod tereny zabudowy mieszkaniowej. W związku z rozwodem, od 2021 r., jest Pan jedynym właścicielem działki. Zamierza Pan sprzedać niezabudowaną działkę nr 1, a jej zakupem zainteresowana jest osoba fizyczna, która chce na działce wybudować dom jednorodzinny.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż przedmiotowej działki będzie opodatkowana podatkiem VAT, i w konsekwencji powinien Pan jej sprzedaż udokumentować fakturą.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (zabudowanej/niezabudowanej działki) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z wyżej powołanego art. 15 ust. 2 ustawy wynika, że kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W związku z powyższym należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Wnioskodawca podejmował w odniesieniu do tejże nieruchomości przez cały okres jej posiadania, w tym cel jakiemu służyło jej nabycie.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Powyższe rozstrzygnięcie dotyczy co prawda dostawy gruntu (działek) niezbudowanych, ale wynikającymi z nich tezami należy się posiłkować również w odniesieniu do transakcji, których przedmiotem jest grunt zabudowany.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan działania w odniesieniu do sprzedaży wskazanej we wniosku niezabudowanej działki nr 1.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz tez wynikających z wyżej powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że sprzedaż ww. działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności do posiadanej nieruchomości - działki nr 1.

Jak Pan wskazał we wniosku przedmiotowa działka została nabyta do majątku osobistego, w celu wybudowania na niej domu jednorodzinnego. Na działce nie były wykonywane żadne inwestycje i inne prace mające na celu jej ulepszenie. Działka nr 1 nie była przedmiotem umowy użyczenia, najmu, dzierżawy. Od momentu zakupu działka nie była i nie jest wykorzystywana rolniczo, nie były z niej pobierane dotacje z tytułu płatności bezpośrednich.

Wszystko to oznacza, że niezabudowana działka nr 1 nie była i nie jest dla Pana źródłem uzyskiwania potencjalnych korzyści majątkowych, i że w celu jej sprzedaży nie zaangażował i nie zamierza Pan angażować środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. nie wykazał Pan aktywności w przedmiocie jej zbycia porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W przedmiotowej sprawie zatem, sprzedaż działki nr 1 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym.

W rezultacie, brak jest tu przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym jej sprzedaż nie będzie czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy, a więc nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na to, że z tytułu sprzedaży opisanej we wniosku działki nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT, przepis art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy nie będzie miał w sprawie zastosowania.

Tym samym Pana stanowisko, że sprzedaż działki nr 1 nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.