Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej z tytułu Wynagrodzenia w rozumieniu Porozumienia, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym otrzymają Państwo fakturę dokumentującą kwotę Wynagrodzenia lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 kwietnia 2025 r. (data wpływu 28 kwietnia 2025 r.).

Opis zdarzenia przyszłego

1. A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) [adres: ul. (…)] jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (…), posiada NIP: (…), REGON: (…) („A.” lub „Wnioskodawca”);

2. A. jest stroną (jako wydzierżawiający) Umowy dzierżawy z 31 sierpnia 2004 r. („Umowa Dzierżawy”). Drugą stroną Umowy Dzierżawy jest dzierżawca - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Spółka”). Umowa Dzierżawy została pierwotnie zawarta na okres 20 lat do 31 sierpnia 2024 r. Następnie Umowa Dzierżawy została przedłużona na podstawie aneksu do 30 sierpnia 2034 r.

3. A. oraz Spółka będą dalej zwane łącznie „Stronami”;

4. Przedmiot dzierżawy stanowi nieruchomość gruntową o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych oraz budynki i inne obiekty budowlane znajdujące się na ww. nieruchomości gruntowej. Budynki i inne obiekty budowlane są przeznaczone na prowadzenie centrum handlowo-usługowego (dalej łącznie: „Przedmiot Dzierżawy”);

5. Do A. zwrócił się podmiot („Potencjalny Nabywca”), który wyraził zainteresowanie nabyciem części Przedmiotu Dzierżawy, tj. części nieruchomości gruntowej, która dotychczas nie została zabudowana budynkami przeznaczonymi na prowadzenie centrum handlowo-usługowego („Nieruchomość”);

6. W związku z zaoferowaniem przez Potencjalnego Nabywcę korzystnej ceny za Nieruchomość, A. poinformowała Spółkę, że zamierza zawrzeć jako sprzedający z Potencjalnym Nabywcą jako kupującym, przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), na podstawie której A. i Potencjalny Nabywca zobowiążą się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości w terminie do 11 grudnia 2025 r. Przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostałaby zawarta po spełnieniu się warunków określonych w umowie przedwstępnej. Intencją Potencjalnego Nabywcy było zawarcie Umowy Przedwstępnej w chwili, kiedy Nieruchomość będzie już wolna od praw i roszczeń wynikających z umów najmu i dzierżawy, w związku z czym w celu umożliwienia zawarcia Umowy Przedwstępnej przez A. konieczne było wyłączenie Nieruchomości z Umowy Dzierżawy;

7. W związku z faktem, że Umowa Dzierżawy nie zawiera postanowień, na podstawie których A. byłaby uprawniona do częściowego wypowiedzenia Umowy Dzierżawy z dowolnej przyczyny lub z przyczyny wskazanej powyżej (zamiar zbycia części Przedmiotu Dzierżawy), Strony przystąpiły do negocjacji;

8. W wyniku negocjacji Strony zawarły pisemne porozumienie („Porozumienie”), w którym:

8.1. potwierdzono, że A. zamierza zawrzeć Umowę Przedwstępną;

8.2. potwierdzono, że intencją Potencjalnego Nabywcy jest zawarcie Umowy Przedwstępnej w chwili, kiedy Nieruchomość będzie już wolna od praw i roszczeń wynikających z umów najmu i dzierżawy, w związku z czym w celu umożliwienia zawarcia Umowy Przedwstępnej przez A. konieczne jest wyłączenie Nieruchomości z Umowy Dzierżawy;

8.3. postanowiono, że w dniu zawarcia Porozumienia, Strony zawrą aneks do Umowy Dzierżawy („Aneks”), na podstawie którego z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy zostanie wyłączona Nieruchomość;

8.4. postanowiono, że w razie zbycia Nieruchomości przez A. w wykonaniu Umowy Przedwstępnej do 31 grudnia 2025 r., A. zobowiązuje się do zapłaty Spółce wynagrodzenia z tytułu zawarcia Aneksu oraz wyłączenia Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy („Wynagrodzenie”), z zastrzeżeniem dalszych postanowień Porozumienia;

8.5. postanowiono, że zapłata Wynagrodzenia nastąpi po zawarciu Aneksu oraz zbyciu Nieruchomości przez A. w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, w terminie 14 dni od doręczenia A. faktury VAT wystawionej przez Spółkę;

8.6. postanowiono, że Wynagrodzenie nie będzie należne w razie niezbycia Nieruchomości przez A. w wykonaniu Umowy Przedwstępnej do dnia 31 grudnia 2025 r.;

8.7. postanowiono, że Strony dostosują odpowiednio termin 31 grudnia 2025 r. w Aneksie poprzez jego zmianę, w razie zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży określonego w Umowie Przedwstępnej;

9. W dniu zawarcia Porozumienia, Strony zawarły Aneks, w którym:

9.1. z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy wyłączono Nieruchomość;

9.2. postanowiono, że począwszy od 1 stycznia 2025 roku Spółka zobowiązana jest płacić czynsz dzierżawny w nowej wysokości wskazanej w Aneksie (wysokość czynszu została odpowiednio pomniejszona względem dotychczasowej, w związku z wyłączeniem Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy);

9.3. postanowiono, że Aneks wchodzi w życie w dniu jego podpisania oraz że Aneks ulega rozwiązaniu w razie niezbycia Nieruchomości przez A. do 31 grudnia 2025 r.;

10. Cena za Nieruchomość, ustalona w Umowie Przedwstępnej kilkukrotnie przewyższa wysokość Wynagrodzenia oraz wielokrotnie przewyższa wartość czynszu dzierżawnego, który byłby należny do końca okresu ustalonego w Umowie Dzierżawy za Nieruchomość (gdyby Przedmiot Dzierżawy nie został pomniejszony i uwzględniał również Nieruchomość);

11. Do dnia złożenia niniejszego wniosku, nie doszło do zbycia Nieruchomości przez A. w wykonaniu Umowy Przedwstępnej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wszelkie zwroty użyte w niniejszym piśmie opisane wielką literą, zdefiniowane uprzednio w treści uzupełnianego wniosku o interpretację, mają znaczenie jakie nadano im we wniosku o interpretację.

A. jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wynagrodzenie stanowić będzie wynagrodzenie za usługę polegającą na umożliwieniu A. wyłączenia Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy oraz jej sprzedaży zapewniającej A. możliwość uzyskania przychodu z tytułu ceny Nieruchomości.

Jak wskazano we wniosku, w Porozumieniu postanowiono, że w dniu zawarcia Porozumienia, Strony zawrą aneks do Umowy Dzierżawy („Aneks”), na podstawie którego z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy zostanie wyłączona Nieruchomość. Ponadto, w Porozumieniu postanowiono, że w razie zbycia Nieruchomości przez A. w wykonaniu Umowy Przedwstępnej do dnia 31 grudnia 2025 r., A. zobowiązuje się do zapłaty Spółce Wynagrodzenia, z zastrzeżeniem dalszych postanowień Porozumienia.

Zatem z powyższego wynika pośrednio, że zapłata Wynagrodzenia jest związana z wyrażeniem zgody przez dzierżawcę na wyłączenie Nieruchomości z przedmiotu dzierżawy i umożliwieniem A. wyłączenia Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy oraz jej sprzedaży zapewniającej A. możliwość uzyskania przychodu z tytułu ceny Nieruchomości. Wyrażenie zgody na wyłączenie jest dorozumiane w związku z zawarciem Aneksu, na podstawie którego z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy została wyłączona Nieruchomość.

Jak wskazano we wniosku, Nieruchomość stanowi część Przedmiotu Dzierżawy, tj. część nieruchomości gruntowej, która miała zostać zabudowana budynkami przeznaczonymi na prowadzenie centrum handlowo-usługowego, galerii handlowej lub innego obiektu towarzyszącego centrum handlowemu. Spółka (dzierżawca) nie dokonała do dnia dzisiejszego budowy lub rozbudowy takich obiektów na Nieruchomości. Spółka aktualnie nie osiąga bezpośrednich zysków z tytułu dzierżawy Nieruchomości (Nieruchomość nie jest wykorzystywana w celu prowadzenia na niej centrum handlowo-usługowego lub innych ww. obiektów).

Jednakże Umowa Dzierżawy uprawnia Spółkę do rozbudowy centrum handlowo-usługowego lub poczynienia innych nakładów, w tym wykonania robót budowlanych na Nieruchomości, w przypadku, gdyby Spółka miała takie plany. Jak wskazano we wniosku, Umowa Dzierżawy ma obowiązywać do 30 sierpnia 2034 r., zatem gdyby nie zawarto Porozumienia ani Aneksu, Spółka byłaby uprawniona jeszcze przez wiele lat do dokonania ww. nakładów na Nieruchomości (w zakresie ograniczonym jedynie Umową Dzierżawy) oraz do korzystania i pobierania pożytków z Nieruchomości. Zawarcie Porozumienia oraz Aneksu przekreśli możliwość dokonania przez Spółkę rozbudowy centrum handlowo-usługowego lub realizacji innych celów związanych z przyszłą wykonywaną działalnością gospodarczą na Nieruchomości. Będzie to stanowić bardzo istotne ograniczenie dla Spółki. Spółka nie będzie mieć możliwości ponownego nabycia, uprzednio zbytej Nieruchomości (bez zgody i ustalenia warunków umowy z Potencjalnym Nabywcą). Inicjatorem zawarcia Porozumienia oraz wyłączenia Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy była A. Z uwagi na to, że A. zależy na realizacji transakcji obejmującej zbycie Nieruchomości, A. zaproponowała Spółce wyłączenie Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy. Strony uzgodniły wysokość Wynagrodzenia z uwzględnieniem nadal atrakcyjnej dla A., mimo poniesienia przez A. kosztu w postaci Wynagrodzenia, ceny Nieruchomości, oraz tego, że Spółka zostanie pozbawiona prawa dzierżawy w odniesieniu do Nieruchomości, w tym także możliwości realizacji planów inwestycyjnych na Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, wydatki A. z tytułu Wynagrodzenia nie powinny być kwalifikowane jako wydatki związane z czynnościami niepodlegającymi opodatkowaniu VAT - tj. w szczególności wypłatą kar umownych czy odszkodowań. A. prowadzi profesjonalną działalność gospodarczą, dotyczącą nabywania nieruchomości, zarządzania centrami handlowymi, hipermarketami oraz supermarketami w całej Polsce (w tym wynajmuje powierzchnię w ww. nieruchomościach), podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji wydatki A. udokumentowane fakturą z tytułu Wynagrodzenia objęte pytaniem nr 2 we wniosku będą związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług - tj. działalnością gospodarczą A. w obszarze dzierżawy i najmu nieruchomości oraz obrotem nieruchomościami.

Pytanie zgodne z numeracją wskazaną we wniosku

2. Czy Wnioskodawca będzie uprawniony, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury wystawionej z tytułu „Wynagrodzenia” w rozumieniu Porozumienia, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Wnioskodawca otrzyma fakturę dokumentującą kwotę Wynagrodzenia lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, zgodnie z art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, jest on uprawniony, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury wystawionej z tytułu „Wynagrodzenia” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Wnioskodawca otrzyma fakturę dokumentującą kwotę Wynagrodzenia lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, zgodnie z art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT.

W odniesieniu do Wynagrodzenia, Dyrektorzy Izb Skarbowych w najnowszych interpretacjach indywidualnych zajmują stanowisko, iż zapłata przez podatnika kwoty wynikającej z zawartego pomiędzy stronami porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu (odpowiednio można to odnieść do umów dzierżawy) jest zapłatą wynagrodzenia za wykonanie usługi na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na wynajmie i dzierżawie nieruchomości komercyjnych. Taki typ działalności podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT (obecnie na poziomie 23%). Wydatki związane z zakupem usług na potrzeby działalności (w tym analizowanej usługi Wydzierżawiającego, za którą Wnioskodawca uiścił Wynagrodzenie), pozostają w ścisłym związku z opisaną powyżej działalnością A. opodatkowaną VAT.

W świetle powyższego, po nabyciu analizowanej usługi Wydzierżawiającego i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej tę usługę, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Ponadto Wnioskodawca pragnie wskazać, że przedstawione powyżej stanowisko, zgodnie z którym podatnikowi czynnemu VAT - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej z tytułu wypłaty wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu/dzierżawy, znajduje również potwierdzenie w aktualnej praktyce organów podatkowych.

Przykładowo takie podejście zostało potwierdzone w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 października 2022 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.508.2022.4.RG, w którym organ potwierdził, że „spółce, będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” [...] w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym”. W przedmiotowym wniosku, pod pojęciem „Wynagrodzenia” rozumiano wynagrodzenie, które dzierżawca miał zapłacić wydzierżawiającemu w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy dzierżawy.

Podobne stanowisko zostało przedstawione m.in. w:

1) interpretacji indywidualnej z 23 września 2021 r., znak: 0112-KDIL3.4012.264.2021.1.AW;

2) interpretacji indywidualnej z 3 września 2021 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.409.2021.4.SR;

3) interpretacji indywidualnej z 31 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.580.2019.1.MC;

4) interpretacji indywidualnej z 14 czerwca 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.310.2019.1.MMZ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w jego działalności gospodarczej.

Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby dane świadczenie uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie.

Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie - jako usługa - podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu nadmienić należy, że w świetle art. 353 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie, nagroda. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Przykładowo, w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że:

Podobnie w orzeczeniu TSUE z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden TSUE podkreślił, że:

Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną zapłatą.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem, jest określenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni i niezbędny związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami i jednocześnie wynagrodzenie to może być wyrażone w pieniądzu.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności, musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści na rzecz dostawcy towarów lub świadczącego usługę oraz gdy świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

A zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej, zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzą Państwo profesjonalną działalność gospodarczą, dotyczącą nabywania nieruchomości, zarządzania centrami handlowymi, hipermarketami oraz supermarketami w całej Polsce (w tym wynajmuje powierzchnię w ww. nieruchomościach)

Jako wydzierżawiający są Państwo stroną umowy dzierżawy z 31 sierpnia 2004 r. Drugą stroną Umowy Dzierżawy jest dzierżawca - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka). Przedmiot dzierżawy stanowi nieruchomość gruntowa o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych oraz budynki i inne obiekty budowlane znajdujące się na ww. nieruchomości gruntowej. Budynki i inne obiekty budowlane są przeznaczone na prowadzenie centrum handlowo-usługowego.

Zwrócił się do Państwa podmiot - Potencjalny Nabywca, który wyraził zainteresowanie nabyciem części Przedmiotu Dzierżawy, tj. części nieruchomości gruntowej, która dotychczas nie została zabudowana budynkami przeznaczonymi na prowadzenie centrum handlowo-usługowego (Nieruchomość). W związku z zaoferowaniem przez Potencjalnego Nabywcę korzystnej ceny za Nieruchomość, poinformowali Państwo Spółkę, że zamierzają zawrzeć jako sprzedający z Potencjalnym Nabywcą jako kupującym, przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Państwo i Potencjalny Nabywca zobowiążą się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości w terminie do 11 grudnia 2025 r. Przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostałaby zawarta po spełnieniu się warunków określonych w umowie przedwstępnej. Intencją Potencjalnego Nabywcy było zawarcie Umowy Przedwstępnej w chwili, kiedy Nieruchomość będzie już wolna od praw i roszczeń wynikających z umów najmu i dzierżawy, w związku z czym w celu umożliwienia zawarcia Umowy Przedwstępnej przez Państwa konieczne było wyłączenie Nieruchomości z Umowy Dzierżawy. W związku z faktem, że Umowa Dzierżawy nie zawiera postanowień, na podstawie których bylibyście Państwo uprawnieni do częściowego wypowiedzenia Umowy Dzierżawy z dowolnej przyczyny lub z przyczyny wskazanej powyżej (zamiar zbycia części Przedmiotu Dzierżawy), Strony przystąpiły do negocjacji.

W wyniku negocjacji Strony zawarły pisemne Porozumienie, w którym:

• potwierdzono, że zamierzają Państwo zawrzeć Umowę Przedwstępną;
• potwierdzono, że intencją Potencjalnego Nabywcy jest zawarcie Umowy Przedwstępnej w chwili, kiedy Nieruchomość będzie już wolna od praw i roszczeń wynikających z umów najmu i dzierżawy, w związku z czym w celu umożliwienia zawarcia Umowy Przedwstępnej przez Państwa konieczne jest wyłączenie Nieruchomości z Umowy Dzierżawy;
• postanowiono, że w dniu zawarcia Porozumienia, Strony zawrą aneks do Umowy Dzierżawy, na podstawie którego z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy zostanie wyłączona Nieruchomość;
• postanowiono, że w razie zbycia Nieruchomości przez Państwa w wykonaniu Umowy Przedwstępnej do 31 grudnia 2025 r., zobowiązują się Państwo do zapłaty Spółce wynagrodzenia z tytułu zawarcia Aneksu oraz wyłączenia Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy (Wynagrodzenie), z zastrzeżeniem dalszych postanowień Porozumienia;
• postanowiono, że zapłata Wynagrodzenia nastąpi po zawarciu Aneksu oraz zbyciu Nieruchomości przez Państwa w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, w terminie 14 dni od doręczenia Państwu faktury VAT wystawionej przez Spółkę;
• postanowiono, że Wynagrodzenie nie będzie należne w razie niezbycia Nieruchomości przez Państwa w wykonaniu Umowy Przedwstępnej do 31 grudnia 2025 r.;
• postanowiono, że Strony dostosują odpowiednio termin 31 grudnia 2025 r. w Aneksie poprzez jego zmianę, w razie zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży określonego w Umowie Przedwstępnej.

W dniu zawarcia Porozumienia, Strony zawarły Aneks, w którym:

• z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy wyłączono Nieruchomość;
• postanowiono, że począwszy od 1 stycznia 2025 roku Spółka zobowiązana jest płacić czynsz dzierżawny w nowej wysokości wskazanej w Aneksie (wysokość czynszu została odpowiednio pomniejszona względem dotychczasowej, w związku z wyłączeniem Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy);
• postanowiono, że Aneks wchodzi w życie w dniu jego podpisania oraz że Aneks ulega rozwiązaniu w razie niezbycia Nieruchomości przez Państwa do 31 grudnia 2025 r.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy, zapłata Wynagrodzenia jest związana z wyrażeniem zgody przez dzierżawcę na wyłączenie Nieruchomości z przedmiotu dzierżawy i umożliwieniem Państwu wyłączenia Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy oraz jej sprzedaży zapewniającej Państwu możliwość uzyskania przychodu z tytułu ceny Nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku w związku z otrzymanym Wynagrodzeniem wynikającym z zawartego Porozumienia na podstawie którego Strony postanowiły zawrzeć Aneks oraz wyłączyć Nieruchomość z Przedmiotu Dzierżawy (określonego w Umowie Dzierżawy) wystąpi odpłatne świadczenie usługi. Na mocy zawartego Porozumienia Strony zawrą aneks do Umowy Dzierżawy na podstawie którego z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy zostanie wyłączona część Przedmiotu Dzierżawy - Nieruchomość. Zatem otrzymają Państwo świadczenie w postaci zwolnienia z wywiązania się z Umowy Dzierżawy odnoszącej się do Nieruchomości, za co zapłacą Państwo Spółce ustalone w zawartym Porozumieniu Wynagrodzenie.

Z powyższego wynika zatem, że wypłata Wynagrodzenia wynikającego z zawartego porozumienia nie jest rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązywania się przez którąś ze Stron umowy ciążącego na niej obowiązku.

W rozpatrywanej sprawie mamy bowiem do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczeniem w zamian za Wynagrodzenie. Jak wynika z opisu sprawy, w wyniku negocjacji Strony zawarły pisemne Porozumienie, w którym postanowiono, że w dniu zawarcia Porozumienia, Strony zawrą Aneks do Umowy Dzierżawy, na podstawie którego z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy zostanie wyłączona Nieruchomość. Postanowiono także, że w razie zbycia Nieruchomości przez Państwa w wykonaniu Umowy Przedwstępnej do dnia 31 grudnia 2025 r. zobowiązują się Państwo do zapłaty Spółce Wynagrodzenia z tytułu zawarcia Aneksu oraz wyłączenia Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy określonego w Umowie Dzierżawy.

Zatem świadczenie pieniężne należne z tytułu wyrażenia zgody przez Dzierżawcę na wyłączenie Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy i umożliwienie Państwu jej sprzedaży, stanowi płatność wynikającą z łączącego Strony Porozumienia. W opisanym we wniosku przypadku możemy zatem wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi - w zamian za wyrażenie zgody przez Dzierżawcę na wyłączenie Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy i umożliwienie Państwu jej sprzedaży zapłacą Państwo określone świadczenie pieniężne.

Zatem nastąpi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż określone świadczenie pieniężne (Wynagrodzenie) zostanie wypłacone w zamian za zgodę na wyłączenie Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy i umożliwienie Państwu jej sprzedaży. Spełniona zatem zostanie przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy uznać, że zapłata Wynagrodzenia za zgodę na wyłączenie z Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy i umożliwienie Państwu jej sprzedaży stanowi wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy będą Państwo uprawnieni do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury wystawionej z tytułu Wynagrodzenia wynikającego z Porozumienia, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Wnioskodawca otrzyma fakturę dokumentującą kwotę Wynagrodzenia lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje zatem wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10-13 ustawy.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 13 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że nierozliczony w okresie otrzymania faktury lub w jednym z trzech następnych okresów rozliczeniowych podatek naliczony może zostać rozliczony w okresie 5 lat, licząc od początku roku, w którym wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego. Odliczenie podatku, zgodnie z art. 86 ust. 13 ustawy będzie możliwe wyłącznie poprzez korektę deklaracji za okres, w którym wystąpiło prawo do odliczenia podatku.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z normy prawnej art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem VAT. Zapłata Wynagrodzenia jest związana z wyrażeniem zgody przez Dzierżawcę na wyłączenie Nieruchomości z Przedmiotu Dzierżawy i umożliwieniem Państwu jej sprzedaży zapewniającej możliwość uzyskania przychodu z tytułu ceny Nieruchomości. Prowadzą Państwo profesjonalną działalność gospodarczą, dotyczącą nabywania nieruchomości, zarządzania centrami handlowymi oraz supermarketami w całej Polsce podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wskazali Państwo, że wydatki z tytułu Wynagrodzenia będą związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług - działalnością gospodarczą w obszarze dzierżawy i najmu nieruchomościami oraz obrotem nieruchomościami.

Zatem wypłata Wynagrodzenia na rzecz Spółki będzie miała związek ze sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT. Spełniona zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT jaką jest związek wypłacanego Wynagrodzenia z Państwa czynnościami opodatkowanymi. Zatem przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury wystawionej przez Spółkę dokumentującej wypłacone Wynagrodzenie z tytułu porozumienia.

W analizowanej sprawie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, mogą Państwo zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10-13 ustawy.

W konsekwencji będą mogli Państwo odliczyć podatek naliczony w pełnej wysokości z tytułu Wynagrodzenia w ramach Porozumienia na bieżąco, tj. w rozliczeniu za okres, w którym otrzymają Państwo fakturę lub deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

A zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.