Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (zwany dalej także „Zainteresowanym”) nabył spadek w drodze spadkobrania po zmarłej 23 marca 2021 r. (data znalezienia zwłok) matce B.B. [PESEL (…)], na podstawie testamentu notarialnego. Powyższa okoliczność znajduje potwierdzenie w sporządzonym przez notariusza akcie poświadczenia dziedziczenia z 31 marca 2021 r. [Repertorium (…)]. Wnioskodawca był jedynym spadkobiercą.

Zainteresowany odziedziczył m.in. dom oraz niezabudowane działki o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/5, 2/2, 3, 4/5, położone w miejscowości (…). Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte przez spadkodawczynię (tj. B.B.) 22 października 2004 r. na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej oraz częściowego podziału majątku dorobkowego. Powyższy fakt znajduje potwierdzenie w akcie notarialnym [Repertorium (…)]. Nieruchomości oznaczone numerami działek: 1/1, 1/2, 1/3 oraz 1/5 nie były zabudowane. Wszystkie działki (poza działką nr 1/5) miały decyzje o warunkach zabudowy - lecz to nie Wnioskodawca o nie wystąpił. Dla przedmiotowych nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zainteresowany rokrocznie pozyskiwał drewno opałowe z samosiejek porastających przedmiotowe nieruchomości. Wskazać jednakże należy, iż transport drewna był utrudniony z uwagi na fakt, iż działka nr 1/5 wykorzystywana przez wiele lat jako droga gruntowa stanowiła teren podmokły i zdarzało się, że pojazd grzązł w błocie. W związku z powyższym, w lutym 2022 r. (tj. już po nabyciu m.in. tej działki w drodze spadkobrania), Zainteresowany postanowił utwardzić wjazd na ww. drogę gruntową, jak również jej najbardziej podmokły fragment - poprzez wysypanie pokruszonego gruzu (nie miało miejsca utwardzenie drogi poprzez wylanie betonu, czy też asfaltu, itp.).

Z uwagi na fakt, iż ośrodek interesów życiowych Wnioskodawcy (tj. rodzina, jak i Jego aktywność zawodowa, a także fakt posiadania lokalu mieszkalnego) znajdował się w (...), Zainteresowany podjął decyzję o sprzedaży działek. W celu pozyskania potencjalnych kupców posłużył się banerem ogłoszeniowym oraz ogłoszeń w portalach (...). Wnioskodawca nie korzystał z usług podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Po jakimś czasie pojawił się pierwszy kupiec i działka nr 1/2 została zbyta 6 lipca 2022 r.

Znajoma nabywcy ww. działki zgłosiła się do Zainteresowanego z zapytaniem dotyczących nabycia sąsiedniej działki. Z uwagi na fakt, iż nie była zainteresowana nabyciem całej działki nr 1/1 (nadmienić przy tym należy, iż nikt nie wyraził gotowości nabycia całej działki) Wnioskodawca przystąpił do podziału tej działki, w ten sposób, że z działki nr 1/1 powstały działki o numerach: 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 oraz 1/12. Przed złożeniem wniosku o wspomniany wyżej podział geodezyjny konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jest to warunek konieczny, regulowany przepisami prawa) i w tym celu Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy.

Następnie Zainteresowany dokonał sprzedaży dwóch działek o numerach: 1/6 oraz 1/7. W krótkim odcinku czasowym znajomy nabywcy ww. działek także dokonał zakupu dwóch kolejnych działek o numerach: 1/8 oraz 1/9. W sierpniu 2023 r. doszło do sprzedaży dwóch działek o numerach 1/10 oraz 1/11, przy czym nabywcy deklarowali, że informację o ofercie nabycia działek pozyskali z banneru informacyjnego, o którym wspomniano powyżej. Na początku 2024 r. Wnioskodawca dokonał zbycia także działki nr 1/3, przy czym nabywca dowiedział się o działce od nabywcy działek o numerach: 1/10 oraz 1/11.

Odnotować także należy, iż nabywca działki o numerach: 1/10 oraz 1/11 wyraził zainteresowanie dokupieniem części sąsiedniej działki (o numerze 1/12) celem powiększenia powierzchni już posiadanej. W międzyczasie, z uwagi na konieczność opieki nad ojcem, który przechodzi leczenie chemioterapią, Zainteresowany rozważa wybudowanie domu na jednej z działek. Wnioskodawca bierze pod uwagę m.in. działkę nr 1/12, która jednak jest za duża na jego potrzeby. Stąd Zainteresowany poczynił starania mające na celu jej podział. Jednakże okazało się, że przedmiotowa działka została częściowo zaklasyfikowana jako las.

Aby było możliwe wzniesienie na tym gruncie domu Wnioskodawca zmuszony był do zainicjowania postępowania mającego na celu uzyskanie zezwolenia na zmianę lasu na użytek rolny. W treści wniosku inicjującego postępowanie przed Starostą (…). Zainteresowany wskazał, że grunt nie stanowi zwartego kompleksu leśnego oraz ma powierzchnię mniejszą niż dopuszczalna prawem do zakwalifikowania go w tej formie, w związku z tym utrudnione jest prowadzenie racjonalnej gospodarki leśnej. W toku ww. postępowania, Wnioskodawca podnosił, że przedmiotowy grunt leśny niczym nie różni się od pozostałej części działki nr 1/12 oraz działek sąsiednich np. nr 6, 4/5 zakwalifikowanych jako grunty orne. Ponadto grunt o powierzchni 1000 m² - zaklasyfikowany jako las - nie został również ujęty w uproszczonym planie urządzania lasu co jest dowodem na jego nikłą przydatność jako tej formy zagospodarowania.

Pismem z 7 grudnia 2023 r. Wnioskodawca rozszerzył swój wniosek o działkę nr 1/5, co do której nie miał świadomości, że ona również jest zaklasyfikowana jako obszar leśny, gdyż - jak wskazane to zostało powyżej - odkąd sięga pamięcią, działka ta była wykorzystywana na potrzeby transportu drewna opałowego. W toku postępowania administracyjnego 5 stycznia 2024 r. przeprowadzono oględziny na ww. działkach. W wyniku oględzin stwierdzono, że „na gruncie leśnym na nieruchomości nr 1/5 brak jest drzewostanu, znajduje się droga dojazdowa, a na nieruchomości nr 1/12 znajdują się 2 olsze [podkreślenie Wnioskodawcy] o znacznych rozmiarach, działkę porasta samosiew brzozowy i olszowy”.

W świetle powyższego, Starosta (…) stwierdził, że „grunt objęty wnioskiem nie spełnia definicji lasu w rozumieniu ustawy o lasach, nie stanowi zwartej powierzchni leśnej, nie jest częścią kompleksu leśnego oraz nie został objęty uproszczonym planem urządzania lasu (…)”. Mając na uwadze powyższe, organ zezwolił Zainteresowanemu na zmianę lasu na użytek rolny o powierzchni 0,0946 ha z terenu nieruchomości nr 1/12 i o powierzchni 0,0129 ha w granicach działki oznaczonej nr 1/5, (…). W konsekwencji powyższego, możliwe stało się przeprowadzenie podziału działki nr 1/12 oraz m.in. odsprzedanie części wydzielonej działki na rzecz aktualnego właściciela działki sąsiedniej.

Środki pozyskane ze sprzedaży działek - zarówno w odniesieniu do transakcji już dokonanych, jak i przyszłych - Zainteresowany zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Nadmienić należy, iż od momentu nabycia w drodze spadkobrania nieruchomości w postaci opisanych wyżej działek aż do dnia dzisiejszego - nie były użytkowane lub wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a także działalności rolniczej. Nie jest jednak wykluczone, że - jeśli dojdzie do wybudowania domu na działce wydzielonej z działki nr 1/12 to - Wnioskodawca będzie w nim prowadził swoją aktywność zawodową. Ponadto, nie były wytwarzane na przedmiotowych nieruchomościach płody rolne, nie były one wynajmowane, bądź dzierżawione przez Zainteresowanego. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 uVAT.

Zainteresowany nie dokonywał żadnych nadkładów na odziedziczonych działkach - poza wspomnianym wyżej, i dokonanym w lutym 2022 r. utwardzeniem wjazdu na drogę oraz jej najbardziej podmokłym fragmentem (poprzez wysypanie gruzu). Wnioskodawca nie doprowadzał mediów do działek , nie czynił starań w zakresie zagospodarowania terenu, jak również nie wykonywał jakichkolwiek ogrodzeń, czy też dróg. Zainteresowany nie ma zamiaru powierzyć sprzedaży poszczególnych działek żadnemu z biur pośrednictwa nieruchomościami. Sprzedaż poszczególnych działek odbywa się oraz będzie się odbywać z wykorzystaniem zwykłych form ogłoszenia poprzez wystawienie banera, bądź na portalach internetowych ((...)). W żadnym razie nie były, jak również nie będą podejmowane żadne działania marketingowe, tym bardziej nie były, jak również nie będą realizowane żadne kampanie reklamowe mające na celu sprzedaż działek. Poza ogłoszeniami w internecie oraz wspomnianym wyżej banerem informacyjnym, Zainteresowany pozyskuje, jak również pozyskiwać będzie potencjalnych nabywców z wykorzystaniem tzw. poczty pantoflowej (tj. głównie wśród znajomych i rodziny).

Wyjaśnić bowiem należy, iż Wnioskodawca nie działał, nie działa, jak również nie zamierza działać w branży obrotu nieruchomości. Zainteresowany nie posiada żadnego doświadczenia w szeroko rozumianej branży nieruchomościowej. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG w zakresie konsultingu w sektorze innowacyjności - w szczególności opracowuje i rekomenduje zmiany w procesach analitycznych i operacyjnych poprzez ich monitoring i identyfikację nieefektywności. Z tytułu świadczonych usług Zainteresowany jest podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca brał udział w skutecznej fuzji banków, w ramach której nie stwierdzono ryzyk i blokad działania po fuzji na poziomie operacyjnym. Zainteresowany prowadzi także szkolenia oraz wykłady. W ramach swojej działalności zawodowej zajmował się m.in. opracowywaniem kursów e-learningowych dla uczelni wyższych.

Przedmiot niniejszego wniosku ogniskuje się w zakresie skutków podatkowych na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, jak i podatku od towarów i usług w związku z już dokonanymi transakcjami sprzedaży działek, jak i planowanym zbyciem kolejnych działek.

Pytanie

Czy Zainteresowany, jako osoba prywatna - z tytułu odpłatnego zbycia opisanych powyżej nieruchomości, nabytych w drodze spadkobrania po matce - występował lub będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 uVAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT, a w konsekwencji tego, czy podlegał, bądź będzie On podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT?

Pana stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawcy, z tytułu mającego już miejsce, jak również rozważanego odpłatnego zbycia opisanych powyżej nieruchomości (działek gruntu), nabytych w drodze spadkobrania po matce - jako osoba prywatna - nie będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 uVAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT polegającą na handlu nieruchomościami, a w konsekwencji tego nie będzie On podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT.

Po myśli art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; dalej: ,,uVAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 uVAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, stosownie zaś do art. 7 ust. 1 uVAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 uVAT, w myśl którego przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Wobec przywołanych wyżej regulacji, stwierdzić należy, iż grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 uVAT, zaś jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Podkreślić przy tym należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 7 uVAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby bowiem dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług (warunek konieczny). Wyjaśnić przy tym należy, że uVAT posługuje się odrębną definicją podatnika. Pojęcie to zostało sformułowane w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Przepis ten stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (vide: art. 15 ust. 2 uVAT).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. W konsekwencji powyższego, należy zatem wykluczyć osoby fizyczne z grona podatników w przypadku, gdy dokonują zbycia (tak odpłatnego np. na podstawie umowy sprzedaży, jak i pod tytułem darmym np. w drodze darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Oznacza to zatem, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto - jako osoba fizyczna - dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Dla prawidłowego odkodowania, czy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, czy też z działalnością handlową (w rozumieniu art. 15 uVAT) należy sięgnąć do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”).

I tak, w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

TSUE zauważył, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.). W konsekwencji powyższego, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ponadto, przykładowo w wyroku z 27 kwietnia 2022 r. (sygn. akt I FSK 1589/18) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „(...) przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności”.

Skład orzekający w przywołanej powyżej sprawie wskazał ponadto, że „zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.

Co warte odnotowania, przywołany powyżej wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r. zapadł na kanwie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, w ramach którego skarżąca umieściła ogłoszenie o sprzedaży działek w internecie za pośrednictwem biura nieruchomości. Pełnomocnik Zainteresowanego zauważa przy tym, iż niemal analogiczna sytuacja miała miejsce w realiach analizowanej sprawy, z tą tylko różnicą, że Wnioskodawca nie korzystał z pośrednictwa biura obrotu nieruchomościami, lecz ogłoszenia wystawił samodzielnie. Wskazać także należy na dominujący w orzecznictwie sądowo-administracyjnym pogląd, iż sprzedaż nieruchomości przez właściciela, która polega jedynie na podziale działek i zwiększeniu ich atrakcyjności poprzez zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż mieści się w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Reprezentantem tej utrwalonej linii orzeczniczej może być chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2024 r. (sygn. akt I FSK 20/22), który potwierdził prawidłowość wyroku wydanego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie 15 września 2021 r. (sygn. akt I SA/Sz 431/21). Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia [z czym mamy do czynienia w realiach analizowanej sprawy - podkreślenie pełnomocnika Zainteresowanego], uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) [co także stanowi element opisu stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego niniejszej sprawy - uwaga Wnioskodawcy], czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności. Powyższy pogląd znajduje oparcie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I FSK 621/13), którego tezy zachowują aktualność, czego wyrazem jest jego cytowanie także w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych. Tytułem przykładu może być chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 marca 2023 r. (sygn. akt I FSK 4/20), wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 marca 2023 r. (sygn. akt I FSK 2068/22), czy też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 marca 2023 r. (sygn. akt I FSK 74/20).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt analizowanej sprawy, zdaniem pełnomocnika Zainteresowanego nie sposób twierdzić, aby wymieniony powyżej enumeratywnie ciąg okoliczności został zrealizowany przez Wnioskodawcę. Stąd nie sposób uznać, aby sprzedaż działek przez Zainteresowanego stanowiła lub stanowić będzie działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT. Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, jak również orzecznictwa TSUE oraz sądów administracyjnych, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1. po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2. po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (w analizowanym przypadku - nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca będzie działał / działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 uVAT. Podnieść należy, iż w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, bądź darowizny towarów (w tym nieruchomości) stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w realiach badanej sprawy nie będzie on występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 uVAT. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego / stanu faktycznego grunty zbyte, jak i grunty, które mają zostać sprzedane zostały nabyte w ramach spadkobrania po matce. Jedyna aktywność Wnioskodawcy nakierowana na sprzedaż działek sprowadzała się do dokonania podziału na mniejsze działki, co wynikało z braku zainteresowania nabyciem całej działki nr 1/1, a następnie wydzielonej z niej także działki nr 1/12 (której cześć została zaklasyfikowana jako las wiele lat temu, a na której to działce - jak wynika z treści decyzji Starosty (…) - rosły „2 olsze o znacznych rozmiarach, działkę porasta samosiew brzozowy i olszowy”).

W tym celu Zainteresowany wystąpił o zmianę lasu na użytek rolny (odnośnie do działki nr 1/12), a następnie Wnioskodawca zawnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż - jak już wskazano powyżej - wniosek o podział geodezyjny (zgodnie z przepisami prawa) winien być poprzedzony wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zainteresowany, jako właściciel wyżej wymienionych działek nie planował i nie planuje czynić jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości wyżej wymienionych działek (takich jak np.: uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, czy energetycznej). Od momentu nabycia przedmiotowych działek w drodze spadkobrania (co miało miejsce w marcu 2021 r.) Wnioskodawca nie udostępniał ich osobom trzecim. Działki nabyte w drodze spadkobrania, jak i nowo powstałe działki z podziału odziedziczonych działek o numerach: 1/1 oraz 1/12 również nie były oraz nie są udostępniane osobom trzecim. Wyżej wymienione działki, nie są przez Wnioskodawcę w żaden sposób wykorzystywane, są one jedynie częścią majątku osobistego.

Ponadto, Zainteresowany nie prowadził, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto, od momentu nabycia w drodze spadkobrania nieruchomości w postaci opisanych wyżej działek aż do dnia dzisiejszego - nie były one, jak również nie będą one użytkowane lub wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a także działalności rolniczej. Nie jest jednak wykluczone, że jeśli dojdzie do wybudowania domu na działce wydzielonej z działki nr 1/12, to Wnioskodawca będzie w nim prowadził swoją aktywność zawodową. Zainteresowany zastrzega jednak, że z uwagi na fakt, iż wszystko zależy od jego sytuacji rodzinnej oraz finansowej jest to zdarzenia przyszłe i niepewne. Ponadto, na przedmiotowych działkach Wnioskodawca nie pozyskiwał płodów rolnych, jak również nie były one wynajmowane, bądź dzierżawione przez Zainteresowanego. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 uVAT.

Zainteresowany nie czynił żadnych nadkładów na odziedziczonych działkach - poza wspomnianym wyżej (i dokonanym w lutym 2022 r.) utwardzeniem wjazdu na drogę oraz jej najbardziej podmokłym fragmentem (poprzez wysypanie gruzu). Jednakże, jak już to wskazano w opisie zdarzenia przyszłego / stanu faktycznego sprawy było to podyktowane względami praktycznymi dotyczącymi bieżącego korzystania z działki. Wnioskodawca nie doprowadzał mediów do działek , nie czynił starań w zakresie zagospodarowania terenu, jak również nie wykonywał jakichkolwiek ogrodzeń, czy też dróg. Zainteresowany nie miał, jak również nie ma zamiaru powierzyć sprzedaży poszczególnych działek żadnemu z biur pośrednictwa nieruchomościami. Sprzedaż poszczególnych działek odbywa się oraz będzie się odbywać z wykorzystaniem zwykłych form ogłoszenia poprzez wystawienie banera, jak również ogłoszenia na portach (...). W żadnym razie nie były, jak również nie będą podejmowane żadne działania marketingowe, tym bardziej nie były, jak również nie będą realizowane żadne kampanie reklamowe mające na celu sprzedaż działek. Poza wspomnianym wyżej banerem informacyjnym, Zainteresowany pozyskuje, jak również pozyskiwać będzie potencjalnych nabywców z wykorzystaniem tzw. poczty pantoflowej (tj. głównie wśród znajomych i rodziny), a więc tak jak miało to miejsce dotychczas.

Wyjaśnić bowiem należy, iż Wnioskodawca nie działał, nie działa, jak również nie zamierza działać w branży obrotu nieruchomości. Zainteresowany nie posiada żadnego doświadczenia w szeroko rozumianej branży nieruchomościowej. W świetle powyższego, skonstatować należy, iż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W opinii pełnomocnika Zainteresowanego, nie sposób uznać, iż aktywność Wnioskodawcy w związku z odpłatnym zbyciem działek wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zdaniem pełnomocnika Zainteresowanego, w realiach analizowanej sprawy, sprzedaż działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Oznacza to w konsekwencji, że sprzedaż odziedziczonych po matce działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, uznać należy, iż z tytułu mającego już miejsce, jak również rozważanego odpłatnego zbycia opisanych powyżej działek, nabytych w drodze spadkobrania po matce - Wnioskodawca jako osoba prywatna - nie będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 uVAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT polegającą na handlu nieruchomościami, a w konsekwencji tego nie będzie On podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT.

Końcowo, odnotować należy, że prawidłowość przedstawionego powyżej stanowiska potwierdzają interpretacje indywidualne. Tytułem przykładu można przywołać chociażby interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 11 lutego 2010 r. (znak: ILPP1/443-1438/09-4/AK), czy też interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 lutego 2020 r. (znak: 0113-KDIPT1-3.4012.781.2019.2.KS), a także interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 września 2021 r. (znak: 0114-KDIP1-1.4012.454.2021.2.JO).

W obrocie prawnym funkcjonują także zbieżne z ww. interpretacjami wyroki sądów administracyjnych (vide: wyroki NSA: składu 7 sędziów NSA z 29 października 2007 r. - sygn. akt I FPS 3/07; z 12 kwietnia 2018 r. - sygn. akt I FSK 45/18; z 27 października 2009 r. - sygn. akt I FSK 1043/08; z 27 maja 2014 r. - sygn. akt I FSK 774/13). Zainteresowany w pełni aprobuje wykładnię dokonaną przez ww. organy, jak również przez sądy administracyjne, wobec czego twierdzenia i poglądy w nich zawarte uważa za swoje.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości (np. grunty), spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan spadek po zmarłej 23 marca 2021 r. matce, na podstawie testamentu notarialnego. Powyższa okoliczność znajduje potwierdzenie w sporządzonym przez notariusza akcie poświadczenia dziedziczenia z 31 marca 2021 r. Był Pan jedynym spadkobiercą. Odziedziczył Pan m.in. dom oraz niezabudowane działki o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/5, 2/2, 3, 4/5, położone w (…). Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte przez spadkodawczynię 22 października 2004 r. na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej oraz częściowego podziału majątku dorobkowego. Powyższy fakt znajduje potwierdzenie w akcie notarialnym. Nieruchomości oznaczone numerami działek: 1/1, 1/2, 1/3 oraz 1/5 nie były zabudowane. Wszystkie działki (poza działką nr 1/5 ) miały decyzje o warunkach zabudowy - lecz to nie Pan o nie wystąpił. Dla przedmiotowych nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rokrocznie pozyskiwał Pan drewno opałowe z samosiejek porastających przedmiotowe nieruchomości. Transport drewna był utrudniony z uwagi na fakt, iż działka nr 1/5 wykorzystywana przez wiele lat jako droga gruntowa stanowiła teren podmokły i zdarzało się, że pojazd grzązł w błocie. W związku z powyższym, w lutym 2022 r. tj. już po nabyciu m.in. tej działki w drodze spadkobrania, postanowił Pan utwardzić wjazd na ww. drogę gruntową, jak również jej najbardziej podmokły fragment - poprzez wysypanie pokruszonego gruzu - nie miało miejsca utwardzenie drogi poprzez wylanie betonu, czy też asfaltu, itp.

Z uwagi na fakt, iż Pana ośrodek interesów życiowych - tj. rodzina, jak i aktywność zawodowa, a także fakt posiadania lokalu mieszkalnego, znajdował się w (...), podjął Pan decyzję o sprzedaży działek. W celu pozyskania potencjalnych kupców posłużył się Pan banerem ogłoszeniowym oraz ogłoszeń w portalach (...). Nie korzystał Pan z usług podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Po jakimś czasie pojawił się pierwszy kupiec i działka nr 1/2 została zbyta 6 lipca 2022 r. Znajoma nabywcy ww. działki zgłosiła się do Pana z zapytaniem dotyczących nabycia sąsiedniej działki. Z uwagi na fakt, iż nie była zainteresowana nabyciem całej działki nr 1/1 przystąpił Pan do podziału tej działki, w ten sposób, że z działki nr 1/1 powstały działki o numerach: 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 oraz 1/12. Przed złożeniem wniosku o ww. podział geodezyjny konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jest to warunek konieczny, regulowany przepisami prawa) i w tym celu wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy.

Dokonał Pan sprzedaży dwóch działek o numerach: 1/6 oraz 1/7. W krótkim odcinku czasowym znajomy nabywcy ww. działek także dokonał zakupu dwóch kolejnych działek o numerach: 1/8 oraz 1/9. W sierpniu 2023 r. doszło do sprzedaży dwóch działek o numerach 1/10 oraz 1/11, przy czym nabywcy deklarowali, że informację o ofercie nabycia działek pozyskali z banneru informacyjnego, o którym wspomniano powyżej. Na początku 2024 r. dokonał Pan zbycia także działki nr 1/3, przy czym nabywca dowiedział się o działce od nabywcy działek o numerach: 1/10 oraz 1/11.

Nabywca działki o numerach: 1/10 oraz 1/11 wyraził zainteresowanie dokupieniem części sąsiedniej działki (o numerze 1/12) celem powiększenia już posiadanej powierzchni. Rozważa Pan wybudowanie domu na jednej z działek. Bierze Pan pod uwagę m.in. działkę nr 1/12, która jednak jest za duża na Pana potrzeby. Poczynił Pan starania mające na celu jej podział. Okazało się, że przedmiotowa działka została częściowo zaklasyfikowana jako las.

Aby było możliwe wzniesienie na tym gruncie domu był Pan zmuszony do zainicjowania postępowania mającego na celu uzyskanie zezwolenia na zmianę lasu na użytek rolny. W treści wniosku inicjującego postępowanie przed Starostą wskazał Pan, że grunt nie stanowi zwartego kompleksu leśnego oraz ma powierzchnię mniejszą niż dopuszczalna prawem do zakwalifikowania go w tej formie, w związku z tym utrudnione jest prowadzenie racjonalnej gospodarki leśnej. W toku postępowania, podnosił Pan, że przedmiotowy grunt leśny niczym nie różni się od pozostałej części działki nr 1/12 oraz działek sąsiednich np. nr 6, 4/5 zakwalifikowanych jako grunty orne. Ponadto grunt o powierzchni 1000 m² - zaklasyfikowany jako las - nie został również ujęty w uproszczonym planie urządzania lasu co jest dowodem na jego nikłą przydatność jako tej formy zagospodarowania.

Pismem z 7 grudnia 2023 r. rozszerzył Pan swój wniosek o działkę nr 1/5, co do której nie miał Pan świadomości, że ona również jest zaklasyfikowana jako obszar leśny, gdyż - jak wskazane to zostało powyżej - odkąd Pan sięga pamięcią, działka ta była wykorzystywana na potrzeby transportu drewna opałowego. W toku postępowania administracyjnego 5 stycznia 2024 r. przeprowadzono oględziny na ww. działkach. W wyniku oględzin stwierdzono, że „na gruncie leśnym na nieruchomości nr 1/5 brak jest drzewostanu, znajduje się droga dojazdowa, a na nieruchomości nr 1/12 znajdują się 2 olsze o znacznych rozmiarach, działkę porasta samosiew brzozowy i olszowy”.

Starosta stwierdził, że „grunt objęty wnioskiem nie spełnia definicji lasu w rozumieniu ustawy o lasach, nie stanowi zwartej powierzchni leśnej, nie jest częścią kompleksu leśnego oraz nie został objęty uproszczonym planem urządzania lasu (…)”. Organ zezwolił Panu na zmianę lasu na użytek rolny o powierzchni 0,0946 ha z terenu nieruchomości nr 1/12 i o powierzchni 0,0129 ha w granicach działki oznaczonej nr 1/5, (…). W konsekwencji, możliwe stało się przeprowadzenie podziału działki nr 1/12 oraz m.in. odsprzedanie części wydzielonej działki na rzecz aktualnego właściciela działki sąsiedniej.

Środki pozyskane ze sprzedaży działek - zarówno w odniesieniu do transakcji już dokonanych, jak i przyszłych - zamierza Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Od momentu nabycia w drodze spadkobrania nieruchomości w postaci opisanych działek aż do dnia dzisiejszego - nie były użytkowane lub wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a także działalności rolniczej. Nie jest jednak wykluczone, że - jeśli dojdzie do wybudowania domu na działce wydzielonej z działki nr 1/12 to - Pan będzie w nim prowadził swoją aktywność zawodową. Nie były wytwarzane na przedmiotowych nieruchomościach płody rolne, nie były one wynajmowane, bądź dzierżawione. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 uVAT.

Nie dokonywał Pan żadnych nadkładów na odziedziczonych działkach - poza dokonanym w lutym 2022 r. utwardzeniem wjazdu na drogę oraz jej najbardziej podmokłym fragmentem poprzez wysypanie gruzu. Nie doprowadzał Pan mediów do działek , nie czynił starań w zakresie zagospodarowania terenu, jak również nie wykonywał jakichkolwiek ogrodzeń, czy też dróg. Nie ma Pan zamiaru powierzyć sprzedaży poszczególnych działek żadnemu z biur pośrednictwa nieruchomościami. Sprzedaż poszczególnych działek odbywa się oraz będzie się odbywać z wykorzystaniem zwykłych form ogłoszenia poprzez wystawienie banera, bądź na portalach internetowych ((...)). W żadnym razie nie były, jak również nie będą podejmowane żadne działania marketingowe, tym bardziej nie były, jak również nie będą realizowane żadne kampanie reklamowe mające na celu sprzedaż działek. Poza ogłoszeniami w internecie oraz banerem informacyjnym, pozyskuje Pan, jak również pozyskiwać będzie potencjalnych nabywców z wykorzystaniem tzw. poczty pantoflowej tj. głównie wśród znajomych i rodziny.

Nie działał, nie działa, jak również nie zamierza Pan działać w branży obrotu nieruchomości. Nie posiada Pan żadnego doświadczenia w szeroko rozumianej branży nieruchomościowej. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie konsultingu w sektorze innowacyjności - w szczególności opracowuje i rekomenduje zmiany w procesach analitycznych i operacyjnych poprzez ich monitoring i identyfikację nieefektywności. Z tytułu świadczonych usług jest Pan podatnikiem VAT czynnym.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy jako osoba prywatna - z tytułu odpłatnego zbycia opisanych nieruchomości, nabytych w drodze spadkobrania po matce - występował lub będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji tego, czy sprzedaż działek podlegała, bądź będzie podlegała, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do dokonanych już sprzedaży działek i planowanej sprzedaży działek będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Pana działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek nie była i nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą ale nie związaną z obrotem nieruchomościami. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT ale zupełnie z innego tytułu. Działki otrzymał Pan w spadku po matce. Decyzję o sprzedaży działek podjął Pan ze względu na to, że Pana ośrodek interesów życiowych i Pana aktywność zawodowa, a także lokal mieszkalny znajdował się w (...). W celu pozyskania potencjalnych kupców posłużył się Pan jedynie banerem ogłoszeniowym oraz ogłoszeniami w portalach (...). Działki nie były użytkowane lub wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a także działalności rolniczej. Nie były wytwarzane na przedmiotowych działkach płody rolne, działki nie były one wynajmowane, bądź dzierżawione. Nie dokonywał Pan żadnych nadkładów na odziedziczonych działkach - poza utwardzeniem wjazdu na drogę oraz jej najbardziej podmokłym fragmentem poprzez wysypanie gruzu. Nie doprowadzał Pan mediów do działek , nie czynił starań w zakresie zagospodarowania terenu, jak również nie wykonywał jakichkolwiek ogrodzeń, czy też dróg. Nie ma Pan zamiaru powierzyć sprzedaży poszczególnych działek żadnemu z biur pośrednictwa nieruchomościami. Nie podejmował i nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych. Podzielił Pan jedynie działki na mniejsze i wystąpił o warunki zabudowy, gdyż był to warunek konieczny stosownego podziału działek. Dodatkowo w stosunku do części dwóch działek wystąpił Pan o zmianę zaklasyfikowania działek z kategorii las na użytek rolny.

W związku z tak przedstawionymi okolicznościami, w tej konkretnej sytuacji stwierdzić należy, że dokonane już przez Pana transakcje sprzedaży działek, jak i planowane przez Pana transakcje sprzedaży opisanych działek, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Zakres wykonanych przez Pana czynności nie wskazuje bowiem na Pana aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podjęte przez Pana czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonywał i nie dokonuje Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Pana opisanych działek podlegało/będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze podjęte przez Pana działania nie można uznać, że stanowią one ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu sprzedaży opisanych działek za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana, w zakresie sprzedaży działek, za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując sprzedaży niezabudowanych działek, korzystał/będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Nie działał Pan/nie będzie Pan działał zatem jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie nosiła/nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż niezabudowanych działek nie była/nie będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywa/będzie się pokrywało z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.