Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że Sprzedający (ani Mąż, ani Żona) w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki nie będą działali jako podatnicy VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 12 maja 2025 r. (wpływ 13 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1)Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę oraz zarząd na terytorium Polski. Spółka prowadzi wyspecjalizowaną działalność na rynku energetycznym w zakresie handlu energią elektryczną i świadczenia usług dystrybucji energii elektrycznej oraz dokonuje sprzedaży paliw (…).

2)Dnia 3 kwietnia 2023 r. Spółka dołączyła do grupy kapitałowej (…). Powyższe przełożyło się m.in. na zmianę firmy, pod którą działa Spółka.

3)Spółka planuje nabyć działkę (dalej: „Nieruchomość:, „Działka”) o wielkości 0,26 ha. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”). Zgodnie z MPZP, Działka stanowi teren (...), z przeznaczeniem na zabudowę usługową związaną z obsługą transportu (…).

4)Zgodnie z rejestrem gruntów Działka stanowi grunty orne. Teren Nieruchomości jest nieogrodzony i płaski. Działka jest niezabudowana i nieuzbrojona.

5)Spółka zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji inwestycji obejmującej budowę (…). Nabyta w ramach planowanej transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Spółkę.

6)Właścicielem Nieruchomości jest małżeństwo („Mąż” i „Żona”, łącznie „Właściciele”). Właścicielom przysługuje prawo własności Nieruchomości na prawach wspólności małżeńskiej. Nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, nie została orzeczona ich separacja ani ubezwłasnowolnienie oraz nie została ogłoszona upadłość żadnego z nich. Nie zostały zawarte również żadne inne małżeńskie umowy majątkowe.

7)Właściciele nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego w drodze umowy darowizny. Nabycie Nieruchomości przez Właścicieli nie podlegało zatem opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie została nabyta z zamiarem jej odsprzedaży.

8)Jeden z Właścicieli (Mąż) jest czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. (1) realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, (2) kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, (3) wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, (4) pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie. Głównym profilem działalności Męża jest działalność deweloperska. Data rejestracji Męża jako podatnika VAT to 31 lipca 2000 r.

9)Nieruchomość nie została przyjęta do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej Męża. Działka nie jest wykorzystywana w ramach rolniczej ani pozarolniczej działalności gospodarczej przez Męża, tj. stanowi majątek prywatny Właścicieli.

10)Właściciele w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadzili ani nie prowadzą żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości.

11)Drugi z Właścicieli (Żona) nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT, nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie prowadzi działalności rolniczej ani pozarolniczej. Żona nie zawierała żadnych umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz nie sprzedawała w przeszłości innych nieruchomości.

12)Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Właściciele nie zamierzają dokonywać innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.).

13)Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Właściciele nie zamierzają podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości. Do momentu transakcji sprzedaży Właściciele nie będą podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych lub firmowych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

14)Nieprzerwanie od 2003 r. trwa spór pomiędzy Właścicielami Nieruchomości, a A. o nabycie z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności do przedmiotowej Działki. Decyzją z dnia 28 marca 2024 r. wydaną przez Dyrektora Wydziału Nieruchomości i Skarbu Państwa z upoważnienia Wojewody (…), odmówiono stwierdzenia nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa, z 1 czerwca 2003 r., prawa własności tej Nieruchomości oraz nabycia przez A., z tym dniem, prawa użytkowania wieczystego Działki. A. od wyżej powołanej decyzji wniosła odwołanie do Ministra (…), za pośrednictwem Wojewody (…), zaś do dnia dzisiejszego nie została jeszcze wydana ostateczna decyzja organu drugiej instancji.

15)W celu ustalenia ceny z tytułu Nieruchomości zostały przeprowadzone spotkania negocjacyjne, w których uczestniczył Właściciel (Mąż) oraz przedstawiciele Spółki.

16)W dniu 1 października 2024 r. został zawarty między Właścicielami, a Spółką (podpisany przez Właścicieli oraz przedstawicieli Spółki) protokół z negocjacji w sprawie udzielenia zgody na sprzedaż Nieruchomości, w którym obie strony uzgodniły:

• uwzględnienie w akcie notarialnym wysokości kwoty, która zostanie zwrócona przez Właścicieli na rzecz Spółki w przypadku wygrania przez A. sprawy dotyczącej przejęcia/wywłaszczenia Nieruchomości,
• ostateczną cenę za m² Nieruchomości.

17)W dniu 7 stycznia 2025 r. został zawarty między Właścicielami, a Spółką (podpisany przez Męża oraz przedstawicieli Spółki) protokół przekazania placu budowy („Protokół przekazania placu budowy”), zgodnie z którym Właściciele Nieruchomości wyrażają zgodę na udostępnienie Nieruchomości Spółce na cele budowlane związane z budową (...), a także na wejście na teren Nieruchomości oraz wykonanie na niej wszelkich niezbędnych robót związanych z w/w przedsięwzięciem przez Spółkę oraz jej podwykonawców. Jednocześnie Właściciele Nieruchomości oświadczają że ww. zgoda stanowi prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

18)Przeprowadzenie spotkań negocjacyjnych finalizowanych spisaniem protokołu obejmującego ustalenia obu stron, jak również podpisanie Protokołu przekazania placu budowy stanowią standardowe procedury obowiązujące po stronie Spółki w przypadku realizacji transakcji zakupu nieruchomości.

19)Właściciele nie udzielili Spółce żadnych pełnomocnictw, w tym do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania jakichkolwiek działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, jak również do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

20)W transakcji sprzedaży nie uczestniczą firmy pośredniczące w dokonaniu sprzedaży Nieruchomości. Właściciele nie korzystali oraz nie korzystają z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

21)Na dzień złożenia wniosku nie doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Obecnie trwają uzgodnienia treści umowy przedwstępnej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

a)Czy Nieruchomość, którą Spółka zamierza nabyć w celu realizacji inwestycji była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (proszę wskazać okres, w którym ta okoliczność miała/ma miejsce)? Jeśli tak, kto był stroną umowy, mąż, żona czy Sprzedający razem?

Odpowiedź: Informujemy, że Nieruchomość, którą Spółka zamierza nabyć w celu realizacji inwestycji, nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

b)W jaki sposób każdy ze Sprzedających wykorzystywał Nieruchomość będącą przedmiotem wniosku przez cały okres jej posiadania? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to należy wskazać, w jaki sposób zaspokajały te potrzeby osobiste?

Odpowiedź: Informujemy, że przez cały okres posiadania wykorzystanie Nieruchomości ograniczało się jedynie do przeprowadzania prac porządkowych głównie w zakresie koszenia trawnika, usuwania liści, gałęzi i nieczystości.

Żaden ze Sprzedających nie wykorzystywał Nieruchomości w inny sposób/dla innych celów.

Pytania

1)Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Mąż będzie działał jako podatnik VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT?

2)Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Żona będzie działała jako podatnik VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT?

3)Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie pozytywna, natomiast na pytanie nr 2 będzie negatywna - czy Mąż powinien wystawić fakturę w odniesieniu do 100% wartości Nieruchomości? Czy Spółce będzie przysługiwało wówczas prawo do odliczenia podatku VAT w związku z fakturą wystawioną przez firmę prowadzoną przez Męża/Męża (faktura w odniesieniu do 100% wartości Nieruchomości)?

4)Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 oraz pytanie nr 2 będzie pozytywna: czy Właściciele powinni wystawić osobne faktury VAT, każde z nich w odniesieniu do 50% wartości Nieruchomości? Czy Spółce będzie wówczas przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związki z fakturami wystawionymi przez Właścicieli (każda faktura w odniesieniu do 50% wartości Nieruchomości)?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

W opinii Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, Mąż nie będzie działał jako podatnik VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad 2

W opinii Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, Żona nie będzie działała jako podatnik VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad 3

Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie pozytywna, natomiast na pytanie nr 2 będzie negatywna, to zdaniem Wnioskodawcy, Mąż powinien wystawić fakturę z tytułu sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do 100% jej wartości. Spółce natomiast będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu wystawionej faktury.

Ad 4

Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 oraz pytanie nr 2 będzie pozytywna, to zdaniem Wnioskodawcy, Właściciele powinni wystawić dwie odrębne faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości (każdy w zakresie 50% jej wartości). Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu dwóch odrębnych faktur odrębnie przez Właścicieli.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

W zakresie pytania nr 1 i 2

A.Podstawa prawna, stanowisko sądów administracyjnych oraz TSUE

1.Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

2.W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

3.Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

4.Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

5.Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy w odniesieniu do konkretnej czynności. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy Ustawy o VAT.

6.Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

7.Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

8.W świetle powyższego czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w charakterze podatników VAT przeciwstawić należy czynności dokonywane prywatnie. Takie czynności - jako dokonywane przez osoby fizyczne, które nie działają w charakterze podatników - znajdują się poza zakresem stosowania przepisów VAT, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Do czynności prywatnych należą między innymi czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej - dalej jako: „TSUE” - z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94).

9.W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

10.Jak wypowiedział się TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. (w sprawach C-180/10 i C-181/10):

    ‒ sama liczba i zakres transakcji sprzedaży (…) nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (...). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego;

‒ w zakresie uznania podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości za podatnika VAT wskazać należy, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Oznacza to tym samym, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.

11.W kontekście powyższego warto również odwołać się do poglądów prezentowanych w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z 3 marca 2015 r. (sygn. l FSK 1859/13) wskazano m.in., że ,,fakt podjęcia, np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną”.

B.Odniesienie do zdarzenia przyszłego

W analizowanej sprawie Mąż jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykonuje głównie prace deweloperskie, polegające na realizacji przedsięwzięć takich jak zakup gruntów, budowa budynków i ich odsprzedaż.

Jednakże, sam fakt prowadzenia przez Męża działalności, w ramach której wykonywane są transakcje o charakterze zbliżonym do transakcji sprzedaży Nieruchomości nie może przesądzać o statusie Męża jako podatnika VAT w kontekście omawianej sprzedaży.

Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych firmy Męża oraz w żaden sposób nie była i nie jest wykorzystywana w celach wykraczających poza prywatny charakter zarządzania przez Właścicieli.

Natomiast drugi z Właścicieli (Żona) nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT, nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie prowadzi działalności rolniczej. Żona nie zawierała żadnych umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz nie sprzedawała w przeszłości innych nieruchomości.

Właściciele nie korzystali oraz nie korzystają z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

W odniesieniu do stanu faktycznego należy podkreślić, że Właściciele (zarówno Mąż, jak i Żona):

1)Nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego w drodze umowy darowizny. Nieruchomość nie została nabyta z zamiarem jej odsprzedaży.

2)Nie wykorzystywali ani nie wykorzystują Działki do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności gospodarczej ani też w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

3)W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadzą ani nie prowadzili żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości.

4)Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nie zamierzają:

• dokonywać innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.).,
• podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości. Do momentu transakcji sprzedaży Właściciele nie będą podejmować jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych ani firmowych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości,

5)Nie udzielili Spółce żadnych pełnomocnictw, w tym do występowania przed organami administracji publicznej oraz do podejmowania jakichkolwiek działań faktycznych ani prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, jak również do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Przenosząc regulacje prawne oraz stanowisko sądów administracyjnych na grunt analizowanej sprawy należy zauważyć, że poprzez dokonanie przedmiotowej transakcji Właściciele nie mogą zostać uznani za podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Właściciele, dokonując sprzedaży Nieruchomości wykonują jedynie czynności związane ze zwykłym prawem własności. Sprawują bowiem zarząd w ramach majątku osobistego, nie podejmują aktywnych działań z zakresu obrotu nieruchomościami, nie angażują środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Należy zaznaczyć, że prowadzenie negocjacji cenowych sfinalizowanych podpisaniem protokołu obejmującego obustronne ustalenia oraz podpisanie Protokołu przekazania placu budowy stanowią standardowe procedury realizowane przez Spółkę w ramach transakcji zakupu nieruchomości.

Z uwagi na powyższe planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Właściciele nie występują w charakterze podatników VAT.

W zakresie pytania nr 3 i 4

A.Podstawa prawna, stanowisko sądów administracyjnych oraz TSUE

1.Zgodnie z art. 86 Ustawy o VAT:

• ust. 1 - w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• ust. 10 - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy,
• ust. 10b pkt 1) - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

2.Jednocześnie zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

3.Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy. Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

4.W myśl zaprezentowanych regulacji należy stwierdzić, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu otrzymanej faktury przysługuje:

• podatnikowi VAT, tj. podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą,
• jeśli faktura dokumentuje rzeczywiste transakcje, podlegające opodatkowaniu VAT,
• jeśli nabywane towary/usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

5.Jednocześnie w tym miejscu należy wyjaśnić, dla zaistnienia prawa do odliczenia VAT nie jest konieczne natychmiastowe rozpoczęcie wykonywania czynności opodatkowanych przy wykorzystaniu nabytych towarów lub usług. Kluczowe jest natomiast to, aby podatnik nabywał dany towar lub usługę z zamiarem wykorzystania jej do wykonywania czynności opodatkowanych. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w orzecznictwie TSUE (wyrok z 12 listopada 2020 r. w sprawie ITH Comercial Timişoara SRL przeciwko Agenţia Naţionala de Administrare Fiscală - Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti (C-734/19), wyrok z 28 lutego 2018 r., Imofloresmira - lnvestimentos Imobiliários, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo). W tym względzie Trybunał wielokrotnie orzekał, że nabyte prawo do odliczenia pozostaje co do zasady zachowane, nawet jeśli później, ze względu na okoliczności niezależne od jego woli, podatnik nie korzysta z tych towarów i usług, które prowadziły do odliczenia w ramach opodatkowanych transakcji (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira - lnvestimentos Imobiliários, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 40 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

B.Odniesienie do zdarzenia przyszłego

Jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Mąż dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki występuje jako podatnik VAT, natomiast Żona za podatnika VAT nie może zostać uznana, to w ocenie Wnioskodawcy Mąż powinien wystawić fakturę dokumentującą 100% wartości Nieruchomości.

Skoro zatem Spółka będzie spełniała wszystkie warunki uprawniające ją do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości tj:

• transakcja udokumentowana fakturą będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,
• nabyta w ramach planowanej transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę w całości do wykonywania czynności opodatkowanych,
• Spółka jest i będzie na dzień sprzedaży podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 Ustawy o VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny,

Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia podatku VAT z przedmiotowej faktury w pełnym zakresie.

Jeśli natomiast Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Właściciele (zarówno Mąż, jak i Żona) dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki występują jako podatnicy VAT, to w ocenie Wnioskodawcy Mąż oraz Żona powinni wystawić odrębne faktury dokumentujące sprzedaż Nieruchomości, każde z nich w odniesieniu do 50% jej wartości.

Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia podatku VAT z przedmiotowych faktur, zgodnie z argumentacją przytoczoną powyżej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że Sprzedający (ani Mąż, ani Żona) w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki nie będą działali jako podatnicy VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby przysługiwało kupującemu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Co do zasady podatnik podatku od towarów i usług dokumentuje wykonywane w ramach prowadzonej działalności czynności (dostawa towarów/świadczenie usług) fakturami.

Wynika to wprost z art. 106b ust. 1 ustawy, który stanowi, że:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

We wniosku wskazali Państwo, że:

• Nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków;
• Sprzedający działkę gruntu o pow. 0,26 ha nabyli do majątku prywatnego w drodze umowy darowizny. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie została nabyta w drodze jej odsprzedaży;
• Jeden z właścicieli (mąż) jest czynnym podatnikiem podatku VAT, powadzi działalność gospodarczą, której głównym profilem jest działalność deweloperska. Nieruchomość nie została przyjęta do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej męża. Działka nie była wykorzystywana w ramach rolniczej ani pozarolniczej działalności gospodarczej męża;
• Drugi z właścicieli (żona) nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT, nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie prowadzi działalności rolniczej ani pozarolniczej;
• Nieruchomość nie była, ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;
• Przez cały okres posiadania Nieruchomości wykorzystywanie ograniczało się jedynie do przeprowadzania prac porządkowych głownie w zakresie koszenia trawnika, usuwania liści, gałęzi i nieczystości;
• Właściciele nie prowadzili ani nie prowadzą żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali w mediach, internecie, czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości;
• Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Właściciele nie zamierzają dokonywać innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (np. uzbrojenie ternu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki);
• Właściciele nie udzielili Spółce żadnych pełnomocnictw, w tym do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania jakichkolwiek działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń;
• Na dzień złożenia wniosku nie doszło do podpisania umowy przedwstępnej;
• Sprzedający wyrazili zgodę na udostępnienie Nieruchomości Spółce na cele budowlane związane z budową (...), a także na wejście na teren Nieruchomości oraz wykonanie na niej wszelkich niezbędnych robót związanych z ww. przedsięwzięciem przez Spółkę oraz jej podwykonawców.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości w sytuacji uznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Spółki opisanej Nieruchomości.

Odnosząc się do ww. wątpliwości, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy z tytułu zbycia ww. Nieruchomości Sprzedający będą występowali jako podatnicy podatku od towarów i usług, a sprzedaż będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT, którą należy udokumentować poprzez wystawienie faktury.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości o pow. 0,26 ha, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tego gruntu Sprzedający podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikami podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzą oni działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości Sprzedający będą spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Sprzedających, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedających opisanej Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Wskazali Państwo, że Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego w drodze darowizny. Sprzedający nie dokonywali od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności nie dokonywali zmian geodezyjnych ani stanu prawnego działki, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki itd. Sprzedający nie podejmowali innych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenie, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości. Działka nie była, ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez cały okres posiadania wykorzystywanie Nieruchomości ograniczało się jedynie do przeprowadzania prac porządkowych głownie w zakresie koszenia trawnika, usuwania liści, gałęzi i nieczystości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedający nie podjęli i nie zamierzają podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Sprzedających należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż Nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedających za podatników tego podatku.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, Sprzedający będą korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Sprzedający nie będą w związku z dostawą Nieruchomości zobowiązani do wystawienia faktur, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, dokumentujących tę sprzedaż.

Jak wyżej wskazano, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja jest udokumentowana fakturą i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę opis sprawy i powołane przepisy należy stwierdzić, że skoro planowana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Sprzedający nie są z tytułu dostawy podatnikami podatku VAT i nie mają obowiązku dokumentować sprzedaży fakturami, to Spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia tej Nieruchomości.

Zatem, Państwa stanowisko, zgodnie z którym ani Mąż, ani Żona (Właściciele) w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki nie będą działali jako podatnicy VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Spółka jako nabywca Nieruchomości oczekiwała odpowiedzi na pytania dotyczące prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania Męża lub Męża i Żony za podatnika/podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji. W wydanej interpretacji uznałem, że Sprzedający (Mąż i Żona) z tytułu dostawy Nieruchomości nie będą działać jako podatnicy podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Spółki nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytania nr 3 i 4, dotyczące skutków w podatku VAT dla Spółki w sytuacji, gdy transakcja nabycia Nieruchomości byłaby opodatkowana, a Mąż lub Mąż i Żona zostaliby uznani za podatnika/podatników podatku VAT w związku z tą transakcją.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwa do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.