Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości 1, 2 i 3 oraz zwolnienia od podatku zbycia Nieruchomości 1.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 18 kwietnia 2025 r. oraz pismem z 18 kwietnia 2025 r. (data wpływu 22 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), jest podmiotem zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług od 21 grudnia 2013 r. (data rejestracji) nieprzerwanie do dnia bieżącego.

W dacie bieżącej Wnioskodawca jest właścicielem:

1)Nieruchomości położonej w (...) [gm. (...), pow. (...), woj. (...)], przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną numer 1, dla której Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 1”).

Zgodnie z dostępnymi danymi ewidencyjnymi (dane z księgi wieczystej Nieruchomości 1 oraz rejestru gruntów) Nieruchomość 1:

a)stanowi działkę o powierzchni 0,1019 ha, opisaną w księdze wieczystej jako grunty rolne zabudowane, będącą jedną działką geodezyjną o mieszanym przeznaczeniu, z czego zgodnie z wypisem z rejestru gruntów: - część działki odpowiadająca powierzchni 0,0367 ha, stanowi tereny mieszkaniowe (opis użytku, oznaczony symbolem „B”), który zgodnie z § 9 ust. 3 pkt 1 w zw. z § 8 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. 2024, poz. 219; „Rozporządzenie”) stanowi użytek gruntowy z grupy gruntów zabudowanych i zurbanizowanych; - pozostała część działki odpowiadająca powierzchni 0,0652 ha, stanowi grunty orne (opis użytku oznaczony symbolem „RIIIb”), który zgodnie z § 9 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia stanowi użytek gruntowy z grupy gruntów rolnych;

b)w części stanowiącej tereny mieszkaniowe Nieruchomość 1 zabudowana jest:

• budynkiem mieszkalnym, o dwóch kondygnacjach naziemnych, bez kondygnacji podziemnych, o powierzchni zabudowy 65 m²;
• budynkiem niemieszkalnym, o jednej kondygnacji naziemnej, bez kondygnacji podziemnych, o powierzchni zabudowy 15 m².

Wnioskodawca nie zna daty pierwszego zasiedlenia budynków, jednak w dacie kiedy nabył Nieruchomość 1, tj. w 12 września 2016 r. oba budynki istniały, uprzednio były użytkowane, a Wnioskodawca nie czynił od momentu nabycia jakichkolwiek ulepszeń które przekroczyłyby 30% wartości początkowej budynków.

Nieruchomość 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak jest również obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu, która określałaby przeznaczenie Nieruchomości 1 pod zabudowę.

2)Nieruchomości położonej w (...) [gm. (...), pow. (...), woj. (...)], przy ul. (…), stanowiącej działkę ewidencyjną numer 2, dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 2”).

Zgodnie z dostępnymi danymi ewidencyjnymi (dane z księgi wieczystej Nieruchomości 2 oraz rejestru gruntów) Nieruchomość 2 stanowi działkę o powierzchni 0,1100 ha, grunty orne (opis użytku oznaczony symbolem „RIIIb”). Nieruchomość 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak jest również obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu, która określałaby przeznaczenie Nieruchomości 2 pod zabudowę.

3)Nieruchomości położonej w (...) [gm. (...), pow. (...), woj. (...)], przy ul. (…), stanowiącej działkę ewidencyjną numer 3, dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 3”).

Zgodnie z dostępnymi danymi ewidencyjnymi (dane z księgi wieczystej Nieruchomości 3 oraz rejestru gruntów) Nieruchomość 3 stanowi działkę o powierzchni 0,2737 ha, grunty orne (opis użytku oznaczony symbolem „RIIIb”).

Nieruchomość 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak jest również obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu, która określałaby przeznaczenie Nieruchomości 3 pod zabudowę.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będąc w dalszej części łącznie zwanymi „Nieruchomościami”.

Wnioskodawca nabył Nieruchomości od osoby fizycznej - wspólnika Wnioskodawcy, w drodze umowy przenoszącej własność Nieruchomości zawartej w wykonaniu zobowiązania wspólnika do pokrycia nowo obejmowanych udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Wnioskodawcy wkładem niepieniężnym - aportem (data czynności 12 września 2016 r.), obejmującego dziesięć nieruchomości gruntowych, w tym Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3.

Nabycie Nieruchomości (w drodze wniesienia aportu) nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem w odniesieniu do nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług.

Nabycie działek stanowiących przedmiot aportu, w tym Nieruchomości, nastąpiło do celów działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Dotychczas Wnioskodawca zbył siedem spośród dziesięciu działek nabytych w drodze aportu, w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. W okresie pomiędzy datą nabycia Nieruchomości i datą bieżącą.

Wnioskodawca był (i nadal pozostaje) czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania. Wnioskodawca nie ponosił na którąkolwiek z Nieruchomości nakładów równych lub przewyższających 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu będącego wierzycielem Wnioskodawcy. W ramach rozliczenia ceny sprzedaży strony transakcji dokonają potrącenia wzajemnych wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1: Czy opisana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Opisana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz/lub Nieruchomość 3.

Pytanie 2: Czy przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3?

Odpowiedź: Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz/lub Nieruchomość 3.

Pytanie 3: Czy poza sprzedażą Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 na podstawie umowy sprzedaży, przeniosą Państwo na rzecz Kupującego inne składniki ściśle związane z Nieruchomościami, które wchodzą w skład Państwa przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)? Jeśli tak, proszę wskazać:

• Jakie składniki materialne i niematerialne będą wchodziły w zakres sprzedaży? (proszę wymienić i opisać);
• Czy ww. składniki będą stanowiły wyodrębniony zespół w istniejącym przedsiębiorstwie pod względem: organizacyjnym, finansowym, tj. czy będą posiadały samodzielność finansową, pozwalającą na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz czy na podstawie prowadzonej przez Państwa ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie nie tylko przychodów i kosztów, ale również należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności oraz funkcjonalnym, tj. czy będą stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze?
• Czy nabywca ma zamiar i będzie miał faktyczną możliwość kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez Państwa w oparciu o składniki będące przedmiotem zbycia? W jakim zakresie jest/będzie prowadzona działalność?
• Jakie ewentualnie działania faktyczne lub prawne (np. zawarcie umów, zapewnienie innych składników majątku poza nabytymi itp.) nabywca będzie musiał podjąć/wykonać w celu prowadzenia/kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o przekazane przez Państwa składniki majątkowe?

Odpowiedź: Poza Nieruchomością 1, Nieruchomością 2 oraz/lub Nieruchomością 3, przedmiotem sprzedaży nie będą inne składniki związane z przedmiotowymi nieruchomościami.

Pytanie 4: Czy na moment sprzedaży Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 będą stanowiły grunty niezabudowane?

Odpowiedź: Na moment sprzedaży Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 będą stanowiły grunty niezabudowane.

Pytanie 5: Jeśli na Nieruchomości 2 i 3 będą znajdowały się na moment sprzedaży naniesienia proszę wskazać odrębnie do każdej Nieruchomości i odrębnie do każdego naniesienia:

a)czy będą to budynki/budowle w rozumieniu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane? Jeśli tak, proszę wskazać:

b)Kiedy budynek/budowla został/została oddany/oddana do użytkowania?

c)Czy były/będą do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynku/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, proszę wskazać:

• Kiedy i kto je ponosił?
• Czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli?
• Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
• Czy po dokonaniu tych ulepszeń budynek/budowla był/była oddany/oddana do użytkowania oraz czy w momencie ich sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania go/jej do używania po dokonanych ulepszeniach?

Odpowiedź: Na moment sprzedaży na Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie będą znajdowały się naniesienia o których mowa w pkt 5 wezwania.

Pytania

1)Czy planowana dostawa (sprzedaż) Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 lub/i Nieruchomości 3 będzie podlegać opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług?

2)W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - czy dostawa (sprzedaż) Nieruchomości 1 podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad pytanie 1.

Zdaniem Wnioskodawcy planowana dostawa (sprzedaż) Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 lub Nieruchomości 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług („podatek VAT”).

W szczególności nie będzie w jej przypadku mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy podatku od towarów i usług („ustawa VAT”) - odnoszący się do sytuacji, w których przedmiot transakcji (zbycia) stanowi przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Szczegółowe uzasadnienie stanowiska.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym przez dostawę towarów - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami natomiast - według art. 2 pkt 6 ustawy VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl ust. 2 tego przepisu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na rezultat (mianowicie brak przychodów nie jest przesłanka negatywną). Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce m.in. na potrzeby własne lub poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że:

• Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 na rzecz podmiotu trzeciego, będącego wierzycielem Wnioskodawcy;
• zbycie Nieruchomości nastąpi w formie ich sprzedaży, tj. czynności odpłatnej;
• nabycie Nieruchomości nastąpiło na cele działalności gospodarczej Wnioskodawcy;
• w dacie nabycia Nieruchomości, a także przez cały okres ich posiadania, w tym w dacie bieżącej Wnioskodawca pozostaje zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, prowadząc działalność opodatkowaną.

Uwzględniając powyższe okoliczności stanu faktycznego, w świetle przepisów ustawy VAT planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 stanowić będzie odpłatą dostawę towarów podlegającą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, gdzie podatnikiem będzie Wnioskodawca.

Ad pytanie 2.

Zdaniem Wnioskodawcy planowana dostawa (sprzedaż):

a)Nieruchomości 1 będzie objęta zwolnieniem przedmiotowym od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT;

b)Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 będzie objęta zwolnieniem przedmiotowym od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Szczegółowe uzasadnienie stanowiska.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy VAT.

Dalsze uzasadnienie należy przeprowadzić odrębnie w kontekście Nieruchomości 1, będącej działką gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym i niemieszkalnym, oraz Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 będącymi działkami gruntów niezabudowanych.

Część uzasadnienia odnosząca się do Nieruchomość 1.

W kontekście dostawy (sprzedaży) Nieruchomości 1, będącą działką gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem niemieszkalnym rozważaniu należy poddać przesłanki zwolnienia wskazane w treści art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków znajdujących się na Nieruchomości 1 kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania.

Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne.

Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W odniesieniu do sprzedaży działki zabudowanej należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym pierwsze zasiedlenie budynków wzniesionych na Nieruchomości 1 nastąpiło przed dniem ich nabycia przez Wnioskodawcę, tj. przed 12 września 2016 r., a więc na przeszło dwa lata przed planowaną sprzedażą. Również w okresie pomiędzy nabyciem i datą bieżącą Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń któregokolwiek z budynków, a tym samym nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia.

Tym samym w opinii Wnioskodawcy planowana dostawa (sprzedaż):

• budynku mieszkalnego i niemieszkalnego posadowionego na gruncie stanowiącym Nieruchomość 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą ww. budynków, upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Jednocześnie z uwagi na objęcie planowanej dostawy budynków zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, wykluczone będzie zastosowanie do niej zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy;
• gruntu stanowiącego Nieruchomość 1, na którym wzniesione są budynek mieszkalny i niemieszkalny których dostawa (sprzedaż) będzie korzystać ze zwolnienia, również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na zasadzie art. 29a ust. 8 ustawy VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.) dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Wskazali Państwo, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz/lub Nieruchomość 3. Poza Nieruchomością 1, Nieruchomością 2 oraz/lub Nieruchomością 3, przedmiotem sprzedaży nie będą inne składniki związane z przedmiotowymi nieruchomościami.

Ponadto wskazali Państwo, że nabycie ww. Nieruchomości, nastąpiło do celów Państwa działalności gospodarczej.

A zatem, uwzględniając okoliczność, że Nieruchomość 1, 2 oraz 3, będące przedmiotem sprzedaży zostały nabyte do celów Państwa działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, uznać należy, iż stanowią składnik majątku Spółki.

Tym samym, w opisanej sytuacji sprzedaż Nieruchomości 1, 2 oraz 3 będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego, sprzedaż przez Państwa ww. nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy planowana dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Jednocześnie przepis ten ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Nieruchomość 1 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, o dwóch kondygnacjach naziemnych, bez kondygnacji podziemnych, o powierzchni zabudowy 65 m² oraz budynkiem niemieszkalnym, o jednej kondygnacji naziemnej, bez kondygnacji podziemnych, o powierzchni zabudowy 15 m². Nie znają Państwo daty pierwszego zasiedlenia budynków, jednak w dacie kiedy nabyli Państwo Nieruchomość 1, tj. w 12 września 2016 r. oba budynki istniały, uprzednio były użytkowane. Nie czynili Państwo od momentu nabycia Nieruchomości 1 jakichkolwiek ulepszeń, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej budynków. Nieruchomość 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak jest również obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu, która określałaby przeznaczenie Nieruchomości 1 pod zabudowę.

Biorąc po uwagę powyższe informacje wskazać należy, że w odniesieniu do budynku mieszkalnego i niemieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres ponad dwóch lat. Ponadto nie czynili Państwo od momentu nabycia Nieruchomości 1 jakichkolwiek ulepszeń, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej budynków.

W konsekwencji, zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy budynku mieszkalnego i niemieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem dostawa Nieruchomości 1, na której znajduje się budynek mieszkalny i budynek niemieszkalny, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że dostawa zabudowanej Nieruchomości 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 1 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie informujemy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości 1, 2 i 3 oraz zwolnienia od podatku zbycia Nieruchomości 1.

Natomiast w zakresie zwolnienia od podatku zbycia Nieruchomości 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.